Анализ недвижимости или как оно будет в 2010

[commando]

ЗП в 200 у.е. уже массово на одесском рынке, жуть на самом деле. Тем не менее, я не думаю что квартиры будут стоить 3к, хотя обвал вполне возможен

[Миша КемпFF]

Думаю что в приличном центре,при полной стабилизации цен на рынке недвижимости, жильё будет стоить в среднем 700 баксов м.кв.Эта та цена,за которую возможно,будут покупать,после выхода из кризиса.
Опять-же,такая цена возможна при положительном экономическом развитии страны.В худшем случае,даже предугадать сложно,что может случиться.Имхо.

[AirMax]

Думаю, Вы ошибаетесь. Иностранные банки пришли прежде всего чтобы поддержать позиции своих стран в торговле (впихнуть нам в кредит свой товар), скупить интересный бизнес в Украине и снять "сливки" - получить прибыль. Одно дело работать на растущем рынке (2004-2007 годы), другое дело - падающий рынок (сейчас). Сейчас они будут заниматься выводом своих средств из Украины с прибылью (например, прокредитовали в 2007 строительство торговых центров, сейчас будут % получать или отбирать площади)

Я работаю в иностранном банке и вижу все изнутри. Демонизировать политику иностранных банков в отношении Украины не надо. Мой банк (Аваль), в отличие от большинства банков с украинским капиталом, продолжает кредитовать украинскую экономику и я не знаю, о каком выводе с прибылью средств вы говорите, но Аваль за прошлый год терпел одни убытки (из-за резервов) и только успевал заводить новые займы от акционеров (в отличие от большинства украинских банков, многие из которых, как раз выводом всего, чего можно было из Украины и занимались).

Кроме того, проблемно будет доказать кредитоспособность заемщикам, рискующим завтра стать безработными или потерять в зарплате (см. падение курса грн в конце 2008 и волну сокращений в то же время)

Таким заемщикам в любой стране мира получить кредиты проблематично. Об их кредитовании речь не идет (т.к. это уже не кредитование будет, а благотворительность). Но в Украине достаточно нормальных предприятий, которые продолжают работать и платить нормальные зарплаты своим сотрудникам.

Есть конечно вероятность что сюда зайдут западные промышленные группы (строительные компании), будут сами строить тут жилье и продавать его в кредит через свои банки. О, тогда много чего увидим интересного. От гипсокартонных межквартирных перегородок до общедомовой системы вентиляции и кондиционирования (на 1-м этаже курят, на 5-м воняет).

Это бы массово произошло уже в 2009-2010 гг. если бы не кризис. Опять же не надо демонизировать западные строительные компании. Я, например, жил в бюджетном доме, построенном голландским застройщиком. По сравнению с нашими родными новостроями - небо и земля. И поверьте, что общедомовая система вентиляции и кондиционирования - это большой шаг вперед (если она сделана грамотно), но это нам не светит, потому что затраты на устройство такой системы в жилом доме будут окупаться очень долго.

Но до этого, думаю, не менее 10 лет ждать - наши руководители лучше сами будут сливки снимать.

Ну, тут вообще парадокс - какие сливки на, как вы говорите, падающем рынке?

Вы еще не верите в возвращение зарплат 100-200 долл в месяц ? И какие цены на недвигу были при таких зарплатах ?

Не буду с вами спорить, но могу вам сказать, что у меня нет ни одного знакомого моего возраста (+-5 лет), который получает зарплату меньше 500 долл. США в месяц. Большинство же зарабатывают 1000 и больше.

В одном Вы правы - система после кризиса "перезагрузится". Такого оголтелого кредитования, как в 2006-2007гг. уже не будет. Все отношения на рынке (между сторительными компаниями и инвесторами, между строительными компаниями и банками и между банками и заемщиками/покупателями) станут гораздо более цивилизованными. Как будет кредитоваться вторичка (в старом жилом фонде) и будет ли кредитоваться вообще - это, конечно, вопрос. Но ипотека вернется в самое ближайшее время - в пределах 1-1,5 лет. В этом я уверен.

