Покупка продажа недвижимости для чайника. (*)

[andrew]

Натолкнули на создание данной темы меня знакомые - которые хотят продать/купить, но делают это в первый раз или давно и поэтому не знают с какого конца взяться за это дело, и каждому надо объяснять с начала по три раза. Дабы не засорять тему прошу не создавать топы, а писать мне в личку и я буду делать исправления прямо в тексте. Вся инфа взята мною из личного опыта и опыта моих знакомых.
Еще раз повторяю эта инфа хотя-бы даст вам приблизительный план действия. И это касается только квартир, может быть дальше кто-то допишет про землю, офисы.
ЗЫ. Текст редактируется по ходу поступающей информации.
Большое спасибо :
Chemik и скрытику.
и спасибо за теплые отзывы. Скоро займусь и покупкой.
----------------------------------------------------------------------
Опитування: Чия допомога потрібна при укладанні угод із нерухомістю?

[мыслитель]

Спасибо, мыслитель, просветили. А агентские платит кто - покупатель или продавец? Или по-одесски и тот, и другой?

по одесски платит покупатель

[Мерседес-Бенц]

а действительно, какие сейчас приблизительные цены на услуги юридического сопровождения сделок?

[мыслитель]

в принципе, постараюсь сжато и объективно описать претензии юриста к АН (повторюсь, лично для меня сопровождение сделок копеечный зароботок по сравнению с делами, которые веду в судах, где у покупателя отбирают квартиру. поэтому как бы выгоднее что бы кидали покупателей, а я их потом в суде защищаю... долго и дороже).
если бы АН оформили свою деятельность правильно (как на словах обещают), то покупателю в привлечении внешнего юриста не было бы смысла. но что мы имеем на самом деле:
1. услуги АН оплачивает покупатель, хотя фактически интересы АН совпадают с интересами продавца - продать квартиру любой ценой и быстро. все возможные риски покупателю не разъясняются, а просто уговаривают быстрее купить, потому что "все будет хорошо!" а если получилось не хорошо, то "а мы тут при чем? мы информационные услуги оказали!" плюс обязательное требование всех АН вернуть оригинал договора с АН, что бы сказать (в случае чего) - "а чем вы докажете, что покупали через нас?"
2. разработаные хитрыми коллегами бланки договоров, которые юридически бессмыслены для продавца и покупателя (сколько лет прошло, пока не перестали заполнять дурацкие акты задатка?), и не несущие никакой ответственности договора с АН, а платить им нужно независимо от результата сделки (так составлен договор), да и вобще, именно с АН договора вобще не составляются, они просто напечатаны на бланке АН, а подписывает их СПД - физическое лицо, которое юридически к АН никакого отношения не имеет. все попытки обратить внимание АН на недостатки в договоре и предложение внести изменения наталкиваются на грубые возражения, что "я ничего в договоре менять не собираюсь!"
3. все риски при покупке несет покупатель, именно он дает свои деньги продавцу, и не факт, что он их получит назад, если сделка не состоялась, (тут еще риск сравнительно маленькими деньгами), либо хуже, если кто то (продавец или третьи лица) подали иск в суд об отобрании квартиры. АН же эти все проблемы не волнуют, отношения с ними заканчиваются в день сделки. в лучшем случае посочувствуют.
4. проблема с залогом в обеспечение освобождения квартиры - выписки из нее. в большинстве АН это решается заключением договора, что с продавца удерживают деньги, если он выписался и освободил квартиру, то ему деньги возвращаются. но логичный вопрос - а если не выписался и не освободил?, ставит АН в тупик. в договоре об этом написана юридически бессмысленная фраза: то эти деньги идут на исполнение обязательств (приблизительно). спрашиваю:
- кто и что делает для принудительной выписки продавца? и в какие сроки?
- сами в суд подадим!
- у вас же доверенности нет!
- ой, вы что не знаете, как в суде без доверенности можно иски подавать? (честное слово, не знаю, ни в одном суде у меня иск не примут без доверенности клиента)
простое и логичное предложение, что если продавец не выписался в оговореный срок, то сумма залога передается покупателю, и он сам нанимает себе любого юриста, которому доверяет, воспринимается в штыки и со скандалом
а так, если покупатель приходит один и не вникая подписывает все предложеные бумаги, то в АН с ним очень даже вежливы а потом забыли про него

[vagrand]

в принципе, постараюсь сжато и объективно описать претензии юриста к АН

Готов подписаться под всем что написал мыслитель, сам все это с точностью до буквы испытал на себе, когда покупал квартиру через АН Атланта. Я не берусь утверждать за другие случаи, т.к. я в них не участвовал, но в моем случае все проблемы, которые возникали, и нервы которые я тратил все это было по вине агентства.

