Покупка продажа недвижимости для чайника. (*)

[andrew]

Натолкнули на создание данной темы меня знакомые - которые хотят продать/купить, но делают это в первый раз или давно и поэтому не знают с какого конца взяться за это дело, и каждому надо объяснять с начала по три раза. Дабы не засорять тему прошу не создавать топы, а писать мне в личку и я буду делать исправления прямо в тексте. Вся инфа взята мною из личного опыта и опыта моих знакомых.
Еще раз повторяю эта инфа хотя-бы даст вам приблизительный план действия. И это касается только квартир, может быть дальше кто-то допишет про землю, офисы.
ЗЫ. Текст редактируется по ходу поступающей информации.
Большое спасибо :
Chemik и скрытику.
и спасибо за теплые отзывы. Скоро займусь и покупкой.
----------------------------------------------------------------------
Опитування: Чия допомога потрібна при укладанні угод із нерухомістю?

[мыслитель]

насчет обеспечения выписки и залоговой суммы в АН: постоянные конфликты на эту тему. разработали типовой договор по всем АН, по которому с продавца удерживаются какие то деньги (500 долларов на выписку и на долги по квартплате). почему то этот договор подписывают между продавцом и АН, иногда еще и с покупателем, но в таком случае ему максимум дают ксерокс договора. объясняют: а покупателя этот договор никак не касается, если есть долги или не выписываются, то мы (АН) с этих денег сами погасим долги или выпишем через суд. ну допустим, долги они еще могут за другого погасить, но плчему тогда в договоре не указана обязанность АН перед покупателем о погашении долгов, срок и ответственность за непогашение в срок? и договор покупателю не дают? а что бы покупатель не имел возможности наехать на АН, если долг висит, и не погашен. т. е. хочет АН - погасит, не хочет - не погасит, но считает, что при подписании сделки покупатель должен сделать с АН окончательный расчет. тогда логично, что окончательный расчет будет после погашения всех долгов (толи продавцом, толи АН за счет залога). но все АН категорически против такого (и понятно почему, зачем им эти проблемы с погашением долгов). насчет выписки (если продавец сам не выписался в оговореный договором срок), тут интереснее. в АН говорят - "мы сами их выпишем!", спрашиваю: каким образом? - ну в суд подадим! - от чьего имени будет иск? - скрип мозгов: не знаю, у нас есть юристы, они знают как! объясняю, что для этого у кого то (лично) должна быть от имени покупателя нотариальная доверенность на подачу иска и ведение дела в суде. врядли продавец захочет выдавать такую доверенность тому, в чьих способностях не уверен! поэтому сами вы никого не выпишете. предлагаю компромисс: заключаем трехсторонний договор, в котором указываем, что после истечения срока на выписку и погашения долга, АН возвращает залоговую сумму покупателю и тот сам себе ищет юриста, кто будет вести дело в суде о выписке продавцов и членов его семьи. АН снимает с себя всю ответственность за это. почему то такое предложение вызывает активное противодействие со стороны АН. не знаете почему?

[Натин]

Не знаю! Здорово, пришел покупатель с юристом, продавец не выписался, забирают залоговую сумму и сами все решают-суппер!!! Я им скажу СПАСИБО!
Есть еще договора, когда залоговая сумма остаеться у покупателя, до выписки, освобождения, и погашения задолженности.

[мыслитель]

Не знаю! Здорово, пришел покупатель с юристом, продавец не выписался, забирают залоговую сумму и сами все решают-суппер!!! Я им скажу СПАСИБО!
Есть еще договора, когда залоговая сумма остаеться у покупателя, до выписки, освобождения, и погашения задолженности.

а вот мне почему то не спасибо говорят за такое предложение, а совсем наоборот

[Натин]

Я всегда беру такую сумму удержания, чтоб оплатить работу юриста и обязательно в день сделки, беру через ГЕРЦ выписку, чтоб наверняка. Вот давеча, удержали 3000 у.е, по ГЕРЦУ было почти 7000грн, + два прописанных. И на сделке был юрист, предлагаю сделать удержание, через покупателя-отказались.

[Профессионал]

Это личный опыт?

Безусловно, личный. Я в своей жизни купил не одну квартиру, а грабли все те-же. И каждый раз надеялся найти порядочных риэлторов, которые хотя бы довели свою работу до конца.

Прямо обидно как то.

Обидно платить сумасшедшие комиссионные риэлторам за неоказанные слуги (о бешенной цене услуг я уже молчу).

[Натин]

Безусловно, личный. Я в своей жизни купил не одну квартиру, а грабли все те-же. И каждый раз надеялся найти порядочных риэлторов, которые хотя бы довели свою работу до конца.