[kvartira]

кого больше=
из тех кто копит на недвигу больше 3 лет=
1. накопил в 2009 больше чем за 2007+2008г.г.
2.столько же как и в прошлые года.
3.ничего
4 начал проедать накопленное ранее.
или
1. отложил больше 20000т
2 до 10000
3 ничего.

=
надо исходить из того, кто скока может отложить из своего дохода , а не от дохода.
у кого то семья и дети и любит жить -ему и от 1000 - ничего не отложить.
кто то сам живет и ест сухари и из 400 - откладывает 200

[AirMax]

Думаю что в приличном центре,при полной стабилизации цен на рынке недвижимости, жильё будет стоить в среднем 700 баксов м.кв.Эта та цена,за которую возможно,будут покупать,после выхода из кризиса.
Опять-же,такая цена возможна при положительном экономическом развитии страны.В худшем случае,даже предугадать сложно,что может случиться.Имхо.

Я бы вообще ушел от усредненных цен - это наследие Одесского рынка образца 2007-2008гг. В будущем цена будет очень сильно дифференцирована и наконец-то станет достаточно жестко привязана к реальным потребительским свойствам жилья (по крайней мере я на это надеюсь, и считаю это логичным). Думаю, в центре (опять же, смотря где) возможны варианты и по 3К за метр и по 400 баксов, и, боюсь, Миша, что то, что понравится и подойдет Вам, по цене будет все-таки ближе к 3К, чем к 400 баксам.

[Миша КемпFF]

кого больше=
из тех кто копит на недвигу больше 3 лет=
1. накопил в 2009 больше чем за 2007+2008г.г.
2.столько же как и в прошлые года.
3.ничего
4 начал проедать накопленное ранее.

Так в теме про недвигу было нечто похожее.Там разбирались,сколько нужно получать на семью,что-бы купить убитейшую однуху за 40 000 баксов.
Как оказалось,при сегодняшних расходах на продукты,коммунальных расходах и эксплуатации авто,при зарплате в 2000 баксов на семью с ребёнком,купить квартиру практически нереально.
В среднем,что бы купить хрущёбную трущёбу,нужно зарабатывать около 3000\3200 у.е. в месяц на семью.
Много таких Одесситов,которые получают такую зарплату?

[Миша КемпFF]

Я бы вообще ушел от усредненных цен - это наследие Одесского рынка образца 2007-2008гг. В будущем цена будет очень сильно дифференцирована и наконец-то станет достаточно жестко привязана к реальным потребительским свойствам жилья (по крайней мере я на это надеюсь, и считаю это логичным). Думаю, в центре (опять же, смотря где) возможны варианты и по 3К за метр и по 400 баксов.

Сейчас в красивейшем доме на Греческой "Гермес" цена за квадрат,опустилась с 3800 баксов за м.кв.в 2007 году, до 1700 баксов и что-то очередь не стоит за покупкой.Если будет продолжаться ухудшение ситуации и 700 баксов за метр,покажется продавцу недвиги,райской ценой.

[Миша КемпFF]

В одном Вы правы - система после кризиса "перезагрузится". Все отношения на рынке (между сторительными компаниями и инвесторами, между строительными компаниями и банками и между банками и заемщиками/покупателями) станут гораздо более цивилизованными. Как будет кредитоваться вторичка (в старом жилом фонде) и будет ли кредитоваться вообще - это, конечно, вопрос. Но ипотека вернется в самое ближайшее время - в пределах 1-1,5 лет. В этом я уверен.

В Аргентине,кризис продолжается уже 11 год и что-то выхода из него не видно.А ведь там был строительно-инвестиционный бум,похлеще чем в Украине.

