Покупка продажа недвижимости для чайника. (*)

[andrew]

Натолкнули на создание данной темы меня знакомые - которые хотят продать/купить, но делают это в первый раз или давно и поэтому не знают с какого конца взяться за это дело, и каждому надо объяснять с начала по три раза. Дабы не засорять тему прошу не создавать топы, а писать мне в личку и я буду делать исправления прямо в тексте. Вся инфа взята мною из личного опыта и опыта моих знакомых.
Еще раз повторяю эта инфа хотя-бы даст вам приблизительный план действия. И это касается только квартир, может быть дальше кто-то допишет про землю, офисы.
ЗЫ. Текст редактируется по ходу поступающей информации.
Большое спасибо :
Chemik и скрытику.
и спасибо за теплые отзывы. Скоро займусь и покупкой.
----------------------------------------------------------------------
Опитування: Чия допомога потрібна при укладанні угод із нерухомістю?

[Серж]

В объявлении указано компания ТВ Дом Лидер. Так они даже площадь квартиры не в состоянии были правильно сказать, план мне показал сам продавец.

Был хоть один вариант, к-ый тебе понравился, но тебя давит платить комиссию ?

[Малыш Бу]

В объявлении указано компания ТВ Дом Лидер. Так они даже площадь квартиры не в состоянии были правильно сказать, план мне показал сам продавец.

Ну это тоже нормально... не будут же они носиться по каждому объекту: нашел объявление - внес в базу. Просто сразу ставь вопросы и пусть перезванивают

Разница в том что хозяин на ОЛХ выставил эту квартиру явно не за 25, а тысяч за 28. Это уже со временем риелтора объяснили продавцу что его ценник завышен и спустили на 25.

В общем своими мыслями я поделился. Было приятно с вами пообщаться.

Ну, мне приходит в голову, минимум, две схемы...
Первая - выход напрямую. Выгодно обоим, покупатель экономит, продавец выдуривает себе откатные с той экономии или продает без торга
Вторая - покупатель говорит свою цену под ключ и пущай риелторы стараются и выдергивают перья у продавца

[Myaukolka]

план мне показал сам продавец.

Да Вы счастливчик!))
- пришлите, пожалуйста, план квартиры
- нет плана
- ну так возьмите у хозяина. Нарисуйте от руки, наконец-то. Выделите жирным несущие стены - мне подойдёт для понять идти ли на просмотр
- да никто не хочет заморачиваться
- Т. Е. ??? Вы, продавец заинтересованы в продаже??

[Myaukolka]

Мне подошло много вариантов.
Могу даже кратко рассказать.
1. За 28500 чешка (ну или подобный проект, я смотрю на планировку, а не проект, каждый дом отличается, но на одной улице обычно типовые серии) на Левитана. Я пришел к хозяйке с маклером на повторный просмотр и дать задаток. Мне хозяйка сказала, что цена за ее квартиру на 1000 больше, маклер бестолковая и до свидания. Сейчас она продает на 3500$ дороже.

Что-то я уже не в первый раз слышу аналогичную схему с разных объектов))

[Серджио R.J.]

Ну, мне приходит в голову, минимум, две схемы...
Первая - выход напрямую. Выгодно обоим, покупатель экономит, продавец выдуривает себе откатные с той экономии или продает без торга
Вторая - покупатель говорит свою цену под ключ и пущай риелторы стараются и выдергивают перья у продавца

В моём примере (когда я продавал) именно я назвал цену под ключ. Без торга. Я ж сам риелтор, так что знал что у меня цена адекватная.
И мне было побоку сколько и кто там сверху заработал. Так же мне не было интересно играть в игры "выйти напрямую" и продать на 200-300 у.е. дороже.

P.S. Конкретно в моём случае риелтор получил примерно 8 процентов комиссии. Это был постоянный покупатель, который как я понял более 15 лет работает с этим риелтором.
Я искренне был раз за риелтора, так как в моём случае все получили именно то, что хотели.

[RoLeX]

В моём примере (когда я продавал) именно я назвал цену под ключ. Без торга. Я ж сам риелтор, так что знал что у меня цена адекватная.
И мне было побоку сколько и кто там сверху заработал. Так же мне не было интересно играть в игры "выйти напрямую" и продать на 200-300 у.е. дороже.

Вопрос при наличии посредника может заключаться не в $200-300, а в том, что сделка вообще не состоится, так как конечная цена для покупателя будет высокая.
Как следствие, продавец будет еще какое-то время продавать, а не иметь то, ради чего он продаёт. Деньги.


Если бы посредник в виде агентства приходил с деньгами, и давал бы их продавцу, а потом перепродавал, можно было бы сказать, что продавцу "пофиг".

