Сообщение от
alex197308
vopros/otvet na sayte progressa:
Вопрос: Я пайщик жилого комплекса "Золотой берег". По моему объекту создан ЖСК. Я являюсь членом этого кооператива. Паевым взносом является мое право требования квартиры по паевому договору. Я опасаюсь, что кооператив сможет отдать мою квартиру в залог банку под кредит или продать ее, а я в результате останусь без квартиры (если кооператив не вернет кредит).
Ответ:
Розглянемо можливiсть ОК "ЖК "ЗОЛОТИЙ БЕРЕГ" (надалi "Кооператив") стати заставодавцем ВашоΪ квартири з урахуванням загального законодавства УкраΪни та безпосередньо статуту цього Кооперативу.
На цей час дiЄ договiр про пайову участь у будiвництвi вiдповiдно до якого Ви мали отримати у власнiсть безумовнi майновi права на вашу квартиру, як на новозбудоване майно пiсля прийняття будинку в експлуатацiю, за умови повноΪ сплати Вами грошовоΪ суми, що визначена цим договором. Цей договiр за своΪм правовим змiстом Є договором купiвлi-продажу, де предметом купiвлi-продажу Є майновi права (товар, майно). Правовiдношення, що виникають iз договорiв купiвлi-продажу, регулюються нормами глави 54 Цивiльного кодексу УкраΪни (надалi "ЦКУ") з урахування особливостей предмету купiвлi-продажу.
Вiдповiдно до ч.1 ст. 509 ЦКУ: "Зобов'язанням Є правовiдношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другоΪ сторони (кредитора) певну дiю (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити грошi тощо) або утриматися вiд певноΪ дiΪ, а кредитор маЄ право вимагати вiд боржника виконання його обов'язку."
Вiдповiдно до ч.1 ст.509 та ст.11 ЦКУ зобов.язання виникають в тому числi iз договорiв.
Таким чином, уклавши договiр про пайову участь у будiвництвi, ви отримали право вимоги вiд продавця за цим договором передачi Вам майнових прав на вашу майбутню квартиру. А обов.язки, щодо передачi Вам майнових прав на Вашу майбутню квартиру, на цей час Є тiльки у продавця. ╤ншi особи не зобов.язанi на цей час передавати Вам анi квартиру, анi права на неΪ.
Що стосуЄться вiдношень iз житлово-будiвельним кооперативом, то приймаючи рiшення щодо вступу до кооперативу необхiдно враховувати правовий статус саме цього кооперативу, його мету, а також вiдносини цього кооперативу iз замовником.
Правовi, органiзацiйнi, економiчнi та соцiальнi основи функцiонування кооперативiв в УкраΪнi визначенi Законом УкраΪни "Про кооперацiю", Цивiльним кодексом УкраΪни, Господарським кодексом УкраΪни та iншими нормативно-правовим актами УкраΪни.
Вiдповiдно до ст.2 Закона УкраΪни "Про кооперацiю" кооператив - юридична особа, утворена фiзичними та/або юридичними особами, якi добровiльно об'Єдналися на основi членства для ведення спiльноΪ господарськоΪ та iншоΪ дiяльностi з метою задоволення своΪх економiчних, соцiальних та iнших потреб на засадах самоврядування.
Вiдповiдно до ст. 92 ЦКУ юридична особа набуваЄ цивiльних прав та обов'язкiв i здiйснюЄ Ϊх через своΪ органи, якi дiють вiдповiдно до установчих документiв та закону. Вiдповiдно до ст.8 Закону УкраΪни "Про кооперацiю" статут кооперативу Є правовим документом, що регулюЄ його дiяльнiсть.
Ключовим Є поняття паю. Так вiдповiдно до ст.2 Закону УкраΪни "Про кооперацiю" пай - майновий поворотний внесок члена (асоцiйованого члена) кооперативу у створення та розвиток кооперативу, який здiйснюЄться шляхом передачi кооперативу майна, в тому числi грошей, майнових прав, а також земельноΪ дiлянки.
ЗвертаЄмо увагу, що пай Є поворотним внеском, а також, що паЄм можуть бути майно, майновi права та грошi. Право вимоги майна також Є майновим правом. Тому паЄм може бути в тому числi право вимоги вiд Замовника передачi Вам майнових прав на Вашу майбутню Квартиру.
Вiдповiдно до статуту Кооперативу пайовим внеском Є право вимоги за пайовими або iнвестицiйними договорами. Тобто Член кооперативу вносить до кооперативу своЄ право вимоги на поворотнiй основi. При цьому Кооператив не стаЄ власником цього майнового права, а також не стаЄ кредитором (в термiнах цивiльного законодавства УкраΪни) продавця за пайовим або iнвестицiйним договором. Кооператив не отримуЄ права власностi на право вимоги Члена Кооперативу.
