как из неликвида сделать ценную недвижимость

[Inover]

Есть у нас в городе множество помещений, строений, свободных уголков, которые не используются или не могут служить чем-то полезным из-за их состояния. Например, это крыши старого фонда, которые давно уже требуют замены (и никакой ЖЭК их не восстановит) из чердаков которых можно сделать эксплуатируемые помещения, а то и настроить дополнительные этажи. Хозпостройки в старых двориках, которые обозначены в планах застройки, за которые платятся какие-то платежи, но на их месте фактически развалины или груды мусора.., а вполне могут быть хорошие здания или помещения, которые можно использовать или сдавать.
Технически это все осуществимо, юридически - тоже, финансово это тоже может быть привлекательно в первую очередь для хозяев-жильцов, которым не безразлично их имущество; во вторую - для каких-либо сторонних инвесторов.
Современные строительные материалы, технологии и коммерческие механизмы позволяют построить там, где раньше не могли
использовать так, как раньше не догадывались
найти или привлечь средства и заработать на этом...

В общем, кому интересно, давайте это обсудим, а лучше сделаем - построим что нибудь или реконструируем, кому денег заработаем, кому недвижимость организуем

[bcman]

Если упомянутое помещение малопригодно для жилья но является жилым по документам, то ИМХО его нужно продать, добавить денег и вложиться в надежный новострой.
Именно сегодня имеется большой спрос на "ужастики", обусловенный переселенцами из восточых областей, которые согласны купить все что угодно в пределах имеющейся суммы.
И сегодня же мы видим довольно большое количество "отказных" квартир в очень приличных комплексах и за вменяемую сумму, причина тому - скачки доллара.
Если же имеющейся у Вас на руках суммы недостаточно для того чтобы провернуть такую операцию, то о каком бизнесе может идти речь?

[Inover]

Если упомянутое помещение малопригодно для жилья но является жилым по документам, то ИМХО его нужно продать, добавить денег и вложиться в надежный новострой.
Именно сегодня имеется большой спрос на "ужастики", обусловенный переселенцами из восточых областей, которые согласны купить все что угодно в пределах имеющейся суммы.
И сегодня же мы видим довольно большое количество "отказных" квартир в очень приличных комплексах и за вменяемую сумму, причина тому - скачки доллара.
Если же имеющейся у Вас на руках суммы недостаточно для того чтобы провернуть такую операцию, то о каком бизнесе может идти речь?

Могут быть и поинтереснее операции и суммы на них не обязательно иметь на руках, хотя так выгоднее и надежнее..
Отказные квартиры - явление послекризисное, кризис 8-9 года очень многих прокинул на недвижимости, которая тогда резко опустилась в цене и перестала быть скажем так "ценным залоговым активом" это так, как здесь принято выражаться ИМХО.

Бизнес, как мне известно, может еще базироваться на предложении более востребованного, качественного и/или обеспеченного покупательской способностью товара ( как-то так) Так вот мне кажется, что построить себе вместо текущей разваленной крыши дополнительную площадь более качественную и дешевую чем "надежный новостной" - выгоднее и приемлемо нежели продать (а скорее всего не продать вообще) свою родную и любимую квартиру втридешево из-за текущей крыши и доложить дорого за надежный новострой...
У меня перед глазами есть живой пример человека, который таким образом спас практически разушающийся дом, При этом сделал себе классный офис большой и современный, и еще и со своей новой крыши получает в солнечную погоду бесплатную горячую воду. Человек рад и счастлив, что уделил внимание этому вопросу, нашел подходящий материал и технологию, и построил себе в лучшем для него месте офис раза в 2 дешевле чем в новострое, экономит на коммунальных услугах и горячую воду нашару имеет

[bcman]

Так в том то и суть вопроса что сейчас, в кризисное время, когда цены на самое дешевое жилье еще удерживаются благодаря ограниченным финансовым возможностям потенциальных покупателей а многие недостроенные квартиры в новостроях продаются инвесторами со скидкой дабы просто вернуть хоть какие-то средства, предложенный мной способ кажется более перспективным.
Объем средств необходимых для оплаты разницы между проданной старой и приобретаемой новой квартирой сейчас часто очень невелик.
В то же время строительные работы дорожают в первую очередь из-за привязки цен на стройматериалы к курсу доллара. И не факт, что сумма потраченная на ремонт Вашей старой квартиры будет равна или превысит разницу в ее продажной цене до и после ремонта. Предложенная Вами схема была довольно интересна во время "квартирного бума" 2000-2006 годов, когда найти любую недвижимость было проблемно, а по вменяемой цене - и подавно.
Но!
Это все справедливо если мы говорим о бизнесе, где имеют значение расходы, доходы, прибыль и потраченное время,т.е. срок окупаемости.
Если же мы все таки говорим о "родной и любимой" квартире то в таком случае мы скорее всего обсуждаем вариант хобби, а здесь уже затраты как денежные так и трудовые не имеют значения.
С уважением.

