Покупка продажа недвижимости для чайника. (*)

[andrew]

Натолкнули на создание данной темы меня знакомые - которые хотят продать/купить, но делают это в первый раз или давно и поэтому не знают с какого конца взяться за это дело, и каждому надо объяснять с начала по три раза. Дабы не засорять тему прошу не создавать топы, а писать мне в личку и я буду делать исправления прямо в тексте. Вся инфа взята мною из личного опыта и опыта моих знакомых.
Еще раз повторяю эта инфа хотя-бы даст вам приблизительный план действия. И это касается только квартир, может быть дальше кто-то допишет про землю, офисы.
ЗЫ. Текст редактируется по ходу поступающей информации.
Большое спасибо :
Chemik и скрытику.
и спасибо за теплые отзывы. Скоро займусь и покупкой.
----------------------------------------------------------------------
Опитування: Чия допомога потрібна при укладанні угод із нерухомістю?

[aiver]

ну я там нашла много того что не видела на авизо, сландо, и в базах президента и др. АН, а тут, на форуме, в основном дороговато для нас или коммуны(

))) Вы хотите позвонить на маклере на дешевые номера???!!!!
Удачи Вам. Вы очень скоро разочаруетесь.
Фразы будут типа:
"Была но уже продана (заавансирована)"
"А что Вам надо"
"А давайте мы вам сделаем подборочку"
"Того что Вам надо на Ваши деньги нет вообще в Одессе, но есть немного похуже и подороже"

[ИраОД]

Может кто-то подсказать ответ на такой вопрос - какое расхождение в метраже квартиры допустимо при оформлении в новострое (без доплаты строительной компании). По возможности - ссылку на документ. По договору инвестирования у меня 86,47 кв.м, по техплану дома - 88,1 (причем из БТИ никто мою кв-ру не посещал).

[Katmai]

это должно оговариватся в договоре отделным пунктом в %-тах от общеи площади (сорри за орфографию - транслит)

[кузичка]

хочу посоветоваться!!!!!!!!
предложили квартиру,она оказалась в кредите(хотя хозяин ничего об этом не сказал),как я поняла,просто хозяин кредит не может платить.
стоит ли вобще в это суваться и если какие-то особенности при такой продаже?

[Feofano]

С банком нужно общаться. Именно банк должен дать "добро" на переоформление на Вас кредита. Для этого Ваши официальные доходы должны банк удовлетворить. Насколько я знаю, цены на такие квартиры ниже, чем на недвижимость без заморочек - выгода в этом. А что за банк?

[кузичка]

С банком нужно общаться. Именно банк должен дать "добро" на переоформление на Вас кредита. Для этого Ваши официальные доходы должны банк удовлетворить. Насколько я знаю, цены на такие квартиры ниже, чем на недвижимость без заморочек - выгода в этом. А что за банк?

еще не знаю,т.к. только что об этом узнала и завтра будем этот вопрос обговаривать.
а для чего нужны наши доходы,если мы сразу рассчитаемся за квартиру?

[Feofano]

А, Вы сразу расчитываетесь? Значит, я Вас не правильно поняла. Подумала, что условием покупки будет расчёт с продавцом, плюс расчёт по кредиту в дальнейшем. Такие ситуации тоже встречаются, когда суммы на полный расчёт не хватает, но доход хороший и стабильный. В любом случае - если квартира кредитная, то она является залогом, т. е. на неё распространяется запрет на отчуждение. Банк должен разрешить сделку. Дальше - зависит от банка.

[Duke_Vito]

еще не знаю,т.к. только что об этом узнала и завтра будем этот вопрос обговаривать.
а для чего нужны наши доходы,если мы сразу рассчитаемся за квартиру?

Главное правильно выстроить схему сделки, кроме разрешения банка, надо еще провести снятие забороны на отчуждение, и т.п. и т.д., а деньги банк захочет получить раньше, до сделки.
Если есть вопросы или сомнения воспользуйтесь юридическим сопровождением сделки, все равно спокойней будет, да от ошибок подстрахуетесь. Стоимость услуг значительно меньше комиссионных агенства, которое заинтересовано исключительно в факте сделки, а не в ее последствиях.

[red_ladybird]

Подскажите, пожалуйста, хочу откупить комнату у соседей. ОСМД. Что для этого нужно и какие могут быть подводные камни? Спасибо.

[Duke_Vito]

Подскажите, пожалуйста, хочу откупить комнату у соседей. ОСМД. Что для этого нужно и какие могут быть подводные камни? Спасибо.

