Покупка продажа недвижимости для чайника. (*)

[andrew]

Натолкнули на создание данной темы меня знакомые - которые хотят продать/купить, но делают это в первый раз или давно и поэтому не знают с какого конца взяться за это дело, и каждому надо объяснять с начала по три раза. Дабы не засорять тему прошу не создавать топы, а писать мне в личку и я буду делать исправления прямо в тексте. Вся инфа взята мною из личного опыта и опыта моих знакомых.
Еще раз повторяю эта инфа хотя-бы даст вам приблизительный план действия. И это касается только квартир, может быть дальше кто-то допишет про землю, офисы.
ЗЫ. Текст редактируется по ходу поступающей информации.
Большое спасибо :
Chemik и скрытику.
и спасибо за теплые отзывы. Скоро займусь и покупкой.
----------------------------------------------------------------------
Опитування: Чия допомога потрібна при укладанні угод із нерухомістю?

[Hightower]

нотариус проверяет только то, что лицо, указанное в правоустанавливающем документе и продавец - одно и тоже. за последствия никто не отвечает (особенно АН). привлечение грамотного юриста может уменьшить риск кидалова

Ну еще они аресты проверяют, ну и согласие половинки на сделку! А так согласен конечно

[мыслитель]

Ну еще они аресты проверяют, ну и согласие половинки на сделку! А так согласен конечно

ну да. совсем забыл. еще дееспособность на глаз

[Натин]

Подскажите, а за что отвечает нотариус при оформлении купли-продажи квартиры?
Кто отвечает, что квартира не "левая" и что у тебя после покупки не возникнет куча проблем, вплоть до того, что ты останешься и без денег и без купленной тобой квартиры?

Нотариус отвечает за каждую свою подпись и печать. У частного нотариуса могут отобрать лицензию, за нарушение закона, это в лучшем случае.Нотариус проверяет в реестре нет ли ареста, запрета и других ограничений на квартиру. (и к слову юрист без нотариуса это сделать не может)
Любую сделку можно признать недействительной!
Присутствующий на сделке юрист (официально нанятый Вами) или А.Н.(те, которые не забирают у Вас договора о сотрудничестве, после сделки) могут выступать свидетеляли в суде( в случае чего). Если нет доверенности, если Вы указываете полную стоимость сделки, если нет несовершеннолетних детей, если честно пройден опекунский совет, если нет решений суда, если собственник(и) не состоят на учете ПНД, если в момент сделки они были психически здоровы и не находились под воздействием лекаств, или физического принуждения, если Ф№1 настоящая, если в договоре купли-продажи нет доп.условий, если все собствен.присутствуют на сделке, если Ваши продавцы нормальные люди-то нотариус сделает все что надо. И Вас можно будет поздравить!https://forumodua.com/images/smiles_new/good.gif

[Duke_Vito]

Нотариус отвечает за каждую свою подпись и печать. У частного нотариуса могут отобрать лицензию, за нарушение закона, это в лучшем случае.Нотариус проверяет в реестре нет ли ареста, запрета и других ограничений на квартиру. (и к слову юрист без нотариуса это сделать не может)
Любую сделку можно признать недействительной!
Присутствующий на сделке юрист (официально нанятый Вами) или А.Н.(те, которые не забирают у Вас договора о сотрудничестве, после сделки) могут выступать свидетеляли в суде( в случае чего). Если нет доверенности, если Вы указываете полную стоимость сделки, если нет несовершеннолетних детей, если честно пройден опекунский совет, если нет решений суда, если собственник(и) не состоят на учете ПНД, если в момент сделки они были психически здоровы и не находились под воздействием лекаств, или физического принуждения, если Ф№1 настоящая, если в договоре купли-продажи нет доп.условий, если все собствен.присутствуют на сделке, если Ваши продавцы нормальные люди-то нотариус сделает все что надо. И Вас можно будет поздравить!https://forumodua.com/images/smiles_new/good.gif

чтобы забрать у нотариуса лицензию ее надо сначала ему дать .