[AirMax]

Сейчас в красивейшем доме на Греческой "Гермес" цена за квадрат,опустилась с 3800 баксов за м.кв.в 2007 году, до 1700 баксов и что-то очередь не стоит за покупкой.Если будет продолжаться ухудшение ситуации и 700 баксов за метр,покажется продавцу недвиги,райской ценой.

Не очень хороший пример, т.к. Гермес - это не жилой дом, а офисный центр, а бизнесу сейчас, все-же, не до расширения офисных площадей. Но, в любом случае, до 700 баксов цена не опустится, т.к. это будет означать, что новых проектов в городе вообще не будет (потому что 700 баксов для центра города - это ниже себестоимости, а для Греческой площади - ниже плинтуса). А я, не смотря ни на что, верю в светлое будущее Одессы.

[Миша КемпFF]

Не очень хороший пример, т.к. Гермес - это, все-таки, не жилой дом, а офисный центр, а бизнесу сейчас, все-таки, не до расширения офисных площадей. Но, в любом случае, до 700 баксов цена не опустится, т.к. это будет означать, что новых проектов в городе вообще не будет (потому что 700 баксов для центра города - это ниже себестоимости, а для Греческой площади - ниже плинтуса). А я, все-таки верю в светлое будущее Одессы.

Та Вы что,какой офисный центр?Офисный центр через дорогу,а Гермес просто отличный дом.Впрочем как и Сигурд Холл на Французском где цена тоже опустилась с 3000 баксов за м.кв до 1800.Или Гранд Парк,где меньше чем за 2800 было не подступиться,а сейчас 1700долларов м.кв.
У людей реально становится мало кэша.Это видно по продажам.

[MachuPikchu]

Сейчас в красивейшем доме на Греческой "Гермес" цена за квадрат,опустилась с 3800 баксов за м.кв.в 2007 году, до 1700 баксов и что-то очередь не стоит за покупкой.Если будет продолжаться ухудшение ситуации и 700 баксов за метр,покажется продавцу недвиги,райской ценой.

Это тот дом, где Соцкомбанк и Бисквит? Вчера поразглядывал этот дом повнимательней - в одном месте на фасаде плитка уже отвалилась, одна труба водосточная с крыши только до 7 этажа доходит и обрывается... Уже кое-кто из "элитных горожан" на фасад кондеи повесили.... Но пока ещё дом выглядит неплохо, особенно в связке с тем домом что напротив, + 2 бизнес центра. Правда клоповники рядом сводят на нет всю прелесть вида....

[AirMax]

Та Вы что,какой офисный центр?Офисный центр через дорогу,а Гермес просто отличный дом.Впрочем как и Сигурд Холл на Французском где цена тоже опустилась с 3000 баксов за м.кв до 1800.Или Гранд Парк,где меньше чем за 2800 было не подступиться,а сейчас 1700долларов м.кв.
У людей реально становится мало кэша.Это видно по продажам.

Извините, перепутал Гермес с Гефестом на Греческой . Но Гермес - тоже не очень хороший пример. Там не строительная компания продает (это Прогресс-Строй вместе с ментами строил, насколько я помню), а "инвесторы". Там площадка была вымучена не за большие деньги, а собственники квартир, в большинстве своем, думаю, если и платили деньги, то точно не по 1700 долл. США за метр. А многие, вероятно, квартиры вообще за "особые" заслуги получили.

[AirMax]

Вообще, Прогресс-Строевские объекты я бы в пример не приводил. У них с самого начала их деятельности стоимость продажи и себестоимость строительства оторваны и никак друг с другом не связаны. Строительство финансировалось пирамидальным способом. И результат налицо.

[MachuPikchu]

Там не строительная компания продает (это Прогресс-Строй вместе с ментами строил, насколько я помню), а "инвесторы". Там площадка была вымучена не за большие деньги, а собственники квартир, в большинстве своем, думаю, если и платили деньги, то точно не по 1700 долл. США за метр. А многие, вероятно, квартиры вообще за "особые" заслуги получили.

