Вопрос к юристу (или нотариусу)

[TRUST.]

Добрый вечер. Помогите, пожалуйста, советом.
Есть большая «коммунальная» квартира (много комнат и одна общая кухня и пр.).
По договору купли-продажи 2 человека приобрели 30/100 данной квартиры в равных долях.
Теперь один из них хочет иметь возможность продать свою долю, а пока, если возможно, разделить лицевой счет. Второй не хочет, договориться не получается.
Подскажите:
1. С каким иском обращаться суд: о разделе и об установлении порядка пользования? О выделе? О..?? Может, определение долей?
2. Правильно ли понимаю, что этим двум людям имущество принадлежит на праве общей частичной собственности (хоть конкретные доли каждого из них от целой квартиры и не указаны)?
3. Надо и обязательно ли в суде проводить экспертизу?
Спасибо.

[мыслитель]

Добрый вечер. Помогите, пожалуйста, советом.
Есть большая «коммунальная» квартира (много комнат и одна общая кухня и пр.).
По договору купли-продажи 2 человека приобрели 30/100 данной квартиры в равных долях.
Теперь один из них хочет иметь возможность продать свою долю, а пока, если возможно, разделить лицевой счет. Второй не хочет, договориться не получается.
Подскажите:
1. С каким иском обращаться суд: о разделе и об установлении порядка пользования? О выделе? О..?? Может, определение долей?
2. Правильно ли понимаю, что этим двум людям имущество принадлежит на праве общей частичной собственности (хоть конкретные доли каждого из них от целой квартиры и не указаны)?
3. Надо и обязательно ли в суде проводить экспертизу?
Спасибо.

если хотите продать свою долю, то нужно письменно уведомить второго совладельца о таком намерении, обязательно указав реальную стоимость продажи. если в течение месяца он не выразил желание приобрести сам, то смело продавайте. но строго по цене, которую указали в уведомлении. можно продать без предупреждения, но завысить стоимость продажи процентов на 20. это повлечет увеличение расходов на сделку, но гарантирует, что не будет иска от совладельца. сам факт продажи без его уведомления не основание для признании сделки недействительной, а только дает право подать иск о переводе обязанностей покупателя на себя, с обязательным внеснием на депозит суда суммы, указанной в договоре купле-продажи. в принципе, продавца такой иск особо не пугает. рискует покупатель, он получает деньги, указанные в договоре и лишается права собственности.
все это элементарно обходится заключением договора дарения вместо купли-продажи, но опять же, рискует покупатель, и у него возникает обязанность уплатить 5% налога на доходы.
если хотите разделить лицевые счета, то нужно подать иск об определении порядка пользования квартирой. тогда экспертиза обязательна.

[templar]

можно продать без предупреждения, но завысить стоимость продажи процентов на 20

нотариус по идее должен отказаться оформлять

[мыслитель]

нотариус по идее должен отказаться оформлять

почему? нотариуса как-то касается договорная цена продажи? главное что не менее оценочной стоимости. особенно при нынешней автоматической оценки без учета фактического состояния квартиры. можно сказать что у нее хорошее состояние, поэтому и выше цена

[templar]

я об отсутствии уведомления сособственников

[мыслитель]

я об отсутствии уведомления сособственников

а! ну в принципе да. но щас, при отсутствии необходимости предоставлении вытягов, где указаны совладельцы, некоторые нотариусы считают что уведомление их не касается. во всяком случае по инструкции они это делать не обязаны, а недовольный совладелец может предъявить иск о переводе обязанностей покупателя.
мы так провели сделку по покупке комунны. совладелец есть, но не живет и где он неизвестно...

[templar]

хз, в правоустанавливающем документе и без вытягов все-равно ведь указывается что собственность совместная и доля указывается 1/2 или 27/100

[мыслитель]

хз, в правоустанавливающем документе и без вытягов все-равно ведь указывается что собственность совместная и доля указывается 1/2 или 27/100

в вытяге указывались совладельцы. главное - инструкция не обязывает нотариуса уведомлять их. а дальше уже от правосознания нотариуса . в Пленуме ж написано, что это не основание для признания сделки недействительной. значит сделка законна и без уведомления. захочет воспользоваться правом первоочередного выкупа - подаст иск в суд (при наличии денег). это проблемы покупателя, который должен знать о таком риске. поэтому и нужно завысить стоимость в договоре, что бы совладельцу невыгодно было судиться

[templar]

кстати по новой инструкции регистрационной теперь без согласия совладельцев (если таковые есть) недвигу в ук юрлица не внесешь. а раньше можно было. причем ситуация реально тупая - не предусмотрен никакой резервный вариант типа предложить им купить по цене оценки для ук. а все прямо как оглобля, нет согласия - нет оформления. вот такое