Обидно платить сумасшедшие комиссионные риэлторам за неоказанные слуги (о бешенной цене услуг я уже молчу).

Подобное притягивает - подобное, может поэтому так? Не профессионалов в любой сфере больше... Я для себя точно решила, что заказываю, то и получаю. Иду в плохой ресторан, не нравиться интерьер, официант, но меня обламывает уйти, заказываю-жду долго, ем не вкусно и т.д. , -типа сама дура!

[Профессионал]

Иду в плохой ресторан, не нравиться интерьер, официант, но меня обламывает уйти, заказываю-жду долго, ем не вкусно и т.д. , -типа сама дура!

Ну-ну, если платишь деньги, вправе требовать должного качества услуг. Если (как в вашем примере), я зашел в дешевую харчевню, и там оказался шашлык с "жидким дымом", то надо быть к такому готовым. Но я совершенно не готов платить риэлторам за одно лишь "знакомство" с продавцом 3-5 тысяч долларов. А больше риэлторы, увы, ничего не делают. Вообще ничего. При этом, нагло лгут, что якобы "проверяют" квартиру на правовую чистоту, максимум что сделав, так это заказав у знакомого нотариуса инфу не в залоге ли квартира.

[мыслитель]

Я всегда беру такую сумму удержания, чтоб оплатить работу юриста и обязательно в день сделки, беру через ГЕРЦ выписку, чтоб наверняка. Вот давеча, удержали 3000 у.е, по ГЕРЦУ было почти 7000грн, + два прописанных. И на сделке был юрист, предлагаю сделать удержание, через покупателя-отказались.

ну и что Вы делаете с удержаными деньгами (если не выписались)? кто будет тем юристом, который займется выпиской? согласовывается ли его кандидатура с покупателем, выдает ли покупатель доверенность на этого юриста?

[Натин]

Ну-ну, если платишь деньги, вправе требовать должного качества услуг. Если (как в вашем примере), я зашел в дешевую харчевню, и там оказался шашлык с "жидким дымом", то надо быть к такому готовым. Но я совершенно не готов платить риэлторам за одно лишь "знакомство" с продавцом 3-5 тысяч долларов. А больше риэлторы, увы, ничего не делают. Вообще ничего. При этом, нагло лгут, что якобы "проверяют" квартиру на правовую чистоту, максимум что сделав, так это заказав у знакомого нотариуса инфу не в залоге ли квартира.

Взяв квартиру в продажу - они риелтора ее рекламируют, показывают, ориентируют хозяина по цене, уточняют обстоятельства продажи, смотрят документы, если эксклюзив, то действительно проверяют чистоту кв-ры, а потом приходит 25 покупатель и готов купить, но не хочет оплачивать, ведь услугу, он не заказывал. С одной стороны, он прав, с другой стороны, он же все таки пришел именно в эту квартиру-каким образом, сорвал объявление со столба, пролистал авизо, интернет, или его привел другой риелтор-это говорит, что квартира раскручена, цена адекватная и т.д. И дальше то же идет работа-обсуждение цены, условий сделки, расчета, выбор нотариуса, сроки и т.д... Сегодня и покупатель и продавец-очень требовательны, и это вызывает уважение. Так со стороны говорить, что посмотрел-купил ..., а для этого проделана работа, уже проделана, и деньги уже затрачены, и бензин, ...., время.

[Профессионал]

для этого проделана работа, уже проделана, и деньги уже затрачены, и бензин, ...., время

Потому в цивилизованных странах, перед поездкой на объект, покупателю показывают портфолио квартиры, фотографии интерьера/экстерьера. И совершенно четко рассказывают о квартире. Это значительно экономит время обеих сторон, т.к. зачастую вопрос снимается с первого взгляда, и ехать никуда не надо. И я готов платить некую плату за просмотр такого портфолио и за выезд на объект, если я того пожелаю. Это нормально.

Ненормально платить больше, чем нотариусу/юристу/государству вместе взятые всего лишь за знакомство и присутствие на сделке, в ожидание своих комиссионных.

[мыслитель]

Взяв квартиру в продажу - они риелтора ее рекламируют, показывают, ориентируют хозяина по цене, уточняют обстоятельства продажи, смотрят документы, если эксклюзив, то действительно проверяют чистоту кв-ры, а потом приходит 25 покупатель и готов купить, но не хочет оплачивать, ведь услугу, он не заказывал. С одной стороны, он прав, с другой стороны, он же все таки пришел именно в эту квартиру-каким образом, сорвал объявление со столба, пролистал авизо, интернет, или его привел другой риелтор-это говорит, что квартира раскручена, цена адекватная и т.д. И дальше то же идет работа-обсуждение цены, условий сделки, расчета, выбор нотариуса, сроки и т.д... Сегодня и покупатель и продавец-очень требовательны, и это вызывает уважение. Так со стороны говорить, что посмотрел-купил ..., а для этого проделана работа, уже проделана, и деньги уже затрачены, и бензин, ...., время.