[Натин]

нотариус проверяет только то, что лицо, указанное в правоустанавливающем документе и продавец - одно и тоже. за последствия никто не отвечает (особенно АН). привлечение грамотного юриста может уменьшить риск кидалова

Что в данном вопросе может сделать юрист лучше нотариуса?
И как за последствия отвечает юрист, самое главное чем отвечает?

Есть грамотные юристы. Есть грамотные А.Н., есть частные маклера-тоже грамотные. Есть нотариусы. Есть христиане, иудеи, мусульмане, бахаисты, католики- все Верят, но у каждого свое имя для Него! Суть одна-граней много!

[Натин]

чтобы забрать у нотариуса лицензию ее надо сначала ему дать .

Извените- свідоцтво про право на
заняття нотаріальною діяльністю.

Стаття 3. Нотаріус

Нотаріусом може бути громадянин України, який має вищу
юридичну освіту (університет, академія, інститут) і пройшов
стажування протягом шести місяців в державній нотаріальній конторі
або у нотаріуса, що займається приватною нотаріальною практикою,
склав кваліфікаційний іспит та одержав свідоцтво про право на
заняття нотаріальною діяльністю. Не може бути нотаріусом особа,
яка має судимість.
Нотаріус не може перебувати в штаті інших державних,
приватних та громадських підприємств і організацій, займатися
підприємницькою і посередницькою діяльністю, а також виконувати
іншу оплачувану роботу, крім тієї, яка передбачена абзацом другим
статті 4 цього Закону, а також викладацької і наукової у вільний
від роботи час.


Стаття 12. Анулювання свідоцтва про право на заняття
нотаріальною діяльністю

Свідоцтво про право на заняття нотаріальною діяльністю може
бути анульоване Міністерством юстиції України:
1) з власної ініціативи нотаріуса;
2) за поданням управління юстиції Ради Міністрів Республіки
Крим, обласних, Київської та Севастопольської міських державних
адміністрацій у випадках:
а) втрати громадянства України або виїзду за межі України на
постійне проживання;
б) винесення щодо нотаріуса обвинувального вироку суду, який
набрав чинності;
в) винесення ухвали про застосування щодо нотаріуса
примусових заходів медичного характеру, що набрала законної сили;
г) винесення постанови про припинення кримінальної справи
щодо нотаріуса з нереабілітуючих підстав;
д) винесення рішення суду, що набрало законної сили, про
обмеження дієздатності особи, яка виконує обов'язки нотаріуса,
визнання її недієздатною або безвісно відсутньою, оголошення її
померлою;
е) неодноразового порушення нотаріусом чинного законодавства
при вчиненні нотаріальних дій або грубого порушення закону, яке
завдало шкоди інтересам держави, підприємств, установ,
організацій, громадян;
є) невідповідності нотаріуса займаній посаді внаслідок стану
здоров'я, що перешкоджає нотаріальній діяльності;
ж) порушення нотаріусом вимог, передбачених частиною другою
статті 3, частиною першою статті 8 та статтею 9 цього Закону.

[stels777]

Нотариус отвечает за каждую свою подпись и печать. У частного нотариуса могут отобрать лицензию, за нарушение закона, это в лучшем случае.Нотариус проверяет в реестре нет ли ареста, запрета и других ограничений на квартиру. (и к слову юрист без нотариуса это сделать не может)
Любую сделку можно признать недействительной!
Присутствующий на сделке юрист (официально нанятый Вами) или А.Н.(те, которые не забирают у Вас договора о сотрудничестве, после сделки) могут выступать свидетеляли в суде( в случае чего). Если нет доверенности, если Вы указываете полную стоимость сделки, если нет несовершеннолетних детей, если честно пройден опекунский совет, если нет решений суда, если собственник(и) не состоят на учете ПНД, если в момент сделки они были психически здоровы и не находились под воздействием лекаств, или физического принуждения, если Ф№1 настоящая, если в договоре купли-продажи нет доп.условий, если все собствен.присутствуют на сделке, если Ваши продавцы нормальные люди-то нотариус сделает все что надо. И Вас можно будет поздравить!https://forumodua.com/images/smiles_new/good.gif

Подскажите, а за сколько дней (или часов, минут) все это проверяет нотариус? То есть какие и на какое время должны быть представлены нотариусу документы и за сколько дней до оформления купли-продажи представляются документы (или еще что другое) для проверки всего вышеописанного? Если можно опишите алгоритм действий покупателя и продавца в процессе купли-продажи квартиры. И вообще, что нужно сделать, чтобы минимально свести до минимума вероятность того, что тебя "кинут"?

