Будет ли дешеветь недвижимость?

[Katenika]

http://www.irn.ru/news/18214.html

Российский фондовый рынок пережил самое большое падение 26 июля. Причиной тому стал ипотечный кризис в США.
На мировых фондовых рынках также прокатилась волна продаж -- европейские индексы снизились в среднем на 3%. Причиной общей коррекции стала ситуация на рынке ипотеки США и публикация негативных данных по американской экономике. Аналитики указывают, что фундаментальные факторы сыграют на повышение индекса РТС, но только осенью.

Вчера индекс РТС снизился на 2,49% до отметки 1996,91 пункта. Таким образом, российский индекс уже второй раз за четыре месяца опускается ниже 2000 пунктов. В апреле фондовый индекс продержался выше психологически важной отметки только два дня. В этот раз на протяжении двух недель индекс РТС продолжал бить рекорды, достигнув своего исторического максимума 2091,26 пункта. Лидерами вчерашнего падения стали акции "Татнефти", котировки которой снизились на 5,08%. Акции Сбербанка, "Газпрома", ГМК "Норильский никель", "Сургутнефтегаза" и РАО ЕЭС подешевели более чем на 3%.

Вчерашнее падение индекса РТС стало самым значительным с 5 марта -- тогда в результате серьезной коррекции японского фондового рынка из-за резкого роста курса японской иены индекс РТС опустился на 3,24%.

Обострение ситуации в США отразилась не только на российском, но и на остальных мировых фондовых рынках. Турецкий индекс ISE National - 100 упал на 4,23%. Главный британский фондовый индекс FTSE100 стал вчера лидером общеевропейского падения, снизившись на 3,15%. Французский CAC40 и немецкий DAX30 снизились на 2,78 и 2,39% соответственно.
___
Вы правы. Осенью действительно может быть незначительное подорожание.
3-7%, но это будет только небольшой взлет перед стремительным падением.

[ANDRYUXA77]

http://www.irn.ru/news/18214.html


___
Вы правы. Осенью действительно может быт незначительное подорожание.
5-10%, но это будет только небоьшой взлет перед стремительным падением.

Куда дорожать то ???Предложение квартир огромно , покупателей нет вообще ...Мораторий на продажу СХ земель снимут ...В такой ситуации рынок недвижимости будет валиться и валиться...

[ВВК_]

Куда дорожать то ???Предложение квартир огромно , покупателей нет вообще ...Мораторий на продажу СХ земель снимут ...В такой ситуации рынок недвижимости будет валиться и валиться...

Покупатели есть ВСЕГДА их просто меньше. Рынок недвижимости - рынок постоянного спроса, особенно в больших городах. Люди умирают, рождаются, женятся, разводятся, приезжают наконец и уезжают.
По законам экономики после падения всегда идет рост (и наоборот). Так что бесконечное падение не грозит.

[Katenika]

Я ни в коем случае не утверждаю, что это произойдет. Просто я проанализировала кривую роста 1996 и падение 1998 годов. А, так же мировые кризисы (США, Япония, Англия) 1984, 1991, 1998 годов. К сожалению не могу выложить график. Нет сканера, но попробую объяснить.

Так вот, все кривые динамики цен идут так (может не совсем точно, но главное суть):
1) Стабильный рост цен до
2) небольшого общемирового падения 1982 года, (продолжалось 2-4 месяца),
3) после чего резкий огромный скачек цен до 1984 года (ажиотаж).
4) 1984 год - падение всех рынков на 30-35%.
5) примерно осень 1984 - небольшой общемировой подъем (продолжалось 2-4 месяца),
6) 1985 год - дикий обвал цен.

Тоже самое можно сказать одинамике цен 1991, 1998 годов. Всегда перед сильным подъемом идет небольшой спад, а
перед сильным падением идет маленький подъем.
___
Это я все к тому, что даже если и произойдет небольшой подъем (5-10% это я конечно хватила ), то кто-то обязательно постарается создать ажиотаж. То есть опять много криков - "цены растут, будет дорожать и т.д".
Так вот, не следует в это время поддаваться эмоциям и бежать в банк за срочным кредитом.
После этой паузы будет резкий обвал.

[ВВК_]

Я ни в коем случае не утверждаю, что это произойдет. Просто я проанализировала кривую роста 1996 и падение 1998 годов. А, так же мировые кризисы (США, Япония, Англия) 1984, 1991, 1998 годов. К сожалению не могу выложить график. Нет сканера, но попробую объяснить.