ну это работа идеального риэлтора, которая встречается крайне редко. в основном риэлтора понятия не имеет что будут превый раз показывать, вся инфа об объекте со слов продавца, а у риэлторов одна надежда - что бы все было хорошо и объект не был проблемным. проверять на проблемность и уменьшать ее вероятность сами не желают

[Натин]

ну и что Вы делаете с удержаными деньгами (если не выписались)? кто будет тем юристом, который займется выпиской? согласовывается ли его кандидатура с покупателем, выдает ли покупатель доверенность на этого юриста?

Обязательно, все дальнейшие действия согласовываются с покупателем. Если он хочет-он просто забирает деньги, при этом пишет мне расписку, что нет притензий- и это поверьте для меня самый лучший вариант. Юристов я привлекаю со стороны, разных профилей, чаще для составления новых договоров, так просто люблю, чтоб на все случаи жизни, и в основном это сопровождение крупных ком\объектов-там работы для юриста немерянно (оплачиваю со своих ,еще не полученных комисионных, до сделки)
За 18 -летний стаж работы выписывала по суду только два раза(слава Богу)
Люблю когда Клиент приходит со своим юристом-меньше головной боли, с удовольствием сотрудничаю. Бываю не согласна с юристом-придерживаюсь правила-Клиент всегда прав, посему помалкиваю

[V.V.S.]

насчет обеспечения выписки и залоговой суммы в АН: постоянные конфликты на эту тему. разработали типовой договор по всем АН, по которому с продавца удерживаются какие то деньги (500 долларов на выписку и на долги по квартплате). почему то этот договор подписывают между продавцом и АН, иногда еще и с покупателем, но в таком случае ему максимум дают ксерокс договора. объясняют: а покупателя этот договор никак не касается, если есть долги или не выписываются, то мы (АН) с этих денег сами погасим долги или выпишем через суд. ну допустим, долги они еще могут за другого погасить, но плчему тогда в договоре не указана обязанность АН перед покупателем о погашении долгов, срок и ответственность за непогашение в срок? и договор покупателю не дают? а что бы покупатель не имел возможности наехать на АН, если долг висит, и не погашен. т. е. хочет АН - погасит, не хочет - не погасит, но считает, что при подписании сделки покупатель должен сделать с АН окончательный расчет. тогда логично, что окончательный расчет будет после погашения всех долгов (толи продавцом, толи АН за счет залога). но все АН категорически против такого (и понятно почему, зачем им эти проблемы с погашением долгов). насчет выписки (если продавец сам не выписался в оговореный договором срок), тут интереснее. в АН говорят - "мы сами их выпишем!", спрашиваю: каким образом? - ну в суд подадим! - от чьего имени будет иск? - скрип мозгов: не знаю, у нас есть юристы, они знают как! объясняю, что для этого у кого то (лично) должна быть от имени покупателя нотариальная доверенность на подачу иска и ведение дела в суде. врядли продавец захочет выдавать такую доверенность тому, в чьих способностях не уверен! поэтому сами вы никого не выпишете. предлагаю компромисс: заключаем трехсторонний договор, в котором указываем, что после истечения срока на выписку и погашения долга, АН возвращает залоговую сумму покупателю и тот сам себе ищет юриста, кто будет вести дело в суде о выписке продавцов и членов его семьи. АН снимает с себя всю ответственность за это. почему то такое предложение вызывает активное противодействие со стороны АН. не знаете почему?

Да есть такое в АН. При чем мне всегда оставалось не понятно, зачем АН брать на себя головняк по оплате долгов и выписке. В АН, которое у меня на обслуживании и пользуется моими договорами все гораздо проще. Где то так, как предлагаешь ты. Заключаем трехсторонний договор о передаче залоговой суммы в обеспечение обязательств по выписке и оплате коммунальных услуг. Залогодержатель, получив деньги тут же передает их АН, а в договоре прописываются условия при которых АН передает деньги либо Залогодателю либо Залогодержателю.