[HoneyBear]

.....И вообще, что нужно сделать, чтобы минимально свести до минимума вероятность того, что тебя "кинут"?

Боюсь, ответ будет как в анекдоте - взять 10 презервативов, и не заниматься сексом !

[мыслитель]

Что в данном вопросе может сделать юрист лучше нотариуса?
И как за последствия отвечает юрист, самое главное чем отвечает?

Есть грамотные юристы. Есть грамотные А.Н., есть частные маклера-тоже грамотные. Есть нотариусы. Есть христиане, иудеи, мусульмане, бахаисты, католики- все Верят, но у каждого свое имя для Него! Суть одна-граней много!

ну много уже писали на эту тему. поясню на примере:
продавец принес к нотариусу свидетельство о праве собственности на квартиру (полученное в результате приватизации), где собственником указан один человек. нотариус (строго по инструкции) проверит:
1. является ли продавец, принесший свидетельство тем, кто указан в нем (путем внимательного осмотра фото на паспорте)
2. Состоит ли продавец в браке (опять же изучением паспорта). если состоит, то требует письменного согласиия супруга.
3. находится ли квартира под запретом на отчуждение (путем проверки по реестру)
4. имеются ли в квартире зарегистрированые несовершеннолетние дети (если имеются, то потребует разрешения органа опеки)
5. на глаз определит психическое состояние продавца (дееспособность)
6. если продавец действует по доверенности от собственника, то проверит, включена ли доверенность в реестр, не отозвана ли.
все! если все шесть пунктов нотариуса удовлетворяют, то у него не будет оснований для отказа в совершении сделки.
сотрудник АН будет всячески подбадривать покупателя скорее расчитаться с продавцом и с ним, что бы получить свой процент и заняться продажей других объектов, и не забыть забрать у покупателя под любым предлогом оригинал договора с АН, что бы потом нельзя было доказать, что АН как то причастно к сделке.
спрашивается, а зачем тут нужен юрист? что б лишние деньги отдать?
отвечаю:
первое: интересы покупателя и остальных участников сделки (продавца, нотариуса, сотрудника АН) не совпадают. все хотят получить быстрее деньги. покупатель же - квартиру. юрист (нанятый покупателем) тоже в принципе хочет получить деньги, но их он должен отработать, и так, что бы к нему обращались еще за подобными услугами. его задача проверить то, что не проверяет нотариус, что может быть угрозой признания сделки недействительной. его действия несут угрозу продавцу, сотруднику АН и нотариусу (юрист может отговорить покупателя совершить сделку, если убедит в ее повышенной рисковости).
второе: повторюсь, юрист проверяет то, что не проверяет (и не обязан проверять) нотариус - а именно, законность получения продавцом правоустанавливающего документа на квартиру, и вероятность его оспаривания (как следствие, оспаривание сделки). свои выводы в виде устного или письменного (было и такое) заключения, докладывает покупателю для принятия окончательного решения.
итак, что может "нарыть" ценного для покупателя юрист в указанном примере сделки:
свидетельство о праве собственности выдано на одного человека. это значит, что на момент приватизации в квартире был зарегистрирован один человек. возможна ситуация, что перед приватизацией там было зарегистрировано несколько человек, которые за некоторое время снялись с регистрационного учета. нужно добыть эти сведения у паспортистки (за деньги) и посмотреть, с какой целью человек, зарегистрированый в квартире, снялся с учета. ст. 71 Жилищного Кодекса определяет перечень случаев, когда временное отсутствие гражданина (даже при его выписке из квартиры), сохраняет за ним право пользования квартирой и участие в ее приватизации. недобросовестный жилец, зная о праве на приватизацию, может незаконно ее провести только на себя, а появившийся отсутствующий гражданин, подаст иск в суд о признании приватизации недействительной и как следствие, сделки.
если такое произойдет, то из квартиры покупателя выселят быстро. а возврат денег може быть не таким быстрым, если будет вообще с кого их забирать. претензий ни к нотариусу, ни к АН предъявить нельзя. с юристами же обычно заключается договор, что в случае предъявления иска о признании сделки недействительной, он со значительной скидкой представляет интересы покупателя в суде.
это один из многочисленных вариантов угроз для покупателя.
на 100% юрист предотвратить потери квартиры не может, но уменьшить вероятность вполне под силу.
ЗЫ: для меня эта деятельность не является основной и себя не рекламирую

