Покупка продажа недвижимости для чайника. (*)

[andrew]

Натолкнули на создание данной темы меня знакомые - которые хотят продать/купить, но делают это в первый раз или давно и поэтому не знают с какого конца взяться за это дело, и каждому надо объяснять с начала по три раза. Дабы не засорять тему прошу не создавать топы, а писать мне в личку и я буду делать исправления прямо в тексте. Вся инфа взята мною из личного опыта и опыта моих знакомых.
Еще раз повторяю эта инфа хотя-бы даст вам приблизительный план действия. И это касается только квартир, может быть дальше кто-то допишет про землю, офисы.
ЗЫ. Текст редактируется по ходу поступающей информации.
Большое спасибо :
Chemik и скрытику.
и спасибо за теплые отзывы. Скоро займусь и покупкой.
----------------------------------------------------------------------
Опитування: Чия допомога потрібна при укладанні угод із нерухомістю?

[Игорь Николаевич]

подскажите пожалуйста порядок действий при покупке квартиры...

Приобретение квартиры – ответственный шаг для Покупателя, к которому необходимо подходить со всей степенью ответственности, т.к. эйфория прекрасного и долгожданного получения жилья может очень быстро закончиться, если выяснится, что квартира находится в степени риска, и ее можно будет лишиться.
На что в первую очередь следует обратить внимание покупателю недвижимого имущества:
Первое. Необходимо обращать внимание на стоимость продаваемой вам квартиры, если она хотя бы на 20% ниже рыночной, то к сделке стоит отнестись особенно серьезно. Как показывает практика, чтобы быстрее продать «не чистое» жилье, недобросовестные продавцы снижают его стоимость. Это действует на покупателей просто гипнотически, и многие забывают, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Чтобы явно не напугать покупателей низкой ценой недобросовестные продавцы ссылаются на необходимость срочной продажи по каким-либо надуманным обстоятельствам, например, родственникам продавца немедленно нужны денежные средства на лечение, или деньги нужны в связи с отъездом в другой город или другое государство, иное.
Второе. Если от вас скрывают, кто является собственником квартиры, или квартиру предлагают продать по доверенности, это либо предвестник проблемной сделки, от которой необходимо сразу отказаться, либо к указанной сделке стоит опять же подходить с особой, тщательной проверкой. Необходимо проверять подлинность и действительность доверенностей, а так же историю квартиры в части предыдущих собственников и их судьбы.
Третье, на что еще следует обратить внимание — это число продаж данной квартиры. Чем больше собственников было у жилья за недолгий период времени, тем больше это должно настораживать.
Четвертое. Собственник и прописанные с ним лица — это тот круг людей, который вас должен интересовать непосредственно более всего. Если в квартире прописаны лица, которые вызывают опасение (возраст, состояние здоровья), и которые ранее были собственниками квартиры, то и они в данном случае подлежат проверке.
Пятое. Если в квартире была осуществлена перепланировка, то вы – Покупатель, никогда об этом не узнаете, не изучив тех. паспорт и экспликацию, причем указанные документы не обязательны для совершения договора купли-продажи. Однако в дальнейшем будет не очень приятно, когда придется затратить не малые средства, как на ремонт жилья, так и на оформление бумаг, чтобы оплатить штрафы и привести квартиру в первоначальное состояние. При этом стоит отметить, что зачастую перепланировка и переоборудование проводятся так, что для согласования их в законном порядке потребуются тысячи долларов.
Шестое. Не секрет, что для ухода от налогов продавцы настаивают на снижении стоимости реализуемого имущества. Так вот, если по какой-то причине ваша сделка будет признана не действительной или расторгнута, то обратно получить можно будет лишь сумму, указанную в договоре. Расписки с указанием реальной суммы не помогут.
Седьмое. По истории квартиры в части прописки (регистрации) в жилое помещение и выписки (снятии с регистрационного учета), можно установить наличие или отсутствие пребывания в квартире несовершеннолетних детей, когда и куда они выбыли, а так же лиц, находящихся в местах лишения свободы. Закон закрепляет права на жилые помещения за такими лицами, и в случае покупки такой квартиры новыми собственниками, скоро в их квартире на постоянной основе будет проживать сосед – зэка.
Восьмое. Если собственник состоит или состоял в браке, необходимо проверить даты заключения и расторжения брака, дату приобретения квартиры собственником и основания ее приобретения. Этот факт при сделке проверяется нотариусом. Если квартира приобреталась во время брака, то оба супруга имеют на нее права независимо от того на кого она оформлена, так же если брак расторгнут, бывший супруг имеет право обратиться в суд и заявить свои права на часть купленной вами квартиры.
Девятое.Стоит обратить внимание, не достался ли выбранный вами объект продавцу по наследству. Если именно так он получен в собственность, то обязательно стоить проверить, на каком именно основании — завещание или наследование по закону. Получить указанную информацию необходимо для того, чтобы иметь предположение — ожидать ли обращения в суд наследников с требованием о восстановлении пропущенного срока для вступления в наследство и иными требованиями.
Десятое. Важной деталью является обладание информацией о наличии возможных споров по приобретаемой недвижимости между заинтересованными в ней лицами, а также определенные обременения на данную квартиру, заблаговременно - до авансирования. При наличии спора в отношении объекта недвижимости или при наличии того или иного обременения, от сделки стоит отказаться, либо проконсультироваться с юристом на предмет последствий имеющегося спора или возникшего обременения.
Одиннадцатое. Участие в сделке агентства недвижимости - ничего покупателю не гарантирует.

