Покупка продажа недвижимости для чайника. (*)

[andrew]

Натолкнули на создание данной темы меня знакомые - которые хотят продать/купить, но делают это в первый раз или давно и поэтому не знают с какого конца взяться за это дело, и каждому надо объяснять с начала по три раза. Дабы не засорять тему прошу не создавать топы, а писать мне в личку и я буду делать исправления прямо в тексте. Вся инфа взята мною из личного опыта и опыта моих знакомых.
Еще раз повторяю эта инфа хотя-бы даст вам приблизительный план действия. И это касается только квартир, может быть дальше кто-то допишет про землю, офисы.
ЗЫ. Текст редактируется по ходу поступающей информации.
Большое спасибо :
Chemik и скрытику.
и спасибо за теплые отзывы. Скоро займусь и покупкой.
----------------------------------------------------------------------
Опитування: Чия допомога потрібна при укладанні угод із нерухомістю?

[Aveta]

Всем добрый вечер! Подскажите, пожалуйста, знающие люди! Мы заавансировали квартиру через АН, подписали договор. С другим филиалом этого же АН подписали эксклюзивный договор на продажу нашей квартиры. Вопрос - если они не успеют продать нашу квартиру (соответственно у нас не хватит денег для покупки другой), можем ли мы договорится с продавцами о переносе даты сделки на более поздний срок, чем указано в договоре? Штрафные санкции за просрочку в договоре не указаны. Считается ли это срывом сделки по нашей вине (т.е. сделка не состоялась до оговоренной даты и мы обязаны выплатить продавцам указаный в договоре штраф)? или можно как-то договориться?

[мыслитель]

[quote=saul;7306873]

насчет ответственного специалиста,отвечу вопросом... Что такое титульное страхование? применение это вида страхования например в Европе или USA.Существует ли более известная и приемлемая форма защита права собственности наступившего в результате покупки недвижимости?

все зависит исключительно от условий страхования, точнее какие риски утраты права собственности являются страховыми случаями

страховой полис а не договор,если правильно... свяжитесь со страховой компанией.....
но Вам я думаю он не понадобится,вы и так справитесь

вообщето полис выдается на основании заключенного договора страхования. так похвастаетесь предложением?

[Штуша-Кутуша]

Я специалист по торговле недвижимостью.Только вчера проводил ликбез "грамонтным" высокодипломированым юристам которые в силу своих профессии и занимаемых должностей должны были меня "положить на лопатке" на третьем ходу.
Покупатели и продавцы поищите профессионала в лице крупной компании и ответственного посредника!!!!
…
Одессе уже есть ответственные посредники (которые дают гарантии не на словах,а в нужной документальной форме и сводят ваши риски к 0,отвечая своими средствами).Этот посредник будет работать не бесплатно,и будет он работать на Вас.

насчет ответственного специалиста,отвечу вопросом... Что такое титульное страхование? применение это вида страхования например в Европе или USA.Существует ли более известная и приемлемая форма защита права собственности наступившего в результате покупки недвижимости?

Существует - указывать в договоре купли-продажи полную и реальную стоимость приобретаемого объекта!


ПОСРЕДНИК в лице крупной компании - это не страховая компания, страхованием занимаются именно страховые компании, если вы не знали. Если АН пытается всучить еще и договор титульного страхования, лично для меня это означает неумение и неготовность подготовить нормально и грамотно документы к сделке.
Титульное страхование это отнюдь не гарантия возврата потраченных сумм, потому как:
1. во время возникновения страхового случая страховая компания может уже не существовать! (да и на сколько мне известно, допустим в России, такие договора заключаются только на 1 год под 4% годовых, а сделка может быть признана недействительной и через 10лет!)
2. Это удовольствие явно не из дешевых и на вторичном рынке вряд ли когда-то найдет свое применение.
3. Страховая сумма не перекроит траты, допустим потраченные на ремонт.
4. Случай попросту может быть расценен как НЕ страховой!

Вам разъяснять ничего не нужно,вы еще сможете мне добавить знаний

Не поняла…
Вообще-то мы ждали ликбеза от Вас!

