Так и есть. Вен.фасада там не будет.Сообщение от olepav
| ||
Тема: "Гагарин Плаза" 1
Так и есть. Вен.фасада там не будет.
Еще весной я выяснял насчет этого, и мне сказали, что да - не будет вентилируемого фасада, а будет краска на штукатурке. В принципе, это и так было понятно, так как штукатурить под вентилируемый фасад - деньги на ветер. Поскольку у меня квартира в первом доме, я просто принял эту информацию к сведению, но если бы она была во втором доме, это меня сильно бы напрягло, так как эта часть дома явно не соответствует тому, за что инвесторы платили деньги. Особенно с учетом того, что отопление государство перестает дотировать.
В пятницу мы с женой были в офисе для того, чтобы получить документы для оформления квартиры в собственность. Мы оплачивали в июне прошлого года сразу 100% стоимости квартиры (у нас пентхауз в первом доме), никакой задолженности - ни фактической, ни придуманной - у нас нет, однако документы на оформление квартиры нам получить так и не удалось.
Дело в том, что первым делом нам подсунули для подписания договор на вступление в какой-то непонятный кооператив, согласно которому я должен оплачивать с октября коммунальные услуги по указанным в нем, но абсолютно не расшифрованным тарифам. На мой вопрос, на каком основании они обуславливают выдачу документов для оформления в собственность полностью оплаченной квартиры подписанием левого договора, мне было сказано, что "такова политика всех застройщиков в Одессе".
Я ответил, что мне наплевать на политику одесских застройщиков, которая нарушает действующее законодательство и пытается навязать мне какие-то услуги, шантажируя невыдачей документов на оплаченную мною собственность. Дальше у нас произошел обмен мнениями, краткое содержание которого я изложу ниже, по результатам которого коммерческий директор сказала, что ей нужно проконсультироваться с юристом по поводу выдачи наших документов без подписания договора с их кооперативом. Сегодня, в понедельник, ответа еще никакого нет - видимо, Чапай-юрист все еще думает.
Поскольку за прошедший с момента приобретения этой квартиры год я достаточно детально разобрался с практикой и с законодательством в области ЖКХ, я приведу краткое содержание нашей беседы с коммерческим директором застройщика. Подозреваю, что не все инвесторы понимают ситуацию, поэтому, возможно, кому-то будет это полезно.
Итак, почему я отказываюсь подписывать договор о вступлении в кооператив:
1. Законодательством запрещено навязывание услуг. Точка. И тем более незаконно не выдавать документы на полностью оплаченную квартиру, ссылаясь на то, что будущий собственник не подписал какой-то договор с каким-то левым кооперативом.
2. Мне так и не смогли дать никакого ответа о том, на каком основании этот кооператив собирается обслуживать этот дом. После госрегистрации права собственности, собственники жилых и нежилых помещений дома создают ОСМД, и вместе решают, как они собираются обслуживать их коллективную собственность - их дом. Мы, собственники, должны решать, кто будет обслуживать наш дом - этот кооператив, другой кооператив, какое-то ООО, или же наш ОСМД будет обслуживать дом самостоятельно, набирая в штат инженеров котельных, дворников, электриков и т.д.
Но без госрегистрации права собственности, мы не можем инициировать создание ОСМД. А нам предлагают сначала вступить в какой-то левый кооператив, делегировать ему право на обслуживание дома, и только потом получить документы для госрегистрации права собственности.
3. Коммерческий директор начала убеждать меня, что тарифы на обслуживание дома такие же, как в среднем по городу. Это ложь, поскольку из договора невозможно понять, какие это тарифы - высокие, средние или низкие. Дело в том, что тарифы там указаны без расшифровки.
Например, "уборка лестничных клеток - X грн за кв. м" - это много или мало? Все зависит от того, какая уборка (влажная или сухая) и какова ее периодичность, которая там не указана. Как часто за эти деньги будут убирать лестничные клетки? Ежедневно влажная уборка в слякотный период и раз в два дня когда на улице сухо или раз в год пройдутся веником? Разница существенная, не правда ли? Но расшифровки этого в тарифах нет, как нет и расшифровки других тарифов. Так что разговоры о "средних по городу тарифах" - это ложь. Из договора невозможно сделать вывод ни о том, "средние" ли это тарифы, ни о том, насколько они экономически обоснованы.
4. На каком основании какой-то кооператив должен вместо нас, собственников, определять, какие услуги нам нужны, а какие не нужны? Нормальные люди, которые хотят жить в классном доме, сами решают, какие именно услуги они готовы оплачивать.
Нанимать ли вахтеров и консьержек или же решать те же самые проблемы безопасности дома при помощи автоматики, видеонаблюдения и заключения договора с охранной фирмой (и с какой именно)?
Сколько раз нужно убирать лестничные клетки и как именно (влажная или сухая уборка)? Как часто дворники должны убирать придомовую территорию? Как часто мы хотим, чтобы нам мыли фасады?
Выделять ли часть придомовой территории для парковки автомобилей? Если да, то какую именно часть, и будет ли она бесплатной, либо платной, чтобы собранные деньги шли на содержание дома? Если нет, то что именно мы хотим разместить на этой территории?