[Натин]

юрист (нанятый покупателем) тоже в принципе хочет получить деньги, но их он должен отработать, и так, что бы к нему обращались еще за подобными услугами.
что в случае предъявления иска о признании сделки недействительной, он со значительной скидкой представляет интересы покупателя в суде.

эта деятельность не является основной -Это хуже!

Все - нотариус, А.Н., хотят получить деньги, но нужно отработать так, чтоб за подобными услугами к ним обращались еще и еще...
Луше когда эта деятельность основная, ответственности больше, потому как один довольный Клиент-приведет 10 потенциальных, а один недовольный уведет 100 реальных. (еврейская мудрость).

[Натин]

Подскажите, а за сколько дней (или часов, минут) все это проверяет нотариус? То есть какие и на какое время должны быть представлены нотариусу документы и за сколько дней до оформления купли-продажи представляются документы (или еще что другое) для проверки всего вышеописанного? Если можно опишите алгоритм действий покупателя и продавца в процессе купли-продажи квартиры. И вообще, что нужно сделать, чтобы минимально свести до минимума вероятность того, что тебя "кинут"?

Продавец должен подготовить предпродажный пакет документов. Вы можете все это оплачивать, но без задатков-это ваш минимальный риск.
1.Заказывает в БТИ справку-хапактеристику для отчуждения своей квартиры. (действительна три месяца)
2. Готовит все справки (газ, вода,свет, тепло, Жек, телефон)
3. Вы вместе с продавцом идете в Жек к паспортистке-берете Ф.№1 (лучше за несколько дней до сделки), а заодно и интересуетесь кто и когда в этой квартире был прописан.
4. Берете все оригиналы правоустанавливающих документов и идете к нотариусу, просите его предварительно ознакомиться с документами, просчитать налоги, услуги и назначить вам день и время сделки.
4-1. В договоре указываете реальную цену.
4-2 Берете образец договора и внимательно дома его изучаете.
5. В момент сделки, если продавцы еще не освободили Вам квартиру и не выписались-Вы пишите им расписку, о том, что удерживаете у них 500-2000у.е(обязательно в нац.валюте) для выполнения обязательств по освобождению,выписке и т.д. Лишь после того, как Они полностью выполнят перед Вами взятые на себя обязательства, Вы им вернете удержанные деньги .
6. Регистрируете договор в Бти.
Как правило выполняя этот несложный механизм, если только Вы не столкнулись с аферистами и мошейниками, которых разглядеть не сможет нотариус, А.Н. и юрист на все 100%, Вы -максимально себя обезапасите!

[stels777]

Какие у меня могут возникнуть проблемы при покупке (после покупки) квартиры, если Продавцом (хозяйкой-владелицей) является замужняя молодая женщина у которой имеется муж и двое малолетних детей?
Эта квартира досталась этой женщине по дарственной от бабушки более 3-х лет тому назад(бабушка жива и здорова). Квартира является кооперативной. Риэлтор мне сказал, что проблем с малолетними детьми НЕТ, так как они НЕ являются собственниками квартиры.
В настоящее время эта квартира пустует и всё семейство живет у бабушки.

[Натин]

Где зарегистрированны дети?
Сходите вместе с риелтором в ЖЕК
Если детей в правоустанавливающих док. нет, по данному адресу они не зарегистрированны - проблем нет.
Где живет бабушка, и где она прописана, знает ли она, что внучка продает ее Подарок? Есть ли у Бабушки еще собственность.
Как супруг относится к продаже?
Если у Вас возникли сомнения - проверьте!
Пусть Вас познакомят с Бабушкой, Мужем, посетите ЖЕК. Познакомтесь с будущеми соседями. Если Продавцам скрывать нечего, они выполнят Ваши пожелания. А риелтор должен этому способствовать.
Удачи!

