Тема: 
В молодёжке квартучёт обязателен, проще и БЫСТРЕЕ будет через банк.Сообщение от Pupsik
| ||
В молодёжке квартучёт обязателен, проще и БЫСТРЕЕ будет через банк.
я смотрела в укрсибе,так там молодежный кредит выходит дороже,чем просто кредит под жилье
Меняю квартиру в Москве на райцентр одесской областиХорошее жилье в центре менее 10 там просто не стоит, и 20-25 далеко не предел для Арбата.
А что подумал Кролик - никто не узнал. Потому что он был очень воспитанный.
За 7-8 миллионов можно купить райцентр? Больше квартиры с ремонтом в черте "Золотой мили" столько и стоят... Покупайте, продавайте!
OH, East is East, and West is West, and never the twain shall meet,
Till Earth and Sky stand presently at God’s great Judgment Seat;
Cтянул с форума ВиД http://vid.org.ua/forum/viewtopic.php?t=209&postdays=0&postorder=asc&start=2900
Здравствуйте форумчане! Слежу за форумом с начала его существования (октября 2006 года). С вашими выводами согласен. Решил привести свои размышления на тему РЖН Украины. Анализ основан на модели подъем-спад рефлекивной теории Д. Сороса. Основными факторами рыночного процесса согласно теории рефлексивности являются превалирующее предпочтение, тренд и цена. На рынке действует множество участников, взгляды которых, как правило, различаются. Можно предположить, что многие индивидуальные предпочтения компенсируют друг друга, в результате получаем превалирующее предпочтение. Основной тренд, оказывает влияние на все изменения цен на рынке, невзирая на то, осознан ли он участниками или нет. Степень его влияния на цены будет, конечно, варьироваться в зависимости от взглядов участников. Ценовой тренд может быть затем представлен как синтез «основного тренда» и «превалирующего предпочтения».
Эти два фактора взаимодействуют посредством влияния основного тренда на восприятия участников, и наоборот, изменения в восприятиях на основной тренд. Эти изменения выражаются в ценовой динамике. В свою очередь, изменения в ценах, могут повлиять как на превалирующее предпочтение, так и основной тренд. Таким образом, получается рефлексивное взаимодействие, в котором цены на рынке определяются двумя факторами – основным трендом и превалирующим предпочтением – на оба эти фактора, в свою очередь, влияют цены на рынке. Взаимная игра между ценами и двумя другими факторами не содержит постоянных: то, что является независимой переменной в одной функции, в другой, представляет собой зависимую переменную. Без постоянных нет и тенденции к равновесию. При типичном ходе событий все три переменные взаимно усиливают друг друга сначала в одном направлении, затем в другом, следуя закономерности, которая в простейшей своей форме известна как последовательность подъем – спад.
Теперь попытаемся построить элементарную модель подъема-спада для рынка жилой недвижимости применительно к нашей стране. Основные этапы:
1)1999-2000 г.г. Неосознанный тренд. Основной тренд не определен и превалирующее предпочтение еще не отражено в ценах в период после кризисного состояния экономики 1998 года. Признание основного тренда запаздывало, но тренд начал себя проявлять в росте арендной ставки. (цены на 1-комн квартиры колебались в среднем 10 000USD (кв.м в среднем 300 USD, а аренда постепенно подросла с 80 до 120 USD). Формула 100 аренд работает, есть смысл инвестирования в недвижимость.
2) 2001-2003 г.г. Начало самоусиливающегося процесса. Когда участники рыночного процесса осознали основной тренд, перемена в восприятиях сказалась на ценах, в свою очередь тренд усиливался возрастающими ожиданиями. Рост арендной ставки ускорял ценовой тренд, и наоборот. Пошли первые ипотечные программы. На рынке появились крупные спекулятивные и инвестиционные игроки, начало строительного бума. (цена на 1-комн. квартиры выросли в среднем до 20 000 USD (кв.м. в среднем вырос до 600 USD), арендная ставка выросла до 180-220 USD.