Какой ширины должны быть пешеходные дорожки для подхода к дому? Нужно ли устанавливать столбики для того, чтобы на них и на газонах не парковались и не разносили по всей округе грязь с газонов автомобили тех, кто приехал в Аркадию и решил оставить машину возле нашего дома?
Все эти вопросы (и все другие вопросы) должны решать мы, собственники дома, а не какой-то левый кооператив, который нам навязывают. В конце концов, если мы все решим не обсуждать это самостоятельно, а оставить на усмотрение этого левого кооператива, это должно быть наше решение, а не решение, навязанное нам шантажом о невыдаче документов для госрегистрации нашей собственности.
Ни на один из этих вопросов коммерческий директор застройщика, к сожалению, не смогла дать ответов.
5. Почему мы должны обязаться оплачивать услуги, которые абсолютно точно не будут оказаны, с октября? К октябрю что - сделают парадные и лестничные клетки, и их будут убирать? Или дворники будут убирать придомовую территорию, на которой продолжаются строительные работы? Или будут отапливать еще не сделанные парадные в доме, в который еще не заселился ни один жилец?
В ответ на этот вопрос я получил невнятный ответ, что якобы никто не собирается выставлять счет за не оказанные услуги (почему же тогда в договоре прописано обратное?), а подписать договор перед выдачей документов нужно якобы потому, что некоторые несознательные личности, после оформления права собственности на квартиру, отказываются затем подписывать договор на обслуживание дома, а лифты будут тратить электроэнергию и во время ремонтов, и за нее (электроэнергию) нужно платить, а рычага воздействия на несознательных личностей уже нету.
Это, конечно, псевдоюридический бред, рассчитанный на лохов, о чем я коммерческому директору не только сказал, но и объяснил ей это на пальцах. Напишу это "объяснение на пальцах" и тут:
После госрегистрации у меня появится частная собственность - моя квартира. Но она не висит на высоте 70 метров над уровнем моря - она расположена в многоквартирном доме, который является коллективной собственностью всех частных собственников этого дома. Эта коллективная собственность, согласно законодательству, не может быть выделена в натуре (то есть я не могу потребовать выделить мне соответствующую часть подвала, лестничной клетки или придомовой территории).
Для обслуживания коллективной собственности частные собственники жилых и нежилых помещений многоквартирного дома учреждают специальную организацию - ОСМД (общество совладельцев многоквартирного дома). Я, как владелец частной собственности в многоквартирном доме, могу "забить" на создаваемый другими жильцами ОСМД, не вступать в него и не подписывать никаких договоров. Однако, если учреждение ОСМД прошло согласно требованиям законодательства (все собственники были уведомлены о времени и месте учредительного собрания, был кворум, выборы правления и контрольно-ревизионной комиссии были проведены согласно установленной процедуре), то, несмотря на мое неучастие во всем этом, созданное ОСМД совершенно законно начинает заниматься обслуживанием коллективной собственности. И я, как совладелец этой коллективной собственности (а совладельцем я становлюсь автоматически, по факту наличия моей частной собственности в этом доме), обязан оплачивать услуги по обслуживанию данной коллективной собственности.
Мое неучастие в создании и деятельности ОСМД имеет в качестве последствий только то, что я сам, добровольно, лишил себя права влиять на решения, принимаемые другими совладельцами нашей коллективной собственности. Но от обязанности оплачивать услуги по содержанию коллективной собственности, это меня не освобождает. И, если я не оплачиваю коммунальные платежи, которые были надлежащим образом утверждены на собрании ОСМД, то ОСМД подает на меня в суд, который обязует меня оплатить мою задолженность. Так что если застройщика действительно волнует, чтобы собственники оплачивали содержание дома и, в том числе, электроэнергию для лифта, они должны как можно скорее выдать документы для госрегистрации права собственности на квартиры с тем, чтобы собственники смогли создать ОСМД.
Для справки. Дорогие соседи, еще раз повторю: крыша (кроме террас пентхаусов, находящихся в частной собственности), котельные, подвалы, все помещения в парадных и на лестничных клетках, вся придомовая территория - все это НАША КОЛЛЕКТИВНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ, а не собственность застройщика, и застройщик не имеет права ею распоряжаться. Запомните это! Год назад в соседних с нами Жемчужинах застройщик решил продать под кладовки ниши на лестничных клетках. Повесил в домах и на своем сайте объявления о продаже и начал устанавливать двери в этих нишах. То есть решил продать коллективную собственность жильцов. К счастью, это ему не удалось, и он, под давлением жильцов, отказался от этой затеи, сделав вид, что его неправильно поняли. Поэтому помните пожалуйста: если застройщик или кто-то из соседей решит сделать на лестничной клетке кладовку, сдать в аренду помещение в подвале или взять деньги с мобильного оператора за установку на крыше вышки мобильной связи, продать или сдать в аренду владельцам офисов парковочное место на нашей придомовой территории - это называется, что они крадут нашу с вами коллективную собственность!
Уважаемые будущие соседи! Мы купили квартиры в классных домах, и, уверен, мы все хотим, чтобы качество жизни в наших домах было таким же классным. Нас всю жизнь приучали, что надо платить за квартиры столько, сколько написано в счетах за коммунальные услуги, но не заморачиваться ни качеством предоставленных услуг, ни тем, были ли они на самом деле предоставлены.
