Покупка продажа недвижимости для чайника. (*)

[andrew]

Натолкнули на создание данной темы меня знакомые - которые хотят продать/купить, но делают это в первый раз или давно и поэтому не знают с какого конца взяться за это дело, и каждому надо объяснять с начала по три раза. Дабы не засорять тему прошу не создавать топы, а писать мне в личку и я буду делать исправления прямо в тексте. Вся инфа взята мною из личного опыта и опыта моих знакомых.
Еще раз повторяю эта инфа хотя-бы даст вам приблизительный план действия. И это касается только квартир, может быть дальше кто-то допишет про землю, офисы.
ЗЫ. Текст редактируется по ходу поступающей информации.
Большое спасибо :
Chemik и скрытику.
и спасибо за теплые отзывы. Скоро займусь и покупкой.
----------------------------------------------------------------------
Опитування: Чия допомога потрібна при укладанні угод із нерухомістю?

[vagrand]

1. Ну вот представьте себе, что человек написал такое обязательство, а потом передумал. Что, по вашему, будет основанием у суда для его выписки? На какую норму права сошлется суд??? (это если прав Мыслитель).

А как это он может передумать, если он уже в письменной форме дал обязательство свое?

[V.V.S.]

А как это он может передумать, если он уже в письменной форме дал обязательство свое?

Что за наивный вопрос: "Как?".
Если Вы делаете все, что обещаете, то это не означает, что все так должны делать.

[vagrand]

Что за наивный вопрос: "Как?".
Если Вы делаете все, что обещаете, то это не означает, что все так должны делать.

И ничего не наивный. Я же не на словах с него обязательство взял, а на бумаге с его подписью и написанной от его руки. О каком "передумал" тут может идти речь, тем более что бумага у меня хранится?

[мыслитель]

Держи Вложение 1623956, постановленное в порядке пересмотра решений по исключительным обстоятельствам, в связи с неодинаковым применением кассационным судом норм материального права.
Думаю, что на этом можно ставить точку.

Мы не спорим о том, нужно ли брать такое подтверждение или нет. Мы говорим о том, есть ли основания для выселения члена семьи собственника квартиры в случае продажи квартиры.
Если предположить, что Мыслитель прав, то даже наличие такого обязательства Вас не спасет.
Если же правы я и Т1М, то и без получения от них такого обязательства суд выселит всех членов семьи.

думаю точно можно ставить точку


да, но завтра он может передумать и тем самым "отправить" вас в суд

только выписка перед сделкой

1. Ну вот представьте себе, что человек написал такое обязательство, а потом передумал. Что, по вашему, будет основанием у суда для его выписки? На какую норму права сошлется суд??? (это если прав Мыслитель).

2. Ничего. Гарантией является только закон и Ваше право на обращение в суд. Все остальное это для устрашения такого лица и для Вашего внутреннего спокойствия.

Что за наивный вопрос: "Как?".
Если Вы делаете все, что обещаете, то это не означает, что все так должны делать.

итак, я наконецто наработался, теперь отдохну
собственно что я хочу донести? я не спорю, можно ли выселить бывшего собственника (продавца), и членов его семьи. можно, но иногда бывает сложно (при серьезном противодействии. и определенных обстоятельствах). что бы это противодействие свести к минимуму, крайне желательно для продавца указать в договоре срок освобождения квартиры и снятия с регистрации, а у членов семьи продавца взять письменное обязательство. это не гарантия, что без суда не обойдется, но наличие таких обязательств в письменной форме существенно облегчает юридическое обоснование иска.
что касается той ухвалы ВС, то у нас ничего точкой в спорах не бывает. только многоточия. совсем недавно знакомая судья говорила, что ей отменили решение, освященное апелляцией, где она по схеме, указанной в ухвале: новый собственник имеет безусловное право на выселение бывших собственников и членов его семьи на выселение, выселила жену продавца. а ВС решение отменил, нааправил на новое рассмотрение, и написал, что суд не указал, по каким основаниям суды первой и апелляционной инстанции признали ее утратившей право пользования жилым помещением, не применив ЖК, в котором имеется исчерпывающий перечень оснований для признания граждан утратившими право пользования жилыми помещениями (ст. 71 или 107).
я например два года тому проиграл в апелляции дело, которое казалось мне безспорным (надо отдать должное мастерству адвоката ответчиков). ситуация: снесен многоквартирный дом. в нем осталась прописана одна семья. задача - выписать их через суд. подали иск о признании утратившими право пользования, по основаниям, указанным в ст. 107 ЖК - выезд на постоянное место жительство в иное жилое помещение. суд первой инстанции иск удовлетворил. апелляция отменила, и вынесли новое решение, отказав в иске, потому что истец не предоставил доказательств того, что ответчики проживают в жилом помещении. они же в суде утверждали, и подтвердили свидетелями, что щас живут в нежилом помещении - дачном домике. поэтому оснований для признания утратившими право на основании ст. 107 ЖК нет. а больше никакую другую статью ЖК не подберешь. потом спрашиваю у судьи - докладчика, а как тогда в принципе можно выписать? она - не знаю, всей коллегией обсуждали, понимаем, что надо признавать утратившими право пользования, потому что не существует предмета пользования, а ЖК не позволяет. ВС оставил решение апелляционного суда в силе.

