Покупка продажа недвижимости для чайника. (*)

[andrew]

Натолкнули на создание данной темы меня знакомые - которые хотят продать/купить, но делают это в первый раз или давно и поэтому не знают с какого конца взяться за это дело, и каждому надо объяснять с начала по три раза. Дабы не засорять тему прошу не создавать топы, а писать мне в личку и я буду делать исправления прямо в тексте. Вся инфа взята мною из личного опыта и опыта моих знакомых.
Еще раз повторяю эта инфа хотя-бы даст вам приблизительный план действия. И это касается только квартир, может быть дальше кто-то допишет про землю, офисы.
ЗЫ. Текст редактируется по ходу поступающей информации.
Большое спасибо :
Chemik и скрытику.
и спасибо за теплые отзывы. Скоро займусь и покупкой.
----------------------------------------------------------------------
Опитування: Чия допомога потрібна при укладанні угод із нерухомістю?

[T1m]

В смысле, на кого оформляется недвижимость? например ы с мужем прописаны в разных местах, я в области, а он в городе. У второй стороны может быть тоже.

например: недвижимость находится в Беляевском районе (можно у нотариуса Беляевского районного округа), продавец прописан в Киеве (можно у нотариуса Киевского городского округа), покупатель прописан в Одессе (можно у нотариуса Одесского городского округа) - вот из этих трех нотариальных округов и выбираете, т.е. на примере - или в Беляевке или в Киеве или в Одессе

[Monat]

T1m - Спасибо. Я думала, только по местоположению объекта.

[T1m]

T1m - Спасибо. Я думала, только по местоположению объекта.

не за что

[ARIAKE]

Здравствуйте, Уважаемые участники форума! Есть необходимость в сопровождающем юристе по вопросу купли-продажи квартиры в Одессе. Кто может подсказать куда можно обратиться за толковой (платной) консультацией. Заранее, спасибо всем откликнувшимся.

[T1m]

Здравствуйте, Уважаемые участники форума! Есть необходимость в сопровождающем юристе по вопросу купли-продажи квартиры в Одессе. Кто может подсказать куда можно обратиться за толковой (платной) консультацией. Заранее, спасибо всем откликнувшимся.

подробнее опишите ситуацию, почему вам понадобился юрист? вы продавец или покупатель?

[Duke_Vito]

Здравствуйте, Уважаемые участники форума! Есть необходимость в сопровождающем юристе по вопросу купли-продажи квартиры в Одессе. Кто может подсказать куда можно обратиться за толковой (платной) консультацией. Заранее, спасибо всем откликнувшимся.

если есть необходимость обращайтесь.

[ARIAKE]

Спасибо за ответы. Я являюсь покупателем. Квартира в новострое, дом сдан. На квартиру наложен банковский запрет на отчуждение за частичную невыплату ипотеки продавцом. Имеется предварительная договоренность по схеме снятия этого запрета до проведения сделки (вопросы согласованы с банком). Оформление предполагается проводить по реальной стоимости квартиры. Необходимость в юристе существует для окончательной проверки документов на квартиру и личности продавца.

[T1m]

Спасибо за ответы. Я являюсь покупателем. Квартира в новострое, дом сдан. На квартиру наложен банковский запрет на отчуждение за частичную невыплату ипотеки продавцом. Имеется предварительная договоренность по схеме снятия этого запрета до проведения сделки (вопросы согласованы с банком). Оформление предполагается проводить по реальной стоимости квартиры. Необходимость в юристе существует для окончательной проверки документов на квартиру и личности продавца.

сопровождение желательно, а давно сдался дом? и что за схема снятия запрета?

[ARIAKE]

Дом сдан около года. Запрет на отчуждение будет снят нотариально с соответствующей регистрацией снятия в ноториальном реестре по инициативе банка, который является заинтересованной стороной в производстве данной купли-продажи. Пока смущает нюанс, что после снятия запрета всегда можно сделать запись, что данный запрет был снят ошибочно и наложить повторный запрет с последующем признанием сделки недействительной. Фокус в том, что этот тонкий момент пока основан лишь на честном слове банка - что не вселяет уверенности, хотя поводов к недоверию вроде бы нет. Квартита приобретается, можно сказать, по топовой цене рынка и к особо выгодной для покупателя в ценовом плане ее отнести нельзя. Тут преобладают скорее мои личные предпочтения.

