| ||
За 6 месяцев:Сообщение от BWolF
А Вы попробуйте вычеркнуть все, которые были ранее этого года.
Ведь Вам показали сообщения и прошлого и позапрошлого и ... года.
"недвижимость дорожает" - 120
"недвижимость подорожает" - 420
"недвижимость дешевеет" - 45
"недвижимость подешевеет" - 6
Точно, сразу стало видно потуги Пиар-журналистов.
Да что тут говорить.. даже наши уважаемые модераторы тренд поменяли с "Будет ли дорожать недвижимость" на "Будет ли дешеветь недвижимость"... чистые медведиВо всём виноват google
Вот кто оказывается рынок подогревает
http://avla.livejournal.com/35876.html
Про пузырь недвижимости, ипотечный кризис и вообще кризис.
Краткий, но очень хороший обзор и прогноз.
"хороший" - в смысле умный и квалифицированный. На самом деле прогноз плохой.
Похоже, мировую экономику будет сильно "колбасить".
Они-то выживут, им ничего, а вот в России, по-моему, очередной дефолт будет весьма суровым.
Схема примерно такая:
- При классическом подходе кредиты на дом дает банк из денег, вложенных клиентами.
Банк полностью несет ответственность за вложенные деньги, соответственно старается
держать риски под контролем - проверяет доходы, кредитную историю, оценивает
стоимость дома скорее консервативно, требует положить 20% downpayment (первый взнос - avla) или
купить страховку (которая тоже недешева). Размер кредита ограничен 3-мя подтвержденными
стабильными годовыми доходами. Максимум 4-мя в дорогих местах.
- Что случилось с приходом инвесторов? Как грибы выросли небанковские компании
по выдаче кредитов. Они брали деньги в долг, выдавали кредиты, потом паковали эти кредиты
в пакеты и продавали на бирже в виде ценных бумаг. То есть такие компании ответственности за
эти деньги не несут и могут давать кредиты даже тем, кому по-хорошему и рубль до получки
занимать не стоит. Ценные бумаги эти покупали инвестиционные компании по всему миру - Европа,
Китай, Россия, Австралия та же.
- Итак на рынке появилось огромное количество дешевых денег. Цены на дома стали расти как на
дрожжах. Самой популярной схемой стала покупка домов, чтобы потом их продать дороже
(так называемые флипперы). "Инвесторы" переползали из стата в штат и загоняли цены под небеса.
Калифорния-Невада-Аризона-Вашингтон (штат). Это на западе. На востоке примерно та же картина.
В это время родились (или возродились) утверждения "недвижимость может только расти",
"новой земли не делают", "сюда переезжает много людей - всем надо где-то жить".
- Кредиты стали выдаваться кому попало - плохая кредитная история, недостаточный доход
или вообще не принесли никаких документов о доходе. Даже нелегалам стали давать кредиты.
Люди покупали дома за 200-300К при семейном доходе 30-40-50К. Поскольку наскрести
downpayment и выплачивать нормальный кредит на такие дома они не могут, то большое
распространение получили ARM (adjusted rate mortgage с низким начальным рейтом на
1-2 года и повышением рейта потом), interest-only (то есть платишь только процент, не убавляя основную сумму долга) и другие виды "creative financing".
Поскольку "недвижимость может только расти" людям говорили что они возьмут такой
кредит, а к моменту изменения рейта дом вырастет настолько, что они смогут перефинансировать
на нормальный кредит.
- Многие стали перефинансировать свои дома и вынимать эквити (equity - стоимость жилья сверх того, что должны банку), образовавшуюся в результате
роста цен, покупать машины, ездить в отпуска. В общем использовали дом как личный банкомат.
- С приходим "инвесторов" и возможностью брать кредиты для кого ни попадя началось
сумасшествие на рынке недвижимости - bidding wars, люди ночевали в палатках
около строительных площадок чтобы при открытии записи на дома, которые будут еще
только строиться, быть в первых рядах. Строители начали разыгрывать дома в лотерею
и запрещать "инвесторам" участвовать. В это время появилось утверждение "если не купить
дом сейчас, то мы не сможем купить никогда" (will be priced out forever).
- Строители, увидев как выгодно продавать дома, стали строить их в невероятных количествах,
в основном на окраинах (да и качество соответствующее).
