Покупка продажа недвижимости для чайника. (*)

[andrew]

Натолкнули на создание данной темы меня знакомые - которые хотят продать/купить, но делают это в первый раз или давно и поэтому не знают с какого конца взяться за это дело, и каждому надо объяснять с начала по три раза. Дабы не засорять тему прошу не создавать топы, а писать мне в личку и я буду делать исправления прямо в тексте. Вся инфа взята мною из личного опыта и опыта моих знакомых.
Еще раз повторяю эта инфа хотя-бы даст вам приблизительный план действия. И это касается только квартир, может быть дальше кто-то допишет про землю, офисы.
ЗЫ. Текст редактируется по ходу поступающей информации.
Большое спасибо :
Chemik и скрытику.
и спасибо за теплые отзывы. Скоро займусь и покупкой.
----------------------------------------------------------------------
Опитування: Чия допомога потрібна при укладанні угод із нерухомістю?

[valentintr]

какой документ останется у меня об оказании услуг агенством,после завершения сделки?

[Штуша-Кутуша]

какой документ останется у меня об оказании услуг агенством,после завершения сделки?

Теплые воспоминания

[ВВК_]

какой документ останется у меня об оказании услуг агенством,после завершения сделки?

договор с АН. Многие просят отдавать после сделки, вы не отдавайте.

[мыслитель]

какой документ останется у меня об оказании услуг агенством,после завершения сделки?

договор с АН. Многие просят отдавать после сделки, вы не отдавайте.

если выдержите наезд. они (сотрудники АН) в этот момент становятся почему то вначале хитры, а потом очень агрессивны. начальство инструктирует любой ценой забрать оригинал договора

[ВВК_]

Итак вам нужно как можно быстрее продать вашу недвижимость. Естественно вы хотите получить максимальную цену.
1. Оцениваете рыночную стоимость (писал ранее)
2. Подготавливаете квартиру, дом к показам (писал ранее)
3. Раскидываете по посредникам, рекламируетесь самостоятельно с ценой ниже рынка на 25 %.
4. Показы назначаете на примерно одно время (чтобы люди толпились в ожидании осмотра), никому не отказываете говорите что у вас на показы отведено 3 дня (или сколько вы себе определили) и отдадите тому кто даст максимальную цену.
5. Авансируетесь
Удачи!

[Chemik]

имхо, не сработает.

[Штуша-Кутуша]

Итак вам нужно как можно быстрее продать вашу недвижимость. Естественно вы хотите получить максимальную цену.
1. Оцениваете рыночную стоимость (писал ранее)
2. Подготавливаете квартиру, дом к показам (писал ранее)
3. Раскидываете по посредникам, рекламируетесь самостоятельно с ценой ниже рынка на 25 %.
4. Показы назначаете на примерно одно время (чтобы люди толпились в ожидании осмотра), никому не отказываете говорите что у вас на показы отведено 3 дня (или сколько вы себе определили) и отдадите тому кто даст максимальную цену.
5. Авансируетесь
Удачи!

Сколько сделок так провернул? )))))))))

имхо, не сработает.

Однозначно!
Чисто маклерский подход. И при том далеко не лучшего маклера!

[Maxmary]

4. Показы назначаете на примерно одно время (чтобы люди толпились в ожидании осмотра), никому не отказываете говорите что у вас на показы отведено 3 дня (или сколько вы себе определили) и отдадите тому кто даст максимальную цену.

На днях нечто подобное пытались применить и ко мне.
Договорилась с продавцом на конкретное время на просмотр,
при контрольном прозвоне в день просмотра продавец сказал,
что у него несколько покупателей и ему лень показывать квартиру
каждый день, поэтому перенес смотрины на другой день,
чтоб покупатели вместе собрались.
Я конечно же не пришла, мысленно пожелала ему удачных продаж.

[ВВК_]

Сколько сделок так провернул? )))))))))

Однозначно!
Чисто маклерский подход. И при том далеко не лучшего маклера!

Я далеко не лучший маклер, не спорю. Аргументы почему плохо и что не сработает?

[ВВК_]

имхо, не сработает.

Можно ИМХУ твою поподробнее?

[ВВК_]

На днях нечто подобное пытались применить и ко мне.
Договорилась с продавцом на конкретное время на просмотр,
при контрольном прозвоне в день просмотра продавец сказал,
что у него несколько покупателей и ему лень показывать квартиру
каждый день, поэтому перенес смотрины на другой день,
чтоб покупатели вместе собрались.
Я конечно же не пришла, мысленно пожелала ему удачных продаж.

А чего не пришла?

[Maxmary]

А чего не пришла?

Не нра ходить на просмотры толпой.
Люблю индивидуальный подход.

[ВВК_]

Не нра ходить на просмотры толпой.
Люблю индивидуальный подход.