Комната является отдельной квартирой, т.е. речь идет об 1-ком. квартире или речь идет о выкупе комнаты в "многокомнатной" квартире ??
Если первое то проблем нет, если второе, то у соседей будет коммуналка, пока Вы не получите разрешения на реконструкцию, не проведете ее и не введете в эксплуатацию реконструированный объект (Ваша квартира + их комната).

[Grigory]

Доброго времени суток, Уважаемые форумчане!
Вот продаю свою квартиру. Попросил знакомого агента, условно договорясь о сумме. Покупатель нашёлся, но с ипотекой, у него тоже оказался агент. Сумму оговорили. Ситуация такая: я дал копии всех своих документов. Агенты встретились и мой риэлтор сказал мне, что получил уже задаток(сумма не большая), как-раз составляет гонорар моего агента. Далее ситуация такая: мы встречаемся в Сбербанке(ипотека покупателя берётся в нём), я подписываю как мне сказали "предварительный договор купли-продажи" затем я жду ещё около 2 недель банк проверяет бумаги и недвижимость. Затем в рег.палате встречаемся, я подписываю настоящий договор купли-продажи и по своему желанию получаю часть денег(т.е. деньги которые есть наличными у покупателя), и сдаём бумаги на регистрацию, дней через 5, якобы банк выдаст остальную сумму(т.е. ипотеку) как мне объяснили.
Мне вот такой ход событий очень не нравится, возможно ли обман и договор между риелторами?
Ведь как я понимаю вначале деньги, а потом моя подпись?
Я открыл книжку, и желаю чтоб банк перевёл туда деньги при сделке, необходимо проверка суммы перед подписью, как это проще сделать и при мне банк покупателя должен переводить сумму, как проверить оперативна пришла ли она?
Спасибо!!!!!

[V_NMad]

Комната является отдельной квартирой, т.е. речь идет об 1-ком. квартире или речь идет о выкупе комнаты в "многокомнатной" квартире ??
Если первое то проблем нет, если второе, то у соседей будет коммуналка, пока Вы не получите разрешения на реконструкцию, не проведете ее и не введете в эксплуатацию реконструированный объект (Ваша квартира + их комната).

никогда в домах где существует ОСМД не видел чтоб 1 ком. квартира состояла только из 1 комнаты без с\у, кухни и коридора
я так понимаю речь идет о естественно что выкупе комнаты в многокомнатной квартире
вопрос видимо шел о том как законно выкупить комнату без последствий(родственники нарисовались через 10 лет и притендуют на эту комнату) какие документы надо оформить в МБТИ и т.п.

[ВВК_]

Доброго времени суток, Уважаемые форумчане!
Вот продаю свою квартиру. Попросил знакомого агента, условно договорясь о сумме. Покупатель нашёлся, но с ипотекой, у него тоже оказался агент. Сумму оговорили. Ситуация такая: я дал копии всех своих документов. Агенты встретились и мой риэлтор сказал мне, что получил уже задаток(сумма не большая), как-раз составляет гонорар моего агента. Далее ситуация такая: мы встречаемся в Сбербанке(ипотека покупателя берётся в нём), я подписываю как мне сказали "предварительный договор купли-продажи" затем я жду ещё около 2 недель банк проверяет бумаги и недвижимость. Затем в рег.палате встречаемся, я подписываю настоящий договор купли-продажи и по своему желанию получаю часть денег(т.е. деньги которые есть наличными у покупателя), и сдаём бумаги на регистрацию, дней через 5, якобы банк выдаст остальную сумму(т.е. ипотеку) как мне объяснили.
Мне вот такой ход событий очень не нравится, возможно ли обман и договор между риелторами?
Ведь как я понимаю вначале деньги, а потом моя подпись?
Я открыл книжку, и желаю чтоб банк перевёл туда деньги при сделке, необходимо проверка суммы перед подписью, как это проще сделать и при мне банк покупателя должен переводить сумму, как проверить оперативна пришла ли она?
Спасибо!!!!!

судя по рег палате вы в россии находитесь? Тут по росийским реалиям нету спецов

[Duke_Vito]