[vsa11]

Абсолютно хорошая, работающая схема -))))

[мыслитель]

кстати по новой инструкции регистрационной теперь без согласия совладельцев (если таковые есть) недвигу в ук юрлица не внесешь. а раньше можно было. причем ситуация реально тупая - не предусмотрен никакой резервный вариант типа предложить им купить по цене оценки для ук. а все прямо как оглобля, нет согласия - нет оформления. вот такое

ну когда то регистраторы при внесении изменений в устав требовали письменного согласия абсолютно всех участников независимо от того, присутствовали ли они на сборах, был ли кворум и как кто голосовал (допустим 10% против). забросали жалобами минюст, попустило. тут тоже нужно минюст тыкать носом в явное противоречие в инструкции

[TRUST.]

если хотите продать свою долю, то нужно письменно уведомить второго совладельца о таком намерении, обязательно указав реальную стоимость продажи. если в течение месяца он не выразил желание приобрести сам, то смело продавайте. но строго по цене, которую указали в уведомлении. можно продать без предупреждения, но завысить стоимость продажи процентов на 20. это повлечет увеличение расходов на сделку, но гарантирует, что не будет иска от совладельца. сам факт продажи без его уведомления не основание для признании сделки недействительной, а только дает право подать иск о переводе обязанностей покупателя на себя, с обязательным внеснием на депозит суда суммы, указанной в договоре купле-продажи. в принципе, продавца такой иск особо не пугает. рискует покупатель, он получает деньги, указанные в договоре и лишается права собственности.
все это элементарно обходится заключением договора дарения вместо купли-продажи, но опять же, рискует покупатель, и у него возникает обязанность уплатить 5% налога на доходы.
если хотите разделить лицевые счета, то нужно подать иск об определении порядка пользования квартирой. тогда экспертиза обязательна.

Благодарю за ответ. Подскажите ещё, пожалуйста.
Данный договор купли-продажи (2 человека приобрели 30/100 квартиры в равных долях) был заключен в 2001 году, т.е. есть сам Договор и отметка на нем о регистрации в БТИ.
На отметке БТИ указано: "30/100 на праве частной собственности за Лицом-1 и Лицом-2".
То есть, нигде не указано, что Лицу-1 принадлежит 15/100 квартиры.
И что, в этом случае таки можно сразу (без "деления", установления через суд etc) продать именно эти 15/100?....

[Duke_Vito]

Благодарю за ответ. Подскажите ещё, пожалуйста.
Данный договор купли-продажи (2 человека приобрели 30/100 квартиры в равных долях) был заключен в 2001 году, т.е. есть сам Договор и отметка на нем о регистрации в БТИ.
На отметке БТИ указано: "30/100 на праве частной собственности за Лицом-1 и Лицом-2".
То есть, нигде не указано, что Лицу-1 принадлежит 15/100 квартиры.
И что, в этом случае таки можно сразу (без "деления", установления через суд etc) продать именно эти 15/100?....

в тексте договора указано "в рівних частках"??

[TRUST.]

в тексте договора указано "в рывних частках"??

Да, указано дословно (договор на русском): "Лицо-1, Лицо-2 купили в равных долях каждый 30/100 частей квартиры". То есть, этого таки достаточно для продажи именно 15/100, верно?

Выше Ваш уважаемый коллега указал, что при определении порядка пользования квартирой экспертиза обязательна. Где-то слышала, что суды не очень-то и хотят удовлетворять такие иски об определении порядка пользования((
Подскажите, если стороны заключат "мирову угоду", то уже экспертиза не понадобится? Или допустим, Лицо-2 "вызнае позов"? Хочется максимально быстро и безболезненно решить вопрос, рассчитываю на то, что Лицо-2 испугается возможного взыскания с него стоимости экспертизы и пойдет на переговоры.

[Duke_Vito]

Да, указано дословно (договор на русском): "Лицо-1, Лицо-2 купили в равных долях каждый 30/100 частей квартиры". То есть, этого таки достаточно для продажи именно 15/100, верно?

Выше Ваш уважаемый коллега указал, что при определении порядка пользования квартирой экспертиза обязательна. Где-то слышала, что суды не очень-то и хотят удовлетворять такие иски об определении порядка пользования((
Подскажите, если стороны заключат "мирову угоду", то уже экспертиза не понадобится? Или допустим, Лицо-2 "вызнае позов"? Хочется максимально быстро и безболезненно решить вопрос, рассчитываю на то, что Лицо-2 испугается возможного взыскания с него стоимости экспертизы и пойдет на переговоры.