[V.V.S.]

итак, я наконецто наработался, теперь отдохну
собственно что я хочу донести? я не спорю, можно ли выселить бывшего собственника (продавца), и членов его семьи. можно, но иногда бывает сложно (при серьезном противодействии. и определенных обстоятельствах). что бы это противодействие свести к минимуму, крайне желательно для продавца указать в договоре срок освобождения квартиры и снятия с регистрации, а у членов семьи продавца взять письменное обязательство. это не гарантия, что без суда не обойдется, но наличие таких обязательств в письменной форме существенно облегчает юридическое обоснование иска.
что касается той ухвалы ВС, то у нас ничего точкой в спорах не бывает. только многоточия. совсем недавно знакомая судья говорила, что ей отменили решение, освященное апелляцией, где она по схеме, указанной в ухвале: новый собственник имеет безусловное право на выселение бывших собственников и членов его семьи на выселение, выселила жену продавца. а ВС решение отменил, нааправил на новое рассмотрение, и написал, что суд не указал, по каким основаниям суды первой и апелляционной инстанции признали ее утратившей право пользования жилым помещением, не применив ЖК, в котором имеется исчерпывающий перечень оснований для признания граждан утратившими право пользования жилыми помещениями (ст. 71 или 107).
я например два года тому проиграл в апелляции дело, которое казалось мне безспорным (надо отдать должное мастерству адвоката ответчиков). ситуация: снесен многоквартирный дом. в нем осталась прописана одна семья. задача - выписать их через суд. подали иск о признании утратившими право пользования, по основаниям, указанным в ст. 107 ЖК - выезд на постоянное место жительство в иное жилое помещение. суд первой инстанции иск удовлетворил. апелляция отменила, и вынесли новое решение, отказав в иске, потому что истец не предоставил доказательств того, что ответчики проживают в жилом помещении. они же в суде утверждали, и подтвердили свидетелями, что щас живут в нежилом помещении - дачном домике. поэтому оснований для признания утратившими право на основании ст. 107 ЖК нет. а больше никакую другую статью ЖК не подберешь. потом спрашиваю у судьи - докладчика, а как тогда в принципе можно выписать? она - не знаю, всей коллегией обсуждали, понимаем, что надо признавать утратившими право пользования, потому что не существует предмета пользования, а ЖК не позволяет. ВС оставил решение апелляционного суда в силе.

Мыслитель, то о чем ты говоришь и обосновываешь ст. 71, 107 ЖК не относится к нашей дискуссии.
Эти нормы закона регулирую правоотношения, связанные с проживанием не в частном жилом фонде, а в государственном и общественном (за небольшим исключением).
При этом ст.71 ЖК имеет исчерпывающие основания не для утраты права пользования, а для сохранения права пользования в случае временного отсутствия.

[мыслитель]

Мыслитель, то о чем ты говоришь и обосновываешь ст. 71, 107 ЖК не относится к нашей дискуссии.
Эти нормы закона регулирую правоотношения, связанные с проживанием не в частном жилом фонде, а в государственном и общественном (за небольшим исключением).

