Покупка продажа недвижимости для чайника. (*)

[andrew]

Натолкнули на создание данной темы меня знакомые - которые хотят продать/купить, но делают это в первый раз или давно и поэтому не знают с какого конца взяться за это дело, и каждому надо объяснять с начала по три раза. Дабы не засорять тему прошу не создавать топы, а писать мне в личку и я буду делать исправления прямо в тексте. Вся инфа взята мною из личного опыта и опыта моих знакомых.
Еще раз повторяю эта инфа хотя-бы даст вам приблизительный план действия. И это касается только квартир, может быть дальше кто-то допишет про землю, офисы.
ЗЫ. Текст редактируется по ходу поступающей информации.
Большое спасибо :
Chemik и скрытику.
и спасибо за теплые отзывы. Скоро займусь и покупкой.
----------------------------------------------------------------------
Опитування: Чия допомога потрібна при укладанні угод із нерухомістю?

[T1m]

добрый день.
продавец квартиры собирается проходить опекунский совет. люди идут на улучшение условий.
директор агентства говорит, что я могу доверять продавцу и параллельно въехать в квартиру и начинать жить с семьей.
а через пару недель он решит все и выпишется с семьей.

внимание вопрос: договор купли продажи, как я понимаю место иметь не будет, соотв его нечего регистрировать в бти,
соотв у меня нет особых прав на квартиру. разве что, расписочки и прочие сомнительные бумажки.
как обозначить свою собственность и не пострадать от моей доверчивости?
спасибо

а сумму директор агенства предлагает дать уже сейчас?

для информации
нерезиденты Украины платят 15%.
меня один потенциальный продавец, гражданин Молдавии,
пытался нагрузить этими 15%....

если не было договоренности, то налог проблемы продавца

[K_Wolf]

Добрый вечер.Подскажите,как поступить в такой ситуации:отец проживает с женщиной и её здоровым сыном(25 лет,работает,но это не мешает пользоваться матерью и моим отцом)на своей 3х-комнатной квартире уже больше трёх лет.Они не расписаны,у женщины есть дом в деревне.Была большая квартира,которую она продала,чтобы купить по квартире 2м сыновьям.Одному купила,на второго пришлось взять кредит.Через пару дней после покупки квартиры банк потребовал деньги обратно и арестовал квартиру.В результате она вынуждена выплачивать банку деньги и не известно,вернут ли ей квартиру.Во всяком случае с такой байкой она перебралась с сыном жить к моему отцу.А сейчас он неожиданно очень серьёзно заболел и не факт,что переживёт этот год.Я,увы,по документам уже не его ребёнок(долгая история,но уже ничего не исправить) у нас общая только фамилия,ну и тот факт,что весь район знает о том,что он мой отец.Так вот,терзают меня сомнения,что никаких таких проблем у этой женщины нет(в деревне и водопровод проведён,и ремонт почти евро,горячая вода,сантехника-не дом,а сказка и всё это за последние 2 года,хотя,по идее,она отдаёт почти все деньги банку),а просто хочет получить квартиру отца.Что можно в этом случае сделать,чтобы она её не получила?Убедить отца переписать на меня пока не реально,т.к. эта женщина постоянно давит на то,что она мне не нравится и отец переживает,что она останется на улице из-за этого.Есть тут выход или всё безнадёжно и только война?

[Натин]