Я совсем не собираюсь заниматься обслуживанием нашего дома или как-то зарабатывать на этом (мне есть чем заниматься помимо этого), но я абсолютно точно собираюсь совместно с вами заниматься контролем качества предоставляемых нам жилищно-коммунальных услуг, а также определением того, какие именно услуги, какого качества и в каком количестве нам нужны, чтобы комфортно жить в наших домах. На самом деле, для того, чтобы создать достойное качество жизни в наших домах, совсем не обязательно платить больше за жилищно-коммунальные услуги. Нужно просто чтобы наши деньги не воровали левые кооперативы, созданные застройщиком, и чтобы мы понимали, за что именно мы платим.
Соседи, предлагаю начать обсуждение по поводу создания ОСМД в наших домах. Кстати, здесь существует много лживых мифов, распространяемых ЖЭКами и застройщиками, которые доят жильцов новостроек и не желают расставаться с этими шальными деньгами. Если у вас есть желание, я готов подробно и понятно объяснить, что такое ОСМД, как оно может заниматься обслуживанием наших домов, и как формируются его тарифы. А параллельно можно начать обсуждение того, какие услуги нам нужны в наших домах, а какие не нужны, чтобы затем вынести эти предварительно обсужденные вопросы на рассмотрение собрания нашего ОСМД.
Не проходите мимо, присоединяйтесь к обсуждению! Никто, кроме нас, не заинтересован в том, чтобы сделать жизнь в наших домах комфортной. Все остальные заинтересованы лишь в том, чтобы получить от нас денег побольше, а сделать поменьше.
P. S.: Если вы уже подписали договор с кооперативом - не переживайте, ничего страшного пока не случилось. Вы подписали договор о том, что обязуетесь платить деньги за обслуживание дома (например, за якобы уборку лестничных клеток, где не только не закончился, но еще даже и не начался ремонт). Плохая новость состоит в том, что до момента создания ОСМД, вы должны будете исполнять этот договор. Хорошая же новость в том, что, согласно законодательству, с момента создания ОСМД все права и обязанности по обслуживанию дома переходят к нему, а это значит, что что раз обслуживание дома осуществляется не кооперативом, то и платить вам ему не за что. Правда, у меня есть подозрение, что кооператив все равно будет пытаться требовать с вас деньги и после этого, но это будет рассчитано "на дурачка", и как только вы дадите понять, что платить не будете, они отстанут от вас, так как шансов доказать свою правоту в суде у них не будет никаких.
Прошу прощения за мои пять копеек, но не могу не восторгнуться вашим спичем)))) На первый взгляд вообще показалось, что это был просто копи-паст, но потом решил что это ваше, накипевшее.
Как я понимаю у вас ввод дома в эксплуатацию в октябре, значит с этого момента все эксплуатационные расходы, кто то должен оплачивать, до этого это делал застройщик, а после вы, жильцы. Да это обыденная практика, что на первых парах Компания Застройщик, сама или через 3х лиц ведет эксплуатацию дома. Вы что думаете к октябрю уже все 200+ жильцов будут с СПСами, а без них ОСМД не создать, можно конечно собрать 20-30 активистов, которые к этому времен заимеют СПС, ну тогда все остальные автоматом попадают во второй эшелон.
По мелких расходов вопросы остаются и через 5ть лет, а вот электричество, вода, канализация, тепло надо решать вам немедленно или вы эту зиму решили не отапливать, хотя о чем это я, в эту зиму по ходу мы все будем буржуйками греться))) не лишне разузнать про вывод дымохода через панорамное остекление))).
Да и на счет Жемчугов, у нас было так же, подписал приёмо-передачу, будь добр плати за коммуналку. И меня не волновало, вернее только радовало, как при всеобщих ремонтах полы мылись раза по 4ре в день, как охранники гоняли не радивых рабочих с робе с общественных лифтов, как не давали на пасажирских лифтах возить строймат. , а почему это решили не мы СОБСТВЕННИКИ а какой то дядя, не досих пор паралельно))).
Мой совет, начните жить, а потом уж разберетесь, что по чем, да и не допускайте к власти крикунов, как обычно результат минусовой. Почитайте темку Звездного Городка времен становления(2011/12), когда дом будоражило на протяжении 2х лет от популистского типа-ОСМД.
Удачи, со скорейшим новосельем, вас всех.
У вас было не так же. У вас дом был сдан в эксплуатацию с готовыми парадными и лестничными клетками, которые можно и нужно мыть. У нас же их отделка даже и не начиналась - там плиты перекрытия без стяжки и голый кирпич без штукатурки. У нас даже двери в квартиры не поставили, фасады не везде доделали, внешние подоконники не везде установили, разводку водопровода и электричества до квартир не довели, и акты приема-передачи квартир инвесторы подписывают под обещание все это потом доделать. Хотя дом был сдан в эксплуатацию в июне. Чувствуете разницу?
