Покупка продажа недвижимости для чайника. (*)

[andrew]

Натолкнули на создание данной темы меня знакомые - которые хотят продать/купить, но делают это в первый раз или давно и поэтому не знают с какого конца взяться за это дело, и каждому надо объяснять с начала по три раза. Дабы не засорять тему прошу не создавать топы, а писать мне в личку и я буду делать исправления прямо в тексте. Вся инфа взята мною из личного опыта и опыта моих знакомых.
Еще раз повторяю эта инфа хотя-бы даст вам приблизительный план действия. И это касается только квартир, может быть дальше кто-то допишет про землю, офисы.
ЗЫ. Текст редактируется по ходу поступающей информации.
Большое спасибо :
Chemik и скрытику.
и спасибо за теплые отзывы. Скоро займусь и покупкой.
----------------------------------------------------------------------
Опитування: Чия допомога потрібна при укладанні угод із нерухомістю?

[Max_lawyer]

Подскажите пожалуйста как поступить . Понравилась квартира в доме «стикон» на Глушко 32 , готов был расстаться со своими сбережениями и купить там квартирку .
Однако ознакомившись с договором «Инвестирования» и «Переуступке пая» выяснилось , что сумма указанная в договорах , в два раза меньше сумы, которую мне необходимо было заплатить! На просьбу составить хотя бы заявление в котором указать полную сумму заплаченную мной за квартиру я получил отказ ,предоставить мне справку об отсутствии задолженности по договору и квартире юристы так же не могут , ссылаются что это требование инвестора.
Как я понимаю это проблемная квартира , разве добросовестный продавец отказался бы написать расписку о получении денег?

Подскажите как быть ?

Дополню еще…

Дополнительно следует отметить, что если дом не введен в эксплуатации и «Стикон» не провел техническую инвентаризацию, то после проведения таковой и сдачи дома в эксплуатацию Вы можете «попасть» на дополнительные квадратные метры (площадь квартиры окажется значительно большей) и Вас попросят доплатить еще немного денег.

Относительно проблемной квартиры, то, как по мне это маловероятно, т.к. описанная Вами ситуация происходит в большинстве случаев если речь идет об инвестировании (так делает большинство строительных компаний), хотя бывают исключения. Советую проверить сам дом и квартиру в отдельности на наличие арестов, а также при желании и самого инвестора (человек, который Вам переуступает свое право на квартиру) на наличие старых «грехов».

Если Вы надумаете брать эту квартиру, то во второй раз сходите в «Стикон» со своим юристом. Пусть юрист проанализирует все документы.

Удачи…

[Лева25]

А дом уже сдан в эксплуатацию? Если да, то когда? Вы документы видели?
Кратко по Вашей ситуации…
1.«Стикон», как и большинство строительных компаний, при строительстве дома за деньги инвесторов, пытается как можно меньше заплатить налогов, а поэтому в своих договорах инвестирования ставит стоимость меньше реальной, той которую они берут. Также следует отметить, что Вы напрямую не платите «Стикону», а покупаете по Договору переуступки у физического лица (скорее всего это их работник). Т.е. после подписания Договора переуступки и Соглашения о замене сторон по договору инвестирования (такое соглашение подписывается в большинстве случаев и оно трехстороннее) Вы становитесь инвестором (одной из сторон по договору). Реальную сумму, которую Вы платите, можно зафиксировать именно в Договоре переуступки (если все стороны согласны это сделать). Если в Договоре переуступки фиксировать не хотят, то тогда можно попросить чтоб физ. лицо, переуступающее Вам свое право на квартиру, написало расписку на полную сумму полученных денег.

Дом сдан ! Я так и хотел сделать как Вы мне советуете , только расписка не имеет юр.силы , я предложил составить нотариально заверенное заявление , оригинал которого будет хорониться у меня, как страховка в случае если СК или инвестор попытаются вернуть себе квартиру.

[Лева25]

Советую проверить сам дом и квартиру в отдельности на наличие арестов, а также при желании и самого инвестора (человек, который Вам переуступает свое право на квартиру) на наличие старых «грехов».





Как это возможно сделать?

[Лева25]

Советую проверить сам дом и квартиру в отдельности на наличие арестов, а также при желании и самого инвестора (человек, который Вам переуступает свое право на квартиру) на наличие старых «грехов».

…

Как это возможно сделать?

[Max_lawyer]

Дом сдан ! Я так и хотел сделать как Вы мне советуете , только расписка не имеет юр.силы , я предложил составить нотариально заверенное заявление , оригинал которого будет хорониться у меня, как страховка в случае если СК или инвестор попытаются вернуть себе квартиру.