- В какой-то момент стало тяжело и на рынке рента - владельцы рентуемых домов и
апартмент-комплексов решили что продать их выгоднее. Множество апартментов
конвертировались в кондо. Соответственно жильцов нужно было выселить, а это
могло занять до года, потом провести ремонт и наконец распродать. Соответственно
количество жилья резко уменьшилось, но по мере продвижения этого процесса
ситуация изменилась - бывшие жильцы осели на новом месте или купили свое жилье,
"инвесторы" выставили свои вторые-третьи-... дома для сдачи в рент. Получилось
огромное количество пустого жилья, найти желающих рентовать которое было очень
большой удачей.
- Но ничего не бывает вечно. Пирамида не может расти бесконечно. Цены на дома
перестали рости, дома перестали продаваться еще до появления их в списке домов на
продажу, время домов на рынке стало исчисляться месяцами и росло,
количество домов, выставленных на продажу тоже стало расти. "Инвесторы" естественно
перестали скупать дома, поскольку быстро заработать стало невозможно. Цены потихоньку
поползли вниз. Покупатели, увидев такое дело, тоже решили не спешить. Вроде не страшно?
Небольшой отдых перед новым рывком, как утверждали агенты. Идем дальше.
- Подошло время изменения рейта у тех, кто брал ARM и interest-only на пике рынка.
Рейты вдруг выросли чуть ли не до 9-11-13% (начальные рейты были в пределах
4-5-6%, я видел и 1%). Естественно платеж вырос до такого размера, что эти люди платить
его не могут. Им тогда говорили, что они смогут перефинансировать. Но вот незадача -
для перефинансирования нужно 20% эквити в доме, а ввиду прекращения роста цен
ее то как раз и нет. Все. Платить не могут, перефинансировать тоже не могут, продать тяжело,
да и многие должны больше чем стоит этот дом. Начинаются foreclosures (банк отнимает дом). Пик изменения рейтов
будет где-то в ноябре 2007 и продолжится где-то в первой половине 2008. Соответственно
массовые foreclosures - 2008 год ввиду запаздывания этого процесса где-то на 3-6 месяцев.
Кстати банк может согласиться на сумму меньше долга за дом и простить остальное. Но разница
автоматически становится доходом, на который нужно заплатить налог. При foreclosures
законы многих штатов запрещают (при некоторых условиях) требовать недостающее.
Причем часто банки на аукционах выкупают дома сами за сумму долга если никто не купит дороже
чтобы не записывать убыток. То есть этой разницы как бы и нет. Но foreclosure попадает в
кредитную историю.
- Инвестиционные компании увидели это дело и перестали покупать ценные бумаги, обеспеченные
недвижимостью. Соответственно компании, выдающие кредиты, не могут расплатиться со своими
кредитами, которые они взяли для выдачи кредитов, и банкротятся. Удар по банкам. Ценные бумаги под
обесспечение недвижимостью обесцениваются - удар по инвестиционным компаниям. Никто не знает,
кто завалится следующий и соответственно даже банки друг другу не дают кредитов - кризис ликвидности -
центробанки начинают вливать деньги в систему. Вопрос - доколе? И чем это закончится?
- Все это происходит на фоне сильной экономики (DOW бьет все рекорды), низкой безработицы - в
июле средняя безработица по стране была где-то 4.5%, у нас в штате (Аризона - один из тех,
где положение самое тяжелое) порядка 3.5%. И никого еще не увольняли, как там выше говорили.
Увольнять стали уже конгда начали банкротиться лендеры. И то пока еще не настолько массово.
Теперь выводы и прогнозы.
1. Пока удар пришелся по финансовой системе - банкам и инвестиционным компаниям, причем по
всему миру - Америка, Европа, Китай, Россия, Австралия...
2. Поток денег в недвижимость иссяк. Причем не только в Америке. Выдача кредитов возвращается
к классической схеме.
3. На недвижимость завязана очень большая часть экономики - до 30%. Плюс закончилась возможность
использовать дом в качестве банкомата. Соответственно население будет меньше тратить.
То есть удар по экономике, который вполне может закончиться рецессией. Тем более что
рецессии происходят регулярно и время следующей подходит.
4. Рецессия в Америке ударит по экономикам многих стран.