[Натин]

1. услуги АН оплачивает покупатель, хотя фактически интересы АН совпадают с интересами продавца - продать квартиру любой ценой и быстро.

Так уж сложилось, что за услуги платит Покупатель, изменить эту тенденцию сложно, возможно, но сложно...для этого надо , чтоб весь рынок договорился между собой, что услуги оплачивает Продавец.
Теперь по текущему вопросу.В АН обратился Продавец-его интересы и учитывает АН
В АН обратился Покупатель-не просто сходил и посмотрел отрекламированную кв-ру, а именно работает по поиску своего варианта, не с десятком АН, маклеров, риелторов, а с одним-который знает , что хочет его клиент, за сколько, и т.д. (это исключит просмотр одной и той же квартиры предложенной по разному описанию)Вот тогда интересы Продавца-ой как будут учитываться, и в документах и в деньгах.
2. разработаные хитрыми коллегами бланки договоров, которые юридически бессмыслены для продавца и покупателя (сколько лет прошло, пока не перестали заполнять дурацкие акты задатка?), и не несущие никакой ответственности договора с АН, а платить им нужно независимо от результата сделки (так составлен договор), да и вобще, именно с АН договора вобще не составляются, они просто напечатаны на бланке АН, а подписывает их СПД - физическое лицо, которое юридически к АН никакого отношения не имеет. все попытки обратить внимание АН на недостатки в договоре и предложение внести изменения наталкиваются на грубые возражения, что "я ничего в договоре менять не собираюсь!"

По этому пункту- Вас заитересовал Объект, попросите копии документов и типовые договора, чтоб ознакомиться дома, показать юристу и т.д.Оговорите все детали до подписания, а не во время.И тогда этого пункта не будет.


3.все риски при покупке несет покупатель, именно он дает свои деньги продавцу, и не факт, что он их получит назад, если сделка не состоялась, (тут еще риск сравнительно маленькими деньгами), либо хуже, если кто то (продавец или третьи лица) подали иск в суд об отобрании квартиры. АН же эти все проблемы не волнуют, отношения с ними заканчиваются в день сделки. в лучшем случае посочувствуют.

Безусловно, что риск у того, кто Покупает, но давайте не забывать и о тех кто Продает и полностью гарантировать безупречность или 100% не может не АН, не личный юрист. Уменьшить риск и максимально себя защитить можно и нужно.Хорошие АН и юристы-пробьют все риски и все варианты , но решать все равно Клиенту. Для любого АН КЛИЕНТ довольный это 99% успеха, поэтому в Клиенте все заитересованны и отношения с ним не заканчивают, по собственному желанию (типа денег дал-и усе), все хотят, чтоб этот Клиент дал РЕКОМЕНДАЦИЮ или пришел сам еще много раз (пусть Все мои Клиенты Покупают все лучшие и лучшие квартиры, дома и т.д)

4. проблема с залогом в обеспечение освобождения квартиры - выписки из нее. в большинстве АН это решается заключением договора, что с продавца удерживают деньги, если он выписался и освободил квартиру, то ему деньги возвращаются. но логичный вопрос - а если не выписался и не освободил?, ставит АН в тупик. в договоре об этом написана юридически бессмысленная фраза: то эти деньги идут на исполнение обязательств (приблизительно). спрашиваю:
- кто и что делает для принудительной выписки продавца? и в какие сроки?
- сами в суд подадим!
- у вас же доверенности нет!
- ой, вы что не знаете, как в суде без доверенности можно иски подавать? (честное слово, не знаю, ни в одном суде у меня иск не примут без доверенности клиента)
простое и логичное предложение, что если продавец не выписался в оговореный срок, то сумма залога передается покупателю, и он сам нанимает себе любого юриста, которому доверяет, воспринимается в штыки и со скандалом

На это я уже много раз отвечала. Мне сложно понять, и поверить, что АН не соглашается отдать деньги по удержанию Покупателю, если он этого хочет

а так, если покупатель приходит один и не вникая подписывает все предложеные бумаги, то в АН с ним очень даже вежливы а потом забыли про него

С кем бы не пришел Покупатель-это его выбор. А вежливость к этому отношения не имеет-это культура

[мыслитель]

