ЖК "АДМИРАЛ" на маршала Жукова

[igor170]

не могу найти на какой странице обновленная копия заявления в суд люди подскажите или пришлите копию своего

Стр. 56 пост 1104

[vdvdvd]

это документ, согласно которому БТИ имеет механизм оформления права собственности на недострой

МІНІСТЕРСТВО ЮСТИЦІЇ УКРАЇНИ
ЛИСТ
від 10.05.2006 р. N 19-32/1

Начальнику Головного управління юстиції Міністерства юстиції України в Автономній Республіці Крим, начальникам обласних, Київського та Севастопольського міських управлінь юстиції
копія:
Всеукраїнській асоціації фахівців з питань реєстрації прав на нерухомість та технічної інвентаризації нерухомості
01032, м. Київ,
вул. Саксаганського, 74-б, офіс 12

Міністерство юстиції у зв'язку зі змінами, внесеними до статті 331 Цивільного кодексу України, просить довести до відома бюро технічної інвентаризації інформацію стосовно порядку державної реєстрації прав власності на об'єкти незавершеного будівництва.
Частиною третьою статті 331 Цивільного кодексу України визначено, що до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).
У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об'єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва.
Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" визначає засади створення у складі державного земельного кадастру єдиної системи державної реєстрації речових прав на земельні ділянки та інше нерухоме майно, обмежень цих прав.
Згідно з вимогами Закону до створення єдиної системи органів державної реєстрації прав реєстрація об'єктів нерухомості проводиться комунальними підприємствами бюро технічної інвентаризації (пункт 5 Прикінцевих положень цього Закону).
Бюро технічної інвентаризації проводять державну реєстрацію прав власності на нерухоме майно згідно із вимогами Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 7 лютого 2002 року N 7/5 (зареєстрованого в Міністерстві юстиції України від 18 лютого 2002 року за N 157/6445), на підставі документів, що визначені цим Тимчасовим положенням.
Документом, що засвідчує право забудовника та підрядника на виконання будівельних робіт, відповідно до Закону України "Про планування і забудову територій", є наданий інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю дозвіл на виконання будівельних робіт.
З метою недопущення порушення норм законодавства при здійсненні реєстрації прав власності на об'єкти незавершеного будівництва до бюро технічної інвентаризації обов'язково слід подавати дозвіл на виконання будівельних робіт. Цей документ видається, зокрема, на підставі проектної документації, що включає в себе також кошторис будівництва.
Враховуючи вищенаведене та зважаючи на те, що реєстратор у своїх діях керується виключно чинним законодавством України, для реєстрації прав власності на об'єкти незавершеного будівництва, крім документів визначених Тимчасовим положенням, необхідно подавати також:
1) державний акт на право власності або постійного користування земельною ділянкою, що посвідчує право власності або постійного користування земельною ділянкою юридичною чи фізичною особою, виданий в установленому порядку або договір оренди земельної ділянки;
2) проектно-кошторисну документацію. При цьому зауважуємо, що у реєстраційній справі залишаються копії тих матеріалів проектно-кошторисної документації, що є необхідними для ідентифікації об'єкта незавершеного будівництва та прийняття реєстратором рішення про державну реєстрацію об'єкта незавершеного будівництва, зокрема, коротка характеристика об'єкта незавершеного будівництва (будови) та його склад, відомості про черговість будівництва та пускові комплекси, а також перелік будинків та споруд, що проектуються у складі комплексу. Ця інформація зазначається у проектній документації згідно з вимогами ДБН А.2.2-3-2004 "Проектування. Склад, порядок розроблення, погодження та затвердження проектної документації для будівництва", затверджений наказом Держбуду України від 20 січня 2004 року N 8;
3) дозвіл на виконання будівельних робіт, виданий в установленому законодавством порядку;
4) опис об'єкта незавершеного будівництва складається при проведенні інвентаризаційних робіт бюро технічної інвентаризації;
5) документи, які підтверджують виникнення права власності у особи на об'єкт незавершеного будівництва, зокрема:
• якщо будівництво ведеться особою, яка має стати власником цього об'єкта після закінчення його будівництва, то для реєстрації подаються вищеперелічені документи;
• якщо у будівництві бере участь підрядник, для реєстрації подається крім вищеперелічених документів, договір будівельного підряду;
• якщо у будівництві беруть участь замовник та інвестор, для реєстрації подається крім вищеперелічених документів, договір між замовником та інвестором укладений у встановленому законом порядку.
Якщо об'єкт незавершеного будівництва належить на праві власності двом або більше особам, в заяві про реєстрацію прав власності вказуються відповідні частки кожного із співвласників.
При здійсненні державної реєстрації прав власності на нерухоме майно до Реєстру прав власності на нерухоме майно вносяться наступні записи:
• у графі "тип об'єкту" - запис про те, що це є об'єкт незавершеного будівництва;
• у графі "адреса об'єкту" - запис про адресу земельної ділянки на якій знаходиться об'єкт незавершеного будівництва, що має відповідати адресі, закріпленій у державному акті на право власності або постійного користування земельною ділянкою або договорі оренди, а також вказується кадастровий номер земельної ділянки;
• у графі "підстава виникнення права власності" - запис, в якому зазначається, що такою підставою для первинної реєстрації є державний акт на право власності або постійного користування земельною ділянкою або договір оренди земельної ділянки, договори, що свідчать про підстави виникнення права власності заявника (заявників) на об'єкт незавершеного будівництва або рішення суду.
У разі здійснення наступних трансакцій з нерухомим майном підставою для реєстрації буде, зокрема, рішення суду або договори відчуження об'єкта незавершеного будівництва;
• у графі "примітка" - запис, що є достатнім для ідентифікації об'єкта незавершеного будівництва.
Поряд з цим, звертаємо увагу, що свідоцтво про право власності на об'єкт незавершеного будівництва для державної реєстрації цих об'єктів не видається.
Після проведення державної реєстрації прав власності на об'єкт незавершеного будівництва власнику (власникам) або уповноваженій особі видається витяг про реєстрацію прав власності на нерухоме майно та витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно.

