Покупка продажа недвижимости для чайника. (*)

[andrew]

Натолкнули на создание данной темы меня знакомые - которые хотят продать/купить, но делают это в первый раз или давно и поэтому не знают с какого конца взяться за это дело, и каждому надо объяснять с начала по три раза. Дабы не засорять тему прошу не создавать топы, а писать мне в личку и я буду делать исправления прямо в тексте. Вся инфа взята мною из личного опыта и опыта моих знакомых.
Еще раз повторяю эта инфа хотя-бы даст вам приблизительный план действия. И это касается только квартир, может быть дальше кто-то допишет про землю, офисы.
ЗЫ. Текст редактируется по ходу поступающей информации.
Большое спасибо :
Chemik и скрытику.
и спасибо за теплые отзывы. Скоро займусь и покупкой.
----------------------------------------------------------------------
Опитування: Чия допомога потрібна при укладанні угод із нерухомістю?

[Бенито]

да и экономия, при отсутствии 5% НДФЛ, сейчас не такая существенная как раньше, когда отсутствовало требование обязательной оценки, и оценивали по балансовой стоимости

действительно риелтера АН по старой привычке (и как бы предлагая съэкономить отрабатывают не обоснованную стоимость своих информационных услуг ) всегда уговаривают покупателя на занижение цены сделки, следовательно и на занижение оценочной стоимости, что выгодно оценщикам, так как оценщики выставляют цену за отчет с заниженной стоимостью как минимум в 2 раза больше чем за отчет с реальной рыночной стоимостью, при этом не неся никаких дополнительных расходов

однако уговаривая покупателя на занижение цены сделки (а в некоторых случаях и на оформление купли по договору дарения) риелтера АН никогда не предупреждают покупателя о возможных негативных последствиях этого...,
обосновывают необходимость занижения риэлтера тем что якобы "все так делают", и предлагают в качестве гарантий составленную продавцом расписку о полученной при сделке действительной суммы
к сведению покупателей - такая расписка не имеет никакой юридической силы, то есть просто бумажка

Все это понятно...а как вариант...нельзя ли включать в договор купли-продажи пункт по которому скажем при расторжении договора по инициативе продавца последним выплачивается в качестве штрафа сумма превышающая указанную в договоре и отбивающая желание это делать?или договор нечто стандартизированное?

[T1m]

Все это понятно...а как вариант...нельзя ли включать в договор купли-продажи пункт по которому скажем при расторжении договора по инициативе продавца последним выплачивается в качестве штрафа сумма превышающая указанную в договоре и отбивающая желание это делать?или договор нечто стандартизированное?

если коротко - нет, нельзя ) очередные выдумки маклеров )

[Бенито]

если коротко - нет, нельзя ) очередные выдумки маклеров )

понятно...последнее время все продавцы как сговорившись предлагают занижать стоимость...или пытаются грузить на свои 5 % покупателя

[nova_u]

понятно...последнее время все продавцы как сговорившись предлагают занижать стоимость...или пытаются грузить на свои 5 % покупателя

никто не хочет платить сумасшедшие налоги в никуда

[nova_u]

да и экономия, при отсутствии 5% НДФЛ, сейчас не такая существенная как раньше, когда отсутствовало требование обязательной оценки, и оценивали по балансовой стоимости

действительно риелтера АН по старой привычке (и как бы предлагая съэкономить отрабатывают не обоснованную стоимость своих информационных услуг ) всегда уговаривают покупателя на занижение цены сделки, следовательно и на занижение оценочной стоимости, что выгодно оценщикам, так как оценщики выставляют цену за отчет с заниженной стоимостью как минимум в 2 раза больше чем за отчет с реальной рыночной стоимостью, при этом не неся никаких дополнительных расходов

однако уговаривая покупателя на занижение цены сделки (а в некоторых случаях и на оформление купли по договору дарения) риелтера АН никогда не предупреждают покупателя о возможных негативных последствиях этого...,
обосновывают необходимость занижения риэлтера тем что якобы "все так делают", и предлагают в качестве гарантий составленную продавцом расписку о полученной при сделке действительной суммы
к сведению покупателей - такая расписка не имеет никакой юридической силы, то есть просто бумажка

ну почему же не существенная?
одноком. кв. чешка. продается за 25 000 у.е. налоги 2% - 500 у.е. занизили- оценили ее в 5555 у.е. налоги+ оценка обойдутся 166 у.е. ...для покупателей однок.кв. это экономия порядка 9 000 грн. Для больших квартир выйдет больше как ни крути.

[T1m]

ну почему же не существенная?
одноком. кв. чешка. продается за 25 000 у.е. налоги 2% - 500 у.е. занизили- оценили ее в 5555 у.е. налоги+ оценка обойдутся 166 у.е. ...для покупателей однок.кв. это экономия порядка 9 000 грн. Для больших квартир выйдет больше как ни крути.

все познается в сравнении - несущественна в сравнении с ценой квартиры )

[nova_u]

все познается в сравнении - несущественна в сравнении с ценой квартиры )

это да, но процент попадания "на квартиру" не существенен по сравнению с процентом использования сэкономленных средств.

[Бенито]

это да, но процент попадания "на квартиру" не существенен по сравнению с процентом использования сэкономленных средств.

вынужден согласиться с юристами...риск попадания несоизмерим выгоде...особенно если учесть срок в три года для возможности расторжения сделки по инициативе продавца...

