Анализ недвижимости или как оно будет в 2010

[tabira]

насколько я помню ты давненько уже ищешь квартиру и что ты хочешь сказать что цены не росли? Ты же реально должен рынок знать

С сентября нет, на сегодня даже подупали

[AirMax]

Я уже писал здесь на форуме своё мнение. С примерно 2002 по 2008 год недвижимость увеличилась в цене примерно в 5 раз (поднимите газеты за 2001 - 2002 год, 1к хрущевка 8000 долл, 1-к чешка 9000, 3-к чешка 17000). Пиковая цена в начале 2008 года была 1500 - 1800 долл за метр, в зависимости от площади (1-к хрущевка 52000, 3-к чешка 90000). Правда, примерно во столько же выросли и зарплаты, но основная причина пузыря - дикая кредитная накачка рынка. Сейчас кредитование прекращено, одно это должно обвалить спрос на рынке (в 2008 году в кредит совершалось 80% сделок). Зарплаты у большинства снизились пропорционально курсу доллара, то есть в 1,6 раза.
Состояние экономики плачевное (предвыборная стабилизация не должна сбивать с толку). Долги страны превышают 110 млрд долл (!!!!) - хорошо погуляли, отрицательное торговое сальдо в 2009 - более 16 млрд долл (то есть больше покупаем чем продаем на эту сумму). Выплата долгов, процентов по ним и покупка новых товаров - всё это будет недоступно стране в 2010 году. Есть мнение что дефолт таки будет, и падение курса гривны тоже. И не маленькое, а раза в 3, до 20-25 грн за доллар. Перед нами, правда, Латвия должна упасть, но им может поможет ЕС. Кроме того, нас ждет безработица, вернее, сокращение халявных рабочих мест типа бухгалтеров, экономистов и менеджеров. Как мне представляется, всё это будет способствовать падению спроса на рынке недвижимости, который остается надутым по типу пузыря (ведь при нынешних зарплатах на 1-к квартиру нужно зарабатывать более 10 лет, в 2001 году это было 4-5 лет). Думаю, однозначно рынок недвижимости будет падать вслед за курсом гривны к доллару, а при отсутствии кредитования и выбросе на рынок квартир должников и непроданных новостроев - РН будет падать опережающими темпами. Сдерживать его падения будут только накопления граждан, а также политика риэлторов. При дефолте в середине 2010 года, ждем цены 250-300 долл за метр к концу 2010, без дефолта - рынок все равно будет сжиматься, и цена должна упасть до 600 долл за метр, при всем противодействии риэлторов - ведь платёжеспособный спрос очень мал.
По поводу сталинок - ИМХО у них свой ограниченный круг ценителей, в основном ценится расположение (они в престижных районах), большие отдельные дворы, состоятельные соседи. Сам по себе дом не намного лучше современных, конечно интереснее по теплоизоляции и высоте потолков, но его возраст и возраст коммуникаций - сводит на нет плюсы. Поэтому их относительное положение на рынке недвижимости вряд ли измениться, они будут дороже (за метр) хрущей и чешек, но дешевле элитных квартир в центре и на фонтане. Они такая же часть рынка недвижимости как и всё остальное, и будет колебаться вместе с РН. Относительное удешевление новостроев сейчас обусловлено политикой их хозяев (они предвидят будущее падение и стараются сбыть недвигу сейчас по любой цене, в т.ч. ниже чем хрущ за метр), а также большими метражами. Позже их положение на РН вернется на место, новострой будет дороже хруща.

Все, вроде бы логично, но только вы забываете одну маленькую мелочь: в 2001 году в Украине не было ни одного реально работающего иностранного банка и никакой инфраструктуры для развития потребительского кредитования. А сегодня, несмотря на кризис, 70% (не претендую на точность) реально работающей банковской системы - это иностранные банки, которые пришли в Украину развивать прежде всего розничное кредитование. Чуть чуть устаканится политическая ситуация, прижмут на законодательном уровне заемщиков-беспредельщиков и кредитование возобновится. Конечно, не такое оголтелое, как в 2007-2008гг., но, уверяю вас, нормальный заемщик кредит всегда получит. Ааль, УкрСиб, Эрсте, УниКредит + российские банки сворачиваться не собираются. Значит и кредитовать физиков рано или поздно снова начнут.
+ до 2001-2002 года мы и не знали никогда нормальных цен на недвигу - рынка как такового практически не было.
В общем, мне кажется, ожидать падения цен до уровня 2001-2002 гг. не стоит.