Да конечно есть разница, но по любому вам лучше чем народу с ГП-2 имею ввиду не второй корпус а стройку близнец с вашей, только с отличительной чертой, там чисто поле. Чувствуете разницу? )))
Странная у вас логика. Вы предлагаете теперь отдать застройщику ключи от квартиры, где деньги лежат, только лишь потому, что он за 10 лет сподобился сдать в эксплуатацию, наконец, дом (но пока даже не достроить его до состояния, пригодного для жизни)? Так?
для создания ОСМД не нужно ждать пока все собственники заимеют СПС, достаточно 50% от получивших его на данный момент. Т.е. если СПС у 9 собственников из всех, то 5 спокойно могут создавать ОСМД
в ЗГ результат исключительно положительный, не дали СК приватизировать двор, установлено видеонаблюдение , парковка для велосипедов , нормальные входные двери и многое другоеМой совет, начните жить, а потом уж разберетесь, что по чем, да и не допускайте к власти крикунов, как обычно результат минусовой. Почитайте темку Звездного Городка времен становления(2011/12), когда дом будоражило на протяжении 2х лет от популистского типа-ОСМД.
насколько легко можно будет отказаться от услуг навязываемого кооператива? Люди инертны и пока собственнолично не макнутся лицом в грязь с его помощью, вряд ли захотят что то менять
Как только будет создано ОСМД, дом должен быть передан на его баланс. После этого договора собственников с кооперативом можно будет выкидывать в урну, так как для обслуживания дома нужно заключать договора не с ними, а с ОСМД. Так что для каждого конкретного жильца дополнительных усилий по отказу от услуг кооператива не потребуется. А вот от ОСМД такие усилия могут потребоваться, если застройщик или его кооператив не захотят по-доброму отдавать документацию на дом. Такое происходит почти всегда, но методы борьбы с этим уже отработаны.
Золотые слова, вот по этому надо и остерегаться ОСМД - "по быстрому", за частую к "власти" рвутся, кто - всякие наполеоны и остапы сулеймановичи, люди желающие зарабатывать не отходя от дома. Ни мне вам рассказывать как изначально лихорадило ЗГ. Механизм с начала надо ЗАПУСТИТЬ а тюнингом они займутся позже или вы думаете что ОСМД (созданное из популистов) в таком долгострое осилит это за пару месяцев. Тем более менталитет этих людей уже адоптировался к постоянным обломам и обещаниям.
А за ЗГ очень рад, другого я и не ждал, разум обязан был победить.
Правильно ли я вас понимаю, что вы предлагаете "запустить" создание ОСМД по примеру "Новой Аркадии", где застройщик создал свой карманный ОСМД и через него заключил кабальный договор со своей обслуживающей компанией на 5 лет, и требовал с жильцов огромные деньги, ничего не делая за них? Вы таким путем предлагаете пойти? Говорите прямо, чего уж стесняетесь...
Что касается "людей, рвущихся к власти", то я в своем посте написал, что не планирую как-то зарабатывать на ОСМД или как-то руководить им. Мне есть чем заниматься, и для этого есть специально обученные люди. Что я планирую - так это жить в хорошем доме, платить за коммунальные услуги и контролировать объем и качество предоставляемых услуг. Потому что без контроля любой подрядчик стремится получить побольше, а сделать поменьше. В достойном качестве жизни в доме заинтересованы больше всего мы - его жильцы.
Назову вещи своими именами: ваше рвение в этой теме, вкупе с тем фактом, что вы не имеете квартиры в ГП, а также стремление уйти от обсуждения конкретных вопросов по кооперативу, поставленных в теме, заменяя обсуждение трепом по поводу того, что "кто-то рвется к власти", свидетельствует о том, что вы, вполне вероятно, играете на стороне застройщика.
Рассмешили, нет я просто сижу на табуретке и со своих окон рассматриваю ваш ГП-1.2. К стройкам иногда имею отношение точно такое как и вы, т.е. инвестор)))
Видите вы опять подходите но в упор не замечаете (тех кто стремиться руками водить в ОСМД) Вы обеспеченны, я тоже и нам это не надо, мы просто хотим качественно жить и пользоваться тем, что оплатили. К власти допускать надо профессионалов, вроде не плохо получилось сейчас в ЗГ и в РиЛ. Да и мне можно не отвечать, что хотел я донес, а в остальном эта тема мне не интересна.))) Хотя нет слукавил, достраивайтесь, облагораживайтесь и чем скорей тем лучше, надоел вид с окна))) Удачи всем!!!
Я все же думаю, что СПС стоит получить в любом случае, так как с этого момента вы становитесь полноправным собственником, а не инвестором. Если застройщик требует подписать соглашение с кооперативом, то на мой взгляд, можно его подписать и посмотреть насколько качественно он будет поставлять услуги за которые будет брать деньги. Если же этот кооператив будет только поборами заниматься, а услуги только на бумаге показывать, в этом случае мы создадим ОСМД и пошлем кооператив куда подальше.
Уважаемые будущие соседи. Я обещал просто и понятно объяснить, что такое ОСМД, и зачем оно нужно. Вот:
Что такое ОСМД?
ОСМД (общество совладельцев многоквартирного дома, по украински - ОСББ) - это предусмотренный законодательством способ управления жильцами своим многоквартирным домом.