Доказом того, що Кооператив не стаЄ власником майнового права (кредитором) при внесеннi Членом Кооперативу пайового внеску Є наступне:
• Вiдповiдно до ст. 516 Цивiльного кодексу УкраΪни "Замiна кредитора у зобов'язаннi здiйснюЄться без згоди боржника, якщо iнше не встановлено договором або законом."
• договором передбачено, що права та обов.язки за договором Ви можете передати iншим особам тiльки за згодою продавця iз вiдповiдним переоформленням. Тобто, Кооператив не зможе отримати право кредитора за пайовим (iнвестицiйним) договором без укладення вiдповiдноΪ додатковоΪ угоди до договору, в першу чергу, за Вашою участю, участю продавця та Кооперативу. Акт прийому-передачi, щодо внесення пайового внеску в Кооператив не Є такою угодою.
Вiдповiдно до ч. 1 ст. 49. (Застава майнових прав) Закону УкраΪни "Про заставу" заставодавець може укласти договiр застави як належних йому на момент укладення договору прав вимоги по зобов'язаннях, в яких вiн Є кредитором, так i тих, що можуть виникнути в майбутньому. Кооператив не Є кредитором по пайовому (iнвестицiйному) договору, тому вiн не може бути заставодавцем прав вимоги за цим договором.
Тобто, Кооператив не може бути заставодавцем майнового права вимоги на Вашу квартиру вiдповiдно до Закону УкраΪни "Про заставу".
Вiдповiдно до ч. 2 та ч.3 ст. 583 Цивiльного кодексу УкраΪни:
• 2. Заставодавцем може бути власник речi або особа, якiй належить майнове право, а також особа, якiй власник речi або особа, якiй належить майнове право, передали рiч або майнове право з правом Ϊх застави.
• Застава права на чужу рiч здiйснюЄться за згодою власника цiЄΪ речi, якщо для вiдчуження цього права вiдповiдно до договору або закону потрiбна згода власника.⌡
Тобто якщо Ви, як особа якiй належить на правi власностi майнове право, не будите надавати згоду Кооперативу на заставу належного Вам майнового права, то Кооператив не зможе таке майнове право передати в заставу (iпотеку), бо не буде мати на це повноважень вiдповiдно до ст. 583 ЦКУ. Таким чином, тiльки за особистою згодою власника майнового права (Вашою) це право може бути передане у заставу.
Вiдповiдно до ст.5 Закону УкраΪни "Про iпотеку" предметом iпотеки також може бути об'Єкт незавершеного будiвництва, майновi права на нього, iнше нерухоме майно, яке стане власнiстю iпотекодавця пiсля укладення iпотечного договору, за умови, що iпотекодавець може документально пiдтвердити право на набуте ним у власнiсть вiдповiдне нерухоме майно у майбутньому.
Оскiльки договiр або закон не передбачаЄ, що Кооператив буде власником ВашоΪ квартири у майбутньому, навiть якщо Ви станете Членом Кооперативу, то у Кооперативу нема нiяких законних пiдстав виступати iпотекодавцем майнових прав на неΪ вiдповiдно до Закону УкраΪни "Про iпотеку".
Висновки:
Вiдповiдно до чинного законодавства УкраΪни:
• Вступ до Кооперативу та внесення пайового внеску у виглядi права вимоги на квартиру не позбавляЄ члена Кооперативу права власностi на майнове право на квартиру (або на саму квартиру).
• Вступ до Кооперативу не припиняЄ iнвестицiйного або пайового договору. Пiдписання Акту прийому-передачi паю при вступi до Кооперативу не змiнюЄ та не припиняЄ iнвестицiйного або пайового договору.
• Кооператив не Є власником пайового внеску члена Кооперативу (у зв.язку iз його поворотнiстю та вiдсутнiсть вiдносин позики iз Кооперативом).
• Кооператив не Є кредитором за вимогами про передачу йому майнових прав на квартиру (або самоΪ квартири).
• Кооператив не може надавати у заставу або iпотеку майновi права на квартиру (або саму квартиру) члена Кооперативу без його особистоΪ згоди.
• Передача в заставу (iпотеку) паΪв членiв Кооперативу без Ϊх особистоΪ згоди Є порушенням законодавства УкраΪни.
Тема: 
ЖК Золотой Берег. Прогресс-Строй (*)
Ответить с цитированием
Социальные закладки