Покупка продажа недвижимости для чайника. (*)

[andrew]

Натолкнули на создание данной темы меня знакомые - которые хотят продать/купить, но делают это в первый раз или давно и поэтому не знают с какого конца взяться за это дело, и каждому надо объяснять с начала по три раза. Дабы не засорять тему прошу не создавать топы, а писать мне в личку и я буду делать исправления прямо в тексте. Вся инфа взята мною из личного опыта и опыта моих знакомых.
Еще раз повторяю эта инфа хотя-бы даст вам приблизительный план действия. И это касается только квартир, может быть дальше кто-то допишет про землю, офисы.
ЗЫ. Текст редактируется по ходу поступающей информации.
Большое спасибо :
Chemik и скрытику.
и спасибо за теплые отзывы. Скоро займусь и покупкой.
----------------------------------------------------------------------
Опитування: Чия допомога потрібна при укладанні угод із нерухомістю?

[мыслитель]

Нет, ну я доказывал с пеной у рта, что без согласия мужа ничего не выйдет.
Просто я точно знаю, что квартира куплена за общесемейные деньги. Обидно как-то за мужика... за моряка вдвойне!

я ж пишу, что при желании (и немного денег на адвоката) он в суде эту сделку может развалить. у меня был клиент муж, который в браке приобрел 4 квартиры, но в иду большой и чистой любви к жене, позволил квартиры оформить по дарственной на жену. потом при разводе очень удивился, когда ему объяснили, что он не имеет право на них. через суд с трудом, но две квартиры отбили, признав, что дарение было притворной сделкой, а на самом деле они были куплены.

[T1m]

в данном случае завереное капитаном судна

только капитан такое не может заверять а согласие которое не правильной формы имеет такую же силу как и надпись на стене завтра муж может сказать "ничего не писал" и усе

[ВВК_]

только капитан такое не может заверять а согласие которое не правильной формы имеет такую же силу как и надпись на стене завтра муж может сказать "ничего не писал" и усе

насколько я знаю капитан даже женить людей может, неужели согласие не имеет право подписать?

[T1m]

насколько я знаю капитан даже женить людей может, неужели согласие не имеет право подписать?

женить тоже не может )))

[мыслитель]

только капитан такое не может заверять а согласие которое не правильной формы имеет такую же силу как и надпись на стене завтра муж может сказать "ничего не писал" и усе

так разные вещи: "ничего не писал" - это проверяется почерковедческой экспертизой, и согласие, которое не правильной формы. а в чем неправильность формы? допустим эта квартира приобретена в браке и требуется согласие мужа. капитан такое согласие может заверить? или капитану нужно объяснять юридические тонкости семейного права, когда нужно согласие, а когда нет? типа, капитан должен разобраться: если квартира куплена до брака, то капитана не заверит, а если в браке, то заверит. но если в браке, но по дарственной, то не заверит.

[T1m]

так разные вещи: "ничего не писал" - это проверяется почерковедческой экспертизой, и согласие, которое не правильной формы. а в чем неправильность формы? допустим эта квартира приобретена в браке и требуется согласие мужа.

это не важно, в любом случае он может сказать "думал что не имею право на квартиру, а оказывается имею, и т.д".... вообщем подобное заявление силы иметь не будет...

капитан такое согласие может заверить? или капитану нужно объяснять юридические тонкости семейного права, когда нужно согласие, а когда нет? типа, капитан должен разобраться: если квартира куплена до брака, то капитана не заверит, а если в браке, то заверит. но если в браке, но по дарственной, то не заверит.

нет, капитан вообще заявления не уполномочен удостоверять (да и согласие на продажу сейчас и форму имеет не "заявление", а "согласие" и оно вообще не похоже на заявление)

[мыслитель]

это не важно, в любом случае он может сказать "думал что не имею право на квартиру, а оказывается имею, и т.д".... вообщем подобное заявление силы иметь не будет...

не, ну одно дело сказать, что не подписывал вобще, другое дело, подписывал, но думал, что это согласие на покупку сигарет, а оказалось, что на продажу квартиры, а вобще, я контуженый, и не понимаю, что подписываю, и не понимаю разницу между "продаю" и "покупаю", и еще меня психотропным чаем напоили на камбузе бывает! и на нотариальные договора так говорят. но если написал он лично, и психиатрическая экспертиза не подтвердит, что он на момент подписания не осознавал значение своих действий, то его согласие на продажу квартиры, в случае оспаривания сделки, вполне будет иметь силу в суде.