имеет, потому что, во-первых, именно эти статьи устанавливают основания для признания утратившими права пользования жилыми помещениями. на правоотношения, связанные с проживанием в частном фонде, ст. 71 применяется через ст. 163 и 167 (копия ст. 107) ЖК, это раздел ЖК:

Глава 6
КОРИСТУВАННЯ ЖИЛИМИ ПРИМІЩЕННЯМИ В БУДИНКАХ (КВАРТИРАХ) ПРИВАТНОГО ЖИТЛОВОГО ФОНДУ

Стаття 163. Збереження жилої площі за тимчасово відсутніми наймачем та членами його сім'ї

У разі тимчасової відсутності наймача або членів його сім'ї за ними зберігається займане жиле приміщення у випадках і в межах строків, установлених частиною першою, пунктами 1 і 5 частини третьої і частиною четвертою статті 71 цього Кодексу.
Тимчасова відсутність наймача та членів його сім'ї не звільняє їх від виконання обов'язків за договором найму жилого приміщення.

Стаття 167. Розірвання наймачем договору найму жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові

Наймач жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, вправі за згодою членів сім'ї в будь-який час розірвати договір найму.
У разі вибуття наймача та членів його сім'ї на постійне проживання до іншого населеного пункту або в інше жиле приміщення в тому ж населеному пункті договір найму жилого приміщення вважається розірваним з дня вибуття. Якщо з жилого приміщення вибуває не вся сім'я, то договір найму жилого приміщення не розривається, а член сім'ї, який вибув, втрачає право користування цим жилим приміщенням з дня вибуття.

(Кодекс жилищный, ВС УССР, от 30.06.1983, № 5464-X "Жилищный кодекс Украинской ССР")

При этом ст.71 ЖК имеет исчерпывающие основания не для утраты права пользования, а для сохранения права пользования в случае временного отсутствия.

правильно, при отстутствии оснований для сохранения права пользования жилым помещением при отсутствии в жилом помещении более 6 месяцев, перечень, кстати, не исчерпывющий (Відповідно до Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік законодавством Союзу РСР і Української РСР може бути встановлено й інші умови і випадки збереження жилого приміщення за тимчасово відсутніми громадянами на більш тривалий строк), то гражданин утрачивает право пользования жилым помещением.
вот ВС и шарахается из стороны в сторону, то применяя общие нормы ГК об устранении препятствий в пользовании собственностью, то специальные (ст. 163 через 71, или ст. 167 ЖК).

[V.V.S.]

имеет, потому что, во-первых, именно эти статьи устанавливают основания для признания утратившими права пользования жилыми помещениями. на правоотношения, связанные с проживанием в частном фонде, ст. 71 применяется через ст. 163 и 167 (копия ст. 107) ЖК, это раздел ЖК:

Глава 6
КОРИСТУВАННЯ ЖИЛИМИ ПРИМІЩЕННЯМИ В БУДИНКАХ (КВАРТИРАХ) ПРИВАТНОГО ЖИТЛОВОГО ФОНДУ

Стаття 163. Збереження жилої площі за тимчасово відсутніми наймачем та членами його сім'ї

У разі тимчасової відсутності наймача або членів його сім'ї за ними зберігається займане жиле приміщення у випадках і в межах строків, установлених частиною першою, пунктами 1 і 5 частини третьої і частиною четвертою статті 71 цього Кодексу.
Тимчасова відсутність наймача та членів його сім'ї не звільняє їх від виконання обов'язків за договором найму жилого приміщення.

Стаття 167. Розірвання наймачем договору найму жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові

Наймач жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, вправі за згодою членів сім'ї в будь-який час розірвати договір найму.
У разі вибуття наймача та членів його сім'ї на постійне проживання до іншого населеного пункту або в інше жиле приміщення в тому ж населеному пункті договір найму жилого приміщення вважається розірваним з дня вибуття. Якщо з жилого приміщення вибуває не вся сім'я, то договір найму жилого приміщення не розривається, а член сім'ї, який вибув, втрачає право користування цим жилим приміщенням з дня вибуття.

(Кодекс жилищный, ВС УССР, от 30.06.1983, № 5464-X "Жилищный кодекс Украинской ССР")

Ну так я же написал "за небольшим исключением". Ты эти исключения указал. Но это же никак не относится к тому, о чем ты, я и Т1м дискутировали.