[Aleksey The Greek]

То, что сейчас происходит очень и очень хорошо.

Конечный покупатель не хватает всё, что лежит на полках, как при совдепии, а перебирает харчами, и правильно делает.

И как уже было озвучено выше, новострой - априори не может стоить как раздолбанный хрущь или чешка, как бы этого не хотелось его продавцам.

ПЫ.СЫ. Да, и откуда цифры себестоимости, в 250-400$ за метр квадратный?

[vidaloca]

Я вот только одного понять не могу
- почему засраная чешка, с дырявыми трубами , кривыми стенами , и алкашами соседями стоит дороже СДАНОГО новостроя????????????????????

Ну не дороже, а примерно в одну цену.
При этом в этот сданный новострой нужно вложить уйму денег и нервов. Зачастую необходимо самому делать стены, потолок , пол, прокладывать электроразводку по всей квартире, на свалку выносить дешевые китайские бронированные двери, не говоря уже о таком понятии, как "свободная планировка" или другими словами построй сам свою квартиру.

[Cola-Cola]

+ до 2001-2002 года мы и не знали никогда нормальных цен на недвигу - рынка как такового практически не было.
В общем, мне кажется, ожидать падения цен до уровня 2001-2002 гг. не стоит.

Можно уточнить тезис-о "нормальных ценах на недвигу"-будьте так любезны: условия и критерии расчётов этих цен,если нетрудно...

[AirMax]

Ну не дороже, а примерно в одну цену.
При этом в этот сданный новострой нужно вложить уйму денег и нервов. Зачастую необходимо самому делать стены, потолок , пол, прокладывать электроразводку по всей квартире, на свалку выносить дешевые китайские бронированные двери, не говоря уже о таком понятии, как "свободная планировка" или другими словами построй сам свою квартиру.

Ну, и абсолютно то-же самое придется делать в убитом хруще или чешке, с той лишь только разницей, что потолки ты не поднимешь, соседей-алкашей не отселишь, убитую электроподстанцию и лифт (если он вообще есть) не поменяешь, подъезд в чувство не приведешь, подвал от воды, мусора и крыс не освободишь и т.д. и т.п. Про внешний убогий вид дома я молчу - я так понимаю это покупателя интересовать вообще не должно.

[AirMax]

Можно уточнить тезис-о "нормальных ценах на недвигу"-будьте так любезны: условия и критерии расчётов этих цен,если нетрудно...

Да, сейчас я вам тут небольшую докторскую на эту тему выложу.
Я лишь хотел напомнить, что 2001-2002 год это, пожалуй, первые годы после кризиса 1998, когда люди (в своей массе) потихоньку начали приходить в себя и интересоваться недвигой.
В 90-е рынка вообще не было, т.к. в большинстве своем люди, которые продавали недвигу, думали больше не о том, за сколько продать, а том, чтобы в принципе что-то выручить и побыстрее свалить из Бандостана.
95-97 - более менее нормальные годы были, начало что-то быстро выстраиваться, но 98-й быстро наломал. Ну а дальше, вы уже, наверное, и так все хорошо помните.

[AirMax]

ПЫ.СЫ. Да, и откуда цифры себестоимости, в 250-400$ за метр квадратный?

С потолка - откуда же еще. Типа: я готов за метр платить 300-450 баксов, значит у строителей себестоимость должна быть 250-400. Хотя, на самом деле, думаю человеку в принципе до одного места какая себестоимость у строителей - он просто не готов платить больше.

[Aleksey The Greek]

если мне не изменяет память себестоимость строительства в 300 баксов за метр, была в конце 2002 начале 2003-го года.