Вы технический паспорт на дом видели, ну и соответственно чертеж квартиры с описанием? Если да, то вспомните площадь в договоре инвестирования и в тех. паспорте совпадают или нет? Как таковой строители указывают в договоре в качестве допустимого отклонения по площади 2% в меньшую или в большую сторону (это из собственного опыта). Если там все нормально, то соответственно Вам и доплачивать не придется. В момент совершения всей этой сделки Вы и Стикон должны подписать Акт приема-передачи квартиры, который в итоге будет являться основанием для выдачи свидетельства о праве собственности. В акте будет указано, что не Вы не Стикон друг к другу претензий по договору не имеете. В Договоре переуступки фраза о том, что Вы в полном объеме рассчитались с первоначальным инвестором до момента подписания договора, тоже должна звучать.

[Lawyer]

Вы технический паспорт на дом видели, ну и соответственно чертеж квартиры с описанием? Если да, то вспомните площадь в договоре инвестирования и в тех. паспорте совпадают или нет? Как таковой строители указывают в договоре в качестве допустимого отклонения по площади 2% в меньшую или в большую сторону (это из собственного опыта). Если там все нормально, то соответственно Вам и доплачивать не придется. В момент совершения всей этой сделки Вы и Стикон должны подписать Акт приема-передачи квартиры, который в итоге будет являться основанием для выдачи свидетельства о праве собственности. В акте будет указано, что не Вы не Стикон друг к другу претензий по договору не имеете. В Договоре переуступки фраза о том, что Вы в полном объеме рассчитались с первоначальным инвестором до момента подписания договора, тоже должна звучать.

Это все хорошо в теории. На практике в Стиконе совсем иначе. У них шаблон дополнительного соглашения, где "что Вы в полном объеме рассчитались с первоначальным инвестором до момента подписания договора" нет и не будет, т.к. Стикону все равно как Вы рассчитались с инвестором. Кроме того акт приема передачи подписывается после изготовления технического паспорта (так в Стиконе) так что на это тоже рассчитывать не приходится.

С другой стороны не вижу проблем в написании расписки, если ее не хотят давать ищите другие варианты. Сейчас 2010 год, а не 2008, бума продаж нет, это за вами должны бегать с просьбой купить, а не вы с просьбой продать.

[Лева25]

Это все хорошо в теории. На практике в Стиконе совсем иначе. У них шаблон дополнительного соглашения, где "что Вы в полном объеме рассчитались с первоначальным инвестором до момента подписания договора" нет и не будет, т.к. Стикону все равно как Вы рассчитались с инвестором. Кроме того акт приема передачи подписывается после изготовления технического паспорта (так в Стиконе) так что на это тоже рассчитывать не приходится.

С другой стороны не вижу проблем в написании расписки, если ее не хотят давать ищите другие варианты. Сейчас 2010 год, а не 2008, бума продаж нет, это за вами должны бегать с просьбой купить, а не вы с просьбой продать.

Все на 100% верно!!!!!!!!

Однако выход из сложившееся ситуации один , продолжить поиски квартиры с прозрачным договором!

((

[Lawyer]

Все на 100% верно!!!!!!!!

Однако выход из сложившееся ситуации один , продолжить поиски квартиры с прозрачным договором!

((

100% Насильно не заставишь сделать как нужно. Для надежности ищите сразу с СПС, там все намного проще, тем более многие уже получили его в этом доме.

[Лева25]

100% Насильно не заставишь сделать как нужно. Для надежности ищите сразу с СПС, там все намного проще, тем более многие уже получили его в этом доме.

При наличии СПС вопросов практически не возникает! там и метры точне а не визуальные! В отличие от стремного договора инвестирования который вообще с 2005 г. отменен!!!!

[Eroticland_Одесса]

Всем доброго дня,
подскажите плиз, есть ли возможность на законных основаниях согласно договора аренды вселить "Табор цыган" в частный дом с одной комнатой и летней кухней. Площадь земли 3 сотки. Есть решение о вселении и в ближайшее время будем вселятся, но жить и портить нервы не хочется, ходим вынудить второго совладельца продать землю.

[Duke_Vito]

При наличии СПС вопросов практически не возникает! там и метры точне а не визуальные! В отличие от стремного договора инвестирования который вообще с 2005 г. отменен!!!!

договор инвестировани не отменен, а скорее заключение новых договоров инвестирования в строительство жилья с января 2006 года не разрешено.

[Y-Grisha]

ничего не изменилось как подтверждение покупки за рыночную стоимость - недействительна, точнее сулит проблемами обоим участникам сделки.

Касательно расписок при продаже/покупке квартиры-
В России пишут расписки такого плана:
ОБЯЗАТЕЛЬСТВО
"Я, ФИО, адрес.., паспорт..., в связи с заключением договора купли-продажи квартиры по адресу ..., подписанному ХХ.ХХ.2010 года
между мною и ФИО, адрес.., паспорт...
ОБЯЗУЮСЬ в случае изъятия квартиры у Покупателя (ФИО) в результате вынесения судебного решения по основаниям, возникшим до заключения указанного договора купли-продажи квартиры выплатить Покупателю денежные средства в размере ..... грн, что по курсу НБУ от .... числа 2010 года эквивалентно ..... долларам США в течении одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу. Настоящее обязательство не являеться штрафной санкцией, дано мною добровольно и не подлежит отмене мною в одностороннем порядке.
. дата, подпись."