[ВВК_]

Всем добрый вечер! Подскажите, пожалуйста, знающие люди! Мы заавансировали квартиру через АН, подписали договор. С другим филиалом этого же АН подписали эксклюзивный договор на продажу нашей квартиры. Вопрос - если они не успеют продать нашу квартиру (соответственно у нас не хватит денег для покупки другой), можем ли мы договорится с продавцами о переносе даты сделки на более поздний срок, чем указано в договоре? Штрафные санкции за просрочку в договоре не указаны. Считается ли это срывом сделки по нашей вине (т.е. сделка не состоялась до оговоренной даты и мы обязаны выплатить продавцам указаный в договоре штраф)? или можно как-то договориться?

добрый вечер. Это все момент переговоров, раз у вас все в одном АН должны помочь договориться с продавцами. Обычно в таких случаях договариваются

[Aveta]

Спасибо за ответ! И еще несколько вопросов. Экслюзив заканчивается за две недели до сделки. Есть ли смысл обратиться потом в другое АН, т.к. это не смогло в течении месяца продать нашу квартиру? И успеем ли мы в течении двух недель продать свою квартиру по адекватной цене (не занижая)? Есть ли смысл заказать вытяг из БТИ заранее, чтобы потом это не стало задержкой? Заранее спасибо.

[ВВК_]

Спасибо за ответ! И еще несколько вопросов. Экслюзив заканчивается за две недели до сделки. Есть ли смысл обратиться потом в другое АН, т.к. это не смогло в течении месяца продать нашу квартиру? И успеем ли мы в течении двух недель продать свою квартиру по адекватной цене (не занижая)? Есть ли смысл заказать вытяг из БТИ заранее, чтобы потом это не стало задержкой? Заранее спасибо.

вытяг БТИ можно и за день сделать, это делает АН за свои деньги. Советую подать в другие АН уже сейчас показывать спокойно, а если задаток то назначать после истечения срока экслюзива. За 2 недели можно продать но смотря что за объект и что за цена.
З.Ы. Экслюзив в Альянсе?

[saul]

[QUOTE=Штуша-Кутуша;7316127]Существует - указывать в договоре купли-продажи полную и реальную стоимость приобретаемого объекта!


ПОСРЕДНИК в лице крупной компании - это не страховая компания, страхованием занимаются именно страховые компании, если вы не знали. Если АН пытается всучить еще и договор титульного страхования, лично для меня это означает неумение и неготовность подготовить нормально и грамотно документы к сделке.

Страховая компания является в данном случае инструментом. АН совершенно не нужен договор тит.страхования... оно и не может его заключать,другой вид услуг. Титул нужен клиенту!!!!!!!! проверить и подготовить документы и объект оно в состоянии.Только клиенту нужна бумага,гарантии,ксива. А если в купчей реальная стоимость а не баланс,при признании судом договора не действительным... классическая афера.... с кого легче взыскать со страховой компании или с продавца (как правило подставного)?
и не надо громыхать господа юристы.... искать блох мы и сами умеем...

[andrew]

saul - список документов которые якобы готовит АН ? или сбегать в МБТИ это уже эксклюзивная услуга ? А может вы по жекам бегаете за справками ?

Бред.

А если у АН есть концы и возможность нелеально проверить "объект", тогда так надо и писать. Только фактически никаких гарантий - тем более письменно.

Т.е. и доверие идет на уровне вася, петя, таня - а не на уровне агенств.

[saul]

1. во время возникновения страхового случая страховая компания может уже не существовать! (да и на сколько мне известно, допустим в России, такие договора заключаются только на 1 год под 4% годовых, а сделка может быть признана недействительной и через 10лет!)
2. Это удовольствие явно не из дешевых и на вторичном рынке вряд ли когда-то найдет свое применение.
3. Страховая сумма не перекроит траты, допустим потраченные на ремонт.
4. Случай попросту может быть расценен как НЕ страховой!

Не поняла…
Вообще-то мы ждали ликбеза от Вас!

на пункт 1 я надеюсь ответил, и мы не в РОССИИ.... и зачем такие крайности...10 лет
а вы... как юрист страховой компании пропустили бы договор с хоть малейшей долей риска на страховой случай? Достаточно искового срока давности и 100% проверки возможных рисков СПЕЦИАЛИСТАМИ вашего уровня.

2.уже нашло... и пришло оно к нам не вчера.Сколько страховок требовал "Райфайзен" при выдаче кредитов изначально? немцы дураки наверно....

3.Ремонт - это не квартира... и потеря собственности.
(через 10 лет это уже не ремонт а воспоминания кстати).
Вообще это уже другое страхование,страхуйся... а то сосед затопит или спалит.