Добрый вечер.Подскажите,как поступить в такой ситуации:отец проживает с женщиной и её здоровым сыном(25 лет,работает,но это не мешает пользоваться матерью и моим отцом)на своей 3х-комнатной квартире уже больше трёх лет.Они не расписаны,у женщины есть дом в деревне.Была большая квартира,которую она продала,чтобы купить по квартире 2м сыновьям.Одному купила,на второго пришлось взять кредит.Через пару дней после покупки квартиры банк потребовал деньги обратно и арестовал квартиру.В результате она вынуждена выплачивать банку деньги и не известно,вернут ли ей квартиру.Во всяком случае с такой байкой она перебралась с сыном жить к моему отцу.А сейчас он неожиданно очень серьёзно заболел и не факт,что переживёт этот год.Я,увы,по документам уже не его ребёнок(долгая история,но уже ничего не исправить) у нас общая только фамилия,ну и тот факт,что весь район знает о том,что он мой отец.Так вот,терзают меня сомнения,что никаких таких проблем у этой женщины нет(в деревне и водопровод проведён,и ремонт почти евро,горячая вода,сантехника-не дом,а сказка и всё это за последние 2 года,хотя,по идее,она отдаёт почти все деньги банку),а просто хочет получить квартиру отца.Что можно в этом случае сделать,чтобы она её не получила?Убедить отца переписать на меня пока не реально,т.к. эта женщина постоянно давит на то,что она мне не нравится и отец переживает,что она останется на улице из-за этого.Есть тут выход или всё безнадёжно и только война?

Только убедить отца подарить вам часть кв-ры при жизни, т.к. его женщина сможет признать гражданский брак и претендовать на наследство, и в этом случае ей достанется половина кв-ры. Завещание не убедительно, сегодня Вам, завтра ей.

[_Tanya_]

Подскажите пожалуйста, сколько мне придется заплатить при оформлении сделки купли-продажи налога и ПФ и нотариус (я продавец), если я владею объектом 6 месяцев?

[Mireille]

добрый день.
продавец квартиры собирается проходить опекунский совет. люди идут на улучшение условий.
директор агентства говорит, что я могу доверять продавцу и параллельно въехать в квартиру и начинать жить с семьей.
а через пару недель он решит все и выпишется с семьей.

внимание вопрос: договор купли продажи, как я понимаю место иметь не будет, соотв его нечего регистрировать в бти,
соотв у меня нет особых прав на квартиру. разве что, расписочки и прочие сомнительные бумажки.
как обозначить свою собственность и не пострадать от моей доверчивости?
спасибо

Въезжать нужно только после заключения договора купли-продажи, а без опеки сделку не оформит нотариус. А ,вообще, странное агентство.

[Kabzik]

Подскажите пожалуйста, сколько мне придется заплатить при оформлении сделки купли-продажи налога и ПФ и нотариус (я продавец), если я владею объектом 6 месяцев?

сегодня консультировался в агентстве (я покупатель)
директор НАМ с продавцом озвучила "1%налог+1% ПФ+нотариус делятся поровну между покупателем и продавцом" - мы были удивлены (я рад, продавец - нет).
Но, поскольку, я сторонник прописать рыночную/реальную/полную стоимость жилья в договоре купли-продажи,
из-за меня продавец попадает не увеличение налогов.
Тогда я согласился, будучи инициатором повышения суммы платежа, покрыть эти издержки.

_Tanya_, в Вашем случае будет еще 5% (от балансовой или реальной...?) по причине владения менее 3 лет.
профи - прошу поправить, если не прав.

[Kabzik]

а сумму директор агенства предлагает дать уже сейчас?
аванс агентство требует дать уже, ибо "с вашим авансом мы пойдем решать опекунский"

если не было договоренности, то налог проблемы продавца

договоренность это хорошо, но я не пойму
почему я становлюсь заложником - мне нравится квартира,
но лишь из-за иностранного гражданства продавца, я должен кучу денег!

[Натин]

договоренность это хорошо, но я не пойму
почему я становлюсь заложником - мне нравится квартира,
но лишь из-за иностранного гражданства продавца, я должен кучу денег!

15% это проблема продавца.