такое обязательство там даеться на разницу между стоимостью "по договору" и реальной стоимостью.

Имеет ли подобное обязательство силу у нас. И не лучше ли данный вариант, чем расписка о получении реальной стоимости?
Возможно слово "изъятия" лучше заменить на другое/другие слова...

[мыслитель]

Касательно расписок при продаже/покупке квартиры-
В России пишут расписки такого плана:
ОБЯЗАТЕЛЬСТВО
"Я, ФИО, адрес.., паспорт..., в связи с заключением договора купли-продажи квартиры по адресу ..., подписанному ХХ.ХХ.2010 года
между мною и ФИО, адрес.., паспорт...
ОБЯЗУЮСЬ в случае изъятия квартиры у Покупателя (ФИО) в результате вынесения судебного решения по основаниям, возникшим до заключения указанного договора купли-продажи квартиры выплатить Покупателю денежные средства в размере ..... грн, что по курсу НБУ от .... числа 2010 года эквивалентно ..... долларам США в течении одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу. Настоящее обязательство не являеться штрафной санкцией, дано мною добровольно и не подлежит отмене мною в одностороннем порядке.
. дата, подпись."

такое обязательство там даеться на разницу между стоимостью "по договору" и реальной стоимостью.

Имеет ли подобное обязательство силу у нас. И не лучше ли данный вариант, чем расписка о получении реальной стоимости?
Возможно слово "изъятия" лучше заменить на другое/другие слова...

это все надо писать в нотариальном договоре. но хочется ж сэкономить на госпошлине и взносе в ПФ, поэтому в договоре пишут инвентаризационную стоимость, а потом думают, а сколько ж вернут при признании сделки недействительной?пытаются обойти такими вот расписками. а в суде судья спрашивает: есть два документа, нотариальный договор, где вы пишете, что продали за 11 000 грн, и есть расписка, по которой продали за 60000 долларов. чему верить? можете признаться судье, что хотели кинуть государство, но кинули вас...

[OutOfControl]

Так оно и есть, когда показываешь права, получаешь первый штраф, когда показываешь документы получаешь отложенник, когда идет конкретный разговор о ракировке за тебя принимают решение и блокируют по причине неизвестной, потому что что-то им взбрело в голову....

[Y-Grisha]

Мыслитель но в этом обязательстве нет ни слова о покупке за большие/меньшие деньги по сравнению с договором купли-продажи. То есть нет никаких оснований считать что продали за 60000 долларов Просто продавец и покупатель договорились об оплате определенной суммы если суд "заберет" квартиру у покупателя. Неужели покупатель/продавец не имеют право на такую договоренность? Возможно такую гарантию можно заверит нотариально ...?

[мыслитель]

Мыслитель но в этом обязательстве нет ни слова о покупке за большие/меньшие деньги по сравнению с договором купли-продажи. То есть нет никаких оснований считать что продали за 60000 долларов Просто продавец и покупатель договорились об оплате определенной суммы если суд "заберет" квартиру у покупателя. Неужели покупатель/продавец не имеют право на такую договоренность? Возможно такую гарантию можно заверит нотариально ...?

в нотариальном договоре 100% заверит

[Y-Grisha]

То есть если подобное обязательство будет написано не как расписка, а будет в виде нотариального договора, то оно должно иметь силу, и в таком варианте государство как бы никто и не обманывает?

А мне казалось, что государство хочет кинуть продавец, это от его же имени идут платежи государству, правильно ли я понимаю? или госпошлина платиться от имени покупателя? Хотя конечно покупатель тоже соучаствует

[мыслитель]

То есть если подобное обязательство будет написано не как расписка, а будет в виде нотариального договора, то оно должно иметь силу, и в таком варианте государство как бы никто и не обманывает?

А мне казалось, что государство хочет кинуть продавец, это от его же имени идут платежи государству, правильно ли я понимаю? или госпошлина платиться от имени покупателя? Хотя конечно покупатель тоже соучаствует

да, таким способом можно попытаться обойти расходы по сделке. на практике не встречал, через суд такие договора не проходили. насчет соучастия правильно.

[koalla]

Чувствую себя полным чайником . Как собрать все справки по конторам (ЖКС, теплосети, инфокс и т.д.) для продажи квартиры побыстрее? и в каком порядке вообще ходить по этим инстанциям? как и когда переоформлять телефон на покупателя?
Спасибо всем кто поможет

[Катериша]

Ув. Форумчане, подскажите пожалуйста, может кто-то уже покупал квартиру в новострое на Червоном Хуторе 10 эт дом, какие документы мы получаем на квартиру??? И что это вообще за застроищик "Ассоль"???? Правда ли что этот дом на гос. дотациях достраивают??? Заранее благодарна!!!!!!!!!