При правильном подходе существует возможность проверить любой объект недвижимости вторичного рынка, что практически на 99% страхует покупателя от риска возможных судебных тяжб, арестов и потери столь долгожданного приобретения.

[ВВК_]

и двенадцатое участие в сделке юриста тоже вам ничего не гарантирует

[audit_n]

и двенадцатое участие в сделке юриста тоже вам ничего не гарантирует

це так, але він краще допоможе розібратися в попередніх десяти пунктах, ніж 99% "агентів"

[ВВК_]

це так, але він краще допоможе розібратися в попередніх десяти пунктах, ніж 99% "агентів"

тоже очень спорный тезис

[мыслитель]

война юристы v. риэлторы возобновилась чем больше сделок без юристов, тем больше шансов что у покупателя будут отбирать купленное жилье через суд. значит он придет к юристу за представительством в суде. а это уже совсем другие расходы, нежели сопровождение сделки. поэтому уважаемые риэлторы, не допускайте юристов на сделки. нам и вам это выгодно

[ВВК_]

война юристы v. риэлторы возобновилась чем больше сделок без юристов, тем больше шансов что у покупателя будут отбирать купленное жилье через суд. значит он придет к юристу за представительством в суде. а это уже совсем другие расходы, нежели сопровождение сделки. поэтому уважаемые риэлторы, не допускайте юристов на сделки. нам и вам это выгодно

а шо ж вы народ постоянно запугиваете даже не существующими рисками если потом так выгодно?
привести ссылку?
Риелтор не может "допускать" юриста на сделку это желание клиента, мне даже проще когда юрист есть если он только реально помогает клиенту, а не докапывается к запятым "отрабатывая" гонорар.
Я не против юристов я против не добросовестной рекламы местных юристов.

[мыслитель]

а шо ж вы народ постоянно запугиваете даже не существующими рисками если потом так выгодно?
привести ссылку?
Риелтор не может "допускать" юриста на сделку это желание клиента, мне даже проще когда юрист есть если он только реально помогает клиенту, а не докапывается к запятым "отрабатывая" гонорар.
Я не против юристов я против не добросовестной рекламы местных юристов.

это мы шутим так. на самом деле никаких угроз нет. купленную квартиру отобрать невозможно. решения суда - подделка. рассказы - враки. юристы - обманщики.

[ВВК_]

это мы шутим так. на самом деле никаких угроз нет. купленную квартиру отобрать невозможно. решения суда - подделка. рассказы - враки. юристы - обманщики.

ты совсем забыл как твой коллега рассказывал про особенные риски при покупке ипотечной квартиры?
З.Ы. Ну и у юристов-адвокатов в целом репутация не лучше чем у риелторов.

[мыслитель]

ты совсем забыл как твой коллега рассказывал про особенные риски при покупке ипотечной квартиры?

у каждой ситуации особые риски. просто у нас (юристов) и у вас (риэлторов) разные подходы к сделке, обусловленные на разном экономическом интересе при сделке и ее сопровождении. у вас подход - все будет хорошо, а если будет плохо, то нас это не касается. у нас - возможно все будет плохо, а если хорошо, то повезло.

З.Ы. Ну и у юристов-адвокатов в целом репутация не лучше чем у риелторов.

ну это соц опрос нужно провести :0

[alinaz8]

тоже очень спорный тезис

може назвете ріелтора яких саме агенцій юридично обізнані? чи ви себе маєте на увазі?) але почувши питання..які нюанси виникають при підписанні договору купівлі продажу, що потрібна участь ріелтора?...почувши це питання ви втікли... то які нюанси?

[audit_n]

ну это соц опрос нужно провести :0

Чия допомога потрібна при укладанні угод із нерухомістю?

[мыслитель]

Чия допомога потрібна при укладанні угод із нерухомістю?