[Серж]

Мне подошло много вариантов.
Могу даже кратко рассказать.
1. За 28500 чешка (ну или подобный проект, я смотрю на планировку, а не проект, каждый дом отличается, но на одной улице обычно типовые серии) на Левитана. Я пришел к хозяйке с маклером на повторный просмотр и дать задаток. Мне хозяйка сказала, что цена за ее квартиру на 1000 больше, маклер бестолковая и до свидания. Сейчас она продает на 3500$ дороже.
2. За 29 трешка на Левитана (правда ближе к Маршала Жукова). При первом просмотре говорю маклерам: готов покупать, хоть сейчас давать задаток, но на следующий день договорились на задаток. Сделку отложили, а потом выяснилось, что люди уже не продают.
3. Квартира возле площади Бориса Деревянко. Говорю: подходит. Маклер предложил незаконную оценку квартиры в 3000$ или чтобы я заплатил налог за хозяина (там 7.5%).

И да, я в данных случаях готов был платить комиссию (в первом случае мне сказали 1000$, во втором - 1500$, в третьем - 800$). Но ни один вариант я не купил по независящим от меня причинам - продавцы отказались в первых двух случаях, а в третьем на такую оценку я не согласен. А налог должен платить продавец (он же не хочет за меня платить комиссию риэлтора).

Подумай про новострой — возможно, к-ый ещё не сдан (чтоб было дешевле ).
Видишь, ск-ко геморра со вторичкой ?

[Серджио R.J.]

Вопрос при наличии посредника может заключаться не в $200-300, а в том, что сделка вообще не состоится, так как конечная цена для покупателя будет высокая.
Как следствие, продавец будет еще какое-то время продавать, а не иметь то, ради чего он продаёт. Деньги.


Если бы посредник в виде агентства приходил с деньгами, и давал бы их продавцу, а потом перепродавал, можно было бы сказать, что продавцу "пофиг".

Не купит первый-второй-третий, - значит купит четвёртый (при условии что ценник сформирован верно).
Если цена нормальная и объект обычный (не какая-то пятикомнатная), то квартира продаётся за 1-2 месяца максимум.

В остальном, я вас понял, но просто не согласен ) Спорить не буду )

[РРР]

Хм... Риелтор вам сэкономил кучу времени, подобрав с двух показов хороший вариант, а вам не понравилось что на вас потратили мало времени за 1500 ?))) ХМ ... А если б риелтор два месяца водил бы вас по разным квартирам, и только в итоге привёл бы в лучшую - тогда вы б сказали что 1500 это заслужено ?)))



Хм... Почитайте мои сообщения в этой теме. Я тот самый риелтор, которого вы никогда не видели, который говорит "не занижайте стоимость квартиры". И, повторюсь, таких как я много.
P.S. Я вот за все время встречал всего лишь двух адекватных полицейских, но это ж не значит что их нет.

Квартиру нашла я сама, потратив время и перерыв интернет в течение нескольких месяцев. (В обьявлении телефон был нескольких агентств, хозяина не было. Позвонила в то, в котором комиссия была дешевле.)Тем самым сэкономив деньги на такси и свое время, которое ушло бы на просмотры всякой ерунды. Все квартиры, которые мне нравились, находила я сама. Да, не понимаю, почему за мое потраченное время и сравнительный анализ объектов я должна была заплатить 4%. Меня просто поражает некая уверенность в том, что без риелтора люди себе квартиру не могут найти. Почему? Люди что вокруг тупые, не имеют глаз, ушей, способности считать и думать?
Меня не нужно никуда водить- из базы квартир на сайтах я сама способна выбрать то, что меня интересует, позвонить и прийти посмотреть.

Про услуги- я сильно сомневаюсь, что продавцы квартир платят агентствам. Они туда обращаются зная, что платят за это другие.
Это банальный откат. Деньгами делится тот, кто планирует получить прибыль. Откаты , благодарности, проценты, бонусы- всегда с того, кто получил деньги на руки- тому, кто ему в этом помог. То, что у нас в стране не так- не значит, что это верно. Это просто выгодная ситуация верхушке , занимающейся недвижимостью.

[Ibra]

Смотрел я недавно один объект , понравился, но не сошлись в цене и услуг маклера. И меня убеждали, что долго ждать не будет (причем первая хозяйка кричала , что не торгуется). Пару дней назад звонок , что и хозяйка готова на 500 подвинуться и услуги маклера упали до 1000 у.е.
Вывод -сейчас нет очереди. Это как с авто -если дают адекватных денег и устраивает -надо продавать.

У меня так было -продавал года 4-5 назад 2-х комнатную в Хруще на Черемушках. Поставил 34 , предлагали 30, не отдавал. Появился первый покупатель за 32 тысячи-я отдал. Меньше чем хотел. Но через 1 год, цены еще упали , и если бы за 30 продал бы -хорошо было. Поэтому всегда считаю-вопрос цены.
Сейчас даже в Аркадии в сданном доме 35 тысяч за 38 квадратов просят , и не могут продать. Лично неделю назад смотрел. Сегодня писали и спрашивали -надумал ли я ?
прошли те времена , когда все скупали пачками .
Так и у себя я в работе -есть когда получаю полную комиссию, а есть , когда и в 2 раза готов меньше получить-это лучше , чем вообще не заработать

[Серджио R.J.]