3) 2003-2004 г.г. Успешное преодоление колебаний. Растущий тренд мог повлиять на превалирующее предпочтение в одном из двух направлений: он мог привести к ожиданию дальнейшего ускорения этого тренда или же к ожиданию его коррекции. Возникали сомнения, но тренд продолжил свое движение после стабилизации цен, поскольку коммерческие банки поддержали спрос началом массовых ипотечных программ и существенным снижением первоначального взноса с 25-30% до 0-5%. Начало формирования пузыря.
4) 2004г. - первая половина 2005 г. Растущая убежденность, приводящая к росту расхождения между ожиданиями и реальностью. В конце концов, убежденность постоянного роста окрепла и ее более не могли поколебать даже замедление роста арендной ставки. Предпочтения сомоусиливались, а ожидания росли быстрее цен (цена на 1-комн. квартиры выросли в среднем до 36 000-40 000 USD (кв.м. резко вырос с 600 USD до 1250 USD, темпы же роста аренды были ниже, ставка выросла в среднем до 250-300 USD). Арендные ставки почти достигли своего максимального значения и начали сигнализировать о разрыве фундаментальной ценности инвестирования и ценовой динамикой РЖН. Это уровни начала массового захода потребителей и мелких спекулянтов на рынок. Формула роста цен никем не опровергается, а сомневающиеся в значительном меньшинстве. Пузырь обретает форму.
5) вторая половина 2005г.-начало 2007 г. Ошибка в оценках. Основной тренд оказался полностью под влиянием ценовой динамики, а рост цен - все более зависимым от превалирующего предпочтения, так что и основной тренд, и превалирующее предпочтение оказались все более уязвимыми. Ожидания стали слишком завышенными и не поддерживались реальностью – фундаментальными основами приобретения объекта инвестирования. Покупка жилья стала не выгодной со спекулятивной, инвестиционной и потребительской точек зрения. Арендные ставки были стабильны, даже повышение коммунальных платежей не дало возможность поднять хозяевам арендную плату. Естественно, безумные хозяева квартир лупили что есть силы новые ставки, но люди съезжали, а новые квартиранты на рынке не находились. Рост цен на недвижимость 2006 года можно считать чисто техническим со значительным сокращением объема сделок, падением ликвидности и потерей спекулятивной составляющей. Рынок массово покидают крупные спекулянты и инвесторы. Психоз роста втягивает нестойких потребителей и спекулянтов верящих в вечный рост – мания роста, иррациональное поведение покупателей. (1 комн. Квартиры выросли в среднем до 80 000 USD (кв.м. вырос до 2 400 USD, аренда относительно стабильна на уровне 300 USD).
6) 2007г.- мой прогноз. Точка экстремума. В конце концов ценовой тренд не может более поддерживать превалирующих ожиданий и начинается процесс коррекции. Не оправдавшиеся ожидания оказывают негативный эффект на цены ослабляя основной тренд. Поскольку основной тренд пришел в полную зависимость от ценовой динамики, коррекция скорее всего превратится в движение в обратном направлении. Цены теряют свою последнюю опору, и происходит обвал. Возможны ремиссии - всплески маниакального поведения и попытки вернуть тренд в направлении роста (на мой взгляд – осень 2007 г.) об этом говорит и возможное снижение ГИУ первоначально взноса с 25% до 5%. Но платежеспособного покупателя уже нет, а предложение значительно превышает спрос, игроки игравшие ранее на повышение либо вышли с рынка и ждут логичного падения, либо не могут закрыть зависшие объекты. ( цена на 1 комн. квартиры вернется до уровня 50 000 USD (кв.м. до уровня 1 500 USD, аренда снизится до 250 USD).