[МП]

Добрый вечер.Подскажите,как поступить в такой ситуации:отец проживает с женщиной и её здоровым сыном(25 лет,работает,но это не мешает пользоваться матерью и моим отцом)на своей 3х-комнатной квартире уже больше трёх лет.Они не расписаны,у женщины есть дом в деревне.Была большая квартира,которую она продала,чтобы купить по квартире 2м сыновьям.Одному купила,на второго пришлось взять кредит.Через пару дней после покупки квартиры банк потребовал деньги обратно и арестовал квартиру.В результате она вынуждена выплачивать банку деньги и не известно,вернут ли ей квартиру.Во всяком случае с такой байкой она перебралась с сыном жить к моему отцу.А сейчас он неожиданно очень серьёзно заболел и не факт,что переживёт этот год.Я,увы,по документам уже не его ребёнок(долгая история,но уже ничего не исправить) у нас общая только фамилия,ну и тот факт,что весь район знает о том,что он мой отец.Так вот,терзают меня сомнения,что никаких таких проблем у этой женщины нет(в деревне и водопровод проведён,и ремонт почти евро,горячая вода,сантехника-не дом,а сказка и всё это за последние 2 года,хотя,по идее,она отдаёт почти все деньги банку),а просто хочет получить квартиру отца.Что можно в этом случае сделать,чтобы она её не получила?Убедить отца переписать на меня пока не реально,т.к. эта женщина постоянно давит на то,что она мне не нравится и отец переживает,что она останется на улице из-за этого.Есть тут выход или всё безнадёжно и только война?

У "гражданской" жены есть 2 варианта заполучить имущество (без дополнительных действий отца - завещания, дарения): 1) наследовать как наследник 4 очереди при отсутствии предыдущих наследников-кровных родственников, если докажет, что проживала не менее 5 лет одной семьей; 2) попробовать признать за собой половину квартиры, доказав проживание одной семьей. Второй вариант невозможен, если: 1) квартира приобретена до 2004 года или 2) квартира приобретена отцом до периода совместного проживания.

Существенный вопрос , попадете ли Вы в первую очередь наследников, к которым относятся дети. Если да - тогда "жена" как наследник пролетает, если нет - тогда у вас возможет вариант попасть с ней в одну очередь (4-ю) и наследовать пополам (или в других долях, если появятся еще "проживающие совместно более 5 лет", например, сын этой женщины, который не является, как я понимаю, сыном Вашему отцу).

[T1m]

договоренность это хорошо, но я не пойму
почему я становлюсь заложником - мне нравится квартира,
но лишь из-за иностранного гражданства продавца, я должен кучу денег!

такой у нас народ не любит платить налоги закон на вашей стороне в плане налогов (должен платить продавец), но продавец устанавливает цену торгуйтесь, вариантов нет...

сегодня консультировался в агентстве (я покупатель)
директор НАМ с продавцом озвучила "1%налог+1% ПФ+нотариус делятся поровну между покупателем и продавцом" - мы были удивлены (я рад, продавец - нет).

"1%налог" - это не налог, это гос. пошлина, хотя это не существенно

[K_Wolf]

Натин,а если до неё у него ещё две бывших жены,с которыми был официально расписан,а потом разведён,плюс у обеих есть от него дети,хоть и старше 18ти лет?Тогда женщина пролетает?

МП,квартира эта кооперативная, ещё в 90х годах поставили на очередь с завода(дом только строился) и в 2000м отец уже уплатил всё что было нужно,чтобы квартира стала его собственностью.Она изначально выдавалась под семью из 4х человек.И только в 2004 отец развёлся с моей матерью,так что,можно сказать,что квартира ещё в прошлом браке приобретена была.Ну а с женщиной этой он где-то с 2008 живёт там,не раньше.
К сожалению я вообще никак не попадаю под его наследника по документам,а вот сестра моя-его последний ребёнок от бывшей жены,как раз попадает.
Тогда получается,что можно не волноваться-квартира в любом случае достанется сестре?(Ну,если,конечно,отец не оформит дарственную).

[МП]

МП,квартира эта кооперативная, ещё в 90х годах поставили на очередь с завода(дом только строился) и в 2000м отец уже уплатил всё что было нужно,чтобы квартира стала его собственностью.Она изначально выдавалась под семью из 4х человек.И только в 2004 отец развёлся с моей матерью,так что,можно сказать,что квартира ещё в прошлом браке приобретена была.Ну а с женщиной этой он где-то с 2008 живёт там,не раньше.
К сожалению я вообще никак не попадаю под его наследника по документам,а вот сестра моя-его последний ребёнок от бывшей жены,как раз попадает.
Тогда получается,что можно не волноваться-квартира в любом случае достанется сестре?(Ну,если,конечно,отец не оформит дарственную).