Даже если квартира подходит по всем параметрам в жизни не пойдете после кого то смотреть?

[Maxmary]

Даже если квартира подходит по всем параметрам в жизни не пойдете после кого то смотреть?

Дело не в "после кого то смотреть" дело в отношении продавца.
Я даже деньги приготовила и была готова заключить сделку хоть в тот же день. Но продавцу было лень прийти в оговоренный день, даже лень было позвонить мне и предупредить, что просмотр переносится.
Редиска он.

[ВВК_]

Дело не в "после кого то смотреть" дело в отношении продавца.
Я даже деньги приготовила и была готова заключить сделку хоть в тот же день. Но продавцу было лень прийти в оговоренный день, даже лень было позвонить мне и предупредить, что просмотр переносится.
Редиска он.

Ну редиска согласен. Но вам же с ним не детей крестить. Я бы пришел.

[FrogQueen]

Аргументы почему плохо и что не сработает?

Плохо потому, что покупатель будет чувствовать, что его пытаются развести. В такой рискованной сфере как покупка недвижимости, где покупатели собственной тени шугаются, дополнительное недоверие к продавцу сделке не способствует.
Пока продавец будет три дня проводить аукционы не факт, что потенциальный покупатель будет ждать у моря погоды, а не найдет более интересный вариант.
Поставив всех покупателей в неудобную позу продавцу будет сложнее вновь к ним обратиться в случае срыва сделки.
Я по сути девушка добрая, но под подходящее настроение за такие мансы помурыжила бы продавца на авансе и отправила искать новых покупателей.

[Lapaptenchik]

Как купить коттедж

Інфобуд | 20.03.2008
В последнее время, очень стремительными темпами начали входить в моду готовые котеджи. Давайте выясним трудности и на что надо обратить внимание при покупке загороднего дома.

Приобретение готового загородного дома — это покупка кота в мешке: качество оценить почти невозможно. Что же делать покупателю в этой ситуации? Как выбрать коттедж, который не потребует десятков, а то и сотен тысяч долларов на доведение его до ума? Любая стройка хлопотна, и потому покупка готового коттеджа, как утверждают специалисты, выглядит вариантом, экономящим время, силы и нервы.

Подводные камни при покупке котеджа

«Купил, въехал и живешь без забот» — на это рассчитывает большинство потребителей, приобретающих первый дом в своей жизни. На практике их мечты почти никогда не сбываются. Дом «под ключ», ценой за 500 тыс. долларов, не гарантируют легкой жизни. Уже в первую зиму отключается электричество, а вслед за ним и газовый котел. «Ночь ужаса» — при свечах, в темном поселке, при температуре «за бортом» минус 30 — запомнится на всю жизнь. Утром — покупка резервного электрогенератора, работающего на бензине. Вскоре меняем котел: он, как оказалось, был загажен еще строителями.

«... Весной в подвале появилась вода (плохо сделана, гидроизоляция), и оказалось, что надо переделывать и систему вентиляции», — рассказывает один из домовладельцев. Из другого дома площадью более тысячи «квадратов» в Обуховском районе хозяева бежали в середине зимы: от холода не спасали даже два мощных отопительных котла.

Приглашенные эксперты обнаружили, что при строительстве была допущена маленькая ошибка: при укладке кровли положили не той стороной пароизоляционный материал. В результате утеплитель вымок и пришел в негодность, стропила сгнили, появился грибок. Теперь хозяевам необходимо заново перекрывать медную крышу. Цена вопроса — 300 тыс. долларов.

«Профессионализм» и «экономность»

Это не сценарий фильма-катастрофы, а типичные истории людей, купивших готовые коттеджи. Причем перед болезнью, которая называется «плохое качество строительства», оказываются все равны — и модные особняки, и дешевые таунхаусы. Покупатели со стажем воспринимают проблему уже философски: «Дом «под ключ» надо доводить до ума еще пару лет, и это нормально». Почему строящиеся сегодня коттеджи требуют долгой и дорогостоящей доводки?

Качество никогда не было сильной чертой отечественных строителей. В последнее время проблема заиграла новыми красками. «Да, качество строительства низкое. А что вы хотите, если нет профессионалов? — откровенничают застройщики. — Строительные ПТУ позакрывались в начале 1990-х. Работают «мастера», которые не понимают, «что такое хорошо, а что такое плохо». Работают за копейки по принципу «моя все умеет делать». Низкий профессионализм и несоблюдение технологий часто сопровождаются обыкновенным воровством прорабов и строителей. «Экономят» на марке бетона, утеплителе, кирпиче и на всем остальном. В построенном объекте проверить и подсчитать, сколько было потрачено того или иного материала, сложно.