Наши дома состоят из квартир и офисов, а также из инфраструктуры, обеспечивающей возможность их эксплуатации - котельных, труб, парадных, лестниц и лестничных клеток, вентиляционной системы, крыши, фасадов, придомовой территории и т.д. Квартиры и офисы находятся в частной собственности, а вся инфраструктура - в коллективной собственности всех владельцев жилых и нежилых помещений в наших домах (по принципу один владелец - один голос, независимо от того, какая площадь принадлежит каждому отдельно взятому владельцу).
Свою частную собственность каждый владелец обслуживает и благоустраивает самостоятельно - с ограничением, что этот процесс не должен затрагивать права других собственников, в том числе и коллективного собственника всей инфраструктуры дома. То бишь даже на территории своей частной собственности нельзя сносить или ослаблять несущие конструкции, нельзя обрезать вентиляционные каналы и так далее.
А для решения вопросов обслуживания и благоустройства коллективной собственности и создается ОСМД. В него может вступить любой собственник жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме. Вступив в ОСМД, он получает право голоса на собраниях, на которых принимаются решения, касающиеся управления и обслуживания коллективной собственности. Если собственник жилых или нежилых помещений в доме не желает вступать в ОСМД, то от этого он не перестает быть одним из владельцев коллективной собственности дома - он просто добровольно отказывается от права голоса при ее управлении и обслуживании.
Как создается ОСМД?
Для того, чтобы создать ОСМД, достаточно, чтобы на учредительном собрании присутствовали 50% + 1 от числа собственников жилых или нежилых помещений многоквартирного дома, которые были собственниками на момент уведомления собственников о времени и месте этого собрания. При этом, чтобы учредительное собрание было легитимным, нужно, чтобы о времени и месте его проведения были уведомлены все собственники жилых и нежилых помещений дома на тот момент (обычно это делается заказным письмом, чтобы были доказательства наличия уведомления). Решение о создании ОСМД считается принятым, если за это проголосовало большинство собственников,присутствующих на учредительном собрании.
После создания ОСМД, участники учредительного собрания утверждают его устав и выбирают председателя ОСМД и членов контрольно-ревизионной комиссии. Обычно председатель ОСМД - оплачиваемая должность, а члены контрольно-ревизионной комиссии - общественники, которые контролируют деятельность председателя, не получая за это зарплату. Председатель и члены контрольно-ревизионной комиссии могут быть как членами ОСМД, так и людьми со стороны (например, председателем ОСМД можно назначить профессионального управляющего многоквартирным домом - такая специальность уже появилась, а при одесской ассоциации ОСМД есть даже специальные курсы для управляющих). Члены ОСМД могут на общем собрании сместить старого председателя и членов контрольно-ревизионной комиссии, если они недовольны их деятельностью, и избрать новых людей.
В случае, если собственник жилого или нежилого помещения в доме сначала не хотел принимать участия в деятельности ОСМД, а затем передумал, или если право собственности у него возникло уже после создания ОСМД (человек купил квартиру или офис у предыдущего собственника, или просто только сейчас зарегистрировал право собственности), то он пишет заявление на вступление в ОСМД, и его, как совладельца коллективной собственности, туда принимают.
В ОСМД, созданных застройщиками для того, чтобы доить жильцов, процедура вступления в ОСМД обычно сильно затруднена, так как застройщик хочет контролировать членов ОСМД, способных переизбрать его руководство, и не желает допускать туда обычных людей. В нормальных ОСМД процедура вступления в него новых членов обычно очень простая - пишешь заявление, показываешь документы о праве собственности на помещение в доме - и все, новый член ОСМД есть. Процедура приема новых членов в ОСМД прописана в его уставе.
А зачем это ОСМД вообще нужно?
Мы, собственники жилых и нежилых помещений, заинтересованы в том, чтобы инфраструктура нашего дома поддерживалась в достойном состоянии и развивалась. Ведь именно за это мы платим свои деньги в виде квартплаты. Для этого мы пользуемся целым рядом услуг - от услуг уборки придомовой территории и вывоза мусора до обслуживания газовой котельной, мойки фасадов, установки и обслуживания систем видеонаблюдения и так далее.
Распространено ошибочное мнение, что ОСМД является поставщиком этих услуг, типа всем знакомого ЖЭКа. Однако это не так. ОСМД, как общество, созданное и управляемое жильцами, является заказчиком этих услуг. При этом иногда, действительно, ОСМД может быть одновременно и поставщиком части этих услуг, когда, например, в штат ОСМД принимаются дворник, уборщицы и так далее вместо того, чтобы заключить договор с подрядчиком, предоставляющим эти услуги, однако главная функция ОСМД - это функция заказчика. И, как у любого нормального заказчика, у ОСМД задача не только согласовать со своими "акционерами" (жильцами) набор необходимых услуг и заказать их, но и проконтролировать объем и качество предоставленных услуг. Другими словами, ОСМД создается жильцами для того, чтобы определить набор требуемых услуг, заказать их, и проконтролировать их качество.
У хорошего председателя ОСМД основной набор обязанностей таков:
1. На основании желаний и потребностей жильцов дома составить список требуемых услуг по обслуживанию дома.
2. Определить стоимость этих услуг и определить критерии оценки их качества.