Неважно кто продаёт, важна цена за которую покупают....

[Миша КемпFF]

Извините, перепутал Гермес с Гефестом на Греческой . Но Гермес - тоже не очень хороший пример. Там не строительная компания продает (это Прогресс-Строй вместе с ментами строил, насколько я помню), а "инвесторы". Там площадка была вымучена не за большие деньги, а собственники квартир, в большинстве своем, думаю, если и платили деньги, то точно не по 1700 долл. США за метр. А многие, вероятно, квартиры вообще за "особые" заслуги получили.

Так в Гефесте,после третьего этажа,тоже идут квартиры.Больше года назад,когда ещё дома там и в помине небыло,квартиры отдавали по 2200 баксов м.кв(Котлован)А сейчас,когда я там был,гефестовцы торгуются,уже начиная с 1800 баксов м.кв. и вниз.Мне предлогали по 1600 баксов м.кв. за двушку.Но дом не сдан,хотя сроится на совесть.

[AirMax]

Или Гранд Парк,где меньше чем за 2800 было не подступиться,а сейчас 1700долларов м.кв.
У людей реально становится мало кэша.Это видно по продажам.

Да кто же спорит, что у людей меньше кэша, чем в 2007? Но, согласитесь, что 1700 в Гранд-Парке, это все-таки не 700. Пусть даже будет не 1700, а 1300 - все-равно очень далеко от 700. А по 1300 я вижу, желающих купить в Гранд-Парке, уже достаточно - продажи есть, а предложений уровня Гранд-Парк в городе можно сосчитать по пальцам.

[AirMax]

Так в Гефесте,после третьего этажа,тоже идут квартиры.Больше года назад,когда ещё дома там и в помине небыло,квартиры отдавали по 2200 баксов м.кв(Котлован)А сейчас,когда я там был,гефестовцы торгуются,уже начиная с 1800 баксов м.кв. и вниз.Мне предлогали по 1600 баксов м.кв. за двушку.Но дом не сдан,хотя сроится на совесть.

Ну, жить на Греческой площади - это на любителя. Поэтому, думаю, что там и выше третьего этажа будут, в основном, офисы.
И опять же - 1600 за метр - совсем не мало.

[AirMax]

Неважно кто продаёт, важна цена за которую покупают....

Важно с точки зрения ценообразования. Если я квартиру на шару получил, то я поморщусь, конечно, что не за 3К продаю, а за 1,2К, но ничего не потеряю. А если я строитель, и понимаю, что мне площадка, взятки, инфраструктура и строительство обошлись в 1000-1200 бакинских на метре, то опуститься до 1200 для меня уже совсем не так легко. Об инвесторах 2007-2008 гг. вообще молчим.

[MachuPikchu]

Важно с точки зрения ценообразования. Если я квартиру на шару получил, то я поморщусь, конечно, что не за 3К продаю, а за 1,2К, но ничего не потеряю. А если я строитель, и понимаю, что мне площадка, взятки, инфраструктура и строительство обошлись в 1000-1200 бакинских на метре, то опуститься до 1200 для меня уже совсем не так легко. Об инвесторах 2007-2008 гг. вообще молчим.

я бы выделил "важна цена, за которую покупают" - это одна из наиважнейших основ ценообразования....

[Миша КемпFF]

Ну, жить на Греческой площади - это на любителя. Поэтому, думаю, что там и выше третьего этажа будут, в основном, офисы.
И опять же - 1600 за метр - совсем не мало.

Если в среднем, цена уже упала в два раза,то что мешает при ухудшении ситуации в стране,упасть ей ещё в два раза???
Вспомнился разговор с риэлтором,который произошёл пару лет назад.Он мне доказывал что в Сигурде меньше 3000 баксов за метр НИКОГДА НЕ БУДЕТ.Можно даже и не думать.........Оказывается можно