Так вот, все кривые динамики цен идут так (может не совсем точно, но главное суть):
1) Стабильный рост цен до
2) небольшого общемирового падения 1982 года, (продолжалось 2-4 месяца),
3) после чего резкий огромный скачек цен до 1984 года (ажиотаж).
4) 1984 год - падение всех рынков на 30-35%.
5) примерно осень 1984 - небольшой общемировой подъем (продолжалось 2-4 месяца),
6) 1985 год - дикий обвал цен.

Тоже самое можно сказать одинамике цен 1991, 1998 годов. Всегда перед сильным подъемом идет небольшой спад, а
перед сильным падением идет маленький подъем.
___
Это я все к тому, что даже если и произойдет небольшой подъем (5-10% это я конечно хватила ), то кто-то обязательно постарается создать ажиотаж. То есть опять много криков - "цены растут, будет дорожать и т.д".
Так вот, не следует в это время поддаваться эмоциям и бежать в банк за срочным кредитом.
После этой паузы будет резкий обвал.

Очень бы было интересно глянуть графики (не думаю что только мне).
Желательно с ссылками.
Обвал до какого предела? Все таки рынок недвижимости наш отличается от штатов. Хотя...
Плюс отсутствие у нас какой-либо альтернативы по вкладыванию денег + нехватка метров квадратных на душу населения в крупных городах.
---------
К следующей весне будет ясно кто прав, может и вы .

[ВВК_]

да и еще очень интересно падали ли цены до уровня предыдущего витка?
Т.е. сравнивались ли цены от начала роста и концу падения?

[Katenika]

Все эти графики я делала для себя .
Мне случайно досталась очень потрепаная книжка с письмами какого-то американца датированная 1988 годом. Он описывает подъемы и кризисы еще до 80-х годов. Так вот они все очень похожи.

К сожалению, у книжки отсутствуют начало и конец . Насколько я понимаю автора должны звать Bob Hensel, но может быть это просто действующее лицо (кто-то знает, как она называется и кто реальный автор?). А то, пока что, как я не переворачивала инет, никаких отголосков этой книжки не нашла. Но, исследования очень интересные и главное поучительные .

Что же касается динамики цен после 1991 года, вы можете сами покопаться в инете и проверить то, что я написала. Благо, с возникновением инета исследований проводится намного больше.

[вразлет]

Это я все к тому, что даже если и произойдет небольшой подъем (5-10% это я конечно хватила ), то кто-то обязательно постарается создать ажиотаж. То есть опять много криков - "цены растут, будет дорожать и т.д".
Так вот, не следует в это время поддаваться эмоциям и бежать в банк за срочным кредитом.
После этой паузы будет резкий обвал.

Не считаете ли Вы, что предоставленной Вами информации ничтожно мало, чтобы принимать решения по вопросам, цена которых --зарплата за десятки лет жизни?

[hit-odessit]

да и еще очень интересно падали ли цены до уровня предыдущего витка?
Т.е. сравнивались ли цены от начала роста и концу падения?

Я думаю, что такого не должно быть (если рассматривать на более-менее длинных периодах), т.к. инфляция есть в любом случае, поэтому цена чего-либо скажем 2 года назад не может быть выше (или даже равна) цены этого же самого сейчас (если конечно не было каких-то экономических катаклизмов).
IMHO.

[billyj]

Я думаю, что такого не должно быть (если рассматривать на более-менее длинных периодах), т.к. инфляция есть в любом случае, поэтому цена чего-либо скажем 2 года назад не может быть выше (или даже равна) цены этого же самого сейчас (если конечно не было каких-то экономических катаклизмов).
IMHO.

ну только если эта цена не была очень существенно завышена

[EugeneX9]

ну только если эта цена не была очень существенно завышена

Нужно учитывать инфляцию доллара.Кстати она не такая большая как многим кажеться.

[Скрытик]

Нужно учитывать инфляцию доллара.Кстати она не такая большая как многим кажеться.

3-4% в год это небольшая???

[вразлет]

ну только если эта цена не была очень существенно завышена

Смотря что понимать под завышенностью. Одно дело покуапательная сопсобность, другое --неспособность "быков" удержать рынок.

[EugeneX9]

3-4% в год это небольшая???

При анализе пузыря по недвижимости, когда рост в течении 5 лет составил 500% этими 15-20% можно просто пренебречь.