[Inover]

Да вообще-то, предложенная мной схема заключается в том, что из одной плохой квартиры можно сделать две хороших.
Или сделать квартиру скажем так из " почти ничего"
Так можно делать в разных местах и многократно, в результате кто-то получит квартиру, а кто-то заработает денег на организации и/или выполнения этого процесса. То есть, кто то получает продукт и платит за него деньги, а кто-то создает этот продукт и получает за это деньги, то есть происходит какой-то бизнес..
Ваш вариант бизнеса, пока Вы не расшифровали в чем он заключается, пока больше похож на просто обмен с доплатой или приобретение чего-то более дорого вместо более дешевого. Покупателем деньги добавлены и вложены, а не заработаны, поменял шило на хорошее шило. И что дальше? В чем тут бизнес, если и продавец еще в накладе остался ( как вы говорите " хоть как-то реализовал")?
Ну это так, раз вы уже начали про бизнес..., я ж вроде про то как из неликвида что-то ценное сделать..

[bcman]

Ага.
То есть Вы предлагаете по сути как минимум капитальный ремонт а как максимум перестройку "почти ничего".
Лично я считаю таковую работу довольно таки дорогостоящей. Ну по определению, берем разницу стоимости "чего-то" и "почти ничего".
То есть владельцу данного объекта либо он должен быть очень дорог либо должно быть очень негде жить.
В первом случае мы возвращаемся к предложенному мной определению "хобби".
Во втором случае владельцу (при наличии определенных средств) выгоднее поступить предложенным мной способом, описанным Вами как "поменял шило на хорошее шило", а при отсутствии вышеупомянутых средств заниматься ремонтом самому, не привлекая тех кто "создает этот продукт и получает за это деньги".
Повторюсь, это по ситуации на текущий момент, когда де-факто сумма вложенная в ремонт не компенсируется повышением стоимости недвижимости.

[Inover]

Уточняю: "почти ничего" действительно требует перестройки,
а " что-то"- требует достройки, в результате которой появляется + еще одно "что-то" гораздо лучшее чем первое, и при этом первое не обязательно ремонтировать капитально. То есть, выражаясь в числах, в первом случае появляется 1 полноценная единица, а во втором случае - две.
Одну единицу сравнивать по стоимости с другой( новой) и определять разницу между ними может быть и есть смысл, но вот уже 2 единицы из которых одна новая сравнивать с другой новой в единственном экземпляре, думаю некорректно.

Касательно дороговизны работ, давайте рассмотрим в цифрах. Рассмотрим вариант реконструкции крыши с получением дополнительной квартиры:

Изготовление "коробки" в один этаж, со установленными окнами и дверями, и с готовой крышей - 380$ за один м2 готовой площади с материалами и с работой
Стоимость демонтажа старой крыши приблизительно 100-120$
Стоимость ремонта в новострое, в среднем, на сегодня составляет 200$ за один м2, с материалами и с работой
Итого, новая дополнительная квартира "под ключ" может стоить около 700$ за м2. А может быть и меньше.
То есть, в варианте "от строителей" (без чистового ремонта) 500$ за1м2
С готовым ремонтом около 700$ за 1м2.

Идем дальше, допустим есть старая с проходившей крышей двухэтажные в центре города, с общей площадью по периметру здания 200м2. Предположим, решились жильцы найти средства и таким вот образом "отремонтировать" крышу. Нашли они вместе 200*500=100000 со тысяч долларов, и у них получилась одна на всех новая отремонтированный крыша и несколько новых квартир "под ремонт", допустим 5 квартир по 35м2 или 4 квартиры по 45 м2
вопрос - окупят ли жильцы свои что тысяч, реализовав 4-5 новых квартир тем или иным способом. Думаю, что да, еще и заработают на этом. А может быть еще и воспользуются опытом "первопроходца", при строительстве проложат трубу теплого пола в верхний слой бетона своей новой монолитной крыши, и будут иметь бесплатную горячую воду.

Вот, как то так, это при условии использования более дорогой технологии из двух, которые я знаю или предполагаю к использованию в том,что задумал.

[bcman]

Вижу сразу несколько слабых мест. Навскидку:
1. Не верю (с) что ВСЕ жильцы даже двухквартирного дома практически способны к совместным сонаправленным действиям. Не в этой реальности.
2. Когда нибудь пытались получить разрешение на реконструкцию целого многоквартирного дома да еще и в центре? Если у Вас получится оформить пакет документов (включая все разрешения, проект, согласования и т. д.) то Вы строительная компания с хорошими финансовыми возможностями или Бетмен.
3. Собрать 100.000 негривен.... А как же пенсионеры, студенты, и остальные малообеспеченные граждане? В любом старом доме такие найдутся.