*

Заступник Міністра
Л. В. Єфіменко

[грег]

по моему это вариант как можно признать свои имущественные права на объект неззаверш. строительства,для тех кто за квартиру платит поэтапно.
Як забудовнику продати свою частку




Ситуація. Забудовник уклав з інвестором інвестиційний договір на будівництво офісної будівлі, з подальшим розподілом площ – 10 і 90% відповідно. Забудовник у рамках договору надав право на забудову земельної ділянки і сплатив частину вартості будівництва (що складає його частку – 10%), інвестор профінансував 90% будівництва, що залишилися. Сторони домовилися, що до завершення будівництва об'єкт належить їм на праві спільної власності відповідно до визначених часток. До введення об'єкта в експлуатацію забудовник вирішив продати свою частину інвесторові. Як це правильно оформити і відобразити дану операцію в обліку?
1. ПРАВОВИЙ АСПЕКТ
ІНВЕСТИЦІЙНИЙ ДОГОВІР
Спочатку з'ясуємо, що ж являє собою інвестиційний договір. Такого договору немає ні в Цивільному, ні в Господарському кодексах. Може він згадується в законодавстві, яке регулює інвестиційну діяльність? У ст. 9 Закону України від 18.09.91 р. № 1560 «Про інвестиційну діяльність» сказано, що основним правовим документом, який регулює взаємовідносини між суб'єктами інвестиційної діяльності, є договір (угода). Укладення договорів, вибір партнерів, визначення зобов'язань, будь-яких інших умов господарських взаємовідносин, що не суперечать законодавству України, є виключною компетенцією суб'єктів інвестиційної діяльності. Інвестор самостійно визначає цілі, напрямки, види та обсяги інвестицій, залучає для їх реалізації на договірній основі будь-яких учасників інвестиційної діяльності (ст. 7 Закону № 1560).
Таким чином, суб'єкти інвестиційної діяльності укладають інвестиційний договір, керуючись нормами названого Закону і принципом свободи договору. Згідно з цим принципом сторони можуть самостійно вибрати предмет договору, встановити зобов'язання за власним розсудом, головне, щоб ці умови договору не суперечили чинному законодавству (ст. 6, 627 ЦК).
Інвестиційний договір уже давно застосовують в будівництві. Але після того, як ч. 3 ст. 4 Закону України № 1560 було встановлено заборону на залучення безпосередньо грошових коштів для фінансування будівництва житла, інвестиційний договір став застосовуватися лише при будівництві нежитлових об'єктів (наприклад, комерційної нерухомості, як в ситуації, що розглядається).
Оскільки інвестиційний договір не зазначається в Цивільному та Господарському кодексах, не містять вони і переліку істотних умов для даного виду договорів. Тому слід керуватися загальним положенням, встановленим ст. 180 ГК: істотними для господарських договорів є умови про предмет, ціну і строк дії договору.
Із самої назви інвестиційного договору витікає, що предметом такого договору є інвестиційна діяльність, а точніше – інвестування коштів з метою спорудження об'єкта нерухомості. При цьому в договорі:
– оговорюється, який конкретно об'єкт будуватиметься (наводиться його характеристика згідно з проектною документацією);
– наводяться дані про земельну ділянку, відведену під забудову;
– визначається порядок внесення інвестором коштів (разово повною сумою або частинами за графіком);
– вказується порядок передачі об'єкта інвесторові (як правило, за актом прийняття-передачі після введення збудованого об'єкта в експлуатацію).
Слід мати на увазі, що якщо метою інвестицій є отримання інвестором не об'єкта нерухомості, а доходу від вкладення коштів у будівництво (наприклад, у вигляді відсотків), то така діяльність підпадає під визначення фінансових послуг (ст. 1, 4 Закону України від 12.07.2001 р. № 2664-III «Про фінансові послуги і державне регулювання ринків фінансових послуг»). А фінансові послуги можуть надаватися лише фінансовими установами або, якщо це прямо передбачено законом, фізичними особами – СПД, що мають відповідну ліцензію.
Зазначимо також, що на підставі інвестиційного договору інвестор може здійснити реєстрацію в БТІ права власності на збудований об'єкт нерухомості відразу на себе. При цьому потрібно надати відповідне рішення органу місцевого самоврядування і акт прийняття-передачі об'єкта (частини) інвесторові (п. 6.1 Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Мін'юсту від 07.02.2002 р. № 7/5).
Як правило, інвестиційним договором передбачається, що інвестор зобов'язаний сплатити визначену договором суму, а друга сторона – виконати всі організаційні заходи, спрямовані на спорудження об'єкта нерухомості, і після введення об'єкта в експлуатацію передати його інвесторові.
У ситуації, що розглядається, умови інвестиційного договору дещо інші: кожна із сторін договору – і забудовник, і інвестор повинні отримати свою частину в побудованому об'єкті нерухомості (10 і 90% відповідно). Такі умови більше відповідають договору пайового будівництва1, коли один з пайовиків у якості своєї «участі» передає право на забудову земельної ділянки, яка належить йому, інший – фінансує будівництво, а за підсумками вони розподіляють між собою площі в збудованому об'єкті нерухомості (відповідно до зазначених часток). (1 Детальніше про договір пайового будівництва див. «Будівництво для всіх: право та облік». – 2008. – Сигнальный випуск. – С. 6.)


