Покупка продажа недвижимости для чайника. (*)

[andrew]

Натолкнули на создание данной темы меня знакомые - которые хотят продать/купить, но делают это в первый раз или давно и поэтому не знают с какого конца взяться за это дело, и каждому надо объяснять с начала по три раза. Дабы не засорять тему прошу не создавать топы, а писать мне в личку и я буду делать исправления прямо в тексте. Вся инфа взята мною из личного опыта и опыта моих знакомых.
Еще раз повторяю эта инфа хотя-бы даст вам приблизительный план действия. И это касается только квартир, может быть дальше кто-то допишет про землю, офисы.
ЗЫ. Текст редактируется по ходу поступающей информации.
Большое спасибо :
Chemik и скрытику.
и спасибо за теплые отзывы. Скоро займусь и покупкой.
----------------------------------------------------------------------
Опитування: Чия допомога потрібна при укладанні угод із нерухомістю?

[montana27]

Кадорр - просто пример первого попавшегося на ум застройщика, который быстро строит.


.

заинтересовал кадор, пошла на сайт сроки посмотреть- где ты у него нашел 18 мес сроки? как было 2.5 года так и осталось. краснова 2 квартал 23 года. 59ж такие же сроки. что за 18 мес построили?

[Серджио R.J.]

заинтересовал кадор, пошла на сайт сроки посмотреть- где ты у него нашел 18 мес сроки? как было 2.5 года так и осталось. краснова 2 квартал 23 года. 59ж такие же сроки. что за 18 мес построили?

Ты говоришь про декларируемые сроки, а я про те, которые реальные.
Краснова да, будет долго строиться. А вот Арзитекторскую или Сахарова они часто за 18 месяцев клепают

[dmitrijpopovic14]

Застройщик берёт землю в аренду на пять лет (условно) под "строительство многоквартирного дома"
Дом сдают, управляющая компания принимает дом на баланс и заключает новый договор (уже длительный) под "обслуживание многоквартирного дома"

Так делают процентов 95 застройщиков. Старый дома (хрущи и т.д.) так же стоят на арендованной земле.
В договоре всегда есть право первоочерёдной "пролонгации" договора.

Кратко можно почитать вот тут
Думаю основная мысль понятна.

Может кто из профильных специалистов дополнит

Благодарю за ответ!

[rujuk]

Здравствуйте!

Подскажите пожалуйста, есть квартира, в собственности менее 3 лет и оформлена она на юридическое лицо(как сказали, чтобы не платить налог при продаже)
Так ли это, есть ли такая лазейка и чем это может быть чревато для покупателя в будущем?
Большое спасибо!

[Вязалкина]

Здравствуйте!

Подскажите пожалуйста, есть квартира, в собственности менее 3 лет и оформлена она на юридическое лицо(как сказали, чтобы не платить налог при продаже)
Так ли это, есть ли такая лазейка и чем это может быть чревато для покупателя в будущем?
Большое спасибо!

Коллекторы квартирку приобрели и перепродают? Знакомая схема
Рекомендую изучить историю обьекта. Может всплыть много чего интересного.

[rujuk]

Коллекторы квартирку приобрели и перепродают? Знакомая схема
Рекомендую изучить историю обьекта. Может всплыть много чего интересного.

Спасибо большое за информацию!
Цена действительно ниже рыночной.
А в чем эта заключается схема?
Можно в личку.

[Игорь Николаевич]

Здравствуйте!

Подскажите пожалуйста, есть квартира, в собственности менее 3 лет и оформлена она на юридическое лицо(как сказали, чтобы не платить налог при продаже)
Так ли это, есть ли такая лазейка и чем это может быть чревато для покупателя в будущем?
Большое спасибо!

В случае если стороной договора купли-продажи недвижимого имущества является юрлицо, - при продаже недвижимости налоговым агентом будет не нотариус а юрлицо. То есть налоги насчитает и перечислит в казну не нотариус а юрлицо самостоятельно.

Но если в Вашем случае квартира ранее была отобрана за долги, риск именно в законности перехода права собственности от должника к кредитору, в соблюдении процесса и порядка, где зачастую выявляются нарушения, которые приводят к его недействительности (торги/исполнительная надпись нотариуса/решение суда...).
Причем после "отбора" квартиры у должника, с целью "отбеливания" истории объекта, квартира может быть несколько раз перепродана/переоформлена.
В будущем, должник может оспорить не законный "отбор" квартиры, что сейчас происходит очень часто, в результате чего, исходя из конретной ситуации и наших судебных реалий, конечный покупатель будет на несколько лет затянут в суды, где может быть отстоит свое право, а может остаться и без квартиры, и без возможности вернуть уплаченные за квартиру деньги...