7) точное время сложно определить. Самоусиливающийся процесс в обратном направлении. Основной тренд сменяется на противоположный, а ожидания понижаются еще сильнее усиливая падение. Таким образом, самоусиливающийся процесс начинается в обратном направлении. ( Цены на 1-комн. квартиры опустятся до уровня 20 000 USD (кв.м. до уровня 600 USD, аренда опустится до уровня 150-200 USD).
Cool В конце концов движение вниз также достигает предельной точки, пессимизм преодолевается и рынок стабилизируется.
Бу-га-га
Никогда такого не будет.
Чтобы квартира стоила меньше плохонькой машины?
И не надо говорить про пошлины, даже в Европе за эти деньги только гольф класс максимум.
Простите, Вы вообще аналогию своим умозаключениям провели? Цены зависят от покупательской способности... и не кредитуемой а налом!!! Суть ясна?
В принципе, формула 100 аренд выглядит на сегодня весьма объективной.
Учитывая завал предложений, а также того, что сегодня инвестирование в квартиру менее выгодно, чем банковский вклад, перспектива ценообразования сегодня видится по наклонной вниз...
На мой дилетантский взгляд...
Легче-легче-))Простите, Вы вообще аналогию своим умозаключениям провели? Цены зависят от покупательской способности... и не кредитуемой а налом!!! Суть ясна?
20 штук - заработок за год-полтора нормального работающего одессита.
Доходы за последние 2 года резко выросли.
Кредит здесь ни при чем.
Попробуйте найти сейчас толкового работника, согласного работать менее чем за штуку в месяц.
Так что не надо стонать о снижении покупательской способности, просто оглянитесь вокруг.
Простите, но как это?
Вы работодатель? Если да, то 80% форумчан реально идут к вам работать за штуку в месяц. И это не коем образом не скажется на покупательскую способность на недвижимость? Если бы бОльшая часть зарабатывали такие деньги, то следовательно имели средства на покупку своей недвижимости, а не ютились бы в аренде или общагах!
Может покажете, где так можно заработать? Я - нормально работающий одессит, зарабатываю в год максимум 10 000 у.е. А менее, чем за штуку найти нормального работника - легко. У меня таких целых восемь.А то, что покупательская способность не выдерживает теперешних цен - давно известный факт. По статистике, вторичку мало кто покупает, а новострой - 70% так называемые "инвесторы".
Я заметил только то, что расходы резко выросли.Доходы за последние 2 года резко выросли.
А что подумал Кролик - никто не узнал. Потому что он был очень воспитанный.
Мы не в Европе, у нас плохонькая машина начинается штук этак с шести. А та, что стоит 20, уже считается дорогой. Так что уж если и проводить параллель, то согласно нашим украинским реалиям.
А за какой срок уровень НАКОПЛЕНИЙ нормального Одессита составит 20 000 - попытайтесь прикинуть ???
13,5 годовых для молодежи, и если я не ошибаюсь,и 12% на общих условиях кредитование. единственное что молодежное кредитование на больший срок дают пользвоание кредитом.
Может так там и есть, только вот в том-то и смысл молодёжки - частично компенсировать учётную ставку банка, в размере учётной ставки НБУ (по-моему 8,5% сейчас). Получается 5%, тем не менее платите Вы всё равно 13,5%, а компенсацию государство начисляет на ваш счёт, правда судя по прошлому опыту, с боольшим опозданием.
Однозначно цены ползут вниз!!! Просто некоторые продавцы, которые вложились год-полтора назад еще не отдупляют, что происходит... Более-менее вменяемые продавцы - готовы прилично скинуть, риэлторы тоже уже работают меньше чем за 5 процентов.
Вы не заметили как за последних полгода на одесском телевидении увеличилась реклама о продаже недвижимости.
это где интересно можно 20 косых в год заработать?! в Одессе я имею ввиду. я согласен даже на штукарь в месяц, что нужно делать? подтверждайте свою мысль.
Заработать можно и 1000 и 2000 но вот купить что то , даже с такой зарплатой на сегодняшний момент мало реально !!!
Ваши права
Социальные закладки