Вариантов получить услуги обычно три:
1) своими силами при помощи сотрудников, принимаемых в штат ОСМД
2) путем заключения договора с подрядчиком, который предоставит нужную услугу силами своих сотрудников
3) смешанный вариант - часть работ выполняется своими силами, а часть - путем привлечения подрядчиков.
Председатель оценивает все варианты, и выбирает тот, где стоимость услуг требуемого качества минимальна. Естественно, чтобы получить хорошую цену, нужно основательно поторговаться с поставщиками услуг, и не с одним.
3. Вынести на общее собрание членов ОСМД список предлагаемых услуг и их стоимость в пересчете на 1 кв. м жилой или нежилой недвижимости. Обсудить с участниками собрания услуги и их стоимость, и проголосовать за тот набор услуг, который, по мнению большинства членов ОСМД, требуется их дому.
4. Организовать предоставление услуг путем заключения договоров, найма персонала и так далее. Обязательно прописать в договорах критерии оценки качества получаемых услуг и штрафные санкции за непредоставление услуг либо за предоставление услуг ненадлежащего качества.
5. Контролировать объем и качество получаемых жильцами дома услуг. Если поставщиком услуги были оказаны не в полном объеме, то за неоказанные услуги не платить. Если услуги были оказаны ненадлежащего качества - то за них не платить. Если поставщик услуг не способен исправить ситуацию - сменить поставщика. Образовавшиеся в результате этого излишки средств - возвратить жильцам, или же, по согласованию с членами ОСМД, потратить их на другие нужды благоустройства дома.
6. Предоставлять членам контрольно-ревизионной комиссии ОСМД всю информацию касательно деятельности ОСМД, и отчитываться о проделанной работе на ежегодном общем собрании членов ОСМД.
Так что - ОСМД это не ЖЭК с другим названием?
Разница между ЖЭКом и ОСМД принципиальная: ЖЭК оказывает услуги, а ОСМД - заказывает услуги и контролирует их качество. В случае с ЖЭКами заказчиками услуг выступают все жители дома - а это фактически значит, что никто. Соответственно, никто из жильцов дома и не может контролировать объем и качество предоставляемых ЖЭКом услуг, так как "вас много, а я одна, и отчитываться лично перед вами не обязана".
ЖЭК сам у себя "заказывает" услуги, сам же их предоставляет, и сам же контролирует объем и качество предоставленных им услуг. Все это всегда приводит к одному и тому же результату - к разрухе и к тотальному воровству.
ОСМД, как структура, и создается для того, чтобы выбранные жильцами люди от имени всех жильцов могли не только заказывать услуги, но и контролировать их качество. ОСМД, чисто теоретически, может заказать требуемые ему услуги у ЖЭКов, но я не представляю себе председателя ОСМД, который, будучи в трезвом уме, решил бы связаться с этими неисправимыми жуликами и тунеядцами. И, кстати, точно так же я не могу представить себе руководителя ЖЭКа, который бы согласился оказывать услуги ОСМД с нормальным председателем, так как он будет реально требовать оказания заказанных услуг, не будет платить, если услуг было предоставлено меньше или не того качества и так далее. Гораздо проще для него не заморачиваться общением с реальным заказчиком, а продолжать доить лохов, которые даже и не думают о том, что можно и нужно контролировать объем и качество предоставляемых им услуг.
А какие тарифы (квартплата) у ОСМД?
Квартплата складывается из тарифов на услуги, которые заказываются жильцами дома через их ОСМД. Тариф на квадратный метр рассчитывается следующим образом:
1. Складываем все суммы, которые тратим на обслуживание дома - оплату за все услуги, которые дом получает от подрядчиков (вывоз мусора, отопление и освещение общественных пространств, обслуживание лифтов, охрана, обслуживание системы видеонаблюдения, мойка фасадов и так далее), зарплаты с налогами всех людей, состоящих в штате ОСМД (уборщицы, дворники, консьержи, электрики и так далее). Прибавляем к этому зарплату с налогами председателя ОСМД и главного бухгалтера (у ЖЭКов и обслуживающих компаний также есть в расходах затраты на управленцев и бухгалтерию, только они скрывают их в своих тарифах, а не показывают явно).
2. Прибавляем к этому денежку, которую жильцы ежемесячно собирают на покрытие крупных капитальных расходов в будущем (на капитальный ремонт дома через несколько лет, на установку систем видеонаблюдения, на посадку зеленых насаждений на придомовой территории, на капремонт лифтов, пешеходных дорожек, детской площадки и так далее). Когда эти расходы потребуются в будущем, они потребуют значительных вложений, и многие жильцы не потянут единовременно выложить крупную сумму. А когда собираешь заранее небольшие суммы ежемесячно, то это не так сильно бьет по кошельку.
3. Из этого всего вычитаются доходы, полученные ОСМД - плата за размещение рекламы на фасаде, крыше или заборе, ограждающем придомовую территорию, арендная плата за установленное оборудование третьих лиц (например, за установку сотовых вышек на крыше), арендные платежи за использование помещений, находящихся в коллективной собственности (например, тех же самых ниш на лестничных клетках, которые в обычных домах некоторые жильцы занимают путем самозахвата, и используют в качестве кладовок) или придомовой территории (например, парковочные места на придомовой территории можно сделать платными) и так далее.