правильно, при отстутствии оснований для сохранения права пользования жилым помещением при отсутствии в жилом помещении более 6 месяцев, перечень, кстати, не исчерпывющий (Відповідно до Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік законодавством Союзу РСР і Української РСР може бути встановлено й інші умови і випадки збереження жилого приміщення за тимчасово відсутніми громадянами на більш тривалий строк), то гражданин утрачивает право пользования жилым помещением.
вот ВС и шарахается из стороны в сторону, то применяя общие нормы ГК об устранении препятствий в пользовании собственностью, то специальные (ст. 163 через 71, или ст. 167 ЖК).

Правильно. Если правоотношения между членами семьи, то по ЖК, если нет, то по ГК.
Ты уже сам себя запутал.

[мыслитель]

Ну так я же написал "за небольшим исключением". Ты эти исключения указал. Но это же никак не относится к тому, о чем ты, я и Т1м дискутировали.
Правильно. Если правоотношения между членами семьи, то по ЖК, если нет, то по ГК.
Ты уже сам себя запутал.

ну еще не запутал, это кто то пытается меня запутать.
ЖК в первую очередь регулирует правоотношения между собствеником и нанимателем жилого помещения. а ГК общие правила защиты права собственности. да, ЖК устарел, но он есть, и игнорировать его нельзя. это относится к нашей дискуссии, потому что речь шла о юридическом обосновании в иске оснований для признания утратившими права пользования жилым помещением продавца и членов его семьи, если они не сделали это самостоятельно. по моему ИМХО, без ссылок на ЖК не обойтись. а они существенно ограничивают собственника жилого помещения, по сравнению с нормами ГК. а при коллизии общей и специальной нормы, ты знаешь, какая действует

[T1m]

а при коллизии общей и специальной нормы, ты знаешь, какая действует

а при коллизии старой нормы с новой?

не нада нас тут давить теорией )) т.к. единого взгляда на приоритетность старой+специальной нормы над новой+общей или наоборот - сейчас нет

[V.V.S.]

ну еще не запутал, это кто то пытается меня запутать.
ЖК в первую очередь регулирует правоотношения между собствеником и нанимателем жилого помещения. а ГК общие правила защиты права собственности. да, ЖК устарел, но он есть, и игнорировать его нельзя. это относится к нашей дискуссии, потому что речь шла о юридическом обосновании в иске оснований для признания утратившими права пользования жилым помещением продавца и членов его семьи, если они не сделали это самостоятельно. по моему ИМХО, без ссылок на ЖК не обойтись. а они существенно ограничивают собственника жилого помещения, по сравнению с нормами ГК. а при коллизии общей и специальной нормы, ты знаешь, какая действует

а при коллизии старой нормы с новой?

не нада нас тут давить теорией )) т.к. единого взгляда на приоритетность старой+специальной нормы над новой+общей или наоборот - сейчас нет

В упомянутом мной решении ВСУ все это расписано очень красиво: и по поводу ЖК и по поводу ГК + есть ссылки на Конституцию и нормы международного права.

[мыслитель]

а при коллизии старой нормы с новой?

если они равные по силе и регулируемым правоотношениям. поэтому и различают два способа разрешения коллизий: старая и новая (равные) нормы. и общая и специальная (возможно и принятые в разное время).

не нада нас тут давить теорией )) т.к. единого взгляда на приоритетность старой+специальной нормы над новой+общей или наоборот - сейчас нет

а когда была, и когда не стало?

В упомянутом мной решении ВСУ все это расписано очень красиво: и по поводу ЖК и по поводу ГК + есть ссылки на Конституцию и нормы международного права.

это решение одно из нескольких. как и по применению ст. 365 ГК есть два противоположных по смыслу решения. оба мотивированые

[T1m]

если они равные по силе и регулируемым правоотношениям. поэтому и различают два способа разрешения коллизий: старая и новая (равные) нормы. и общая и специальная (возможно и принятые в разное время).

да, вот только не пришли кто главнее, старая спец. или новая общ.

а когда была, и когда не стало?

тут я имелл ввиду, что пока нет пытались же принять закон о законодательной деятельности в котором это бы регулировалось (кстати по его проэкту действовала бы как раз норма которая принята позже )

это решение одно из нескольких. как и по применению ст. 365 ГК есть два противоположных по смыслу решения. оба мотивированые

даешь стране тепла? тьфу, ссылку на противоположное решение?

[V.V.S.]

если они равные по силе и регулируемым правоотношениям. поэтому и различают два способа разрешения коллизий: старая и новая (равные) нормы. и общая и специальная (возможно и принятые в разное время).