В каждом конкретном случае решение покупать или не покупать такой объект необходимо принимать, тщательно все проверив и взвесив, а проверку лучше доверить опытному юристу по недвижимости , координаты ниже в моей подписи.

[rujuk]

В случае если стороной договора купли-продажи недвижимого имущества является юрлицо, - при продаже недвижимости налоговым агентом будет не нотариус а юрлицо. То есть налоги насчитает и перечислит в казну не нотариус а юрлицо самостоятельно.

Но если в Вашем случае квартира ранее была отобрана за долги, риск именно в законности перехода права собственности от должника к кредитору, в соблюдении процесса и порядка, где зачастую выявляются нарушения, которые приводят к его недействительности (торги/исполнительная надпись нотариуса/решение суда...).
Причем после "отбора" квартиры у должника, с целью "отбеливания" истории объекта, квартира может быть несколько раз перепродана/переоформлена.
В будущем, должник может оспорить не законный "отбор" квартиры, что сейчас происходит очень часто, в результате чего, исходя из конретной ситуации и наших судебных реалий, конечный покупатель будет на несколько лет затянут в суды, где может быть отстоит свое право, а может остаться и без квартиры, и без возможности вернуть уплаченные за квартиру деньги...

В каждом конкретном случае решение покупать или не покупать такой объект необходимо принимать, тщательно все проверив и взвесив, а проверку лучше доверить опытному юристу по недвижимости , координаты ниже в моей подписи.

Большое спасибо за информацию, возможность и желание помочь!

[dioniciy]

Игорь Николаевич,в случае покупки недвижимости по переуступке пая,что проверяет юрист и можно ли точно узнать ли квартира не была перепродана раннее?

[DoDon]

В случае если стороной договора купли-продажи недвижимого имущества является юрлицо, - при продаже недвижимости налоговым агентом будет не нотариус а юрлицо. То есть налоги насчитает и перечислит в казну не нотариус а юрлицо самостоятельно.

Но если в Вашем случае квартира ранее была отобрана за долги, риск именно в законности перехода права собственности от должника к кредитору, в соблюдении процесса и порядка, где зачастую выявляются нарушения, которые приводят к его недействительности (торги/исполнительная надпись нотариуса/решение суда...).
Причем после "отбора" квартиры у должника, с целью "отбеливания" истории объекта, квартира может быть несколько раз перепродана/переоформлена.
В будущем, должник может оспорить не законный "отбор" квартиры, что сейчас происходит очень часто, в результате чего, исходя из конретной ситуации и наших судебных реалий, конечный покупатель будет на несколько лет затянут в суды, где может быть отстоит свое право, а может остаться и без квартиры, и без возможности вернуть уплаченные за квартиру деньги...

В каждом конкретном случае решение покупать или не покупать такой объект необходимо принимать, тщательно все проверив и взвесив, а проверку лучше доверить опытному юристу по недвижимости , координаты ниже в моей подписи.

Такие объекты недвижимости обычно всегда на 30% ниже рыночной стоимости. Дешевый сыр бывает только в мышеловке, но человек всего скорей понимает ситуацию и похоже хочет рискнуть. Мои знакомые 5 лет назад купили такую квартиру. Там было несколько решений суда и несколько быстрых перепродаж. Купили очень дешево, практически даром. Уже 5 лет живут - полет нормальный. Риск, как говорится, благородное дело. Но может и не повезти.

Я несколько раз тоже ложил глаз на такие квартиры, но такие объекты ни разу не прошли юридическую проверку (за которую между прочим я всегда платил). Потратив крупную сумму на юристов я решил больше не тратить время на такие объекты. Такие объекты надо покупать "вслепую" на авось, а вдруг повезет ну или не покупать вообще.

[Игорь Николаевич]

Игорь Николаевич,в случае покупки недвижимости по переуступке пая,что проверяет юрист и можно ли точно узнать ли квартира не была перепродана раннее?