[Cola-Cola]

Да, сейчас я вам тут небольшую докторскую на эту тему выложу.
Я лишь хотел напомнить, что 2001-2002 год это, пожалуй, первые годы после кризиса 1998, когда люди (в своей массе) потихоньку начали приходить в себя и интересоваться недвигой.
В 90-е рынка вообще не было, т.к. в большинстве своем люди, которые продавали недвигу, думали больше не о том, за сколько продать, а том, чтобы в принципе что-то выручить и побыстрее свалить из Бандостана.
95-97 - более менее нормальные годы были, начало что-то быстро выстраиваться, но 98-й быстро наломал. Ну а дальше, вы уже, наверное, и так все хорошо помните.

Правильно ли я поняла-что понятия "нормальных цен" не существует по определению?
Насчёт 2001-2002 года-недвижимость почти не строилась,например Киевгорстрой-тогда заложил первый свой дом на Тополёва по 300$ за квадрат(точнее в одинах),так получается это-что они строили и продавали по "ненормальным ценам"... цвет $оллара был другой или может он был не американский...?

[AirMax]

Правильно ли я поняла-что понятия "нормальных цен" не существует по определению?
Насчёт 2001-2002 года-недвижимость почти не строилась,например Киевгорстрой-тогда заложил первый свой дом на Тополёва по 300$ за квадрат(точнее в одинах),так получается это-что они строили и продавали по "ненормальным ценам"... цвет $оллара был другой или может он был не американский...?

Нет, просто на шару доставшаяся площадка + совдеповский проект + самые бюджетные материалы+райончик.

[Cola-Cola]

Нет, просто на шару доставшаяся площадка + совдеповский проект + самые бюджетные материалы+райончик.

Тогда почему-соседний дом они продавали уже по 700-800-1000$?
Что такое за понятия-бюджетный песок,цемент...?

[Aleksey The Greek]

Тогда почему-соседний дом они продавали уже по 700-800-1000$?
Что такое за понятия-бюджетный песок,цемент...?

бюджетный - дешёвый (самый дешёвый)

[AirMax]

Тогда почему-соседний дом они продавали уже по 700-800-1000$?
Что такое за понятия-бюджетный песок,цемент...?

Потому что появился платежеспособный спрос и квартиры по 300 (какие бы они хреновые ни были - они все равно были лучше хрущей и чешек) размели. Бюджетные проект и материалы: 2,5 м высота потолков (т.е. на 10-15% меньше расходы на коробку), самые дешевые окна, двери, трубы, батареи, отделочные материалы, лифты, никаких архитектурных изысков и т.д. и т.п. Сравните дома ЧГС и стоящий рядом Гранд-Парк: это, кончено, не самый лучший, но зато очень наглядный пример.

[ellinas]

Сообщение от AirMax
+ до 2001-2002 года мы и не знали никогда нормальных цен на недвигу - рынка как такового практически не было.
В общем, мне кажется, ожидать падения цен до уровня 2001-2002 гг. не стоит.

Можно уточнить тезис-о "нормальных ценах на недвигу"-будьте так любезны: условия и критерии расчётов этих цен,если нетрудно...

Вероятно, AirMax перепутал годы 1991-92 и 2001-02. В 1991 рынка действительно не было, он появился в 1994-95 примерно, цены успели подняться с 100 до 300 долл за метр к 1998 году, и упасть к 1999 до 150 за метр, с 2000-2001 начинается широкое строительство новостроя, например район у Таврия-вузовского продавался по 120-150 долл за метр при застройке, кредитование пошло с 2002, широкое кредитование - с 2003, в 2004 цена поднялась с 400 до 700 за метр, и т.д.

[Aleksey The Greek]

с 2003, в 2004 цена поднялась с 400 до 700 за метр, и т.д.

а вот до этой отметки очень даже может упасть.

[DenisK]

Хочется взять пульт и перемотать на "конец 2010", интересно, чем кино закончится ...

вам реально станет не по себе

[ellinas]

Все, вроде бы логично, но только вы забываете одну маленькую мелочь: ... 70% (не претендую на точность) реально работающей банковской системы - это иностранные банки, которые пришли в Украину развивать прежде всего розничное кредитование.
.