Але яку б назву не мав договір, набагато важливіша суть відносин за ним. А вона полягає в тому, що даний договір включає елементи договору комісії (забудовник діє від свого імені). Тобто в рамках даного договору забудовник виконує функції посередника між інвестором і підрядником (відносно тієї частини об'єкта нерухомості, що будується, та яка належить інвесторові).
ЯК ПОСТУПИТИСЯ ЧАСТКОЮ
Отже, ми з'ясували правову природу відносин між забудовником та інвестором у ситуації, що розглядається. А тепер поговоримо про те, як же забудовнику поступитися своєю частиною в об'єкті, що будується, інвесторові. При цьому ключовим є питання: хто буде добудовувати об'єкт нерухомості? Адже право на земельну ділянку, на якій розташований об'єкт, що будується, належить забудовникові, на нього оформлена і вся дозвільна документація на будівництво.
Якщо забудовник усе-таки має намір «відійти від справ», а інвестор готовий взяти на себе всі турботи з добудування будівлі, то можна вчинити так.
По-перше, оформити право власності на об'єкт незавершеного будівництва (далі – ОНБ) згідно з ч. 3 ст. 331 ЦК2. При цьому відповідно до умов інвестиційного договору право власності на ОНБ буде зареєстровано в БТІ на двох співвласників – забудовника та інвестора (спільна часткова власність). (2 Як це робиться див. «Будівництво для всіх: право та облік». – 2009. – № 3. – С. 35.)


По-друге, забудовник продає свою частину ОНБ як нерухомість співвласнику – інвестору. І той переоформляє на себе земельну ділянку, на якій ведеться будівництво (зробити це можна в спрощеному порядку на підставі ст. 120 ЗК, ст. 377 ЦК), і всю дозвільну документацію. Після цього інвестор може переукласти договір з підрядником і завершити спорудження будівлі.
Як бачимо, процедура досить клопітка, витратна і займає багато часу. Тому найкращим варіантом є той, коли забудовник, поступившись до завершення будівництва своєю часткою в об'єкті інвестору, все-таки продовжить виконувати функції з добудування будівлі. Тут можливі два варіанти.
Перший варіант – сторони переглядають розмір часток в інвестиційному договорі і визначають, що 100% об'єкта нерухомості належатиме інвесторові (відповідні зміни оформляються додатковою угодою до договору). Оскільки забудовник поніс певні витрати на будівництво, сторони передбачають, що інвестор повинен йому ці витрати компенсувати. Фактично відповідно до вказаних змін відбувається продаж інвесторові майнових прав забудовника на частину об'єкта, що будується (10%).
Як випливає з ч. 4 ст. 12, ст. 177 ЦК, майнові права можуть виступати окремим об'єктом цивільного обороту. А в ст. 190 ЦК вони ототожнені з майном. Тому, в принципі, продаж майнових прав може бути оформлений і окремим договором купівлі-продажу (ч. 2 ст. 656 ЦК). Ось тільки після оформлення такого договору все одно потрібно вносити зміни до інвестиційного договору і переглядати в ньому частки (100% інвесторові). Тоді забудовник може продовжити виконувати свої функції з добудування будівлі.
Другий варіант – провести новацію і перетворити інвестиційний договір у договір комісії. За даним договором забудовник виступатиме комісіонером, який за дорученням інвестора-комітента, повинен організувати добудування будівлі. Забудовник-комісіонер діятиме від свого імені (тим більше, що на нього оформлено всю дозвільну документацію на будівництво), але за рахунок комітента. Тому інвестору необхідно компенсувати йому витрати, понесені на будівництво. Крім того, за договором комісії комітент зобов'язаний виплатити комісіонерові винагороду (ст. 1013 ЦК). У даній ситуації компенсація витрат забудовника може відповідати сумі грошових коштів, сплачених забудовником на будівництво, а винагорода визначатися в сумі, що дорівнює вартості оцінки права на забудову.
2. ОБЛІК
Як було зазначено вище, інвестиційний договір, хоча і має право на існування як окремий вид договору, проте в даній ситуації він нагадує договір про пайове будівництво. Ми вже розглядали правовий аспект і особливості обліку операцій, які здійснюються в рамках пайового договору3. Податковий і бухгалтерський облік за такими договорами залежить від виду відносин між основним пайовиком (або генеральним замовником) та пайовиком-інвестором. А саме, від того, яка схема застосовується – «підрядна» чи «посередницька». У нашому випадку інвестиційний договір містить елементи договору комісії, тому до операцій, які здійснюються за таким договором, слід було б застосовувати спеціальні правила оподаткування, встановлені п. 7.9 Закону про оподаткування прибутку і п. 4.7 Закону про ПДВ.

[грег]

продолжение. Усе сказане вище вірно лише в частині будівництва площ для інвестора (90%). У тій частині, яка будується для себе, забудовник веде окремий облік. При цьому витрати на будівництво можуть враховуватися або у складі валових витрат (якщо планується продаж збудованих площ) або накопичуватися в цілях подальшої амортизації (якщо об'єкт буде використовуватися в якості основних фондів).
Продаж замовником своєї частки інвесторові може оформлятися різними способами, але всі здійснювані операції будуть зачіпати лише 10% вартості об'єкта.
Продаж частки в незавершеному будівництві від забудовника до інвестора можна оформити як:
– продаж частки за інвестиційним договором (майнових прав на частину недобудованого об'єкта);
– зміну первинних договірних умов шляхом перетворення інвестиційного договору в договір комісії.
Розглянемо, як можна відобразити в обліку зазначені операції.
ПРОДАЖ МАЙНОВИХ ПРАВ
Відносно бухгалтерської та податкової «природи» майнових прав законодавство не містить чітких рекомендацій. Зрозуміло одне – на практиці майнові права досить часто стають предметом цивільно-правових відносин, тому бухгалтерові доведеться будь-яким чином враховувати їх.
БУХГАЛТЕРСЬКИЙ ОБЛІК.
Майнові права можна вважати активом, оскільки очікується, що їх використання приведе в майбутньому до надходження економічних вигід (п. 4 П©БО 24). У нашому випадку використанням майнових прав у забудовника є їх продаж, а економічні вигоди він очікує у вигляді отримання грошових коштів. Інвестор використовує майнові права для отримання в майбутньому об'єкта нерухомості. (4 Положення (стандарт) бухгалтерського обліку 2 «Баланс», затверджене наказом Мінфіну від 31.03.99 р. № 87.)