«Экономят» и сами застройщики. «Масса застройщиков увеличивает свою прибыль в ущерб качеству. Сэкономить можно везде — на материалах, рабочей силе, сроках. И при этом пустить пыль в глаза красивым фасадом. Судьба дома после продажи, как правило, застройщиков не интересует», — говорит один из участников рынка. Возможностей для воровства и «экономии» было бы намного меньше, если бы у нас строили типовые технологичные коттеджи, где качество во многом задано изначально, но зачастую бывает так, что каждый дом — самостоятельное творчество отдельных строителей.

Неоднородное качество

В коттеджных поселках качество «гуляет» от дома к дому. Оно часто зависит даже не от застройщика, а от конкретного прораба. А установленные компанией инженерные системы заказчику лучше поменять еще до начала эксплуатации дома.

... Самое печальное, что покупатель приобретает объект, о котором знает очень мало. По сути, кота в мешке. Специалисты говорят: реальное качество готового коттеджа определить невероятно трудно. Какие использовались материалы? Соблюдались ли технологии? Качественно ли проводилась разводка коммуникаций? Все можно проверить, только пока дом строится. Но после того, как он построен, а стены оштукатурены, узнать это очень трудно — не будешь же вскрывать стену.

Покупаем коттедж с помощью эксперта

Услуга строительного эксперта не так дорога. Обычно выезд специалиста, вооруженного лазерной линейкой и богатым личным опытом, стоит в среднем 350-500 долларов. После двухчасового осмотра дома и изучения чертежей специалист расскажет массу интересного о доме и обнаружит те недостатки, которые непрофессионал, каковым и является покупатель, никогда бы не заметил. За составление письменного отчета обычно надо доплатить 100-200 долларов. Для более углубленной экспертизы можно вызвать бригаду экспертов - это будет стоит порядка 5 долларов с квадратного метра коттеджа. Специалисты приедут, вооруженные влагомерами, а также приборами неразрушающего контроля, позволяющими с помощью акустических и электромагнитных волн измерить марку бетона или напряжения в арматуре. В случае необходимости эксперты прибегнут и к «разрушающим» методам: откопают фундамент, чтобы проверить гидроизоляцию.

Впрочем, и это не панацея. Эксперты могут многое обнаружить, но признают, что и они не волшебники: «Когда фасады отделаны, а стены внутри оштукатурены или обиты вагонкой, то многие вещи уже невозможно проверить без вскрытия стен и кровли. Нужен контроль во время строительства».

Десять правил правильной покупки коттеджа
При покупке коттеджа покупатель основное внимание обычно обращает на место и участок, дизайн и планировку дома. В то время как основные «мины» зарыты в строительной сфере. Что же делать человеку, который покупает дом без привлечения экспертов? На что смотреть, чтобы составить хоть какое-то впечатление о качестве строительства? Для тех, кто остался с коттеджем «один на один», мы приводим небольшую инструкцию.

1. «Спускаемся в подвал, поднимаемся на чердак, заходим в бойлерную».

Это наиболее проблемные зоны дома. Вода в подвале — бедствие сотен современных коттеджей. Виной тому плохо сделанная гидроизоляция. Спустившись в подвал, следует выяснить, нет ли там воды и насколько влажны стены. Особенно внимательно надо смотреть в углах. Поход на чердак иногда позволяет заметить элементарные недостатки в кровле: она может банально подтекать. Дом часто выглядит как конфетка, но до бойлерной «красота» часто не доходит. Именно там можно увидеть дом без прикрас.

2. «Проверяем окна».

Как минимум окна надо открыть и закрыть. Одним из критериев правильной усадки дома может служить свободное открывание окон и дверей. Часто в камеры стеклопакетов попадает влага, что также может заметить внимательный глаз.

3. «Смотрим — «ровно-криво».

Аккуратность строительства и ровность поверхностей — одни из главных проверочных критериев дома. Для застройщика самый простой способ спрятать концы в воду — заштукатурить все недоделки. При помощи простого инструмента (строительного уровня) можно увидеть, ровно ли возведены стены и положен паркет.

4. «Используем влагомер».

При экспертизе деревянного дома, в первую очередь, стоит проверить, как высушено дерево. Измерить влажность древесины можно с помощью влагомера: для клееного бруса она не должна превышать 14-16%, для обычного бруса или оцилиндрованного бревна — не более 16-22%. Цвет древесины должен быть равномерным. Наличие пятен и черноты может говорить о том, что дом не обработан антисептиками или специальными составами.

5. «Тестируем все системы».

Зайдя в дом, попросите включить всё: электричество, отопление, воду и так далее. Через некоторое время можно потрогать батареи и понять, везде ли доходит горячая вода. Надо по максимуму все попробовать. Любой отказ от включения какой-либо из систем должен насторожить.

6. «Требуем проектную документацию на дом и всю документацию на инженерные системы».