нет, капитан вообще заявления не уполномочен удостоверять (да и согласие на продажу сейчас и форму имеет не "заявление", а "согласие" и оно вообще не похоже на заявление)

как угодно его можно назвать, смысл от этого не меняется, если там будет написано: "я не возражаю против продажи квартиры по адресу.... моей женой (ФИО)". для того, что бы он не подал в суд иск о том, что квартиру продали без его воли, вполне достаточно. если бы он написал это в моем присутствии лично, то можно и не заверять никем, потому что это не тот случай, когда требуется нотариальное заверение

[T1m]

не, ну одно дело сказать, что не подписывал вобще, другое дело, подписывал, но думал, что это согласие на покупку сигарет, а оказалось, что на продажу квартиры, а вобще, я контуженый, и не понимаю, что подписываю, и не понимаю разницу между "продаю" и "покупаю", и еще меня психотропным чаем напоили на камбузе бывает! и на нотариальные договора так говорят. но если написал он лично, и психиатрическая экспертиза не подтвердит, что он на момент подписания не осознавал значение своих действий, то его согласие на продажу квартиры, в случае оспаривания сделки, вполне будет иметь силу в суде.


как угодно его можно назвать, смысл от этого не меняется, если там будет написано: "я не возражаю против продажи квартиры по адресу.... моей женой (ФИО)". для того, что бы он не подал в суд иск о том, что квартиру продали без его воли, вполне достаточно. если бы он написал это в моем присутствии лично, то можно и не заверять никем, потому что это не тот случай, когда требуется нотариальное заверение

да ну, а как быть с этим?

Стаття 219. Правові наслідки недодержання вимоги закону про
нотаріальне посвідчення одностороннього
правочину

1. У разі недодержання вимоги закону про нотаріальне
посвідчення одностороннього правочину такий правочин є нікчемним.

2. Суд може визнати такий правочин дійсним, якщо буде
встановлено, що він відповідав справжній волі особи, яка його
вчинила, а нотаріальному посвідченню правочину перешкоджала
обставина, яка не залежала від її волі.

Стаття 215. Недійсність правочину

2. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена
законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого
правочину недійсним судом не вимагається.

так что все муж может хоть от всего имущества отречься

[мыслитель]

так что все муж может хоть от всего имущества отречься

муж в данном случае не заключает сделку (правочин). муж дает согласие на сделку, которую совершает жена со своим личным имуществом. согласие мужа формально не обязательно, поэтому и не требует нотариального заверения его подписи.
цель отбирания у него бумажки, что он не возражает против продажи жены ее личной квартиры - блокировать возможный иск об установлении права совместной собственности супругов на квартиру и в связи с этим, признание сделки недействительной. каким образом будет заверена эта бумажка, и будет ли вобще, не имеет значения. главное, что бы ее написал лично муж.
при ее отсутствии муж в иске может написать, что пока он был в рейсе, жена тайком от него подала квартиру, в которую он вложил 20 000 долларов на ремонт (допустим это так, и у мужа есть письменные доказательства), что дает ему право требовать установления права совместной собственности. и поскольку его 1/2 квартиры выбыла из его владения помиимо его воли, то у него есть основания истребовать свою долю из чужего незаконного владения и у добросовестного приобретателя (покупателя) путем выселения. а покупатель будет иметь право требовать уплаченые им деньги с жены.
как использовать эту бумажку покупателю в суде, если муж все таки решит подать такой иск: ее наличие указывает на то, что 1/2 квартиры выбыла из его владения с его согласия, и у него нет оснований требовать ее у добросовестного приобретателя. и даже в случае удовлетворения иска о признании квартиры совместной собственностью супругов, то в таком случае свою долю он должен требоваь с жены, а не с покупателя. возражения мужа против таких аргументов могут быть только общие - писал не я (почерковедческая экспертиза), и когда я писал, то не понимал, что подписываю (психиатрическая экпертиза).
и об этом есть судебная практика. так что лично я бы порекомендовал покупателю добиться от второго супруга такую бумажку, как бы против этого не возражали нотариус и сотрудники АН. можно конечно по совету отдельных риэлторов просто верить, что "все будет хорошо!", не усложнять сделку, и не переживать, пока иск из суда не принесут а вдруг действительно все будет хорошо?

[T1m]

муж в данном случае не заключает сделку (правочин). муж дает согласие на сделку, которую совершает жена со своим личным имуществом.