Майнові права, мабуть, можна віднести до категорії оборотних активів, оскільки вони призначені для реалізації протягом операційного циклу (періоду спорудження об'єкта) (п. 4 П©БО 2). З цієї причини вони не можуть бути визнані нематеріальними активами, оскільки нематеріальні активи відносяться до необоротних. Крім того, майнові права не підпадають під жоден із видів нематеріальних активів, названих у п. 5 П©БО 85. І ще: в стандарті розглядається визнання нематеріального активу лише у випадку його придбання, отримання або розробки, при цьому названі певні критерії такого визнання. Якщо вони не виконуються, то нематеріальний актив не визнається (п. 8 П©БО 8). У даному випадку взагалі недоречно говорити про продаж забудовником і придбання інвестором нематеріального активу, що підлягає амортизації – адже фактично «продаються» лише гарантії отримання в майбутньому нерухомості. (5 Положення (стандарт) бухгалтерського обліку 8 «Нематеріальні активи», затверджене наказом Мінфіну від 18.10.99 р. № 242.)


Майнові права не можна визнати і запасами, оскільки вони не вказані в переліку видів запасів, наведеному в п. 6 П©БО 96. (6 Положення (стандарт) бухгалтерського обліку 9 «Запаси», затверджене наказом Мінфіну від 20.10.99 р. № 246.)


Особливістю придбаних інвестором майнових прав як активу є те, що вони зникають одночасно з отриманням інвестором об'єкта нерухомості. Підсумовуючи все викладене вище, можна дійти висновку, що продаж майнових прав слід відображати в обліку не як реалізацію певного активу, а як виникнення заборгованості. Якщо оплата майнових прав відбувається після документального оформлення їх продажу, в обліку забудовника з'являється дебіторська заборгованість, яка закривається під час надходження грошей від інвестора.
Після продажу майнових прав об'єкт незавершеного будівництва як і раніше залишається на балансі забудовника, а після закінчення будівництва об'єкт нерухомості буде повністю оформлено на інвестора.
ПОДАТКОВИЙ ОБЛІК.
У цілях податкового обліку майнові права цілком можуть вважатися товарами – як матеріальний актив у вигляді оборотного активу (дебіторської заборгованості) (п. 1.1 та 1.6 Закону про оподаткування прибутку). Це тягне за собою нарахування валового доходу та податкових зобов'язань з ПДВ у забудовника за першою подією. Відповідно, у інвестора виникають валові витрати і податковий кредит. Підтвердженням цієї позиції може бути п. 2 листа ДПАУ від 12.04.2007 р. № 4047/5/15–0215, в якому зроблено висновок, що операції з реалізації забудовником за договором купівлі-продажу майнових прав на нерухомість обкладаються податком на прибуток на загальних підставах. Тобто валовий дохід у забудовника виникає за першою подією. І хоча в листі нічого не сказано про валові витрати інвестора, який придбаває майнові права у забудовника, можна стверджувати, що в нього має бути право на валові витрати.
Зазначимо, що при здійсненні деяких операцій з майновими правами ПДВ не нараховується. Наприклад, коли один інвестор поступається майновими правами іншому, то операція вважається факторингом і не є об'єктом оподаткування згідно з пп. 3.2.5 Закону про ПДВ. Але при продажу майнових прав повинен застосовуватися інший підхід, адже забудовник нічим не поступається інвесторові. Не можна підвести дану операцію і під продаж боргових зобов'язань за грошові кошти (яка не є об'єктом оподаткування згідно з тим же пп. 3.2.5), оскільки немає чужих боргових зобов'язань, які б продавав забудовник. Звідси висновок – ПДВ на продаж майнових прав слід нарахувати.
Виникає питання: якщо нараховувати ПДВ при продажу майнових прав, чи не призведе це до подвійного нарахування ПДВ? Адже поставка готового об'єкта нерухомості є об'єктом оподаткування без сумніву.
Вважаємо, двічі нараховувати ПДВ не потрібно, якщо взяти до уваги, що в момент продажу самого об'єкта майнові права закінчують своє існування. Об'єкт нерухомості інвестор отримує не додатково до майнових прав, а замість них (це один правочин у межах однієї і тієї ж оплати). Тому можна запропонувати зменшити податкові зобов'язання з майнових прав і одночасно збільшити їх за об'єктом нерухомості. Причина коригування – помінявся об'єкт продажу (оподаткування). Відповідно інвестор повинен зменшити податковий кредит, збільшений при придбанні майнових прав, і знову збільшити його у зв'язку з придбанням об'єкта.
ПОДАТКОВІ НАКЛАДНІ.
Податкова накладна є підставою для відображення податкового кредиту в інвестора, тому до її оформлення слід підійти зі всією ретельністю. На жаль, Порядок № 1657 не регламентує оформлення податкової накладної у випадку продажу майнових прав. Це означає, що, по-перше, немає норми, яку можна порушити при її заповненні, а по-друге, що слід керуватися загальними правилами. Розглянемо особливості заповнення окремих показників податкової накладної під час продажу майнових прав. (7 Порядок заповнення податкової накладної, затверджений наказом ДПАУ від 30.05.97 р. № 165.)