[Duke_Vito]

Дом сдан около года. Запрет на отчуждение будет снят нотариально с соответствующей регистрацией снятия в ноториальном реестре по инициативе банка, который является заинтересованной стороной в производстве данной купли-продажи. Пока смущает нюанс, что после снятия запрета всегда можно сделать запись, что данный запрет был снят ошибочно и наложить повторный запрет с последующем признанием сделки недействительной. Фокус в том, что этот тонкий момент пока основан лишь на честном слове банка - что не вселяет уверенности, хотя поводов к недоверию вроде бы нет. Квартита приобретается, можно сказать, по топовой цене рынка и к особо выгодной для покупателя в ценовом плане ее отнести нельзя. Тут преобладают скорее мои личные предпочтения.

Относительно запрета, то в случае если банк даст письменное заявление на снятие, то вряд ли запрет вернут по причине ошибки, банк в такое играть не будет (репутация дороже, хотя кризис .......).
можно разработать схему по которой деньги уже будут в банке, до сделки, например, депозит, в целом при доброй воле банка особых проблем быть не должно, в противном случае у Вас будет временной отрезок между фактическим погашениением долга продавца - снятием забороны - офоромлением сделки, поэтому однозначно нотариус который накладывал заборону, в идеале сделка в офисе банка (выезд нотариуса), могут быть еще нюансы, но их можно определить только по месту.

[ARIAKE]

Уважаемый Duke Vito, спасибо за комментарий. Если основываться на доброй воле сторон, то не было бы вопроса. К сожалению, когда речь идет о сумме 300K+ разговоры о доброй воле и эмоции отступают на 'третий' план. Сделка безусловно будет производиться в банке с выездом как снимающего запрет, так и удостоверяющего договор купли-продажи нотариусов в банк. Платеж уже размещен в банковской ячейке, что на мой взгляд надежнее размещения такового на депозитном счете. На мой взгляд, повторный арест может быть наложен банком и через день, и через два - поэтому врядли хватит упомянутого вами временного промежутка. Подводных камней тут еще масса просматривается. По мере того как я их смогу упорядочить для себя, возможно, воспользуюсь предложенным вами номером телефона.

[LadyO]

Подскажите, пожалуйста, АН само может быть инициатором расторжения договора аванса и хотеть отдать деньги клиенту??

[angel 13]

Подскажите, пожалуйста, АН само может быть инициатором расторжения договора аванса и хотеть отдать деньги клиенту??

Да, в следующих случаях:
1. При достаточно серьезном подозрении на "левые" документы, либо на какую-либо аферу со стороны продавцов.
2. При появлении на продаваемый объект недвижимости покупателя, желающего "перебить" уже существующий аванс более высокой ценой.

[LadyO]

Да, в следующих случаях:
1. При достаточно серьезном подозрении на "левые" документы, либо на какую-либо аферу со стороны продавцов.
2. При появлении на продаваемый объект недвижимости покупателя, желающего "перебить" уже существующий аванс более высокой ценой.

А п.2 - законный?

[angel 13]

А п.2 - законный?

Ну, скажем так, возможный.
Тем более, что возможность такой ситуации, по идее, оговаривается в соглашении между продавцом и покупателем.
И оговариваются штрафные санкции при этом. Или стороны отказываются от штрафных санкций. Все индивидуально.
Если Вы являетесь покупателем, то просчитайте риски и суммы затрат на судебные издержки и наложение ареста (350-500 у.е.) и хорошо подумайте, стоит ли этот объект того?

[Ники]

LadyO, законно или нет,спрашивать у работников АН
вот же реальные юристы:
Вопрос к юристу (или нотариусу)

Общение юристов

Юридические консультации он-лайн, пока бесплатно

а не риЕлторы

[vagrand]