нет, согласие супруга сейчас именно является правочином

раньше, когда оно имело форму заявления согласие не было правочином

[мыслитель]

нет, согласие супруга сейчас именно является правочином

раньше, когда оно имело форму заявления согласие не было правочином

еще раз! квартира - на момент сделки личная собственность жены. цель этой бумажки - только лишь зафиксировать, что квартира продается при его согласии (которое на момент самой сделки никому не нужно), и что ему известно о факте продажи, против чего он не возражает. эту бумажку даже нотариусу не надо показывать, ее нужно хранить покупателю на всякий случай, вдруг муж иск предъявит. тогда она превращается в серьезное письменное доказательство, опровергающее его возможные доводы в суде, что при наличии у него права собственности на 1/2 квартиры, его доля выбыла из его собственности помимо его воли - жена втихаря продала квартиру.

[T1m]

еще раз! квартира - на момент сделки личная собственность жены. цель этой бумажки - только лишь зафиксировать, что квартира продается при его согласии (которое на момент самой сделки никому не нужно), и что ему известно о факте продажи, против чего он не возражает. эту бумажку даже нотариусу не надо показывать, ее нужно хранить покупателю на всякий случай, вдруг муж иск предъявит. тогда она превращается в серьезное письменное доказательство, опровергающее его возможные доводы в суде, что при наличии у него права собственности на 1/2 квартиры, его доля выбыла из его собственности помимо его воли - жена втихаря продала квартиру.

да нет, это мертвая схема... смотри:
- муж через суд доказывает право собственности на 1/2 часть квартиры из-за существенной увелечении ее стоимости в результате ремонта;
- автоматически его "писюлька" теряет силу т.к. форма не соответсвует...

а "отмазка":
- муж написал подобное заявление т.к. не знал что ему положена 1/2 часть квартиры в результате ремонта (ему ведь никто не объяснял это, а вот жене при оформлении сделки нотариус обычно разъясняет эту статью, а некоторые нотариусы берут еще заявление о том что ремонт не производился и не было затрат на содержание квартиры, вместе с мужем)
- проконсультировался у юриста
- подает в суд о признании права собственности
- жена подает встречный иск о признании этой писульки действительной
- по закону - суд отказывает жене, в связи с тем что это заявление не отвечало форме и не отвечало "справжній волі особи, яка його вчинила", т.к. он не знал о том что ему положена 1/2 часть квартиры...

[мыслитель]

да нет, это мертвая схема... смотри:
- автоматически его "писюлька" теряет силу т.к. форма не соответсвует...

да почему она автоматически утрачивает силу? это не сделка, и не обязательное согласие на отчуждение, к нотариальному оформлению самой сделки это не имеет отношение.

- муж написал подобное заявление т.к. не знал что ему положена 1/2 часть квартиры в результате ремонта (ему ведь никто не объяснял это, а вот жене при оформлении сделки нотариус обычно разъясняет эту статью, а некоторые нотариусы берут еще заявление о том что ремонт не производился и не было затрат на содержание квартиры, вместе с мужем)..

это было бы отлично, но тогда и участие мужа в подписании договора купли-продажи обязательно. ведь нотариус не удовлетворится утвердительным кивком мужа на вопрос к супругам: "а вы ремонт совместно не делали?" жена подпишется в договоре, что нет. а муж как это подтвердит? наверное каким то заявлением, если нотариусу прийдет в голову внести этот пункт в договор. утверждение же жены без мужа, что никакого ремонта не было и неуведомление его о факте сделки, развязывает мужу руки в таком иске, и покупатель в пролете

- подает в суд о признании права собственности
- жена подает встречный иск о признании этой писульки действительной
- по закону - суд отказывает жене, в связи с тем что это заявление не отвечало форме и не отвечало "справжній волі особи, яка його вчинила", т.к. он не знал о том что ему положена 1/2 часть квартиры...

правильно, жене откажут, но не потому

"что заявление не отвечало форме и не отвечало "справжній волі особи, яка його вчинила",

, а потому что наоборот, как раз отвечало его действительной воле, и это недвусмысленно выражен в заявлении, расписке, письме... (главное, что написано им без принуждения и в ясном сознании).

что значит:

он не знал о том что ему положена 1/2 часть квартиры..

