Покупка продажа недвижимости для чайника. (*)

[andrew]

Натолкнули на создание данной темы меня знакомые - которые хотят продать/купить, но делают это в первый раз или давно и поэтому не знают с какого конца взяться за это дело, и каждому надо объяснять с начала по три раза. Дабы не засорять тему прошу не создавать топы, а писать мне в личку и я буду делать исправления прямо в тексте. Вся инфа взята мною из личного опыта и опыта моих знакомых.
Еще раз повторяю эта инфа хотя-бы даст вам приблизительный план действия. И это касается только квартир, может быть дальше кто-то допишет про землю, офисы.
ЗЫ. Текст редактируется по ходу поступающей информации.
Большое спасибо :
Chemik и скрытику.
и спасибо за теплые отзывы. Скоро займусь и покупкой.
----------------------------------------------------------------------
Опитування: Чия допомога потрібна при укладанні угод із нерухомістю?

[мыслитель]

кстати недавно видел прикольный договор по новострою (в эксплуатацию еще не сдан) - "к-п ценных бумаг", так в нем писалось что все споры рассматриваются в третейском суде "название, адрес" ))) хотя вообще спорно подведомственны ли споры по таким договорам, третейским судам

да в принципе подвемоственны. там же нет сторон - госорганов. но вот меня мучают сомнения. можно ли отказаться от этого пункта договора и настаивать на рассмотрении спора в районном суде, а не в третейском. на практике не проверял, но думаю, что можно. а сторонники третейского суда утверждают, что коль в договоре указан третейский суд, то значит только третейский. я же думаю, что нужно согласие на рассмотрение конкретного спора. недостаток третейского суда, что его решения не подлежат обжалованию, и судьи официально берут деньги со сторон.

[T1m]

да в принципе подвемоственны. там же нет сторон - госорганов. но вот меня мучают сомнения. можно ли отказаться от этого пункта договора и настаивать на рассмотрении спора в районном суде, а не в третейском. на практике не проверял, но думаю, что можно. а сторонники третейского суда утверждают, что коль в договоре указан третейский суд, то значит только третейский. я же думаю, что нужно согласие на рассмотрение конкретного спора. недостаток третейского суда, что его решения не подлежат обжалованию, и судьи официально берут деньги со сторон.

ну во первых можно доказывать, что по этому договору конечный объект - недвижимость, а споры по недвижимости неподведомственны третейским судам... также можно упиратся на то что покупатель фактически является акционером (какого в закон не добавили вцелом держателей ценных бумаг предприятия - непонятно), а споры между хозяйственным обществом и акционером также не подведомственны этому суду...

да закон предпологает согласие... но в тоже время а почему этот пункт не может фигурировать согласием? хотя конечно при оформлении договора и спора то не было...

[мыслитель]

ну во первых можно доказывать, что по этому договору конечный объект - недвижимость, а споры по недвижимости неподведомственны третейским судам... также можно упиратся на то что покупатель фактически является акционером (какого в закон не добавили вцелом держателей ценных бумаг предприятия - непонятно), а споры между хозяйственным обществом и акционером также не подведомственны этому суду...

да закон предпологает согласие... но в тоже время а почему этот пункт не может фигурировать согласием? хотя конечно при оформлении договора и спора то не было...

что бы решение третейского суда исполнялось, нужно в районном суде брать исполнительный лист. а при выдаче исполнительного листа судья районного суда имеет право отказать в его выдаче, если сочтет, что решение суда незаконное. плюс Верховный Суд не любит третейские суды и требует от судей районного суда тщательно проверять законность их решений. но часто исковые требования составлены так, что в решении нет исполнительной части, следовательно нет необходимости брать исполнительный лист. например установление права собственности. а вот поиграться, что действительно, на момент составления договора не было спора, а вот конкретный спор хочу, что бы рассматривал районный суд, а не третейский, полагаю, был бы аргументом. но не уверен. хозяйственные суды всегда отказывают в открытии производства по делу, или закрывают открытое, если в договоре есть арбитражная оговорка.

[lisica]

в данном случае - никак

А если цена сделки не заниженная. А реальная рыночная. Мы в данном случае сможем это как-то доказать? Или все таки сделка в любом случае может быть признана недействительной?
И сколько может стоить титульное страхование в Альянсе если сделка происходит через другое агенство?

[T1m]

А если цена сделки не заниженная. А реальная рыночная. Мы в данном случае сможем это как-то доказать? Или все таки сделка в любом случае может быть признана недействительной?
И сколько может стоить титульное страхование в Альянсе если сделка происходит через другое агенство?