в первую очередь юрист должен проверить законность строительства объекта в котором предлагается переуступка прав требования
затем:
возможность заключения застройщиком трехстороннего договора переуступки прав требования, исходя из способа инвестирования, условий первичного договора, сроков, устава;
законность владения имущественным правом продавца, наличие первичных документов подтверждающих факт полной оплаты имущественных прав;
проверяет и предупреждает о наличии прав на объект третьих лиц (настоящие/бывшие супруги)
разрабатывает способ расчета за приобретаемые имущественные права при переуступке, что игнорируют застройщики, оформляя и будучи стороной таких договоров, требует внесения сведений о расчете в договор переуступки

выявить информацию о двойных продажах, отсутствие которых при заключении договора гарантирует застройщик, не может и юрист, ведь это мошеннические действия, которые держат в тайне, и о которых обычно узнают при регистрации права собственности, уже после сдачи дома в эксплучатацию...
а обещанного государством реестра имущественных прав до сих пор нет...

[Karina32]

Здравствуйте, подскажите пожалуйста, на сегодняшний день, нужны ли какие то документы подтверждающие доходы при покупке квартиры?

[Игорь Николаевич]

Здравствуйте, подскажите пожалуйста, на сегодняшний день, нужны ли какие то документы подтверждающие доходы при покупке квартиры?

не нужны
если объект настолько дорог, что банк для оформления платежки требует подтверждения доходов, а подтверждения нет, - привлекаем 2 банка, либо разбиваем квартиру на части...
пока так...

[goldirena]

Изначально тема была,что купить под аренду,а потом продать.
Озвучили,что 7Небо в плане продажи не перспективная недвига и предлагались другие варианты примерно в этом бюджете.
На данный момент продать через 5 лет выгодней будет Риал Парк,а не 7Небо или Артвиль.

Вот это поворот,..
И есть же еще такие,..
Через пять лет будет продажа именно за?...? минус аренда,..)))

[Karina32]

не нужны
если объект настолько дорог, что банк для оформления платежки требует подтверждения доходов, а подтверждения нет, - привлекаем 2 банка, либо разбиваем квартиру на части...
пока так...

Спасибо.

[Игорь Николаевич]

ГАСК Одесского городского совета предупреждает одесситов об опасности инвестирования средств в незаконные строительные объекты
ссылка

[Серджио R.J.]

ГАСК Одесского городского совета предупреждает одесситов - потенциальных покупателей - об опасности инвестирования средств в незаконные строительные объекты
ссылка

Ну, если эти объекты опасны, то список надо дополнять, при чём сильно.
У нам четверть строек без разрешений на строительство.
Часть в "не корректным" целевым назначением земли.
Многие с завышенной этажностью и так далее.
Я молчу про ТУ на коммуникации )

Хотя в итоге не помню ни один ЖК, который бы реально не сдался из-за проблем с документами. Может что-то мимо меня прошло...

[grace_sun]

Добрый вечер!
Интересно мнение, тех кто "варится" в недвижимости(работает, инвестирует), насчет Кадор Сити на Краснова. Стоит ли брать однушку на перепродажу? Или потом продашь за что купил ? (учитывая, что там похоже будет еще много чего строиться)

[Серджио R.J.]

Добрый вечер!
Интересно мнение, тех кто "варится" в недвижимости(работает, инвестирует), насчет Кадор Сити на Краснова. Стоит ли брать однушку на перепродажу? Или потом продашь за что купил ? (учитывая, что там похоже будет еще много чего строиться)

Под аренду да, под перепродажу очень сомневаюсь. Ценник с котлована совсем не низкий.
А купить по 820, что б через два года может быть продать по 950 (минус переуступка), такая себе перепродажа.

[Игорь Николаевич]

Ну, если эти объекты опасны, то список надо дополнять, при чём сильно.
У нам четверть строек без разрешений на строительство.
Часть в "не корректным" целевым назначением земли.
Многие с завышенной этажностью и так далее.
Я молчу про ТУ на коммуникации )

Хотя в итоге не помню ни один ЖК, который бы реально не сдался из-за проблем с документами. Может что-то мимо меня прошло...

я информирую о тех строительных объектах по которым в данный момент возникли проблемы с ГАСКом, запреты, суды...

не говорю, что эти объекты реально не будут сданы из-за проблем с документами... но думаю, что покупателю новостроя важны еще и сроки когда он сможет реально купленной квартирой пользоваться (жить, сдавать), а наличие проблем с документами может эти сроки существенно затянуть... как минимум