Умова поставки: зазначаються реквізити договору купівлі-продажу майнових прав;
Дата відвантаження (оплати) (гр. 2) – дата першої події (отримання грошей за майнові права або оформлення акта передачі майнових прав);
Номенклатура поставки (гр. 3) – вказується предмет договору (наприклад, «майнові права на отримання 1000 кв. м площ в об'єкті будівництва (офісний центр) за адресою __________»).
Одиниця виміру (гр. 4) – тут, на нашу думку, слід зазначити «грн.», оскільки майнові права можна виміряти лише в грошовому вираженні. Вважаємо, що не можна в якості одиниці вимірювання вказувати «кв. м», оскільки це – міра виміру об'єкта нерухомості, а майнові права не є нерухомістю.
Кількість (обсяг) (гр. 5) – заповнення цієї графи можна здійснити за аналогією із заповненням податкової накладної з послуг, що вимірюються лише у вартісному вираженні. У таких випадках пунктом 12.4 Порядку № 165 рекомендується в гр. 5 вказувати «послуга/проценти тощо». Тому слід застосувати або вказане формулювання, маючи на увазі, що майнові права підпадають під «тощо», або написати «майнові права». У будь-якому разі Порядок № 165 не містить стосовно цього вказівок, якими можна скористатися і відповідно, які можна порушити. Отже формально платника податків нема за що покарати.
Ціна поставки без ПДВ (гр. 6) – зазначається повністю вартість майнових прав, оскільки вони вимірюються лише у вартісному вираженні.
Обсяги поставки без ПДВ (гр. 7) – показник переноситься з гр. 6.
Загальна сума до оплати (гр. 11) – те ж саме.
Потім окремо нараховується сума ПДВ і загальна сума з ПДВ (розділи VI і VII відповідно).
Згодом, коли забудовник передаватиме інвесторові об'єкт нерухомості, виписану на майнові права податкову накладну слід «обнулити» шляхом оформлення до неї розрахунку коригування. Потім виписати нову податкову накладну на об'єкт нерухомості. Таким чином, будуть дотримані вимоги податкових органів щодо нарахування податків на майнові права, і інвестор отримає податкову накладну на об'єкт нерухомості. Приклад
Згідно з умовами інвестиційного договору з будівництва офісного центру:
– інвестор вносить грошові кошти в обсязі 9000 тис. грн.;
– забудовник надає під забудову земельну ділянку, оформляє дозвільну документацію, займається організацією будівництва (що оцінено в сумі 500 тис. грн.) і оплачує грошима частину вартості будівництва у розмірі 500 тис. грн.;
– після закінчення будівництва інвестор отримує у власність 90% збудованих площ, а забудовник – 10%.
Загальна вартість об'єкта складає 10000 тис. грн. (у т. ч. 9000 тис. грн. з ПДВ та 1000 тис. грн. без ПДВ).
Забудовник враховував отримані від інвестора кошти за посередницькою схемою (тобто не збільшував валовий дохід і податкові зобов'язання з ПДВ за першою подією, а застосовував п. 7.9 Закону про оподаткування прибутку і п. 4.7 Закону про ПДВ).
І інвестор, і забудовник планували використовувати об'єкт нерухомості у власній господарській діяльності.
Після закінчення будівництва, але до введення об'єкта в експлуатацію сторони уклали додаткову угоду, в якій переглянули розмір часток. У результаті забудовник продав майнові права інвесторові в повному обсязі.
Таким чином, загальна вартість об'єкта склала за фактом 10200 тис. грн. (з урахуванням ПДВ, нарахованого на вартість майнових прав – 200 тис. грн.).
У наведеній нижче таблиці забудовник враховує витрати на спорудження частини об'єкта для інвестора на рахунку 151інв, витрати на спорудження об'єкта основних фондів – на рахунку 151влас.


(тис. грн.) № з/п Зміст операції Бухгалтерський облік Податковий облік
Дт Кт Сума ВД ВВ
Облік у забудовника
1 Отримано фінансування від інвестора згідно з інвестиційним договором 311 48 9000 –1 –
2 Відображено витрати з будівництва в частині вартості об'єкта, що споруджується для інвестора 151інв 13, 63, 65, 66, 68 тощо 7500 – –
3 Відображено витрати з будівництва в частині вартості майбутнього об'єкта основних засобів 151влас 13, 63, 65, 66, 68 тощо 1000 – –2
4 Відображено податковий кредит (сума умовна) 641 63, 68 1100 – –
5 Відображено продаж майнових прав на 10% об'єкта (переглянуто умови інвестиційного договору – інвесторові тепер належить об'єкт цілком) 377 48 12003 1000 –
6 Нараховано податкові зобов'язання з ПДВ на продаж майнових прав 48 641 200 – –
7 Перерозподілено витрати на будівництво 151інв 151влас 1000 – –
8 Отримано кошти від інвестора 311 377 1200 – –
9 Передано об'єкт інвесторові 48 151інв 8500 – –
10 Зменшено (методом «сторно») податкові зобов'язання з майнових прав, виписано розрахунок коригування до податкової накладної 48 641 200
11 Нараховано податкові зобов'язання з об'єкта нерухомості 48 641 1700 – –
1 Кошти, отримані інвестором за інвестиційним договором з елементами договору комісії, не збільшують валовий дохід і податкові зобов'язання з ПДВ.
2 У податковому обліку вартість об'єкта підлягає амортизації.
3 На вартість майнових прав нараховується ПДВ, який буде відшкодовувати інвестор.
Облік у інвестора
1 Перераховано грошові кошти в рахунок фінансування будівництва 377 311 9000* – –
2 Переглянуто частки (відображено придбання майнових прав) 377 685 1200 – –
3 Відображено податковий кредит з ПДВ 641 643 200 – –
4 Перераховано кошти за майнові права 685 311 1200 – –**
5 Отримано об'єкт від забудовника 151 377 8500 – –**
6 Зменшено (методом «сторно») податковий кредит з ПДВ на підставі розрахунку коригування, отриманого від забудовника 641 643 200 – –
7 Відображено податковий кредит на підставі нової податкової накладної 641 377 1700 – –
* Кошти, перераховані за інвестиційним договором з елементами договору комісії, не включаються до валових витрат і податкового кредиту з ПДВ.
** Понесені витрати будуть амортизуватися у складі вартості основних фондів.