[stels777]

Продавец должен подготовить предпродажный пакет документов. Вы можете все это оплачивать, но без задатков-это ваш минимальный риск.
1.Заказывает в БТИ справку-хапактеристику для отчуждения своей квартиры. (действительна три месяца)
2. Готовит все справки (газ, вода,свет, тепло, Жек, телефон)
3. Вы вместе с продавцом идете в Жек к паспортистке-берете Ф.№1 (лучше за несколько дней до сделки), а заодно и интересуетесь кто и когда в этой квартире был прописан.
4. Берете все оригиналы правоустанавливающих документов и идете к нотариусу, просите его предварительно ознакомиться с документами, просчитать налоги, услуги и назначить вам день и время сделки.
4-1. В договоре указываете реальную цену.
4-2 Берете образец договора и внимательно дома его изучаете.
5. В момент сделки, если продавцы еще не освободили Вам квартиру и не выписались-Вы пишите им расписку, о том, что удерживаете у них 500-2000у.е(обязательно в нац.валюте) для выполнения обязательств по освобождению,выписке и т.д. Лишь после того, как Они полностью выполнят перед Вами взятые на себя обязательства, Вы им вернете удержанные деньги .
6. Регистрируете договор в Бти.
Как правило выполняя этот несложный механизм, если только Вы не столкнулись с аферистами и мошейниками, которых разглядеть не сможет нотариус, А.Н. и юрист на все 100%, Вы -максимально себя обезапасите!

4-1. В договоре указываете реальную цену.
Если указывать реальную цену (скажем 30000-50000 баксов в эквиваленте в гривнях), а не балансовую цену, то получается очень большой % налогов.
Кроме того Вы не указываете где и когда передаются деньги Продавцу.
Требуется ли какая то расписка за полученные деньги. Если эту расписку оформлять НЕ у нотариуса, а просто от руки с подписью свиделей, то является ли она действительной в случае чего.
Вы расписали как ПРАВИЛЬНО оформляется купля-продажа. А как она оформляется обычно и реально в жизни?

[stels777]

Где зарегистрированны дети?
Сходите вместе с риелтором в ЖЕК
Если детей в правоустанавливающих док. нет, по данному адресу они не зарегистрированны - проблем нет.
Где живет бабушка, и где она прописана, знает ли она, что внучка продает ее Подарок? Есть ли у Бабушки еще собственность.
Как супруг относится к продаже?
Если у Вас возникли сомнения - проверьте!
Пусть Вас познакомят с Бабушкой, Мужем, посетите ЖЕК. Познакомтесь с будущеми соседями. Если Продавцам скрывать нечего, они выполнят Ваши пожелания. А риелтор должен этому способствовать.
Удачи!

Хозяйка квартиры объясняет, что они хотят продать эту однокомнатную квартиру, доложить денег и купить двухкомнатную квартиру.
У бабушки есть где жить, и именно у ней сейчас живут эта молодая женщина, ее муж и двое детей.
По остальным вопросам я пока НЕ знаю ответа..

[мыслитель]

юрист (нанятый покупателем) тоже в принципе хочет получить деньги, но их он должен отработать, и так, что бы к нему обращались еще за подобными услугами.
что в случае предъявления иска о признании сделки недействительной, он со значительной скидкой представляет интересы покупателя в суде.

эта деятельность не является основной -Это хуже!

Все - нотариус, А.Н., хотят получить деньги, но нужно отработать так, чтоб за подобными услугами к ним обращались еще и еще...
Луше когда эта деятельность основная, ответственности больше, потому как один довольный Клиент-приведет 10 потенциальных, а один недовольный уведет 100 реальных. (еврейская мудрость).

так по сути что то можете ответить? нотариус и риэлторы по вашему мнению, занимаются проверкой правоустанавливающего документа и разъяснением рисков в зависимости от вида этого документа?