Гражданская жена признать квартиру совместной собственностю не может ни в каком случае. Наследником тоже не является. Поэтому наследовать данное имущество будут наследники первой очереди, в данном случае - дети, т.е. Ваша сестра. А если по документам Вы не попадете, но есть кровное родство - можете признать отцовство по решению суда,тогда будете наследником тоже.

[ХатульМадан]

Вчера в АН сказали что сделка оформляется по цене не менее 1000 уе за 1 м2 или по экспертной оценке некой конторы (не БТИ). Это действительно так сегодня?
А как обстоят дела с финмониторингом? От какой суммы и по каким признакам?

[Профессионал]

Вчера в АН сказали что сделка оформляется по цене не менее 1000 уе за 1 м2 или по экспертной оценке некой конторы (не БТИ). Это действительно так сегодня?
А как обстоят дела с финмониторингом? От какой суммы и по каким признакам?

Действительно, нотариусы начали требовать уплату налогов и пошлин исходя из стоимости, приближенной к рыночной (у них есть рекомендации что и как можно оценить). Если конечно цена изначально в договоре стоит реальная, или же есть оценка, то тут вопросов нет. Т.е. занизить до копеек уже вряд ли получится. Говорят, что вскоре будет создан единый оценщик, которому будет дано монопольное право оценивать недвижку для сделок. Очень правдоподобные слухи, я верю, это в духе времени.

[ХатульМадан]

Т.о. объект (площадью 65 м2) по документам БТИ оцененный в 6000 грн, имеющий реальную (понимается сумма на которую сторговались) цену 60 000 уе может быть оформлен как и по цене 60 000 уе так и по цене 65 000 уе, но не по 6000 грн. Правильно понимаю?

[Натин]

Действительно, нотариусы начали требовать уплату налогов и пошлин исходя из стоимости, приближенной к рыночной (у них есть рекомендации что и как можно оценить). Если конечно цена изначально в договоре стоит реальная, или же есть оценка, то тут вопросов нет. Т.е. занизить до копеек уже вряд ли получится. Говорят, что вскоре будет создан единый оценщик, которому будет дано монопольное право оценивать недвижку для сделок. Очень правдоподобные слухи, я верю, это в духе времени.

Так и есть.

[Натин]

Т.о. объект (площадью 65 м2) по документам БТИ оцененный в 6000 грн, имеющий реальную (понимается сумма на которую сторговались) цену 60 000 уе может быть оформлен как и по цене 60 000 уе так и по цене 65 000 уе, но не по 6000 грн. Правильно понимаю?

Можно и 50000у.е, в БТИ уже давно нет оценки в 6000грн.

[ХатульМадан]

Можно и 50000у.е, в БТИ уже давно нет оценки в 6000грн.

Да, действительно, оценка БТИ около 50 000 но... гривен.
Таким образом цена оценки отличается от реальной практически на порядок.

[T1m]

Да, действительно, оценка БТИ около 50 000 но... гривен.
Таким образом цена оценки отличается от реальной практически на порядок.

вы покупатель? чем вас не устраивает реальная оценка? теперь пропадет отмазка у продавца мол вы (покупатель) инициатор вписания реальной стоимости в договоре, вы и платите этот налог

ЗЫ я о таком не слышал, что б все нотариусы поголовно устанавливали реальную стоимость... да сделки уже не проводятся по оценке БТИ, но вписывается цена в районе 100 тыс грн

[ХатульМадан]

Да.
Всем устраивает, именно реальную цену и будем отражать в договоре.
Хочется понимать все тонкости предстоящей сделки, потому и так дотошно выспрашиваю.
Занижать цену не желаем, слишком риск велик.
Даже 100 000 грн далеки от реальной (отдаваемой) суммы. Хочу всё по-честному!