У прикладі наведено ідеальний варіант, коли вартість об'єкта відповідає фінансуванню. На практиці, звичайно, може утворитися різниця у вартості – або позитивна, або негативна. Цю різницю забудовник повинен включити до іншого операційного доходу або витрат у бухгалтерському обліку. Вважаємо, що вона повинна вплинути і на податковий облік. Надлишок фінансування забудовник має включити до валового доходу. Але не можна так само однозначно стверджувати, що інвестор матиме право на валові витрати в цій частині, або забудовник може включити суму надмірних витрат до валових витрат. На це впливає безліч факторів (відповідність кошторисним витратам, особливості документального оформлення тощо), тому дана тема потребує окремого розгляду. Віта Василенко Юрист, редактор
Ольга Папиріна Головний редактор

[грег]

и ещё один интересный документ.


як захистити незведений будинок

Питання захисту права власності в Україні залишається дуже актуальним. Про це свідчить хоча б практика Європейського суду з прав людини. Розвиток ринкових відносин неможливий без гарантій стабільності в сфері відносин власності. Одним з ключових елементів

Питання захисту права власності в Україні залишається дуже актуальним. Про це свідчить хоча б практика Європейського суду з прав людини. Розвиток ринкових відносин неможливий без гарантій стабільності в сфері відносин власності. Одним з ключових елементів в системі такого захисту є підтвердження статусу власника державою. Цю роль виконує інститут реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна. Державна реєстрація прав власності на нерухоме майно є важливим чинником гарантування і захисту прав власників, забезпечує офіційне визнання і юридичне закріплення державою прав фізичних і юридичних осіб на нерухоме майно.

В цей час не можна говорити, що вказаний інститут в Україні набув остаточних рис, є стабільним та чітко налагодженим.

Одним з прикладів недостатнього правового регулювання є ситуація з реєстрацією права власності на недобудовані об’єкти.

Відносини з реєстрації прав власності на нерухоме майно регулюється Цивільним кодексом України, Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їхніх обтяжень" (далі – Закон про реєстрацію).

Реєстрацію прав власності на об’єкти нерухомості все ще продовжують проводити комунальні підприємства бюро технічної інвентаризації (БТІ) відповідно до п. 5 Перехідних положень Закону про реєстрацію, яким передбачено виконання органами БТІ функцій реєстратора до створення єдиної системи органів державної реєстрації прав, а також до формування Державного реєстру прав в складі державного земельного кадастру.

Здійснення реєстрації прав власності на об’єкти нерухомого майна органами БТІ провадиться на підставі Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затверджене наказом Міністерства юстиції України №7/5 від 7 лютого 2002 року (далі – Тимчасове положення).

Іноді виникає необхідність здійснити правочини відносно об’єктів нерухомого майна, які не завершені будівництвом або не зареєстровані відповідно до вимог законодавства. В цьому разі постає питання стосовно належного оформлення права власності на вказані об’єкти, оскільки відповідно до частини 6 статті 3акону про реєстрацію правочини щодо нерухомого майна здійснюються, якщо право власності на це майно зареєстровано у відповідності з цим Законом.

Аналогічне положення міститься в ЦК України. Так, стаття 182 ЦК України говорить про те, що право власності та інші майнові права на нерухоме майно, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

На цей час відповідно до положень статті 331 ЦК України придбання права власності на об’єкт незавершеного будівництва не ставиться законодавцем в залежність від ступеню його завершеності. Тому при вирішенні питання реєстрації права власності на недобудову не має необхідності надавати відомості про процент готовності об’єкту. Але на практиці таку інформацію все ж вимагають.

Після внесення змін до ЦК України рішення суду вже не є єдиною підставою для встановлення права власності на об’єкт незавершений будівництвом. Частина 3 статті 331 ЦК України встановлює, що у разі необхідності право власності на об’єкт незавершеного будівництва реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують 1) право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, 2) проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять 3) опис об'єкта незавершеного будівництва.

Однак, беручи до уваги те, що стаття 19 Закону "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" називає підставою для реєстрації права власності на недобудовану нерухомість рішення суду, спостерігається деяка неузгодженість норм ЦК України та цього Закону.

Нова редакція статті 331 ЦК України спростила процедуру придбання права власності на об’єкти незавершеного будівництва. Але, як показує практика, під час реалізації прав, передбачених статтею 331 ЦК України, особа стикається з певними труднощами.

Так, Тимчасове положення взагалі не передбачає реєстрацію незавершеного будівництвом об’єкту, не зважаючи на норми статті 331 ЦК України. Про це свідчить наявність в якості умови реєстрації права власності на нерухомість завершення будівництвом об’єкту та прийняття його в експлуатацію (п. 1.6 Тимчасового положення).