4. Делим получившуюся сумму на количество квадратных метров жилых и нежилых помещений дома, которые находятся в частной собственности. Таким образом, мы получаем сумму тарифа на коммунальные услуги в пересчете на 1 кв. м.
Таким образом, несложно понять, что тариф на коммунальные услуги зависит:
1. От того, какие услуги и в каком объеме решили получать жильцы дома.
Конкретно нашим домам (Гагарин Плаза) нужна регулярная (на мой взгляд - ежеквартальная) мойка фасадов, а другим домам эта услуга не нужна. В стоящих рядом с нами Жемчужинах постоянно дежурит большое количество охранников, а другие дома решают обходиться меньшим количеством охранников, или же обходятся вообще без охраны. Некоторые дома активно развивают свою инфраструктуру - всячески благоустраивают придомовую территорию и общественные помещения, проводят энергосберегающие мероприятия, чтобы меньше платить за отопление дома, кондиционируют холлы парадных, - а другие дома решают обходиться без всего этого. Жильцы некоторых домов решают, что им достаточно влажной уборки лестничных клеток раз в неделю, а другие хотят, чтобы их мыли ежедневно.
Таким образом, когда вам говорят, что квартплата в доме с ОСМД выше, чем в доме без оного - прежде всего поинтересуйтесь, какие именно услуги входят в квартплату там и там, каков объем этих услуг, и только потом проводите сравнение. Как правило, в нормальных ОСМД, подконтрольных жильцам, а не застройщику, в платежке за коммуналку все детализировано, и видно, сколько и за что именно платится.
2. От размеров жилого комплекса - то есть от количества квадратных метров жилых и нежилых помещений, находящихся в частной собственности.
У каждого дома есть расходы, которые не зависят или мало зависят от размеров дома. Осмотр и профилактика труб в подвале стоит одинаковую сумму в двухподъездной 9-этажке с 4 квартирами на этаже и в 24-этажке с 8 квартирами на этаже. У ОСМД есть председатель и бухгалтер - и есть разница, раскидывается ли их зарплата на 2000 кв. м, находящихся в частной собственности, или на 20000 кв. м. То же самое и с обслуживанием котельных, и с ремонтом крыши, с обустройством и ремонтом холлов парадных, и со множеством других расходов.
Как правило, чем больше квартир в жилом комплексе, чем больше квадратных метров в нем находится в частной собственности, тем меньше тариф на коммунальные услуги - за счет того, что расходы, не зависящие или мало зависящие от размеров дома, раскидываются на большее количество квадратных метров. Наш жилой комплекс (Гагарин Плаза) считается не маленьким, поэтому ОСМД в нем создавать выгодно (ниже я объясню, почему для наших двух высоток не нужно создавать два отдельных ОСМД).
3. От объема доходов ОСМД, не зависящих от квартплаты жильцов.
Если дом хорошо виден с оживленного перекрестка, то на нем рекламщики могут захотеть разместить рекламу (разрешать им это или нет - решают члены ОСМД). Сколько будет стоить аренда рекламного места на стене или крыше дома, зависит от его местоположения и наличия у рекламщиков альтернативных предложений.
То же самое, если в доме или рядом с ним много офисов, а вокруг дефицит парковочных мест. В этом случае жильцы могут решить, что они готовы выделить часть придомовой территории под парковочные места, которые будут арендовать у них владельцы офисов для автомобилей своих сотрудников или гостей. Или же, если речь идет о спальном районе, где подземные паркинги и доступные парковочные места по ночам полностью забиты, жильцы могут решить сдавать в аренду жильцам своего же или соседнего домов парковочные места, обустроенные на части придомовой территории.
ОСМД может получать дополнительные доходы и другими способами, которые были одобрены жильцами - от сдачи в аренду подсобных помещений и размещения на крыше базовых станций мобильных операторов до предоставления услуг отопления и горячего водоснабжения другим домам, у которых нет собственных котельных, или мощность этих котельных недостаточна. Так, например, котельная "Аркадийского дворца" обслуживает не только свой жилой комплекс, но и близлежащие "Жемчужины".
Такие дополнительные доходы ОСМД пускает на содержание и благоустройство своей инфраструктуры, что позволяет снизить размер квартплаты для жильцов.
4. От профессиональных качеств председателя ОСМД. Если председатель действительно болеет за свое дело и любит свою работу, то он по-настоящему заботится о доме, как о своем собственном, то все в таком доме хорошо. Хороший председатель ОСМД экономит жильцам гораздо больше, чем они ему платят, поэтому экономить на зарплате председателя - неразумно. Хорошая зарплата председателя - не гарантия того, что председатель тоже будет хорошим, однако настоящий профессионал вряд ли пойдет на маленькие деньги, которые не позволят ему нормально содержать свою семью.
Если же жильцы решат, что нечего платить председателю нормальные деньги, на которые тот сможет содержать свою семью и думать о работе, а не том, как прокормить детей, то такой дом, скорее всего, получит в качестве председателя прохвоста, который будет брать откаты с поставщиков услуг и думать не о доме и его жильцах, а о том, как за их счет поправить свое материальное положение. И такие "экономные" жильцы в итоге потеряют с таким председателем на много порядков больше, чем "сэкономят".