а когда была, и когда не стало?

это решение одно из нескольких. как и по применению ст. 365 ГК есть два противоположных по смыслу решения. оба мотивированые

Заметь, что это не просто решение ВСУ. Это решение рассмотренное в связи с неодинаковым применением судами одной и той же нормы права, а именно 156 ЖК и 48 ЗУ "О собственности."

[мыслитель]

да, вот только не пришли кто главнее, старая спец. или новая общ. по проэкту действовала бы как раз норма которая принята позже

если помнишь, по теории государства и права, три способа разрешения коллизии:
1. при коллизии разных по силе правовых норм, действует та, которая имеет более высокую юридическую силу
2. при коллизии равных по силе и по назначению правовых норм, действует та, которая принята позднее
3. при коллизии общей и специальной (независимо от срока принятия) нормы, действует специальная

первое правило уже имплементировали в ГПК и КАС, а вот второе и третье применяется на основании внутреннего убеждения судей. не все ж отличниками были

[T1m]

если помнишь, по теории государства и права, три способа разрешения коллизии:
1. при коллизии разных по силе правовых норм, действует та, которая имеет более высокую юридическую силу
2. при коллизии равных по силе и по назначению правовых норм, действует та, которая принята позднее
3. при коллизии общей и специальной (независимо от срока принятия) нормы, действует специальная

первое правило уже имплементировали в ГПК и КАС, а вот второе и третье применяется на основании внутреннего убеждения судей. не все ж отличниками были

выделенного в ТГП нет т.е. получается что при специальной старой и общей новой одно разрешение говорит о том что действует новая, а другое что специальная в этом то весь и сыр и вот до урегулирования этого на законодательном уровне, судьи должны гадать, что хотел донести до них законодатель

[мыслитель]

выделенного в ТГП нет т.е. получается что при специальной старой и общей новой одно разрешение говорит о том что действует новая, а другое что специальная в этом то весь и сыр и вот до урегулирования этого на законодательном уровне, судьи должны гадать, что хотел донести до них законодатель

значит у нас были разные учебники ТГП да, до законодательного урегулирования судья свободен в маневре и применяет разные нормы, противоречащие друг другу основываясь на внутреннем убеждении
если это два закона, один специальный к данному правоотношению, а другой общий, то не важно, когда какой приняли. важно, какой из них общий, а какой специальный. если они оба общие, или оба специальные, то тогда имеет значение, дата их принятия

[T1m]

если это два закона, один специальный к данному правоотношению, а другой общий, то не важно, когда какой приняли

ну, это твое мнение как по мне, нельзя в любом случае отдать верховенство старой спец. норме

[V.V.S.]

Мыслитель. А как по твоему выселить членов семьи Ипотекодателя, в случае реализации квартиры с публичных торгов???

[мыслитель]

Мыслитель. А как по твоему выселить членов семьи Ипотекодателя, в случае реализации квартиры с публичных торгов???

для этого случая есть специальная норма:
Стаття 39. Реалізація предмета іпотеки за рішенням суду

Одночасно з рішенням про звернення стягнення на предмет іпотеки суд за заявою іпотекодержателя вправі винести рішення про виселення мешканців, якщо предметом іпотеки є житловий будинок або житлове приміщення.

(Закон, ВР Украины, от 05.06.2003, № 898-IV "Об ипотеке")

[V.V.S.]

для этого случая есть специальная норма:
Стаття 39. Реалізація предмета іпотеки за рішенням суду

Одночасно з рішенням про звернення стягнення на предмет іпотеки суд за заявою іпотекодержателя вправі винести рішення про виселення мешканців, якщо предметом іпотеки є житловий будинок або житлове приміщення.

(Закон, ВР Украины, от 05.06.2003, № 898-IV "Об ипотеке")

Извини, я немного не так спросил. Понятно, что ипотека регулируется Законом Украины "Об ипотеке". Там, кстати и в ЖК по этому поводу внесли поправки.
Речь вот в чем. Кредитор получил решение о взыскании денег с должника, обратился в ГИС. Те провели опись имущества, оценили и толкнули с публичных торгов квартиру. На торгах Иванов Вася купил квартиру, оформил все и пришел вселяться. Ему открывают двери члены семьи собственника и говорят, что согласно ст. 156 ЖК мы имеет жилищный сервитут. Так что милости просим жить с нами.
Как быть???