С кем бы не пришел Покупатель-это его выбор. А вежливость к этому отношения не имеет-это культура

Так уж сложилось, что за услуги платит Покупатель, изменить эту
тенденцию сложно, возможно, но сложно...для этого надо , чтоб весь рынок
договорился между собой, что услуги оплачивает Продавец.
Теперь по текущему вопросу.В АН обратился Продавец-его интересы и учитывает АН В АН обратился
Покупатель-не просто сходил и посмотрел отрекламированную кв-ру, а именно работает по поиску своего варианта, не с десятком АН, маклеров, риелторов, а с одним-который знает , что хочет его клиент, за сколько, и т.д. (это исключит просмотр одной и той же квартиры предложенной по разному описанию)Вот тогда интересы Продавца-ой как будут учитываться, и в документах и в деньгах.

так не сложилось, так сложили все АН, устроив монопольный сговор - брать по 5% и с покупателя. если брать с продавца или с обоих в равных частях, то количество сделок через АН снизится в разы. продавцы тогда не будут обращаться за помощью в продаже (бесплатной), а будут искать возможность прямых контактов с потенциальными покупателями

По этому пункту- Вас заитересовал Объект, попросите копии документов и
типовые договора, чтоб ознакомиться дома, показать юристу и т.д.Оговорите все
детали до подписания, а не во время.И тогда этого пункта не будет.

может где то и есть такие АН, но мне не везло. в 99% случаях: у нас типовой договор, разработаный нашими юристами и мне запрещено что либо менять. на юриста, пришедшего с покупателем смотрят с плохо скрываемой ненавистью, а когда еще и начинаешь что то просить изменить, то много чего нового о себе услышишь (в пятницу три сотрудника АН с громким и известным названием мне сказали, что я "теоретик" это когда мне сказали, что передо мной сидит преподаватель, пришлось сообщить, что я тоже преподаватель, что "ничего не понимаю, только деньги ни за что беру", что "я умышленно создаю конфликт что бы показать, что отрабатываю деньги" и т. д.)
ни о каком предварительном просмотре проектов договоров и внесении изменений мирным путем и речи нет, только со скандалом, и угрозами, что "тогда сделки не будет". когда мы сказали, что будет наш нотариус, то сотрудник АН пошла к продавцам и сказала им, что бы те повысили цену на 50 долларов, раз они вынуждены ехать к нашему нотариусу (тем было все равно, не хотели именно в АН). мелкая такая пакость

Безусловно, что риск у того, кто Покупает, но давайте не забывать и о
тех кто Продает и полностью гарантировать безупречность или 100% не может не АН, не личный юрист. Уменьшить риск и максимально себя защитить можно и
нужно.Хорошие АН и юристы-пробьют все риски и все варианты , но решать все равно Клиенту. Для любого АН КЛИЕНТ довольный это 99% успеха, поэтому в Клиенте все заитересованны и отношения с ним не заканчивают, по собственному желанию (типа денег дал-и усе), все хотят, чтоб этот Клиент дал РЕКОМЕНДАЦИЮ или пришел сам еще много раз (пусть Все мои Клиенты Покупают все лучшие и лучшие квартиры, дома и т.д)

естественно, решать клиенту, и я объясняю, что иногда мненя не слушают и идут на рискованую сделку, поверив, что "все будет хорошо!". мое дело разъяснить, я ж консультации даю а не принуждаю. в основном АН играет в лоторею, сделку совершили и хорошо, дай Бог что бы "все было хорошо!" а от наездов на АН надежно защищены договором "об оказании информационных услуг", который пытаются отобрать после сделки. какой экономический стимул АН пробивать все риски? а вдруг тогда не купят и не получат свои 5%? "меньше знаешь - крепче спишь!"
я ж писал, про пятницу: вы на арест проверяли квартиру? - а зачем? нотариус перед сделкой проверит!

На это я уже много раз отвечала. Мне сложно понять, и поверить, что АН
не соглашается отдать деньги по удержанию Покупателю, если он этого хочет

тем не менее, с огромным скандалом в некоторых случаях соглашаются на это. как сказали мне в пятницу - это вобще не ваше дело, что хочу, то и делаю с этим деньгами! это деньги продавца: выпишется - получит их!