4.Вот для определения полного перечня причин наступления страхового случая,есть такие специалисты как вы
Как вы думаете есть юристы в страховой компании????

[saul]

saul - список документов которые якобы готовит АН ? или сбегать в МБТИ это уже эксклюзивная услуга ? А может вы по жекам бегаете за справками ?

Бред.

А если у АН есть концы и возможность нелеально проверить "объект", тогда так надо и писать. Только фактически никаких гарантий - тем более письменно.

Т.е. и доверие идет на уровне вася, петя, таня - а не на уровне агенств.

Уважаемый.... Вы в корне изучите то, о чем речь... а потом употребляйте такие слова как бред...
(сам то... понял что пролепетал, ПРИКОЛИСТ или пишешь быстрее чем думаешь...) нужно очень корректно общаться с людьми мало знакомыми Могут подумать что Вы дурно воспитаны и не сдержаны.

[andrew]

Уважаемый.... Вы в корне изучите то, о чем речь... а потом употребляйте такие слова как бред...
(сам то... понял что пролепетал, ПРИКОЛИСТ или пишешь быстрее чем думаешь...) нужно очень корректно общаться с людьми мало знакомыми Могут подумать что Вы дурно воспитаны и не сдержаны.

Повторяю вопрос - какие конкретно документы "подготавливает" АН ?

И это мне пишет человек который первым же постом написал гадости о бесполезности темы и мегакрутости АН ?

[Штуша-Кутуша]

Страховая компания является в данном случае инструментом. АН совершенно не нужен договор тит.страхования... оно и не может его заключать,другой вид услуг. Титул нужен клиенту!!!!!!!! проверить и подготовить документы и объект оно в состоянии.Только клиенту нужна бумага,гарантии,ксива. А если в купчей реальная стоимость а не баланс,при признании судом договора не действительным... классическая афера.... с кого легче взыскать со страховой компании или с продавца (как правило подставного)?
и не надо громыхать господа юристы.... искать блох мы и сами умеем...

По-моему сам запутался в своей пиар-компании надежных АН!)))))
Клиенту и нафик не нужна бумага, типа дающая какую-нибудь гарантию, ксива. Ему нужно сохранить свои средства, а это как говорят у нас в Одессе – две большие разницы!
Это не блохи, а нюансы и при том не маловажные, которые хороший юрист обязан всегда искать и учитывать, равно как и хороший специалист по торговле недвижимостью!
Вы сами себе противоречите. Если титульное страхование не нужно АН, то каким все же таки образом АН сведет риск сделки к 0, я что-то так и не поняла? Нужно быть безнадежным оптимистом или не скажу кем..., чтобы наивно полагать, что можно свести риск к 0! Разве что добавить расходы и окунуть себя в мир фантазий!))))
Это не ликбез, это первые агу...
Мы ожидали от вас большего, не знаю кто у вас там на лопатках валялся, вы не заставили даже посмотреть на то место где обычно валяются...
Ширли-мырли, говорить даже не о чем...

[мыслитель]

на пункт 1 я надеюсь ответил, и мы не в РОССИИ.... и зачем такие крайности...10 лет
а вы... как юрист страховой компании пропустили бы договор с хоть малейшей долей риска на страховой случай? Достаточно искового срока давности и 100% проверки возможных рисков СПЕЦИАЛИСТАМИ вашего уровня.

2.уже нашло... и пришло оно к нам не вчера.Сколько страховок требовал "Райфайзен" при выдаче кредитов изначально? немцы дураки наверно....

3.Ремонт - это не квартира... и потеря собственности.
(через 10 лет это уже не ремонт а воспоминания кстати).
Вообще это уже другое страхование,страхуйся... а то сосед затопит или спалит.

4.Вот для определения полного перечня причин наступления страхового случая,есть такие специалисты как вы
Как вы думаете есть юристы в страховой компании????

у вас (нас) первый пункт пересекается с четвертым. я читал договор титульного страхования страховой компании "Альянс..." (не помню точно). имея некоторую судебную практику о признании сделок с объектами недвижимости недействительными, могу сказать, что большинства реальных угроз потери права собственности в этом договоре не являются страховыми случаями.
потом, уже писал, начало течения срока исковой давности зачастую не совпадает с днем совершения сделки, и в практике бывают случаи, когда в пределах этого срока обращались в суд с иском и через 10 лет после сделки.
а так, реклама титула "а ля "Альянс" красивая, все ее недостатки поймешь, когда прочитает юрист.
а юристы страховой получают деньги как раз за то, что бы: а) вероятный случай не был страховым; б) если все таки страховой, то сослаться на пункт в договоре (ими же и придуманый), как на основание для отказа в выплате страхового возмещения.