[stern]

Покупатели есть ВСЕГДА их просто меньше. Рынок недвижимости - рынок постоянного спроса, особенно в больших городах. Люди умирают, рождаются...

Ну да, вопрос только в том - на сколько больше/меньше, дело не в спросе, а в его количестве... К стати, какой там процент "целевых" сделок? О чем это говорит?

[ANDRYUXA77]

Недосекин Алексей Олегович, ст. консультант Siemens Business Services Russia, д.э.н.,
к.т.н.


Свойства пузырей
Всякий пузырь типа REB проходит следующие шесть фаз своей эволюции:
заложение, расширение, перегрев, взрыв, откат и рецессию. Рассмотрим по порядку.
А. Заложение. Обычно это начало некоторого нового парадигмального отсчета в
страновой экономике. Очень часто это заложение сопровождается возникновением
так называемых «отчетливых бычьих ожиданий», когда все инвесторы однозначно
уверены в неуклонном долговременном росте своих активов. Обычно такие ожидания
подкрепляются позитивными прогнозами макроэкономических факторов, в которых
уверенный рост валового внутреннего продукта (ВВП) протекает на фоне умеренной
или незначительной инфляции.
Б. Расширение. Развивающаяся экономика испытывает потребность в новых
складских, производственных и офисных площадях. Одновременно с этой
потребностью растет потребность богатеющих домашних хозяйств в смене своих
жилищных условий. Оба эти фактора переводят строительную отрасль в фазу бурного
роста. Строительством как перспективной темой начинают вовсю интересоваться
банки. Прилив банковских инвестиций и кредитов в эту отрасль способствует
интенсивному расширению производства объектов недвижимости. Успехи
строительства тянут за собой аналогичные успехи в смежных отраслях. У строителей
появляется сверхприбыль, что делает вложения в эту отрасль еще более
привлекательным делом. И, пока есть платежеспособный спрос на объекты
недвижимости и пока он опережает темпы роста текущего предложения этих
объектов, цены на недвижимость имеют склонность к неудержимому интенсивному
росту. Налицо – системная положительная обратная связь, механизм усиления
входных эффектов.
В. Перегрев. В какой-то момент времени платежеспособные потребности в объектах
недвижимости в основном становятся удовлетворенными. Платежеспособный спрос
начинает расти медленнее, чем соответствующий темп роста предложения. Цены на
недвижимость продолжают расти, но за этим стоит уже не объективная причина –
отставание предложения от спроса, но обычная механическая инерция – привычка для
цен расти, а для производителей – получать сверхприбыли. Поэтому вторая
производная кривой цены по времени в какой-то момент становится отрицательной,
что означает: цена прошла перегиб, темпы роста цен на недвижимость от квартала к
кварталу и от года к году начинают падать.
Г. Взрыв. Как и всякая катастрофа, взрыв пузыря провоцируется накоплением
определенных количественных признаков, порождающих новое системное качество.
Например, владельцы столичных однокомнатных квартир, приобретенных не для
жительства, а для простой спекуляции, начинают чесать в затылке. Темпы роста
стоимости их активов начинают угрожающе падать. Это провоцирует владельцев
«спекулятивных» квартир выставлять их на продажу. Такой качественный скачок
предложения вызывает сначала локальный обвал цен, а затем – монотонное и
неуклонное их снижение по всему полю.
Д. Откат. Все спекулятивная недвижимость выбрасывается на рынок. Появляется
осознание тотального перепроизводства этой недвижимости, спрос на нее сжимается.
Покупатели ждут дальнейшего падения цен, чтобы купить требуемые им объекты на
минимуме цены. Приток живых денег в строительную отрасль резко сужается. Банки
с ужасом понимают, что их залоги, под которые они кредитовали строительные
организации, стремительно дешевеют. На этой волне банки требуют от строительных
компаний дополнительного обеспечения своих обязательств, а те не могут их
предоставить, потому что все и так заложено-перезаложено. Кредитные линии
пресекаются, сбыт объектов недвижимости заморожен, денег нет, по кредитам надо
платить. Наступает волна банкротств. Первыми банкротятся девелоперы, вслед за
ними идут банки, в чьих кредитных портфелях львиную долю составляли
строительные кредиты. В результате ликвидации на рынок выбрасывается еще
некоторое количество объектов недвижимости, что создает дополнительные условия
для ценового демпинга. Возникает еще одна положительная обратная связь, но на сей