[nova_u]

вынужден согласиться с юристами...риск попадания несоизмерим выгоде...особенно если учесть срок в три года для возможности расторжения сделки по инициативе продавца...

как обыватель с учетом всего круга знакомых и работы связанной со сферой недвижимости за более чем 10 лет не сталкивалась ни разу с расторжением через 3 года.

[Лилия3]

ну почему же не существенная?
одноком. кв. чешка. продается за 25 000 у.е. налоги 2% - 500 у.е. занизили- оценили ее в 5555 у.е. налоги+ оценка обойдутся 166 у.е. ...для покупателей однок.кв. это экономия порядка 9 000 грн. Для больших квартир выйдет больше как ни крути.

так сильно (с 25 тыс. до 5.5 тыс.) оценка не может занизить цену.

[nova_u]

так сильно (с 25 тыс. до 5.5 тыс.) оценка не может занизить цену.

...

[Бенито]

как обыватель с учетом всего круга знакомых и работы связанной со сферой недвижимости за более чем 10 лет не сталкивалась ни разу с расторжением через 3 года.

это хорошо...по судам обычно таскаются юристы и потерпевшие

[Игорь Николаевич]

как обыватель с учетом всего круга знакомых и работы связанной со сферой недвижимости за более чем 10 лет не сталкивалась ни разу с расторжением через 3 года.

а я сталкиваюсь и в последнее время все чаще и чаще... и сейчас есть дело в котором квартиру занизив до 149000 грн. купила себе для аренды директорша АН (риелтер), при этом зная, что квартира унаследована, зная, что в квартире живет н выселенное лицо имеющее право на проживание... и все таки занизила
в итоге: квартира арестована судом по иску лица, имеющего право на проживание и претендующего на часть в наследстве, теперь придется директорше подождать пару лет пока суд решит имеет ли право проживающее лицо на часть в наследстве и есть ли основания выселять ее...

это не экономия, господа, это - фраерская жадность)))

[Игорь Николаевич]

вынужден согласиться с юристами...риск попадания несоизмерим выгоде...особенно если учесть срок в три года для возможности расторжения сделки по инициативе продавца...

а иск о признании сделки (ее части) недействительной чаще всего исходит как раз не от продавца, а от третьего лица... и не в течении 3-х лет с даты сделки, а в течении 3-х лет с момента, которого лицо узнало или могло узнать о нарушении его прав

[Серджио R.J.]

Вообще смешно даже. Экономия 300 у.е. а риск в разы больше. Тут уж легче заплатить покупателю на 300 у.е. больше или комиссию подвинуть. Я б как-то не рисковал покупать по сильно заниженной стоимости..)

[Игорь Николаевич]

как обыватель с учетом всего круга знакомых и работы связанной со сферой недвижимости за более чем 10 лет не сталкивалась ни разу с расторжением через 3 года.

а Вы что думаете что человек согласившийся купить по заниженной потом придет к оценщику с претензией? о чем??? он же покупатель, оценку даже не он заказывал а продавец ))) и ничто покупателю не мешало даже с таковой оценкой указать в договоре реальную стоимость...
ни маклера, ни оценщики не знают и не желают знать о возможных проблемах возникших у покупателя сразу после сделки или спустя несколько лет

и возможно к некоторым оценщикам у фискалов скоро появятся вопросы к их выводам для целей налогообложения, а может и нет...

[nova_u]

а я сталкиваюсь и в последнее время все чаще и чаще... и сейчас есть дело в котором квартиру занизив до 149000 грн. купила себе для аренды директорша АН (риелтер), при этом зная, что квартира унаследована, зная, что в квартире живет н выселенное лицо имеющее право на проживание... и все таки занизила
в итоге: квартира арестована судом по иску лица, имеющего право на проживание и претендующего на часть в наследстве, теперь придется директорше подождать пару лет пока суд решит имеет ли право проживающее лицо на часть в наследстве и есть ли основания выселять ее...

это не экономия, господа, это - фраерская жадность)))

ну так там человек понимал, на что шел.

[nova_u]

а Вы что думаете что человек согласившийся купить по заниженной потом придет к оценщику с претензией? о чем??? он же покупатель, оценку даже не он заказывал а продавец ))) и ничто покупателю не мешало даже с таковой оценкой указать в договоре реальную стоимость...
ни маклера, ни оценщики не знают и не желают знать о возможных проблемах возникших у покупателя сразу после сделки или спустя несколько лет

и возможно к некоторым оценщикам у фискалов скоро появятся вопросы к их выводам для целей налогообложения, а может и нет...

я прекрасно знаю, о последствиях и с юристами и адвокатами общаюсь в том числе, вот честно, про такие случаи читаю только тут. все.
понятно, что такое быть может, это выбор каждого, но почему-то 9 из 10 его делают.

[Бенито]

а иск о признании сделки (ее части) недействительной чаще всего исходит как раз не от продавца, а от третьего лица... и не в течении 3-х лет с даты сделки, а в течении 3-х лет с момента, которого лицо узнало или могло узнать о нарушении его прав

т.е. не 3 года..а вплоть до бесконечности...понятно

[T1m]

а иск о признании сделки (ее части) недействительной чаще всего исходит как раз не от продавца, а от третьего лица... и не в течении 3-х лет с даты сделки, а в течении 3-х лет с момента, которого лицо узнало или могло узнать о нарушении его прав

при том что в случае признания сделки недействительной, то и этот "суперпункт" с штрафными санкциями тоже недействителен )