да, всеравно можно признать недействительной, но если укажете реальную цену то и вернут ее же...

про страхование это к Мыслителю

[ВВК_]

А если цена сделки не заниженная. А реальная рыночная. Мы в данном случае сможем это как-то доказать? Или все таки сделка в любом случае может быть признана недействительной?
И сколько может стоить титульное страхование в Альянсе если сделка происходит через другое агенство?

а смысл альянсовского титульного страхования?
Они по своим обязательствам по кредитному обществу не выполняют стройки задерживают неужели вы думаете что их карманная страховая вам что то выплатит в случае чего?

[lisica]

я пока ничего не думаю т.к не знаю. Тут посоветовали, вот и спрашиваю....

[ssolo]

Доброго времени суток !

Должно было состояться ТРИ подряд сделки (купля-продажа).
У ОДНОГО нотариуса все три.
1. Мы продаем свою квартиру.
2. Мы покупаем другую квартиру.
3. Те у кого мы купили квартиру покупают следующую квартиру.

А получилось так:
1. Первая сделка состоялась, мы продали свою квартиру и получили на руки деньги.

2. При совершении второй сделки (мы покупаем), нотариус обнаруживает, что на квартиру наложен арест. Об этом все узнают только сейчас. Ни хозяева, ни риелторы об этом раньше ничего не знали.

Как выяснилось позже, это была совершена опечатка (адрес неправильный) в реестре и в решении суда. Т.е. арестовано по ошибке и необходимо снять с квартиры арест и тогда можно совершать сделку.

В ИТОГЕ: мы продали свою квартиру, а купить не смогли и дальше тоже сделка не состоялась.

ВОПРОС: Кто виноват, что вторая и третья сделки сорвались?


-------------
P.S.:
Все три сделки были назначены (в договорах) на один день, а по факту решили провести сделку раньше, т.е. дата сделки еще не наступила.
И время на снятие с ареста еще есть. Вопрос именно в том, чтобы понять кто в этой ситуации виноват.

[Королева Марго]

Ну как минимум нужно удавить агенство от которого Вы должны были купить квартиру. Вот она их хваленая проверка, и за их паршивые услуги с Вас наверняка собирались содрать не менее 5 %!

Очень Вам сочувствую, берите хорошего юриста и вперед, если Вам именно эта квартира нужна. Поговорите с нашим уважаемым Мыслителем.
Он не только Профессионал с большой буквы, но еще и как человек очень приятный.

[мыслитель]

Доброго времени суток !

Должно было состояться ТРИ подряд сделки (купля-продажа).
У ОДНОГО нотариуса все три.
1. Мы продаем свою квартиру.
2. Мы покупаем другую квартиру.
3. Те у кого мы купили квартиру покупают следующую квартиру.

А получилось так:
1. Первая сделка состоялась, мы продали свою квартиру и получили на руки деньги.

2. При совершении второй сделки (мы покупаем), нотариус обнаруживает, что на квартиру наложен арест. Об этом все узнают только сейчас. Ни хозяева, ни риелторы об этом раньше ничего не знали.

Как выяснилось позже, это была совершена опечатка (адрес неправильный) в реестре и в решении суда. Т.е. арестовано по ошибке и необходимо снять с квартиры арест и тогда можно совершать сделку.

В ИТОГЕ: мы продали свою квартиру, а купить не смогли и дальше тоже сделка не состоялась.

ВОПРОС: Кто виноват, что вторая и третья сделки сорвались?


-------------
P.S.:
Все три сделки были назначены (в договорах) на один день, а по факту решили провести сделку раньше, т.е. дата сделки еще не наступила.
И время на снятие с ареста еще есть. Вопрос именно в том, чтобы понять кто в этой ситуации виноват.

ну уж точно не Вы. пусть хозяева арестованой квартиры идут в суд и быстренько (а бесплатно это быстро не получится) снимают арест. виновато АН, которое на словах убеждает, что они все проверяют, за что и берут 5%. на самом деле проверяют только у нотариуса при сделке, и то не они, а нотариус.

[Королева Марго]

А что за агентство было? Какой филиал (где находится)?

[Ники]

И фамилию нотариуса еще бы

[Скрытик]

2. При совершении второй сделки (мы покупаем), нотариус обнаруживает, что на квартиру наложен арест. Об этом все узнают только сейчас. Ни хозяева, ни риелторы об этом раньше ничего не знали.

Риелторы с хозяевами очень удивленные лица делали?
Все все знали кроме Вас ИМХО.