Однак, відсутність положень підзаконних нормативних актів, які б регулювали процедуру реєстрації права власності на об’єкт незавершений будівництвом не може бути перешкодою в реалізації права, наданого законом. Підтвердженням цього може слугувати, зокрема, висновок, зроблений Верховним Судом України і викладений в ухвалі від 5 листопада 2003 року. Вирішуючи спір стосовно права особи відмовитися від присвоєння індивідуального податкового номеру, Верховний Суд України зазначив, що доводи про відсутність конкретного механізму внесення відміток відносно вказаної відмови не можуть бути підставою для невиконання посадовими особами державної податкової інспекції вимог Закону.

Тому цілком правомірним є звернення особи до органів БТІ з заявою про реєстрацію права власності на об’єкт, будівництво якого ще не завершено і якій не прийнято в експлуатацію. До заяви повинні бути додані документи, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, проектно-кошторисна документація, а також документи, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва. Але, не зважаючи на надані законодавцем права, на жаль, на практиці рішення суду досі залишається чи не єдиним засобом зареєструвати своє право власності на недобудову.

Дмитро Симанов, юрист, юридична фірма "Лавринович і Партнери"

[грег]

и ещё кому интересно о признании права собственности на обект незавер. строительства


ВИЩИЙ АРБІТРАЖНИЙ СУД УКРАЇНИ. ЛИСТ N 01-8/98.
Про деякі приписи законодавства, яке регулює питання, пов'язані із здійсненням права власності та його захистом

18. Відповідно до статті 1 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" відповідна державна реєстрація - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обмежень, що супроводжується внесенням даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обмежень.
Отже, названі у цьому Законі органи єдиної системи реєстрації відповідних прав можуть бути відповідачами за позовами про офіційне визнання права власності на об'єкт нерухомого майна, пред'явленими згідно зі статтею 392 Цивільного кодексу України.
Оскільки відповідно до пункту 5 розділу V "Прикінцеві положення" Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" до створення єдиної системи органів реєстрації прав, а також до формування Державного реєстру прав у складі державного земельного кадастру реєстрація об'єктів нерухомості проводиться комунальними підприємствами бюро технічної інвентаризації, останні можуть бути відповідачами у таких справах.


За отдельную плату суды признают право собственности на квартиры в таких недостроях, хотя лично моя субъективная позиция - это не совсем законно.

Во-первых, судебное разбирательство предполагает наличие спора. Кто будет ответчиком по данному иску? Застройщик. А Застройщик не оспаривает Ваши в данном случае имущественные права - он же согласен, что после окончания строительства дома и ввода в эксплуатацию Вы станете собственником. Он просто не выполняет своих обязательств по своевременному вводу в эксплуатацию и передаче Вам объекта - как по мне, это несколько другой спор.

Во-вторых, какие документы можно предоставить на квартиру для признания такого права собственности? Договор с Застройщиком/ФФС?

А документы на земельный участок, а проектную документацию, а все остальное? Кроме того, нужен какой-либо акт - экспертизы, к примеру, что квартира (и дом) соответсвуют техническим требованиям.

И вообще - квартира в недострое - это часть недостроя, а не недострой.
Вот и сами судите, какое это решение суда.

Но решения такие (особенно с наступлением кризиса) повсеместны.
А еще регистрируют напрямую в БТИ (это вообще под большим вопросом).

[Duke_Vito]

по моему это вариант как можно признать свои имущественные права на объект неззаверш. строительства,для тех кто за квартиру платит поэтапно.

Делаем право собственности на имущественные права на квартиру (есть решения суда по другим объектам), но при этом обязательства согласно условий договора должны быть полностью выполнены, т.е. если зафиксировано, что 90 % суммы дуговора оплачиваются во время строительства, 10 % после, то в идеале 90 % должны быть оплачены, самый оптимальный вариант оплата 100 %.

[igor170]

За отдельную плату суды признают право собственности на квартиры в таких недостроях, хотя лично моя субъективная позиция - это не совсем законно.

Во-первых, судебное разбирательство предполагает наличие спора. Кто будет ответчиком по данному иску? Застройщик. А Застройщик не оспаривает Ваши в данном случае имущественные права - он же согласен, что после окончания строительства дома и ввода в эксплуатацию Вы станете собственником. Он просто не выполняет своих обязательств по своевременному вводу в эксплуатацию и передаче Вам объекта - как по мне, это несколько другой спор.

На мой взгляд - положение ст. 14 Закона "О банкротстве", касающееся месячного срока принятия претензий кредиторов после опубликования в прессе - ущемляет права человека, это несправедливо.
Я залючил договор, передал деньги Граниту, исчерпывающие подтверждения этому- есть. Искать меня через Голос Украины, как кредитора, не нужно, наши списки на столе у Гурина. А не к ночи упомянутый Закон говорит, что при всём этом, если ты не просматриваешь регулярно базу банкротств ...... извини.

Отсюда и идут обращения в суд, чтоб защититься от такого маразма. Суд выступает в роли страховой компаниии.

[yprst]

ВИЩИЙ АРБІТРАЖНИЙ СУД УКРАЇНИ. ЛИСТ N 01-8/98.
... реєстрація об'єктів нерухомості проводиться в бюро технічної інвентаризації, - останні можуть бути відповідачами у таких справах.