Резюмируя, можно сказать, что нельзя дать ответ на вопрос "какой тариф будет в ОСМД" или "какой тариф в среднем в ОСМД". Все зависит от хотелок жильцов (какие услуги и в каком объеме они хотят получать), от размера жилых комплексов (чем больше частных квадратных метров в ЖК, тем меньше денег на расходы, размер которых не зависит или слабо зависит от размеров ЖК, приходится на 1 кв. м), от возможности ЖК зарабатывать дополнительные доходы, и, главное - от качеств председателя ОСМД, который должен заботиться о доме как о своем собственном, и заставлять поставщиков услуг отрабатывать каждую копейку, которая была им заплачена.
У нас, в Гагарин Плаза, два дома. Нам нужно создавать два ОСМД?
Нет, нам нужно создать лишь один ОСМД, который будет включать в себя оба наших дома. Хотя нынешнее законодательство почему-то не разрешает разным домам объединяться в один ОСМД, чтобы сэкономить на расходах, это ограничение нас не касается. Дело в том, что, с точки зрения закона, оба наших дома являются единым жилым комплексом, поскольку они имеют общие коммуникации и инфраструктуру - один подземный паркинг под обоими домами, одну придомовую территорию на оба дома и так далее. С точки зрения закона, мы являемся одним домом, и это хорошо, поскольку чем крупнее ЖК, тем выгоднее его жильцам объединяться в ОСМД.
Последний раз редактировалось artwelf; 15.08.2014 в 14:12.
Вот ответ на этот вопрос и, одновременно, продолжение предыдущего сообщения:
Нужно ли спешить с созданием ОСМД? Может, сначала посмотреть, как справится с обслуживанием дома кооператив застройщика?
Эта идея, в принципе, могла бы иметь право на существование. Если бы не один небольшой, но крайне важный нюанс.
Дело в том, что сейчас наши дома находится на балансе застройщика. Но потом застройщик должен передать дом на баланс обслуживающей организации. Во время подписания акта приема-передачи дома с баланса застройщика на баланс обслуживающей организации, в этом акте необходимо отразить все те недостатки и недоделки, которые есть в доме, и обязанность застройщика - за свой счет устранить все, что отражено там. Если застройщик отказывается устранить все выявленные недостатки добровольно, то его заставляет сделать это суд.
Все это так, если дом на баланс принимает созданный жильцами ОСМД, который действительно проводит полное обследование сданного дома с привлечением независимых строительных экспертов, которые тщательно выявляют и описывают выявленные недостатки. Однако одесские застройщики всеми силами стараются спихнуть исправление всех недостатков и недоделок на плечи самих жильцов. Поэтому они создают свои обслуживающие организации с уставным фондом 10000 грн. или свои, "карманные" ОСМД, быстренько передают им ЖК на баланс, а те с удовольствием подписывает акт приема-передачи дома, где не указано никаких недостатков и недоделок. И волшебным образом обязательства застройщика устранить все недоделки и недостатки испаряются - ведь у него есть акт приема-передачи дома, где написано, что никаких недоделок и недостатков нет!
Такая ситуация, к сожалению, типична для украинских застройщиков вообще и для одесских застройщиков в частности. Дома сдаются с массой недоделок, которые застройщики клятвенно обещают устранить уже после сдачи дома, инвесторы, радостно оформляющие документы о праве собственности на свои квартиры, считают, что им не остается ничего другого, как верить этим обещаниям, параллельно застройщик передает сданный дом на баланс созданной им же самим обслуживающей организации, которая подписывают акт приема-передачи без каких-либо замечаний, а затем застройщик благополучно забывает про свои обещания, так как никаких юридически обязывающих обязательств у него уже нет.
Поэтому, уважаемые будущие соседи, идея "подождать и посмотреть, как кооператив застройщика справится с обслуживанием дома, и уж потом определяться насчет создания ОСМД", может, и хороша, но только в том случае, если вы полностью доверяете устному "честному-пречестному слову" застройщика. Кроме того, если вам так уж нравится созданный застройщиком кооператив, никто не мешает нам, создав ОСМД, заключить с ним договор на обслуживание дома. Но чтобы не остаться перед необходимостью снова скидываться всем месте на доделку всего того, что сейчас не доделано в наших домах, нам нужно создавать ОСМД и принимать наш ЖК на его баланс, привлекая для подписания акта приема-передачи независимых строительных экспертов, которые найдут и опишут все недоделки и недостатки.
Если у вас возникнут какие-то вопросы по поводу ОСМД или что-то непонятно из того, что я уже описал - задавайте вопросы, постараюсь на них ответить.
Последний раз редактировалось artwelf; 15.08.2014 в 14:10.
Был на доме, порадовала новая асфальтированная дорожка.
ниче себе.....значит движ хоть какой-то есть....
Радует не только асфальт, но и застеклённые первые этажи.
Учитывая то, что август не совсем продуктивный месяц, хочется с сентября наблюдать более активный ход строительных работ.
Что-то дорога какая-то горбатая.Был на доме, порадовала новая асфальтированная дорожка.
Хотя лучше горбатая асфальтированная,чем вообще никакой.
Ваши права
Ответить с цитированием
Социальные закладки