Вроде бы несложно, но в массе случаев застройщик не может ее предоставить. Требовать надо все документы — договоры с компаниями, установившими инженерные системы, а также сертификаты, инструкции по пользованию и гарантийные талоны. Необходимо получить и все схемы разводки коммуникаций — электричества, воды, тепла, газа. Как ни странно, даже в дорогих коттеджах застройщик может не знать, где у него проходят кабели и трубы. Незнание этого может сильно осложнить ликвидацию возможной поломки в будущем: в поисках нужного провода легко разломать полдома. Кроме этого, важно получить технические условия на подключение коммуникаций. Если таких документов нет, то через некоторое время может оказаться, что подключение к магистральной сети было незаконным, после чего вас могут от нее отключить.

7. «Покупаем дом в начале весны».

Большинство недоделок вылезают именно зимой. В прохладную погоду можно реально проверить и систему отопления. А весеннее таянье снега — отличный экзамен для кровли и системы гидроизоляции дома.

8. «Говорим с соседями».

«Уже после покупки коттеджа я узнала от соседей, что дом изначально строился на продажу. И что утеплитель, кирпич и все остальное они чуть ли не машинами продавали налево. Что на крыше клали бывший в употреблении шифер. Переделывать пришлось почти все: стены, полы, окна, крышу. За два года мы вложили уже столько денег, что, кажется, легче и дешевле было построить дом с нуля», — рассказывает одна из покупательниц.

9. «Идём в местную администрацию».

При общении с местной властью могут выясниться полезные вещи. К примеру, что на каждый дом поселка приходится всего 5 кВт электроэнергии. Или что магистральный газ ожидается только через пять лет. Кстати, одна крупная компания недавно продала коттедж с газовым отоплением. А через полгода новый хозяин обнаружил, что магистрального газа у него нет: предприимчивый застройщик просто вкопал несколько баллонов газа на участке. Своевременный визит в администрацию мог бы вскрыть эту хитрость. Общение с властями поможет и адекватно оценить планы развития окрестной территории — строительство дорог, газопроводов, трансформаторных станций, магазинов.

10. «Смотрим другие объекты застройщика».

Уже построенные дома могут дать массу информации об опыте застройщика и среднем качестве его объектов. Общение с покупателями предыдущих домов позволит узнать будущую реакцию застройщика на рекламации: станет ли он устранять найденный недостаток или после продажи больше никогда не возьмет телефонную трубку.

Найденные недостатки или отсутствие каких-либо документов — повод задуматься, так ли хорош дом, а также аргумент для снижения цены при торге с застройщиком.

Мы рассмотрели только негативные моменты покупки коттеджей, но все-таки не стоит забывать, что это один с самых простых и привлекательных методов получить собственный дом. Покупая готовый коттедж вы экономите время, силы и нервы. Будем надеяться, что со временем украинский рынок готовых коттеджей наберет более цивилизованных форм и эти проблемы останутся в прошлом. На рынку останутся только лучшие застройщики, репутация которых не будет вызывать никаких вопросов и покупая у них жилье мы сможем уберечь себя от вышесказанных проблем.

[Mior]

Подскажите, пожалуйста, собираются ли ещё сходочники на Александровском проспекте (между Жуковского и Бунина) и если да то по каким дням?
И ещё вопрос, они предлагали/предлагают по недвижимости съем/сдачу или покупку/продажу тоже?

[ВВК_]

Плохо потому, что покупатель будет чувствовать, что его пытаются развести.

В чем развод? Не хочешь не покупай.

В такой рискованной сфере как покупка недвижимости, где покупатели собственной тени шугаются, дополнительное недоверие к продавцу сделке не способствует.

Собственной тени мало боятся. У нас наоборот отчаянных много. Недоверие вызванное желанием получить максимальную цену из возможных?

Пока продавец будет три дня проводить аукционы не факт, что потенциальный покупатель будет ждать у моря погоды, а не найдет более интересный вариант.

Вы же не раз покупали недвижимость и сами прекрасно знаете что интересных вариантов по цене ниже рынка мало.

Поставив всех покупателей в неудобную позу продавцу будет сложнее вновь к ним обратиться в случае срыва сделки.

И чем поза неудобна? Или вам претит мысль что продавец хочет получить макс. деньги?

Я по сути девушка добрая, но под подходящее настроение за такие мансы помурыжила бы продавца на авансе и отправила искать новых покупателей.

И отказались бы от устраивающего вас по всем параметрам варианта и ценой ниже рыночной? Патамушто продавец хотел больше денег?
НЕ ВЕРЮ!

[pupsa]

Я по сути девушка добрая, но под подходящее настроение за такие мансы помурыжила бы продавца на авансе и отправила искать новых покупателей.

А можно узнать как это "помурыжила"?
И цель этого?
Воспитание продавца?