5. Недвижимость. В виду массовых foreclosures и недоступных кредитов на рынке будет
очень много домов и мало покупателей. То есть цены будут падать. Видел прогнозы, что
местами на 30-40-50%. Особенно ударит по новым районам на окраинах. Уже видел,
как во Флориде на аукционе строителя дома уходили за меньше чем полцены. Причем
я так понимаю что проблемы с недвижимостью будут не только в Америке. Видел статью,
что в UK цены тоже перестали рости, в Москве вроде как не растут... По недоступности
жилья Америка далеко не впереди всех.
Возможен конечно и вариант с инфляцией, если государство(-ва) начнет активно вмешиваться.
По Украине удар будет сильнее.
Классика жанра - жанр классики
There's nthng in the world that can stop us, you have to say it'll be done
Это уже как мертвому припарка ....
Подогреть еще аппетиты?
Осень квартирам не поможет
There's nthng in the world that can stop us, you have to say it'll be done
There's nthng in the world that can stop us, you have to say it'll be done
Рости?
Куда?
Можно поинтересоваться у Рокси как называется место, куда это всё будет рости?
There's nthng in the world that can stop us, you have to say it'll be done
Не сгущайте краски. Россия точно не упадет, у них сегодня сумасшедший запас прочности в виде Стаб.фонда и нация на подъеме.
Украина тоже врядли, хотя может слегка покачать. И у части населения будет легкое похмелье от набранных кредитов.
http://www.cbr.ru/statistics/credit_statistics/print.asp?file=debt_06.htm
Внешний долг России к 1 января текущего года составил 309,7 миллиарда долларов...
http://uralpress.ru/art115177.htm
Стабфонд Российской Федерации 121 миллиард долларов ...
Россия в долгах как в шелках ...
Это в основном долги частного сектора. Если вычесть из них офшоры, то останется максимум 50млрд.
Самое интересное, что долги частного сектора Украины примерно на такую же сумму.
Столичный рынок недвижимости:
http://www.segodnya.ua/useful/dwelling/431309.html
Уже хоть ближе как-то к реальному
Теме нужен опрос.
Варианты ответов:
1. Рост цен есть и будет (в обозримом будущем).
2. Рост цен есть, но очень скоро будет снижение.
3. Падение цен есть и будет (в обозримом будущем).
4. Падение цен есть, но повышение будет в обозримом будущем.
5. Как мне заплатят, так и напишу.
6. Не знаю, о чём речь
7. Я огонь!
Прорвёмся :)
Не ближе, видно до некоторых дошло, что говорить, что до конца года рост будет на 25-30% звучит просто глупо, это все равно, что сказать "Завтра небо упадет на землю", вот и стараются говорить такое, чтобы оно хоть чуть похоже было на правду.
То есть существенно меньше золотовалютных резервов, если вообще не вспоминать о стабфонде. Тем более, основная его (внешнего долга) часть приходится не на государство, а на частные банки и крупнейшие компании. Как правило, в таких банках умеют считать риски и управлять финансами, не 1997 год на дворе, за 10 лет у них появилось целое поколение спецов по финансам, и платят им прилично по сравнению с нами... Для них кризис обернется тем, что гигнутся пара - тройка банков, но "домино" не случится. Как и в Америке. Так что пока серьезный кризис России не грозит. Даже Казахстану не особо, хотя у них положение куда серьезней...Внешний долг России к 1 января текущего года составил 309,7 миллиарда долларов...
OH, East is East, and West is West, and never the twain shall meet,
Till Earth and Sky stand presently at God’s great Judgment Seat;
А как у нас с этим?
Сейчас НБУ обязывает все банки давать ему в виде отчетности реальный взимаемый процент с учетом всех комиссий и сборов по всем кредитам.
И будет жестко следить о наличии в договоре на кредитование реального взимаемого процента.
Вроде бы сделано это для снижения увлечения украинцев кредитами, т.к. за 7 месяцев этого года юр и физ лицами кредитов набрано на 180-200млрд.грвн.
И в случае кризиса и последующими за ними невыплатами по кредитам вроде возможен дефолт.
В Украине возможно много дефолтов. И у Украины нет стаб фонда.
Там где мы - там Победа и Праздник! )))
Могу добавить, что те же самые участки предлагают дешевле на 7-8 к. Несмотря на так называемую срочную продажу пока нет продажи. Я говорю о участках без строений
Ваши права
Тема: 
Социальные закладки