спасибо, Грег
отже: ответчиком по иску будет не застройщик,
а БТИ, как говорится в откопанном Вами листе ВАСУ
в случае отказа со стороны именно БТИ регистрировать незавершенку в размере пая

а вот документы для регистрации в БТИ
(о собственности на землю, разрешение на строительство ит.д) можно получить только у гурина
Гурин не отказывал в регистрации незавершенки в размере пая в БТИ - он только предлагал:
"делайте это сами. я все документы предоставлю"

,,, цілком правомірним є звернення особи до органів БТІ з заявою про реєстрацію права власності на об’єкт, будівництво якого ще не завершено і якій не прийнято в експлуатацію. До заяви повинні бути додані документи, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, проектно-кошторисна документація, а також документи, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва. ,,,
на практиці рішення суду (по иску к БТИ в случае отказа с его стороны) залишається чи не єдиним засобом зареєструвати своє право власності на недобудову.
Дмитро Симанов, юрист, юридична фірма "Лавринович і Партнери"

кто в четверг идет к гурину?

[igor170]

Па́йщик — физическое или юридическое лицо, имеющее право стать участником совместного проекта, после внесения определенной суммы финансовых или материальных средств (пая).

Инвестор — лицо или организация (в том числе компания, государство и т. д.), совершающее вложения капитала, связанное с риском, то есть инвестиции.

[marser]

Гурин ,,,предлагал:
"делайте это сами. я все документы предоставлю"

Сюрвивор, прокоментируешь?
как зафиксировать отказ БТИ?
либо отказ гурина, если что, предоставить документы?
какой суд нужно подать и проиграть, чтобы подать на восстановление в правах через европейский суд?

[Survivor]

спасибо, Грег
отже: ответчиком по иску будет не застройщик,
а БТИ, как говорится в откопанном Вами листе ВАСУ
в случае отказа со стороны именно БТИ регистрировать незавершенку в размере пая

а вот документы для регистрации в БТИ
(о собственности на землю, разрешение на строительство ит.д) можно получить только у гурина
Гурин не отказывал в регистрации незавершенки в размере пая в БТИ - он только предлагал:
"делайте это сами. я все документы предоставлю"




кто в четверг идет к гурину?

Там идёт речь о признании права собственности на недвижимость, в этом письме Высшего арбитражного суда. В нашем же случае, стройка не является недвижимостью, она даже не зарегистрирована как объект незавершённого строительства.

И, опять-таки, объект незавершённого строительства регистрируется целиком, и лицом-заказчиком стройки, т.е. Гуриным. Согласно ст. 331 ГК.

[vdvdvd]

получается, что если подать прошение о присоединении к реестру кредиторов, то право на пай ваще теряешь!
надо
оформлять право собственности
и подавать заяву в суд о реестре не на всю часть пая
а на часть недостроенного пая

[Duke_Vito]

там идет речь о недвижимости, а в другом разъяснении об идентификационных номерах... но приводит эти доводы юрист потому, что это юр нормы, являющиеся нормами и в других спорах


Цівільний кодекс
Стаття 331. Набуття права власності на новостворене майно та об'єкти незавершеного будівництва
1. Право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом.

Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.

У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об'єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва. (это лучше делать не на основании документов стройки , а на основании суда))


Закон вiд 25.12.2008 № 800-VI
Стаття 3. Підтримка будівництва житла

3. Суб'єктам господарської діяльності, що здійснюють будівництво (забудовникам), дозволяється проводити державну реєстрацію права власності в бюро технічної інвентаризації на об'єкти незавершеного будівництва та їх частини з метою подальшого продажу чи передачі в іпотеку.

Вы видите, то, что хотите видеть но не то, что там реально написано, есть определенная практика, в том числе и по Одессе, нельзя признанть право соб-ти на квартиру в недострое, это право того на ком: земля, разрешение на строительство и т.д.

[ooed]

Вы видите, то, что хотите видеть но не то, что там реально написано, есть определенная практика, в том числе и по Одессе, нельзя признанть право соб-ти на квартиру в недострое, это право того на ком: земля, разрешение на строительство и т.д.

просто у меня другой юрист с реальной практикой, который делает признание права СОБСТВЕННОСТИ
я не говорю, что вы чего-то не видите - у всех юристов своя практика и секретами вы не склонны делиться
а у вас протоптана тропинка на признание имущественных прав

[Duke_Vito]

просто у меня другой юрист с реальной практикой, который делает признание права СОБСТВЕННОСТИ
я не говорю, что вы чего-то не видите - у всех юристов своя практика и секретами вы не склонны делиться
а у вас протоптана тропинка на признание имущественных прав

пусть этот юрист скажет сколько у него подобных дел аппеляцию выдержало, знаю о нескольких которые одесская аппеляция под орех разделала (решения делала самая старая адвокатская контора в городе), а траты там существеннее в разы.

[titanik]

Битва юристов)))))

Бездедьники))))
Заводы в стране стоят!!!!) ...а они скока ...аппеляций выдерживают)))))????

[Duke_Vito]

Битва юристов)))))

Бездедьники))))
Заводы в стране стоят!!!!) ...а они скока ...аппеляций выдерживают)))))????

Ваше чуство юмора, даже по нашим рамкам, несколько выходит за пределы не "по-дибильному написанного" (с).

[titanik]

Ваше чуство юмора, даже по нашим рамкам, несколько выходит за пределы не "по-дибильному написанного" (с).

ваша репутация "интернет-бойца"(с) уже многим известна))))

[Hightower]

получается, что если подать прошение о присоединении к реестру кредиторов, то право на пай ваще теряешь!
надо
оформлять право собственности
и подавать заяву в суд о реестре не на всю часть пая
а на часть недостроенного пая

Пай - то что Вы внесли, т.е. денежная сумма! А строят Вам квартиру. В реестре должны отразить то, что Вам предприятие должно, лучше всего, если это как минимум то, что Вы уплатили фактически. Если та сумма будет в реестре, то это никоим образом к потере пая, точнее как я понимаю права требования квартиры после достройки дома не приведет, а вот если не будет в реестре - тогда вполне возможны варианты!