Доброго времени суток, Уважаемые форумчане!
Вот продаю свою квартиру. Попросил знакомого агента, условно договорясь о сумме. Покупатель нашёлся, но с ипотекой, у него тоже оказался агент. Сумму оговорили. Ситуация такая: я дал копии всех своих документов. Агенты встретились и мой риэлтор сказал мне, что получил уже задаток(сумма не большая), как-раз составляет гонорар моего агента. Далее ситуация такая: мы встречаемся в Сбербанке(ипотека покупателя берётся в нём), я подписываю как мне сказали "предварительный договор купли-продажи" затем я жду ещё около 2 недель банк проверяет бумаги и недвижимость. Затем в рег.палате встречаемся, я подписываю настоящий договор купли-продажи и по своему желанию получаю часть денег(т.е. деньги которые есть наличными у покупателя), и сдаём бумаги на регистрацию, дней через 5, якобы банк выдаст остальную сумму(т.е. ипотеку) как мне объяснили.
Мне вот такой ход событий очень не нравится, возможно ли обман и договор между риелторами?
Ведь как я понимаю вначале деньги, а потом моя подпись?
Я открыл книжку, и желаю чтоб банк перевёл туда деньги при сделке, необходимо проверка суммы перед подписью, как это проще сделать и при мне банк покупателя должен переводить сумму, как проверить оперативна пришла ли она?
Спасибо!!!!!

Обман возможен также как и "развод" со стороны агентов, особенно если то, что Вы написали они Вам сказали дословно:
1. В Украине нет регистрационных палат, функцию регистрации права соб-ти на недвиж-ть осуществляет БТИ.
2. Предварительный договор Вы подписывали у нотариуса или тот который принесли "агенты"??.
3. "Агент" не имеет права брать аванс (до подписания основного договора задатков не бывает), если его право не основано на доверенности выданной Вами.
4. Ипотека не берется, речь идет о кредитном договоре, а ипотека всего навсего обеспечивает исполнение обязательств заемщика.
5. Не понятно почему банк не может принять решение о выдаче кредита до сделки и выдать при заключении основного договора.
6. Договор с отсрочкой платежа (деньги намного позже договора) возможен, но широко не применяется.
7. Зачем проверять деньги, если операцию можно провести по безналу, особых проблем ни для одной из сторон это не составит (такого понятия как "книжка", уже х лет нет, Вы открыли счет в банке, скорее всего, они бывают разными по назначению и условиям, от этого зависит возможность пополнения счета). Средства будут в Гривне.8. Информирование о движении средств по счету, это ВАш вопрос взаимоотношений с банком. возможны дополнительные услуги, вроде смс банкинга или интернет банкинга, рашейте в своем банке

[macyanya]

Здравствуйте.
Подскажите, пожалуйста, предложили квартиру в сданном новострое, из документов -сделан только тех. паспорт, СПС еще не сделан -предлагают по переуступке купить.
Вопрос-какие есть подводные камни?
Есть ли на форуме человек, который сможет поприсутстовать и проверить доки при сделки?
Есть ли на форуме человек, который сможет в сжатые сроки организовать оформления СПС?
Ну и сумма благодарности за работу какая?

[angel 13]

Доброго времени суток, Уважаемые форумчане!
Вот продаю свою квартиру. Попросил знакомого агента, условно договорясь о сумме. Покупатель нашёлся, но с ипотекой, у него тоже оказался агент. Сумму оговорили. Ситуация такая: я дал копии всех своих документов. Агенты встретились и мой риэлтор сказал мне, что получил уже задаток(сумма не большая), как-раз составляет гонорар моего агента. Далее ситуация такая: мы встречаемся в Сбербанке(ипотека покупателя берётся в нём), я подписываю как мне сказали "предварительный договор купли-продажи" затем я жду ещё около 2 недель банк проверяет бумаги и недвижимость. Затем в рег.палате встречаемся, я подписываю настоящий договор купли-продажи и по своему желанию получаю часть денег(т.е. деньги которые есть наличными у покупателя), и сдаём бумаги на регистрацию, дней через 5, якобы банк выдаст остальную сумму(т.е. ипотеку) как мне объяснили.
Мне вот такой ход событий очень не нравится, возможно ли обман и договор между риелторами?
Ведь как я понимаю вначале деньги, а потом моя подпись?
Я открыл книжку, и желаю чтоб банк перевёл туда деньги при сделке, необходимо проверка суммы перед подписью, как это проще сделать и при мне банк покупателя должен переводить сумму, как проверить оперативна пришла ли она?
Спасибо!!!!!

Обман возможен также как и "развод" со стороны агентов, особенно если то, что Вы написали они Вам сказали дословно:
1. В Украине нет регистрационных палат, функцию регистрации права соб-ти на недвиж-ть осуществляет БТИ.
2. Предварительный договор Вы подписывали у нотариуса или тот который принесли "агенты"??.
3. "Агент" не имеет права брать аванс (до подписания основного договора задатков не бывает), если его право не основано на доверенности выданной Вами.