[Натин]

4-1. В договоре указываете реальную цену.
Если указывать реальную цену (скажем 30000-50000 баксов в эквиваленте в гривнях), а не балансовую цену, то получается очень большой % налогов.
Кроме того Вы не указываете где и когда передаются деньги Продавцу.
Требуется ли какая то расписка за полученные деньги. Если эту расписку оформлять НЕ у нотариуса, а просто от руки с подписью свиделей, то является ли она действительной в случае чего.
Вы расписали как ПРАВИЛЬНО оформляется купля-продажа. А как она оформляется обычно и реально в жизни?

Указаваете реальную стоимость-снижаете риски.
Расписку нотариус не заверяет. Про расписки здесь много написано, повторяться не буду.
В реальности 70% пишут инвентарную стоимость и расписку, в идеале к расписке прилагается договор о намереньях(оригинал).
В договоре купли-продажи, как правило пишиться, что покупатель до подписания договора полностью расчитался с продавцом и притензий не имеет.
Свидетелями могу выступать представители А.Н.
Если они оставляют Вам договора,о сотрудничестве, о намереньях.
В реальности знаю многих, которые оставляют такие договора.
Риски как везде 50\50, но выбираете ВЫ.
Налоги должен оплачивать продавец-он же прибыль получает, но пока в нашем городе такая практика только приживаеться.

По поводу передачи денег, можно официально пригласить банковского кассира, который проверит колличество и подлинность купюр. Напишит заключение. Вот вам и доп\свидетель. В банке,где Вы яв. клиентом Вам помогут. В реальности такое бывает крайне редко.

[Натин]

так по сути что то можете ответить? нотариус и риэлторы по вашему мнению, занимаются проверкой правоустанавливающего документа и разъяснением рисков в зависимости от вида этого документа?

Разъяснением рисков занимаются все. Ответственность у всех разная. Самая большая у нотариуса.
Вы говорите о подлиности догументов, или об "истории" квартиры?
Можно еще пригласить детектива(он тоже юрист).
Я хочу сказать, что ВСЕ (юристы, нотариусы, детективы, риелтора) ХОТЯТ ЧТОБ ИХ КЛИЕНТ ОСТАЛСЯ ДОВОЛЕН.

[мыслитель]

Разъяснением рисков занимаются все. Ответственность у всех разная. Самая большая у нотариуса.
Вы говорите о подлиности догументов, или об "истории" квартиры?
Можно еще пригласить детектива(он тоже юрист).
Я хочу сказать, что ВСЕ (юристы, нотариусы, детективы, риелтора) ХОТЯТ ЧТОБ ИХ КЛИЕНТ ОСТАЛСЯ ДОВОЛЕН.

детектив не юрист, хотя теоретически может им быть, как и иметь любую другую специальность (деятельность детективов у нас незаконная). я не о подлинности документов, а об "истории возниконовения права собственности". никто, кроме отдельно оплаченого юриста, проверкой ее не занимается, ну разве что если риэлтор сам юрист.
просто, первыми, кто спрыгивает с ответственности в случае судебных разбирательств - это риэлтора, предусмотрительно забрав у клиента все документы, подтверждающие заключение договора с ним.

[Натин]

"просто, первыми, кто спрыгивает с ответственности в случае судебных разбирательств - это риэлтора, предусмотрительно забрав у клиента все документы, подтверждающие заключение договора с ним"

"нотариус проверяет только то, что лицо, указанное в правоустанавливающем документе и продавец - одно и тоже. за последствия никто не отвечает (особенно АН). привлечение грамотного юриста может уменьшить риск кидалова"

И как за последствия отвечает юрист, самое главное чем отвечает?

"с юристами же обычно заключается договор, что в случае предъявления иска о признании сделки недействительной, он со значительной скидкой представляет интересы покупателя в суде.
на 100% юрист предотвратить потери квартиры не может, но уменьшить вероятность вполне под силу.
ЗЫ: для меня эта деятельность не является основной "

Вы сами на все ответели.

На самом деле я за то, чтоб проверяли историю возникновения права собственности. Но говорить об отвественности только отдельно-нанятого юриста, а все остальные, включая нотариуса так погулять вышли... Для меня это звучит примерно так: Все козлы-я Дартаньян