Думаю, Вы ошибаетесь. Иностранные банки пришли прежде всего чтобы поддержать позиции своих стран в торговле (впихнуть нам в кредит свой товар), скупить интересный бизнес в Украине и снять "сливки" - получить прибыль. Одно дело работать на растущем рынке (2004-2007 годы), другое дело - падающий рынок (сейчас). Сейчас они будут заниматься выводом своих средств из Украины с прибылью (например, прокредитовали в 2007 строительство торговых центров, сейчас будут % получать или отбирать площади); продадут свои товары (кредиты под покупку Рено 6% годовых в грн), и всё такое. "Розничное кредитование" (кредит под телевизор под 100% годовых) не в счет. Пока РН не пройдет минимального значения и не пойдет в рост, пока не будут четко прописаны права банков по конфискации недвиги у неплательщиков - на падающем рынке кредитовать розницу не будут. Кроме того, проблемно будет доказать кредитоспособность заемщикам, рискующим завтра стать безработными или потерять в зарплате (см. падение курса грн в конце 2008 и волну сокращений в то же время)
Есть конечно вероятность что сюда зайдут западные промышленные группы (строительные компании), будут сами строить тут жилье и продавать его в кредит через свои банки. О, тогда много чего увидим интересного. От гипсокартонных межквартирных перегородок до общедомовой системы вентиляции и кондиционирования (на 1-м этаже курят, на 5-м воняет). Но до этого, думаю, не менее 10 лет ждать - наши руководители лучше сами будут сливки снимать. А будут ли эти кредиты доступны ? Вряд ли, западники тоже умеют деньги считать. Ну, поживем-увидим.

Чуть чуть устаканится политическая ситуация, прижмут на законодательном уровне заемщиков-беспредельщиков и кредитование возобновится. Конечно, не такое оголтелое, как в 2007-2008гг., но, уверяю вас, нормальный заемщик кредит всегда получит. Ааль, УкрСиб, Эрсте, УниКредит + российские банки сворачиваться не собираются. Значит и кредитовать физиков рано или поздно снова начнут.
+ до 2001-2002 года мы и не знали никогда нормальных цен на недвигу - рынка как такового практически не было.
В общем, мне кажется, ожидать падения цен до уровня 2001-2002 гг. не стоит.

Рано или поздно. Мой прогноз, при идеальном состоянии экономики (например, подружимся с Россией и она каким-то образом оплатит проценты за наши 110 млрд долл долгов, и часть самих долгов), а также при запуске реального производства и наличии здесь рабочих мест - розничное кредитование недвиги возобновиться не ранее 2012 года. Мы лихо залезли в долги, затоварились китайскими "Cherry", телевизорами и памперсами - теперь придется доказать что мы можем за все это платить. А для этого надо на экспорт отправлять больше товаров чем мы покупаем (+ % по долгам и долги). К примеру, каждый работающий гражданин должен отправлять на экспорт в месяц товара на $200-300 в течении 5-7 лет - в большем темпе чем покупали ранее. Как думаете, сможем ? Мне вот тоже кажется что нет.
Есть другой способ - экономить. Сократить импорт товаров сюда, покупать украинское , вывозить металл и аммиачные удобрения - пока не расчитаемся с долгами. Думаю что без импортных лекарств, одежды, аппаратуры, автомобилей и запчастей, продуктов (сахара !!!), бензина и т.п. нам будет несколько непривычно.
Вы еще не верите в возвращение зарплат 100-200 долл в месяц ? И какие цены на недвигу были при таких зарплатах ?

[DenisK]

Вы еще не верите в возвращение зарплат 100-200 долл в месяц ? И какие цены на недвигу были при таких зарплатах ?

Я верю в среднюю зарплату 120-150$
Но это будет чуть позже - когда утрясется все.
А поначалу "второй волны" будет даже меньше или вообще никакого дохода (сокращение).

[vidaloca]

Я верю в среднюю зарплату 120-150$
Но это будет чуть позже - когда утрясется все.
А поначалу "второй волны" будет даже меньше или вообще никакого дохода (сокращение).

При таком сумасшедщем доходе , каждый сможет купить себе хрущевку за 3 тыс. зеленых? Это будет коммунизм или апокалипсис ?