он не знал, что делал ремонт, или о правовых последствиях ремонта?
если он не знал о том, что делал ремонт, то надо назначать психиатрическую экспертизу, исследовав вопрос "может ли он понимать значение своих действий и руководить ими?"
не знал правовые последствия проведенного ремонта? так это не основания для признания сделки недействительной, поскольку эти последствия указаны в Семейном Кодексе, доведенном до ведома граждан установленым способом (ст. 58 Конституции). иначе бы все так косили под дурака, и считали начало течения исковой давности - день обращения к юристу за консультацией (типа, что только тогда узнал о нарушении своих прав)
на то и дается ему три года, что бы узнав о факте сделки обратиться в суд с иском о признании за ним 1/2 части квартиры. а вот последствия того, что суд установит за ним право на эту долю (для покупателя), зависят от того, знал ли он о сделке перед ее совершением, или нет. если знал, то собственность выбыла из его владения по его воле (доказательство - расписка, письмо, заявление) и как результат - требовать компенсацию 1/2 с жены. если не знал (нет такой расписки), то требует возврата квартиры у покупателя, а тот деньги с жены

[T1m]

да почему она автоматически утрачивает силу? это не сделка

тут ты ошибаешься, согласие супруга с нынешних пор оформляется как правочин и является правочином... односторонним, но правочином

это было бы отлично, но тогда и участие мужа в подписании договора купли-продажи обязательно. ведь нотариус не удовлетворится утвердительным кивком мужа на вопрос к супругам: "а вы ремонт совместно не делали?" жена подпишется в договоре, что нет. а муж как это подтвердит? наверное каким то заявлением, если нотариусу прийдет в голову внести этот пункт в договор. утверждение же жены без мужа, что никакого ремонта не было и неуведомление его о факте сделки, развязывает мужу руки в таком иске, и покупатель в пролете

нотариусу хватит... у нотариуса нет оснований требовать с мужа заявления, а вот с жены может... а то что она соврала - это ее проблемы будут....

он не знал ..... о правовых последствиях ремонта?

именно... он не знал о них...

не знал правовые последствия проведенного ремонта? так это не основания для признания сделки недействительной, поскольку эти последствия указаны в Семейном Кодексе, доведенном до ведома граждан установленым способом (ст. 58 Конституции). иначе бы все так косили под дурака, и считали начало течения исковой давности - день обращения к юристу за консультацией (типа, что только тогда узнал о нарушении своих прав)
на то и дается ему три года, что бы узнав о факте сделки обратиться в суд с иском о признании за ним 1/2 части квартиры. а вот последствия того, что суд установит за ним право на эту долю (для покупателя), зависят от того, знал ли он о сделке перед ее совершением, или нет. если знал, то собственность выбыла из его владения по его воле (доказательство - расписка, письмо, заявление) и как результат - требовать компенсацию 1/2 с жены. если не знал (нет такой расписки), то требует возврата квартиры у покупателя, а тот деньги с жены

спорно, очень спорно... + на суде он еще может сказать, что жена его ввела в заблуждение...

вообщем как по мне... подобное заявление очень не просто признать действительным... хотя наши суды...

[мыслитель]

тут ты ошибаешься, согласие супруга с нынешних пор оформляется как правочин и является правочином... односторонним, но правочином

да согласен! но в данном случае это не правочин со стороны мужа, потому что его согласие не нужно на отчуждение. он просто распиской подтверждает то, что ему известно о факте продажи этой квартиры, и что он как минимум на момент ее написания не возражал против продажи (была его воля на отчуждение). и его срок исковой давности начинает течь с дня написания им расписки, а не с дня, когда он прочитал Семейный Кодекс (или ему прочитал вслух юрист)

нотариусу хватит... у нотариуса нет оснований требовать с мужа заявления, а вот с жены может... а то что она соврала - это ее проблемы будут....

тут два варианта: или нотариус в принципе не будет требовать присутствие мужа на сделке, разъяснив жене последствия обмана, или он потребует присутствия мужа, но тогда не посмотреть в его честные глаза, а что бы тот письменно подтвердил свои желания. на практике такого не встречал

именно... он не знал о них..

как ты думаешь, переспективный иск продавца машины, который после продажи спустя пять лет подаст иск в суд, в котором попросит признать сделку недействительной, потому что ему вчера юрист объяснил, что продав машину наступили последствия - он теперь не может пользоваться ею. а до этого он был уверен, что просто дал покататься покупателю, имея право в любой момент требовать ее возврата ситуация аналогичная - человек не знал о гражданско-правовых последствиях своих действий. а вот когда узнал, тогда и в суд можно идти?

спорно, очень спорно... + на суде он еще может сказать, что жена его ввела в заблуждение...

насчет чего ввела в заблуждение? что при ремонте он имеет право на долю, или что продает квартиру? эта расписка ей как раз не нужна. она попала по любому, если муж в суд подаст. просто при расписке срок исковой давности начнется с даты в расписке, а при ее отсутствии с дня, когда узнал о сделке

вообщем как по мне... подобное заявление очень не просто признать действительным... хотя наши суды...