[Натин]

В Одессе огромный выбор АН - если не выполняются Ваши условия (оговоренные ранее), ищите других. Это услуга-она продается, а сколько это %, у нотариуса, юриста, риелтора - это рынок, фиксированных ставок уже нет, торгуйтесь... - но это работа, за которую все хотят получить деньги
Если продавцы, покупатели на рынке недвижимости - могут все делать сами, это как в ремонте, кто-то вызывает электрика, а кто-то сам себе электрик...- опять же Молодцы!
Убрать с рынка АН - это утопия! Всегда есть Клиент, который не хочет тратить свое время, нервы, и просто не знает, не хочет знать, потому как понимает, что каждый должен заниматься своим делом! И именно этот Клиент умеет считать свои деньги, заказывать и получать качественную услугу и т.д.

[мыслитель]

В Одессе огромный выбор АН - если не выполняются Ваши условия (оговоренные ранее), ищите других. Это услуга-она продается, а сколько это %, у нотариуса, юриста, риелтора - это рынок, фиксированных ставок уже нет, торгуйтесь... - но это работа, за которую все хотят получить деньги
Если продавцы, покупатели на рынке недвижимости - могут все делать сами, это как в ремонте, кто-то вызывает электрика, а кто-то сам себе электрик...- опять же Молодцы!
Убрать с рынка АН - это утопия! Всегда есть Клиент, который не хочет тратить свое время, нервы, и просто не знает, не хочет знать, потому как понимает, что каждый должен заниматься своим делом! И именно этот Клиент умеет считать свои деньги, заказывать и получать качественную услугу и т.д.

ну так если квартира подходит покупателям, но не подходит уровень обслуживания в АН, куда пришел продавец и его обслуживают бесплатно, то как купить квартиру минуя это АН?
не убрать их с рынка, это действительно утопия, а сделать так, что бы люди туда обращались добровольно, если им действительно нужны их услуги, и имели возможность заказывать именно нужные услуги по конкурентной цене. для этого всего лишь нужно изменить политику в оплате услуг, что бы платил и продавец
к примеру услуги адвоката при обращении к нему клиента:
- только консультация
- составление иска (возражений)
- представительство в суде
все это по разным ценам по желанию клиента. я жне могу сказать клиенту: все! 5% от цены иска и никак иначе. в АН же - 5% независимо от объема действий (только кризис заставил немного торговаться)

[Натин]

А как этот покупатель пришел на эту квартиру? Если сам, зачем ему АН? Если он воспользовался уже услугами, и они ему не подходят, ищем другую квартиру, АН!
Клиенты обращаются в АН добровольно, иные случаи мне не известны! Продавец отдал свою квартиру в продажу АН - это его выбор. А Покупатель, когда нашел такую кв-ру в рекламе, то он знает, это сам хозяин или АН - и это его выбор!
Стоимость услуг то же всем известна, более того торг уместен - пользоваться или нет - выбор за Клиентом.
Есть объявления - куплю без посредника Так же и продам - без посредников
Выбор есть!

[Nikolauss_78]

...Есть объявления - куплю без посредника Так же и продам - без посредников
Выбор есть!

Ага, как правило сами посредники и дают такие объявления (ИМХО: Если пишется "продам - без посредников" так это 100% посредник). Но то такое...

[pupsa]

Вообще-то я вам скажу правильнее , если комиссионные агентству платил бы продавец, как это например в Америке.
Так хоть, таки да, агентство будет отрабатывать эти деньги,а так покупатель больше рискует быть обманутым...

[kelvin]

ну так если квартира подходит покупателям, но не подходит уровень обслуживания в АН, куда пришел продавец и его обслуживают бесплатно, то как купить квартиру минуя это АН?

Что, проблема узнать хозяина объекта точно зная его адрес? Или вас водят смотреть квартиру с закрытыми глазами?
К тому же многие обекты продаются в нескольких АН сразу.

в АН же - 5% независимо от объема действий (только кризис заставил немного торговаться)

Не правда Это может быть голубая мечта риелторов, но в жизни стоимость услуг оговаривается отдельно.
В ветке о реальных сделок куча примеров комиссионных менее 5%.

Хотя если клиент придет с юристом который будет иметь мозги по каждому пункту договора, тогда вполне допускаю что АН скажет 5% без торга

[Gwenny]

Что, проблема узнать хозяина объекта точно зная его адрес?

Это как? Ходить в ЖЭК и давая взятку паспортисту выяснять кто действительно прописан и кто владелец? Как можно просто так узнать хозяина объекта, это же не открытая информация. Допустим, АН этим не парятся, а покупателю как проверить инфо?