кстати, Виталик, твое мнение, если продавец и покупатель нашли друг друга сами, по твоему, ему нужны услуги риэлтора? обсудим в вышеуказанной теме

[Серж]

кстати, Виталик, твое мнение, если продавец и покупатель нашли друг друга сами, по твоему, ему нужны услуги риэлтора? обсудим в вышеуказанной теме

Я хоть и не Виталик,но,кажись, третий лишний !

[Игорь Николаевич]

и двенадцатое участие в сделке юриста тоже вам ничего не гарантирует

а шо ж вы народ постоянно запугиваете даже не существующими рисками если потом так выгодно?

ничего личного
и я не запугиваю покупателя..., просто пытаюсь пользователям форума разъяснить "на что в первую очередь следует обратить внимание покупателю недвижимого имущества", и, думаю что внимательное прочтение этих 11 пунктов при покупке недвижимости полезно всем, и даже Вам - но одним поможет, других убережет, а третьим просто откроет глаза... не буду говорить на что

Я не против юристов я против не добросовестной рекламы местных юристов.

и мы исключительно за добросовестную

[мыслитель]

а шо ж вы народ постоянно запугиваете даже не существующими рисками если потом так выгодно?

ну это как терапевту выгоден осмотр и профилактика болезней, а хирургу побольше операций. а мы и терапевты (при проверке) и хирурги (при судебных разбирательствах). а вообще, стесняться надо. мы берем за свои услуги по проверке документов раз в десять меньше, чем вы за свои услуги. к вам только одна просьба - не мешать нам...
приводил случай, когда АН отговаривало меня проверить аресты, директор говорила что сама проверяла, а потом выяснилось, что на квартире очень тяжело снимаемый арест и сделка не состоялась. так АН вернуло аванс, полученный ими с удержанием себе 800 долларов - "за работу", угрожая вообще ничего не вернуть (2500 долларов), потому что по договору с АН ничего возвращать не обязаны...

[Jan497]

мне трудно вмешиваться в спор профи.но попробую.я как то продавал земельный участок.один высокопоставленный чиновник его покупал.он приехал со своим юристом и мы оформили договор ЗаДатка...Через некоторое время покупатель отказался покупать обьект.Он потребовал, 8 штук задатка.Он ничего не получил.земля была продана через месяц и дороже...Вывод: личности решают все.Если человек видит, что он не может обойтись без риалтора и юриста он должен к ним обратится.Если чел.вырос и прекрасно может обойтись без этих специалистов-он экономит деньги и нервы.Это его ПрАво.

[maxx™]

Немного не так - человек хоть немного разбирающийся в законодательстве задаст вопросы и юристу и риєлтору. Нормальный юрист покажет список что он проверил, расскажет возможные риски и устранится. Причем нормальный юрист никогда не будет гарантировать что проблем не будет, он расскажет о потенциальных проблемах и вероятности их возникновения. (особенно в нашем государстве проблемы могут возникнуть всегда, просто вероятность заведомо незаконных ситуаций невелика) А вот агентства в нашей стране почему-то всегда рассказывают что все хорошо, но при этом пытаются забрать экземпляр договора у покупателя. А надо всего-то агентствам четко прописать что они делают в договоре и не говорить лишнего.

[alinaz8]

Немного не так - человек хоть немного разбирающийся в законодательстве задаст вопросы и юристу и риєлтору. Нормальный юрист покажет список что он проверил, расскажет возможные риски и устранится. Причем нормальный юрист никогда не будет гарантировать что проблем не будет, он расскажет о потенциальных проблемах и вероятности их возникновения. (особенно в нашем государстве проблемы могут возникнуть всегда, просто вероятность заведомо незаконных ситуаций невелика) А вот агентства в нашей стране почему-то всегда рассказывают что все хорошо, но при этом пытаются забрать экземпляр договора у покупателя. А надо всего-то агентствам четко прописать что они делают в договоре и не говорить лишнего.

так... цікаво чи є хоть одна людина на світі, яка б сказала, що чула від ріелтора щось на кшталт такого : "Стремная квартира...проблеми з доками... не раджу брати"))

[alinaz8]

я шукала квартиру і один із варіантів був кращий за інші... і через ріелтора довго ми торгувалися... потім довго обгоорювали час звільненя квартири... потім ще по комуналці..по речах, які залишаютья... і коли вже витріпали один одному всі нерви і нарешті домовились про завдаток і про день розрахунку... Ріелтор ніби фігня якась, говорить, що квартира в кредиті і звісно порядок розрахунку міняється... вона спеціально спочатку цього не говорила... і як ріелторів після цього назвати?

[Скрытик]

так... цікаво чи є хоть одна людина на світі, яка б сказала, що чула від ріелтора щось на кшталт такого : "Стремная квартира...проблеми з доками... не раджу брати"))

"Не раджу" не слышал, но о проблемах предупреждали.