Хочу поделится историей про то как я покупал квартиру. Мне 25 а жене и того меньше, до этого сделок с недвижимостью я не проводил и посему очень опасался как бы меня не кинули. Перед тем как давать объявления или связываться с агентствами я прочел эту тему, а так же тему https://forumodua.com/showthread.php?t=18509, от первой до последней страницы, что рекомендовал бы сделать тем, кто так же озабочен поиском жилья ибо прочев их я сделал для себя один главный вывод - в сделке купля продажа именно покупатель подвергается самому большому риску. Именно исходя из этих соображений я обратился к Мыслителю и остался очень доволен его услугами. Хочу еще раз высказать мнение, которое нередко проскакивает в это и соседних темах - покупатель НЕ СКУПИСЬ на юриста!! В моем конкретном случае возможно все обошлось бы и без участия юриста, точно могу сказать лишь то, что в агентских договорах, которые предлагались мне были пункты на которых меня могли кинуть как минимум на агентский процент.
Квартиру покупал через Атланту, вышел я на них сам, обратившись к BBK. О нем самом сказать ничего не могу ни в хорошем ни в плохом аспектах, т.к. он мной почти не занимался, а перепоручил своей коллеге Ирине. Ирина оказалась вполне вменяемым риелтором, на мозги не давила, возила нас пару раз на своей машине по адресам и в конце концов подобрала хороший вариант. Так что ей, хоть и не часто это можно прочесть в этой ветке, большое спасибо.
Но на Ирине, к сожалению, приятные люди, с которыми мне довелось пообщаться, в Атланте закончились. Первое отрицательное впечатление произвела коллега Ирины, которая вела нашу будущую квартиру, узнав о том что со мной на задатке и сделке будет юрист, она выдала гениальную фразу: "А зачем вам тратится на юриста, наша начальница все проверит сама". Это вызвало у меня улыбку, ибо гонорар Мыслителя вышел в 20 раз меньше гонорара агенста.
Самое негативное впечатление оставила о себе конечно начальница отдела Атланты, которое находится по адресу пр. Ак.Глушко, 13. Не буду приводить здесь фамилий, если кому интересно, то можете посмотреть на их сайте. Уже на задатке она уперлась рогом в их договор и не хотела ничего в нем менять, утверждая что договор типовой и ничего менять она там не может да и не будет. Ее споры с Мыслителем продолжались до той поры пока мне не пришлось сказать что, если она не пойдет на встречу то я разворачиваюсь и ухожу. После этого она согласилась на один из предложенных вариантов. А вся суть, насколько я понял, заключалась в том что в договоре об их услугах, был пункт в котором было следующее, цитирую: "Обязательства Исполнителя перед Заказчиком считаются исполненными полностью, а информационно-посреднические услуги подлежат оплате если Объект заавансирован". Т.е. другими словами с уже после аванса агентство мне никаких услуг оказывать уже не должно, а я обязан полность рассчитаться с ними независимо от результата, т.е. будет сделка или нет их уже не чешет. Вот такой вот красивый договор.
Дальше было еще интереснее - в квартире кроме хозяина была прописана его жена и двое взрослых сыновей. Мыслитель просит продавца, чтобы оба сына были на сделке и написали заявление о том что они обязуются выписаться и освободить жилплощадь, на что директор агентства опять начинает высказывать свое возмущение, мол зачем вам это надо? Вообще в процессе общения с ней у меня возникало ощущение что плачу деньги ей не я а продавец, т.к. только его интересы она защищала прямо таки с остервенением Кстати по поводу сыновей продавца - агентство таки уговорило продавца не приводить их в день сделки к нотариусу и Мыслителю пришлось на своей машине ехать к ним домой, для того, чтобы они написали эти заявления. за что ему отдельное спасибо.
Так же был интересный момент с договором о залоге, кто не знает это договор по которому у агенства остается N-ая сума денег продавца, которые перекроют возможные проблемы с задолженностями и выпиской, если продавец не захочет или не сможет все решить сам. Так вот, в этом договоре был пункт в котором говорилось о том, кому переходят деньги в случае не выполнения продавцом своих обязательств в установленные сроки и в нем было указано, что все деньги переходят агентству, а уже оно на свое усмотрение либо решает за них все проблемы либо передает их нам. Думаю понятно, что в таком случае вероятность тог что агентство передаст деньги покупателю очень низко, наоборот скорее всего они попытаются (или может сделают только вид) что-то сделать, затем разведут руками и скажут: "звыняйте все деньги потратили но ничего не вышло". По этому Мыслитель настаивал на том чтобы деньги сразу перешли к нам, а уж мы сами бы решали кого за них нанять для решения проблем. Как по мне это абсолютно логичная мысль и мне даже как не юристу она понятно. НО это же не выгодно агентству и тут разгорелся спор еще на пол часа, если не больше. В итоге директор пообещала что на сделку она принесет переделанный договор. Но как вы могли догадаться принесла она договор совсем не с теми правками, о которых ее просили + как оказалось договор хотели заключать только в двух экземплярах, один агентству, один продавцам, а мне как самой заинтересованной стороне предлагалось удовлетворится ничем не заверенной ксерокопией. Вообщем после получасового препирательства BBK был отправлен в центральный офис за еще одним экземпляром для меня и от руки во всех экземплярах было дописано что деньги передаются мне.
Ну и на последок самое смешное - хоть BBK и задавались вопросы, прямо в этой теме, о том забирают в их агентстве договор после сделки или нет на которые были получены заверения в том что "все будет хорошо", но видать взгляды на это вопрос BBK и директора были диаметрально противоположными. При пересчете денег директор сказала что после сделки договор с их агентством утрачивает свою силу и надо бы его вернуть для отчетности. После тог как я сказал что свой экземпляр ей не верну, она попыталась угрожать тем, что не подпишет акт выполненных работ, на что ей было сказано, что без акта она не увидит своих денег. И вот тут то она и выдала свой перл - она потребовала чтобы я написал заявление, в котором указал бы что отказываюсь отдавать ей свой экземпляр, на вопрос же о том, что она хочет видеть в причине моего отказа, она заявила, что вы же не хотите возвращать, вы и пишите. Ну я и написал, что не хочу возвращать т.к. это мой экземпляр и не вижу причин по которым его могут с меня требовать. Мыслитель в это время тихо смеялся в кулак Эх жаль что мне поздно пришла в голову идея о том, что надо было бы потребовать с нее встречное заявление, в котором она бы указала причины, по которым я должен ей вернуть свой экземпляр договора. Повесил бы дома в рамочку.
Ну и в самом конце - продавец таки оказался не очень сознательным или просто ленивым, на выписку и выселение ему было дано больше месяца, но он таки просрочил на 10 дней. И мне самому пришлось ходить в агентство и выяснять отношения, хотя в договоре залога четко указывается что агентство должно следить за ходом выписки и выселения.