И да, Серджио R.J., те квартиры, что я смотрел, хозяева сами не выкладывали на OLX.

Это хозяева лично сказали, или это слова риелтора ?)
Тебе их риелторы предлагают, или ты их находишь на сайтах агентств?)

[RoLeX]

Это не мошенничество, это гражданско-правовые отношения.

[Серджио R.J.]

Я нахожу такие квартиры на OLX.

А можешь ссылку дать?

Согласно ГК, мошенничество — хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путём обмана или злоупотребления доверием. В данном случае это мошенничество. Денежные средства относятся тоже к имуществу.
Они меня убеждали, что если я заплачу им взнос на бронь, они продадут квартиру мне, ведь у них много желающих. Но уже деньги от покупателя они взяли, и готовы брать следующие деньги. Ничего не напоминает? Стандартная схема разводов на OLX, но только чуть усовершенствована. Там бывает так: продается автомобиль недорого, желающих много, вносите деньги и он тогда за вами.

На счёт ГК - это будет актуально, когда у нас государство будет по настоящему правовым )))
На счёт "задатков" - я тебе в личку написал, это бред какой-то )
Что это за риелторы такие? Какое агентство?

[Серджио R.J.]

Мне кажется, что они не появятся уже, т.к. звонками они меня атаковали до позднего вечера вчера и сегодня с утра. После того, как я предложил рассчитаться сразу без всяких взносов - тишина. Ну да, сделка у нотариуса - это не хитросделанные схемы маклеров.

Да покажи ж ты хоть одно объявление риелторское ))) Интересно ведь, что это за риелтора такие )

[RoLeX]

Согласно ГК, мошенничество — хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путём обмана или злоупотребления доверием. В данном случае это мошенничество. Денежные средства относятся тоже к имуществу.
Они меня убеждали, что если я заплачу им взнос на бронь, они продадут квартиру мне, ведь у них много желающих. Но уже деньги от покупателя они взяли, и готовы брать следующие деньги. Ничего не напоминает? Стандартная схема разводов на OLX, но только чуть усовершенствована. Там бывает так: продается автомобиль недорого, желающих много, вносите деньги и он тогда за вами.

Мошенничество будет тогда, когда они откажутся тебе деньги возвращать.
Но если они отказываться не будут, а станут рассказывать что квартиру тебе действительно хотели продать, а деньги "вернут, но попозже", никакого мошенничества им прилепить не удастся.

[Малыш Бу]

Гнать таких в шею! И морды начистить. Обычно, задаток дается, чтоб продавец не спетлял... А тут, наоборот, хотят... вангую: ТУ квартиру, типа, купят, а ты уже "привязан" к этим риелторам, "патамушта хозяйка - коза и исчезла с твоим задатком"... но они - "честные", тебе выбьют скидку... потом... на другой квартире... - скидка там будет только на словах, да и втулят неликвид

[Штирлиц]

И мне сдается, что это какая-то хрень. Сам сталкивался с ситуацией - нашел объект на форуме, списался, созвонился, договорился предварительно, потом не брали трубку, потом сказали, что хата заавансирована, а позже эта же хата опять в продаже на форуме!
Я думаю, если Вам объект подходит, нужно показать деньги (ну не сами бумажки!), и сказать - готов к сделке! Нормальные люди сразу же подсуетятся, и в течении двух дней скажут "Да-нет", так как все заинтересованы: продавец - продать, покупатель - купить, маклер - заработать.

[Серджио R.J.]

Нормальные люди сразу же подсуетятся, и в течении двух дней скажут "Да-нет"

Если человек выставил квартиру на продажу - то он как бы уже "готов". Вряд ли ему надо два дня на "подумать". Я когда продавал и мне предложили деньги, я думал примерно 5 секунд. Что там думать ?) Продавать надо )))

[Малыш Бу]

Если человек выставил квартиру на продажу - то он как бы уже "готов". Вряд ли ему надо два дня на "подумать". Я когда продавал и мне предложили деньги, я думал примерно 5 секунд. Что там думать ?) Продавать надо )))

Та не всегда... есть прибабахнутые, у которых при появлении реального клиента, начинается "ПМС"

[Штирлиц]

Если человек выставил квартиру на продажу - то он как бы уже "готов". Вряд ли ему надо два дня на "подумать". Я когда продавал и мне предложили деньги, я думал примерно 5 секунд. Что там думать ?) Продавать надо )))

Имеется ввиду ситуация, когда кто-то уже дал аванс, но денег не собрал, а появляется покупатель уже с деньгами, и продавец хочет продать, но аванс "жжет карман". Вот тогда надо подсуетиться и все быренько порешать. А в описанном выше случае какое-то головомойство.