Да в России человек живет, неужели непонятно по контексту?! Там немного другие полномочия у агентов.
Но тем не менее,Grigory, схема, которую Вам предлагают, достаточно рискованна.
Предложите, как единственно возможный вариант с Вашей стороны, оформление договора купли продажи с отсрочкой платежа (или как он у Вас там, в России, называется).
Смысл его в том, что прямо в тексте договора указывается, что определенная сумма должна Вам будет поступить на указанный номер счета в течении...допустим 7 рабочих дней. Иначе договор будет считаться фиктивным и аннулируется.
Даже можно в тексте договора указать, что он подлежит государственной регистрации ( зависит от нотариуса).
Если Ваши покупатели и их банк на эти условия не пойдут - смело прощайтесь с ними. Найдете других.
Не знаю, как у Вас, в России, но у нас здесь, даже в кризис, продать ликвидное жилье по реальной цене - не проблема. Удачи!

[мыслитель]

Даже можно в тексте договора указать, что он подлежит государственной регистрации ( зависит от нотариуса).

это и так обязательное условие перехода права собственности на квартиру. пока не зарегистрирована сделка в реестре, у покупателя нет права собственности на купленую квартиру

[angel 13]

это и так обязательное условие перехода права собственности на квартиру. пока не зарегистрирована сделка в реестре, у покупателя нет права собственности на купленую квартиру

Я имела в виду их аналог нашей регистрации объекта в БТИ.
Потому как сталкиваюсь с тем, что не все НАШИ нотариусы в тексте договора к\п с отсрочкой платежа указывают, что договор подлежит регистрации в БТИ.
Считая, что когда произойдет полный расчет, составлена "надпись о расчете" (дополнительный нотар.документ, где обе стороны подтверждают выполнение всех фин.условий), который соединяется с бланком основного договора и будет являтся единым целым, - тогда идите и регистрируйте.
Но ситуации в жизни бывают разные.
Одно дело, когда покупатель внес 10% от цены кв-ры и договорился о рассрочке. Вроде как негоже регис. в БТИ - вдруг что не так...
Я так понимаю, что отменять регистрацию надо будет либо решением суда, либо нот.договором о расторжении предыдущего договора к/п (но это в случае бесконфликтного решения вопроса. А по практике - это бывает редко).
А если обратная ситуация - покупатель внес 70-90% от стоимости - и что? Без регистрации?
Вот и выбираем между нотариаусами.

[мыслитель]

Я имела в виду их аналог нашей регистрации объекта в БТИ.
Потому как сталкиваюсь с тем, что не все НАШИ нотариусы в тексте договора к\п с отсрочкой платежа указывают, что договор подлежит регистрации в БТИ.
Считая, что когда произойдет полный расчет, составлена "надпись о расчете" (дополнительный нотар.документ, где обе стороны подтверждают выполнение всех фин.условий), который соединяется с бланком основного договора и будет являтся единым целым, - тогда идите и регистрируйте.
Но ситуации в жизни бывают разные.
Одно дело, когда покупатель внес 10% от цены кв-ры и договорился о рассрочке. Вроде как негоже регис. в БТИ - вдруг что не так...
Я так понимаю, что отменять регистрацию надо будет либо решением суда, либо нот.договором о расторжении предыдущего договора к/п (но это в случае бесконфликтного решения вопроса. А по практике - это бывает редко).
А если обратная ситуация - покупатель внес 70-90% от стоимости - и что? Без регистрации?
Вот и выбираем между нотариаусами.

да тут с чьей стороны посмотреть. весной сопровождал одну сделку, там был предусмотрен расчет с продавцов с рассрочкой. 70% сразу, 30% в течение 6 месяцев. нотариус заготовила проект договора, что право собственности и право на регистрацию в БТИ на квартиру у покупателей возникает с дня окончательного расчета. я был на стороне покупателей, и не согласился с таким вариантом, объяснив, что в случае возникновения у продавца любых денежных обязательств перед третьими лицами, которые будут рассматриваться судом, эти обязательства могут быть погашены за счет продажи уже проданой квартиры, поскольку она все еще (и будет 6 месяцев) в собственности продавца. ведь суд запрсит сведения из БТИ о наличии у продавца квартиры в собственности, и БТИ сообщит,. что собственник этой квартиры продавец. суд наложит на нее арест. пошли на самый дорогой, но надежный способ защиты интересов как продавца, так и покупателя: под обязательства о выплате оставшихся 30% заключили ипотечный договор залога. это стоило дополнительных денег (около 1300 грн) зато покупатели сразу собственники квартиры с регистрацией в БТИ, а что бы у продавца были гарантии своевременной выплаты, на квартиру наложен арест нотариусом до окончания выплат.

[Профессионал]

Господа, можно ли приобрести квартиру на имя несовершеннолетнего ребенка? Официально, подписать отцом-матерью договор купли-продажи от его имени, и сделать его собственником квартиры?