[Ники]

Резюме :

не верь
не бойся
не проси
в бой с Мыслителем иди
оригиналы сохрани
из задатка дай чуть-чуть
а залог себе оставь
и % агенства ,только после сделки

[angel 13]

LadyO, законно или нет,спрашивать у работников АН .....

Вы знаете, Ники, любой, немного юридически грамотный человек, вне зависимости от того, работник он АН или нет, знает, что разрешено ВСЕ, что не запрещено (законом).
Поэтому в данном случае у LadyO вопрос надо было ставить немного по-другому:"Возможно ли исправить (спасти) ситуацию?". Потому что краткий ответ на ее вопрос "законно ли?" - Да.
А если у нее на это другая точка зрения, то доказывать свою позицию она будет вынуждена в суде. А для обеспечения иска будет вынуждена СРОЧНО просить суд о наложении ареста на спорную квартиру. Сумму СРОЧНОСТИ я указала (по практике).
Плюс к этому надо добавить расходы по составлению искового заявления и гонорар адвоката за сопровождение в суде.
А практику судебных решений по такого рода делам я знаю - 90% признают обязать продавцов вернуть ей всю сумму аванса, что и хотят, я так понимаю, они сделать уже сейчас.
Не хотела все это расписывать, поэтому сразу написала для LadyO "соль сей песни": оценить риски и расходы.

[T1m]

А вся суть, насколько я понял, заключалась в том что в договоре об их услугах, был пункт в котором было следующее, цитирую: "Обязательства Исполнителя перед Заказчиком считаются исполненными полностью, а информационно-посреднические услуги подлежат оплате если Объект заавансирован". Т.е. другими словами с уже после аванса агентство мне никаких услуг оказывать уже не должно, а я обязан полность рассчитаться с ними независимо от результата, т.е. будет сделка или нет их уже не чешет. Вот такой вот красивый договор.

Так же был интересный момент с договором о залоге, кто не знает это договор по которому у агенства остается N-ая сума денег продавца, которые перекроют возможные проблемы с задолженностями и выпиской, если продавец не захочет или не сможет все решить сам. Так вот, в этом договоре был пункт в котором говорилось о том, кому переходят деньги в случае не выполнения продавцом своих обязательств в установленные сроки и в нем было указано, что все деньги переходят агентству, а уже оно на свое усмотрение либо решает за них все проблемы либо передает их нам. Думаю понятно, что в таком случае вероятность тог что агентство передаст деньги покупателю очень низко, наоборот скорее всего они попытаются (или может сделают только вид) что-то сделать, затем разведут руками и скажут: "звыняйте все деньги потратили но ничего не вышло".

ну это давно известные "перлы" АН ))