раз уже не на рост, а на спад цен.
Е. Рецессия. Наконец, цены на недвижимость находят свою линию поддержки.
Покупатели постепенно возвращаются на рынок. Одновременно строительная отрасль
и банковская сфера проходят реструктуризацию. Череда банкротств и поглощений
завершается, уцелевшие банки и строительные компании ищут новую точку сборки,
меняя стратегии бизнеса. Но, пока они ищут эту новую точку сборки, проходит
известное время. Бум в экономике заканчивается, эйфория сменяется похмельем. ВВП
растет еле-еле (если растет вообще), происходит отток капитала из страны, фондовый
рынок падает. И вот в этих дремотных рецессионных условиях страна живет до
следующего оживления, до следующего пузыря.
Мы видим, что REB – это результат системного кризиса, который провоцируется
неустранимым запаздыванием производства объектов недвижимости от
платежеспособного спроса на эти объекты. Здесь есть полная аналогия со знаменитой
«пивной игрой», описанной Питером Сенге [2]. Сначала в СМИ проходит реклама
новой марки пива. Пиво становится модным, его хотят, но производственные
мощности и дистрибьюция не готовы к тому, чтобы обеспечить растущую
потребность в этой марке пива. В результате население, не получив обещанного пива,
мгновенно переключается на субститьюты, то есть на марки-заменители. В то же
самое время производство и дистрибьюция, не замечая такого охлаждения, начинают
интенсивно штамповать и размещать новое пиво. Но это пиво уже никому не нужно,
тема ушла. В результате склады производственников и дистрибьюторов затоварены,
сторговывать эти склады придется себе в убыток.
Почему же экономика раз за разом попадает в западню пузыря? Причина банальна, и
кроется в головах отдельных людей и организаций. Эта причина двуедина и
первобытна: а) жадность; б) страх. Они (будем их так называть, хотя в ряде случаев
они – это мы сами) хотят заработать денег, они боятся потерять прибыль. И,
поскольку все они действуют одновременно и думают одинаково, они движутся
стадами. Дикий капитализм является таковым не потому, что характеризуется
несалонными нравами (хотя это тоже имеет место). Первобытная дикость
капитализма развивающихся стран состоит в отсутствии альтернативных стратегий
поведения, альтернативного видения, в отсутствии инаковости, разномыслия.
Поэтому время от времени все попадаются в одни и те же ловушки и наступают на
одни и те же грабли.
Инерционность строительного комплекса – вещь неустранимая. Столь же
неустранимой является тяга простых людей к улучшению жилищных условий.
Поэтому стратегически на рынке выигрывает тот, кто работает на упреждение, у кого
улучшенные образцы жилья – уже в проектах. Тогда спрос и предложение
встречаются вовремя, и перепроизводства нет. Но большинство предприятий
строительного сектора не способны к инновациям, они строят сегодняшние дома,
которые завтра окажутся уже морально устаревшими. Сегодня долевое строительство
в фаворе, доли в строящихся домах раскупаются подчистую. Но однажды число тех,
кто хотели и могли купить долю в строительстве, будет исчерпано. И куда тогда
пойдет весь разогретый строительный комплекс крупных городов? Как там у БГ:
Но если твой путь впечатан мелом в асфальт,
Куда ты пойдешь, когда выпадет снег?

[Профессионал]

В Одессе появится жилмассив эконом-класса

Киевский НИИ «Гипроград» разработал проект строительства комплекса экономкласса из 18 зданий на территории военного городка в районе Школьного аэродрома в Одессе.

Об этом сообщил начальник мониторинга и реализации генерального плана Управления градостроительства и архитектуры Одесской мэрии Александр Греков.

10- и 16-этажные дома разместятся по ул. Маршала Жукова и Левитана, а с другой стороны будут граничить с Овидиопольским районом.

Жилмассив рассчитан на 10,4 тыс. жителей и включает в себя также школу, детский садик и общественный центр.

Министерство обороны и привлеченные инвесторы будут принимать участие в освоении проекта.

Александр Греков отметил, что строители возведут «компактную жилую группу, которая сформирует удобный микрорайон».

[Буджак]

1 детский садик на 10 тыс. жителей?

[EugeneX9]

1 детский садик на 10 тыс. жителей?

Это чисто по-украински.За строительство детского садика взяток много не получишь, поэтому лучше все застроить домами.

[rider13]

Зато наверное бизнес (как бы плохо это не звучало) из детского сада сейчас можно сделать очень даже неплохой... учитывая их дефицит...