выложите здесь перечень страховых случаев, разберем каждый, если хотите по делу поообщаться, а не просто рекламировать

[saul]

[QUOTE=saul;7325244][QUOTE=Штуша-Кутуша;7316127]Существует - указывать в договоре купли-продажи полную и реальную стоимость приобретаемого объекта!

при некоторых видах аферы... стоимость квартиры в договоре не влияет на исход в целом.... компенсировать никто и ничего не будет

[andrew]

Кстати тема надежного посредника так и не раскрыта. Так есть суслик или его уже нет ?

[saul]

у вас (нас) первый пункт пересекается с четвертым. я читал договор титульного страхования страховой компании "Альянс..." (не помню точно). имея некоторую судебную практику о признании сделок с объектами недвижимости недействительными, могу сказать, что большинства реальных угроз потери права собственности в этом договоре не являются страховыми случаями....................
выложите здесь перечень страховых случаев, разберем каждый, если хотите по делу поообщаться, а не просто рекламировать

вот вы.... как специалист с судебной практикой и перечисляйте случаи,я бесплатных консультаций не даю
а сколько вообще страховых компаний работают с титулом? и если вы читали...запоминайте чей читали...а не просто поболтать......... а то как-то не уверено - (имея некоторую судебную практику)....или от скромности излишней

[client]

а вы... как юрист страховой компании пропустили бы договор с хоть малейшей долей риска на страховой случай?

Во-во , только гораздо выгоднее и легче не пропустить риска на реальный страховой случай в договоре страхования .
Ладно , помогу saul-у . Хорошим вариантом было бы , наверное , на месте агенства недвижимости для обеспечения безопасности сделки самому выкупать объект и продавать клиенту от своего имени . Тогда действительно " отвечая своими средствами и сводя риски к 0 ". В случае чего агенство возвращает обманутому покупателю все деньги . (Тогда кстати появляется смысл в 5-7% агенству от сделки ) . Есть у нас уже посредники , готовые на такой шаг ?

[мыслитель]

вот вы.... как специалист с судебной практикой и перечисляйте случаи,я бесплатных консультаций не даю
а сколько вообще страховых компаний работают с титулом? и если вы читали...запоминайте чей читали...а не просто поболтать......... а то как-то не уверено - (имея некоторую судебную практику)....или от скромности излишней

интересно, если я прийду к вам в офис и попрошу показать мне договор титульного страхования, то это будет расценено как платная консультация? типа, оплати, подпиши, а потом читай?
судя по содержательности Ваших ответов, то поболтать вместо конкретики рашили именно Вы. ну удачи в рекламе титула

[saul]

[QUOTE=Штуша-Кутуша;7325905]По-моему сам запутался в своей пиар-компании надежных АН!)))))
Клиенту и нафик не нужна бумага, типа дающая какую-нибудь гарантию, ксива. Ему нужно сохранить свои средства, а это как говорят у нас в Одессе – две большие разницы!

тепераментно то как ух..... по поводу бумаги
когда вы мне передадите деньги,за что либо...мне нужна расписка или Вам?.... пытаюсь разъяснить по рабоче-крестьянски
Или мы клиенту, слова пацана и зуб дадим вы таким образом свои обязательства подтверждаете? или есть варианты.

[saul]

Во-во , только гораздо выгоднее и легче не пропустить риска на реальный страховой случай в договоре страхования .
Ладно , помогу saul-у . Хорошим вариантом было бы , наверное , на месте агенства недвижимости для обеспечения безопасности сделки самому выкупать объект и продавать клиенту от своего имени . Тогда действительно " отвечая своими средствами и сводя риски к 0 ". В случае чего агенство возвращает обманутому покупателю все деньги . (Тогда кстати появляется смысл в 5-7% агенству от сделки ) . Есть у нас уже посредники , готовые на такой шаг ?

лопнувших и растворившихся продавцов намного больше чем исчезнувших страховщиков.Схема предложеная Вами немножко не вписывается в смысл бизнес идеи,не выгодно совсем.........
если страховая компания лох и допускает риск по вашей собственности,найдется много желающих поработать на этой почве,особенно грамотных юристов