В целом достаточно, но как определить из чего состоят эти 15/100, физически не определенная доля стоит в разы меньше.
Если нет согласия между сторонами, то суд, если есть то можно и договором ограничиться, вообще ком.квартиры это нечто, не один раз сталкивался с ситуацией, когда при покупке человеку рассказывали одно, а потом после вселения оказывалось ну совсем не так. Здравый разум мало применим к порядкам в коммунах

[мыслитель]

Где-то слышала, что суды не очень-то и хотят удовлетворять такие иски об определении порядка пользования(( [/SIZE]
Подскажите, если стороны заключат "мирову угоду", то уже экспертиза не понадобится? Или допустим, Лицо-2 "вызнае позов"? Хочется максимально быстро и безболезненно решить вопрос, рассчитываю на то, что Лицо-2 испугается возможного взыскания с него стоимости экспертизы и пойдет на переговоры.

порядок пользования суд определяет если все комнаты более 13, 65 кв. м. (хотя я считаю что достаточно более 8, 5 кв. м.). если заключите мировое или ответчик признает иск, то экспертиза не нужна.

[A-net]

Здравствуйте)
Такая ситуация-есть квартира < в которой проживал мой дедушка , 2 недели назад он умер , единственной прямой наследницей является моя мама , но проблема в том , что после его смерти она не смогла найти завещание , хотя дедушка не раз упоминал , что составил его у государственного нотариуса..! есть ли какая-то возможность найти его , либо же надо собирать документы и подавать запрос на наследство в установленном порядке , также через нотариуса?
и ещё вопрос-можно ли сдавать в аренду оставшуюся квартиру , не вступив во владение ею ( кроме мамы на неё претендовать некому) ? сейчас она стоит пустая , а ведь ещё 6 месяцев за неё нужно оплачивать ....

[T1m]

Здравствуйте)
Такая ситуация-есть квартира < в которой проживал мой дедушка , 2 недели назад он умер , единственной прямой наследницей является моя мама , но проблема в том , что после его смерти она не смогла найти завещание , хотя дедушка не раз упоминал , что составил его у государственного нотариуса..! есть ли какая-то возможность найти его , либо же надо собирать документы и подавать запрос на наследство в установленном порядке , также через нотариуса?
и ещё вопрос-можно ли сдавать в аренду оставшуюся квартиру , не вступив во владение ею ( кроме мамы на неё претендовать некому) ? сейчас она стоит пустая , а ведь ещё 6 месяцев за неё нужно оплачивать ....

в будь-якому разі (знайдете / не знайдете заповіт) необхідно звертатися до нотаріуса
якщо знайдете орендатора, який погодиться

[Штирлиц]

Здравствуйте)
Такая ситуация-есть квартира < в которой проживал мой дедушка , 2 недели назад он умер , единственной прямой наследницей является моя мама , но проблема в том , что после его смерти она не смогла найти завещание , хотя дедушка не раз упоминал , что составил его у государственного нотариуса..! есть ли какая-то возможность найти его , либо же надо собирать документы и подавать запрос на наследство в установленном порядке , также через нотариуса?
и ещё вопрос-можно ли сдавать в аренду оставшуюся квартиру , не вступив во владение ею ( кроме мамы на неё претендовать некому) ? сейчас она стоит пустая , а ведь ещё 6 месяцев за неё нужно оплачивать ....

Зачем завещание на единственную, как Вы пишите, наследницу первой очереди?!! В любом случае завещание должно быть в базе и без проблем "пробиваться" любым нотариусом. А если составлено госнотариусом, то прямо к нему и идти! Юридически квартиру сдать нельзя, но реальных проблем никаких нет.

[ВАШЕ ПРАВО]

порядок пользования суд определяет если все комнаты более 13, 65 кв. м. (хотя я считаю что достаточно более 8, 5 кв. м.). если заключите мировое или ответчик признает иск, то экспертиза не нужна.

Не понимаю сути привязки к норме жилой площади при определении порядка пользования. Ведь у сторон в собственности уже находится идеальная доля, меньшая нормы жилой площади при "переводе" в квадратные метры. Так почему суд должен отказать в определении порядка пользования уже принадлежащими сторонам помещениями, суть-то меньшей площади на человека от этого не изменится))) Такой подход существенно ограничивает возможности сторон урегулировать споры в судебном порядке и, на мой взгляд, меньшая площадь комнаты совсем не может являться основанием для отказа в иске. При определении порядка суд должен анализировать другие факторы, в частности - справедливость определения ( максимальное приближение площади комнаты к доле, наличие детей, балкона, удобство прохождения в места общего пользования и т.п.).

Также склоняюсь к тому, что экспертиза не обязательна, если речь идет о квартире, являющейся неделимым объектом, так как для того, чтобы указать, что выделить каждому обособленное помещение с отдельным входом и необходимыми помещениями ( кухня, санузел ) невозможно, в 90% случаев специальные знания не нужны.