[kelvin]

Это как? Ходить в ЖЭК и давая взятку паспортисту выяснять кто действительно прописан и кто владелец? Как можно просто так узнать хозяина объекта, это же не открытая информация. Допустим, АН этим не парятся, а покупателю как проверить инфо?

100 различный честных и нечестных способов
Я лично как минимум в 10 различных местах оставил свой адрес и контактный телефон.
В крайнем случае если люди там живут можно просто взять пиво и неожиданно прити в гости

[Элленка]

В 10 различных местах - это по одной квартире?)

[kelvin]

В 10 различных местах - это по одной квартире?)

У меня их не 10 ))))

[Gwenny]

100 различный честных и нечестных способов

Так приведите хоть 5 из 100, способ с пивом не в счет Как самостоятельно проверить соответствуют ли данные предоставленные АН о квартире? Конкретно, пожалуйста.

[ВВК_]

100 различный честных и нечестных способов
Я лично как минимум в 10 различных местах оставил свой адрес и контактный телефон.
В крайнем случае если люди там живут можно просто взять пиво и неожиданно прити в гости

и что когда к тебе бы пришли покупатели не захотевшие мне платить комиссионные ты бы лихо меня прокинул?
У меня лично 2 случая когда вороватые покупатели переплачивали комиссионные значительно больше от суммы чем если б честно пытались договариваться и торговаться.

[kelvin]

и что когда к тебе бы пришли покупатели не захотевшие мне платить комиссионные ты бы лихо меня прокинул?
У меня лично 2 случая когда вороватые покупатели переплачивали комиссионные значительно больше от суммы чем если б честно пытались договариваться и торговаться.

Нет конечно
Есть случаи когда продавец конкретно обращается к одному риелтору, которому доверяет с предложением о продаже квартиры. В таком случае он продаёт только через него, подписывая или не подписывая какие-то бумаги - уже не важно. Как было у нас с тобой
Но если продавец продаёт через 20 разных АН(никому при этом ничего не обещая) и к нему придет покупатель напрямую - то он с удовольствием продаст ему напрямую.
Смысл в том что монополия на объект может возникнуть только тогда, когда сам продавец этого хочет.

[мыслитель]

А как этот покупатель пришел на эту квартиру? Если сам, зачем ему АН? Если он воспользовался уже услугами, и они ему не подходят, ищем другую квартиру, АН!
Клиенты обращаются в АН добровольно, иные случаи мне не известны! Продавец отдал свою квартиру в продажу АН - это его выбор. А Покупатель, когда нашел такую кв-ру в рекламе, то он знает, это сам хозяин или АН - и это его выбор!
Стоимость услуг то же всем известна, более того торг уместен - пользоваться или нет - выбор за Клиентом.
Есть объявления - куплю без посредника Так же и продам - без посредников
Выбор есть!

давайте проведем публичный эксперимент: возьмем "Маклер" или "Авизо", отыскиваем объявления "продам без посредников" и звоним по указанному в объявлении телефону! Ваш прогноз - сколько процентов объявлений будет от АН, а сколько от непосредственно продавцов?
я ж повторяю: покупатель нашел квартиру, которую продавец продает через АН, и допустим, он честный и кидать АН не хочет. покупателя все устраивает, кроме качества обслуживания в данном АН (хамство, дорогивзна и низкое юридическое качество договоров, которые ему предлагают подписать). как ему отвязаться от ненужных услуг? например сказать - вы нас свели, все, спасибо! сколько я вам должен именно за это?

вчера смотрел договор с "Альянсом", это жесть! они все еще (более трех лет) бесплатно!!! заключают договора титульного страхования (единственные в Украине), но проект договора не показывают до сделки. обещают, что служба безопасности проверит всю историю квартиры и даст письменное заключение о надежности сделки, но показывать это заключение не хотят (а зачем оно вам? наши специалисты все проверят, не волнуйтесь). в самом договоре с "Альянсом" - исполнитель не несет ответственности за то, что сделка не состоялась (и указана дата выплаты им гонорара в конкретный день, т. е. независимо от сделки), при этом если заказчик отказался от сделки, то аванс не вовращается, а за несвоевременную оплату пеня 5% от суммы долга за каждый день просрочки. еще предлагают в договоре купли - продажи указать балансовую стоимость, а в договоре титульного страхования (бесплатном) - рыночную. как вы думаете, они в принципе собираются выплачивать страховку при таких условиях страхования? говорят, что пока страховых случаев не было (то ли страховых случаев мало предусмотрено договором, то ли СБ слишком хорошо проверяет?)