[мыслитель]

Обязательно, все дальнейшие действия согласовываются с покупателем. Если он хочет-он просто забирает деньги, при этом пишет мне расписку, что нет притензий- и это поверьте для меня самый лучший вариант. Юристов я привлекаю со стороны, разных профилей, чаще для составления новых договоров, так просто люблю, чтоб на все случаи жизни, и в основном это сопровождение крупных ком\объектов-там работы для юриста немерянно (оплачиваю со своих ,еще не полученных комисионных, до сделки)
За 18 -летний стаж работы выписывала по суду только два раза(слава Богу)
Люблю когда Клиент приходит со своим юристом-меньше головной боли, с удовольствием сотрудничаю. Бываю не согласна с юристом-придерживаюсь правила-Клиент всегда прав, посему помалкиваю

ну дай Бог встретиться в реале, что бы так и было! в 90% случаев сам факт прихода покупателя с юристом вызывает негатив у риэлторов, потому что:
1. юрист может отговорить от сделки (прощай гонорар)
2. юрист начинает вычитывать договора, предлагаемые АН, и предлагать внести изменения (ответ - на это я пойти не могу!)
3. юрист начинает просить предоставить продавца дополнительные документы, тот начинает нервничать, а с ним и риэлтор (см. п. 1)
естественно, бывают случаи, когда приводят не вполне профессионального юриста, который что бы сымитировать перед клиентом якобы юридический контроль, придираются к мелочам и не видят проблемных моментов.
но юристов хотя бы учат и экзамены принимают при выпуске риэлтором же может быть каждый

[мыслитель]

Да есть такое в АН. При чем мне всегда оставалось не понятно, зачем АН брать на себя головняк по оплате долгов и выписке. В АН, которое у меня на обслуживании и пользуется моими договорами все гораздо проще. Где то так, как предлагаешь ты. Заключаем трехсторонний договор о передаче залоговой суммы в обеспечение обязательств по выписке и оплате коммунальных услуг. Залогодержатель, получив деньги тут же передает их АН, а в договоре прописываются условия при которых АН передает деньги либо Залогодателю либо Залогодержателю.

это самый разумный вариант для всех

[ХатульМадан]

Никакого трехстороннего договора не было. Всё только на словах, как, впрочем и другие витиеватые заверения и обещания.
На момент передачи ключей и выселения АН просто не явилось. По телефону обещали "вот-вот подъехать". Через час после оговоренного времени встречи телефон АН стал недоступен.
Воевать с нерадивыми продавцами пришлось самостоятельно. Выселяться в оговоренный "час Ч" они также не были намерены. В результате три часа нервотрепки и ключи в кармане.
А теперь вот еще выписка... будь она неладна.

[Натин]

но юристов хотя бы учат и экзамены , принимают при выпуске риэлтором же может быть каждый

Как многих учят, это мы знаем. Делала пару лет назад кастинг, для студентов, типа доп\зароботок. Приходили с Мечниква, с Юр\академии, задача была простая, даю пакет документов- вопрос-подготовка предпродажного пакета. Кто то брал неделю для поиска ответа, думала задача сложная, обратилась к сыну-школьнику, он за вечер через интернет нашел ответ на вопрос. Но я не сдавалась и таки нашла студента, он взял час времени, побежал к нотариусу, и все расказал, вплоть до расценок, сейчас у него уже своя контора, а мы очень хорошие друзья
А риелторов с высшим образованием - много. Хотя есть и вообще уникумы-но все работать не могут, работают те у кого есть результат, а это уже профи. На каждый товар-есть свой покупец

[мыслитель]

А риелторов с высшим образованием - много. Хотя есть и вообще уникумы-но все работать не могут, работают те у кого есть результат, а это уже профи. На каждый товар-есть свой покупец

и помогает просто высшее образование риэлтору? студентов - двоечников (прогульщиков) много, но все равно, это профессиональное образование. если бы у риэлторов было как у оценщиков, адвокатов, нотариусов - курсы по подготовке, сдача экзаменов и контроль за деятельностью, то было бы всем проще

[Натин]

и помогает просто высшее образование риэлтору? студентов - двоечников (прогульщиков) много, но все равно, это профессиональное образование. если бы у риэлторов было как у оценщиков, адвокатов, нотариусов - курсы по подготовке, сдача экзаменов и контроль за деятельностью, то было бы всем проще

Курсы есть, сдача экзаменов есть, а вот контроль ....-....чаще самоконтроль

[мыслитель]

Курсы есть, сдача экзаменов есть, а вот контроль ....-....чаще самоконтроль

ну то не те экзамены. я имею в виду выдачу свидетельства о праве на занятие риэлторской деятельностью, без которого нельзя ею заниматься (как в других профессиях), и наличие органа, который это свидетельство может анулировать, если риэлтор что то напортачил в силу неграмотности