а ее и не надо признавать действительной. в суде один вопрос к мужу:
- Вы знали о сделке?
- нет!
- а расписку о согласие на сделку Вы писали?
- писал, но она не нотариально заверена! (варианты: не писал, она поддельная; писал, но меня заставили написать под угрозой жизни; писал, но был оппоен психотропным чаем, и не понимал ее смысл).

как думаешь, какой для судьи вариант ответа будет аргументом не принять эту расписку как доказательство того, что он знал о сделке и не возражал проотив нее?

[T1m]

да согласен! но в данном случае это не правочин со стороны мужа, потому что его согласие не нужно на отчуждение. он просто распиской подтверждает то, что ему известно о факте продажи этой квартиры, и что он как минимум на момент ее написания не возражал против продажи (была его воля на отчуждение). и его срок исковой давности начинает течь с дня написания им расписки, а не с дня, когда он прочитал Семейный Кодекс (или ему прочитал вслух юрист)

исковые сроки должны быть соблюдены само собой... но просто после решения суда о признании права собственности на 1/2 часть квартиры у мужа меняется статус... он из "супруга" превращается в "совладельца"... а расписку он писал просто как супруг (ни о каком праве собственности в ней не могло быть и слова, иначе она заведомо являлась бы недействительной)

это будет ключевым моментом

тут два варианта: или нотариус в принципе не будет требовать присутствие мужа на сделке, разъяснив жене последствия обмана, или он потребует присутствия мужа, но тогда не посмотреть в его честные глаза, а что бы тот письменно подтвердил свои желания. на практике такого не встречал

нотариус не будет требовать присутствие мужа на сделке

как ты думаешь, переспективный иск продавца машины, который после продажи спустя пять лет подаст иск в суд, в котором попросит признать сделку недействительной, потому что ему вчера юрист объяснил, что продав машину наступили последствия - он теперь не может пользоваться ею. а до этого он был уверен, что просто дал покататься покупателю, имея право в любой момент требовать ее возврата ситуация аналогичная - человек не знал о гражданско-правовых последствиях своих действий. а вот когда узнал, тогда и в суд можно идти?

насчет чего ввела в заблуждение? что при ремонте он имеет право на долю, или что продает квартиру? эта расписка ей как раз не нужна. она попала по любому, если муж в суд подаст. просто при расписке срок исковой давности начнется с даты в расписке, а при ее отсутствии с дня, когда узнал о сделке

так о чем мы спорим, если ты согласен с тем что данная расписка, подойдет разве что только для срока исковой я с этим согласен

а ее и не надо признавать действительной. в суде один вопрос к мужу:
- Вы знали о сделке?
- нет!
- а расписку о согласие на сделку Вы писали?
- писал, но она не нотариально заверена! (варианты: не писал, она поддельная; писал, но меня заставили написать под угрозой жизни; писал, но был оппоен психотропным чаем, и не понимал ее смысл).

как думаешь, какой для судьи вариант ответа будет аргументом не принять эту расписку как доказательство того, что он знал о сделке и не возражал проотив нее?

никто не говорит об обязательном признании сделки недействительной, можно просто потребовать половины денег

[Куплю 2010]

женить тоже не может )))

Капитан и женить и заверять доверенности может. Свадьбы на судне не делал но Доверенность на продажу квартиры заверял . Форму доверенности высылал крюинг , заверял я. Вроде сделка прошла успешно.

[T1m]

Капитан и женить и заверять доверенности может. Свадьбы на судне не делал но Доверенность на продажу квартиры заверял . Форму доверенности высылал крюинг , заверял я. Вроде сделка прошла успешно.

нотариус молодца )))

может это в 90е было?)

Для справки: капитан имеет право ТОЛЬКО удостоверять завещания... ВСЁ

[Штуша-Кутуша]

Капитан и женить и заверять доверенности может. Свадьбы на судне не делал но Доверенность на продажу квартиры заверял . Форму доверенности высылал крюинг , заверял я. Вроде сделка прошла успешно.

))))))))))
Плюнь в око, тому хто таку дурню тобі розповів!
А чому і сам правочин не вчинив капітан?
Мені здалось, що він всемогутній, він же і це нібито може, "ВРОДЕ"...

Може це ще до царя Гороха було?

[Штуша-Кутуша]

нотариус молодца )))

может это в 90е было?)

Для справки: капитан имеет право ТОЛЬКО удостоверять завещания... ВСЁ

Їхній самий крутий! Може ВСЕ!
Справжній чоловік !))))))