[ssolo]

ну уж точно не Вы. пусть хозяева арестованой квартиры идут в суд и быстренько (а бесплатно это быстро не получится) снимают арест. виновато АН, которое на словах убеждает, что они все проверяют, за что и берут 5%. на самом деле проверяют только у нотариуса при сделке, и то не они, а нотариус.

Огромное спасибо всем за внимание к моему вопросу !

Да действительно, АН быстренько свалило вину на нотариуса, мол это
нотариус должен проверять аресты!!!!!!

Однако, теперь хозяевам в короткий срок необходимо снять арест, а это нервы и деньги!

Спрашивается: ЗА ТАКУЮ РАБОТУ РИЭЛТОРА, НУЖНО ПЛАТИТЬ ????

А если серьезно, то существует ли возможность (право), при совершении сделки (уже после снятия ареста), агенству НЕ ПЛАТИТЬ за их "РАБОТУ" ?

[ssolo]

А что за агентство было? Какой филиал (где находится)?

Да, я специально не называл реквизитов, чтобы у Вас, уважаемые форумчане, не было личных мотивов для осуждений или оправданий.

Хотя честно говоря, чешутся руки....

Но нам сейчас нужно холодное сердце и ничего тяжелого под рукой

[мыслитель]

Огромное спасибо всем за внимание к моему вопросу !

Да действительно, АН быстренько свалило вину на нотариуса, мол это
нотариус должен проверять аресты!!!!!!

Однако, теперь хозяевам в короткий срок необходимо снять арест, а это нервы и деньги!

Спрашивается: ЗА ТАКУЮ РАБОТУ РИЭЛТОРА, НУЖНО ПЛАТИТЬ ????

А если серьезно, то существует ли возможность (право), при совершении сделки (уже после снятия ареста), агенству НЕ ПЛАТИТЬ за их "РАБОТУ" ?

а в этом и гнусность договоров с АН, что платить им надо в любом случае, и в договоре совсем не написано, что они проверяют на отсутствие арестов и несут за это какую то ответственность. это они только на словах объясняют, обосновывая свои гонорары. по договору они все сделали в день составления предварительного договора

[ssolo]

Риелторы с хозяевами очень удивленные лица делали?
Все все знали кроме Вас ИМХО.

Арест был наложен в 92 году, там левые фамилии и это единственные
первые хозяева квартиры, а в решении суда написано заключение о том, что обмен считать не действительным. Поэтому это говорит о том, что допущена ошибка вероятней всего в адресе.

А риелторы могли бы сделать этот запрос на момент авансирования квартиры, вопрос ведь не в экономии наших денег, а в профессионализме исполнителей.

[мыслитель]

Арест был наложен в 92 году, там левые фамилии и это единственные
первые хозяева квартиры, а в решении суда написано заключение о том, что обмен считать не действительным. Поэтому это говорит о том, что допущена ошибка вероятней всего в адресе.

А риелторы могли бы сделать этот запрос на момент авансирования квартиры, вопрос ведь не в экономии наших денег, а в профессионализме исполнителей.

при наличии знакомого нотариуса это дело 10 минут по телефону

[Скрытик]

А риелторы могли бы сделать этот запрос на момент авансирования квартиры, вопрос ведь не в экономии наших денег, а в профессионализме исполнителей.

Да знали они все! Послушайте, я за 14 лет купил 3 квартиры и продал 2. То что я наслушался и насмотрелся за эти годы - книгу писать можно. Я уже по взгляду отвернутому в сторону понимаю чисто или нет в конкретной сделке. В такие скользкие цепочки пытались затащить - до сих пор с содроганием вспоминаю...
Из 100 риелтеров 1 профессионал, остальные в стороне стояли...

[ssolo]

а в этом и гнусность договоров с АН, что платить им надо в любом случае, и в договоре совсем не написано, что они проверяют на отсутствие арестов и несут за это какую то ответственность. это они только на словах объясняют, обосновывая свои гонорары. по договору они все сделали в день составления предварительного договора

На момент авансирования:
1. В "Договоре на оказание информационно-посреднических услуг
на отчуждение объекта недвижимости" есть пункт - "постоянное
сопровождение сделки по отчуждению объекта недвижимости"

2. В "Предварительном договоре о намерении купли-продажи
объета недвижимости" есть такой пункт - "Продавец гарантирует,
что объект не находится под арестом"

Эти два договора подписываются на момент АВАНСИРОВАНИЯ.

Вопрос: означает ли, что на этот момент АН должно было сделать запрос
на арест квартиры?