[Inover]

1. "Мы не сделали скандала- нам вождя не не доставало.."С
Видел примеры организации жильцов, при наличии общих интересов и общей угрозы остаться без своего кровного. Даже создавали для этого юрлица, назначали "вождей" и добивались своих целей.
2. Ремонт или замена крыши является ли реконструкцией? Насколько мне известно, согласованных и утвержденных проектов крыш старого фонда не существует в принципе.
В наших реалиях, подать в суд на коммунальщиков и получить решение в пользу самостоятельного ремонта крыши- дело решаемое, остудить у них еще и средства на этот ремонт - решаемое чуть дороже, но длительное и почти бессмысленное.
Роль Бэтмена, в случае отсутствия должного понимания или трудолюбия согласователей, вполне сможет сыграть какой нить депутат, заодно положит в копилку доброе дело и может даже покажется по телевизору)))
3. Вполне возможно, что пенсионеры и малообеспеченные граждане поручать молодому умному студенту узнать, а не захочет ли какой нить банк или другое финучреждение организовать под такой проект ипотечное кредитование на длительный срок и на выгодных условиях...
Или, может среди жильцов найдется один или несколько бизнесменов, которые увидят свой коммерческий интерес в этом процессе и даже не будут раскидывать участие в ремонте крыши на остальные квартиры..
Это так, тоже ответ навскидку. На самом деле, есть уже некоторая стратегия.... Да и практический эксперимент, без всяких стратегий, уже показал отличный результат в техническом плане. Не знаю чем там закончилось с бюрократией, но палки в колеса вставлять пытались...

[bcman]

...Видел примеры организации жильцов, при наличии общих интересов и общей угрозы остаться без своего кровного....

Со своей стороны видел массу примеров обратного. Например - ЖМ Радужный, жильцы к-рого не могут создать ОСМД уже лет 7, при том что ежедмевно плачут на ОФ о своем ужасном ЖКС.

Ремонт или замена крыши является ли реконструкцией?

Ремонт - нет, замена - в зависимости от материалов, обустройство там жилой площади - да.

Роль Бэтмена, в случае отсутствия должного понимания или трудолюбия согласователей, вполне сможет сыграть какой нить депутат...

Ну да, пустите козла в огород

...организовать под такой проект ипотечное кредитование на длительный срок и на выгодных условиях...

... и через годик распрощаться со своей недвижимостью

Или, может среди жильцов найдется один или несколько бизнесменов, которые увидят свой коммерческий интерес в этом процессе...

А вот это - реальнее.
В смысле, реальнее в плане финансирования, добычи всех разрешений, разработки проекта, организации строительных работ, ввода новых квартир в эксплуатацию и т. д.
Действительно, все Вами предложенное может быть осуществлено только кем-то одним, достаточно обеспеченным и осведомленным но ни в коем случае мифическим объединением жильцов.
Но!
Представляя себя на месте такового, предвижу реакцию остальных жильцов дома.
Возьму к примеру свою парадную:
Нас - 6 квартир.
На 1 этаже - я и мой сосед моряк. По умолчанию примем меня инициатором проекта.
Сосед моряк может и согласится, тем более что он через парадную ходит редко. Участвовать не будет,у него другие жизненные цели.
Ну хоть не мешает.
На втором этаже живут милейшие люди - пожилая пара и недавно поселившиеся молодожены.
Не думаю что им понравится резкое увеличение количества проходящих по парадной людей, равно как и дополнительная нагрузка на домовые коммуникации. Скорее всего они все будут против и очень сильно, а так как и те и другие довольно обеспеченные, уговорить их деньгами будет сложно.
Третий этаж - Коммуна.
Ожидается выкачка денег за согласие и как всегда последний жилец упрется и не согласится ни в какую.

Ну скажите, зачем мне эти нервы? И это всего 6 квартир, включая мою.
Я бы вернулся к своему первому посту.

[Inover]

Да, интерес должен быть общий и на общей беде замешанный. Течет крыша, разваливается дом - не продать эти квартиры, ни жить в них так невозможно, только один путь - большой ремонт. Но, так как большинство к ремонту относятся как к чему-то страшному дорогому и проблемному, во всем разбираются и ничего в этом не понимают одновременно, то и не только для инициатора тяжело что-то организовать а и подрядчику в таких условиях будет трудно, даже при условии что стоимость этого капитального ремонта сопоставима с ценой косметического и дом может получить бесплатную горячую воду, свет и возможно отопление. (Свет, горячая вода и отопление для современных энергонезависимых домов, дело уже практически осуществимое, и не такое дорогое при определенных условиях)
Да, заводиться с непонимающими, нежелающими, сомневающихся - дело хлопотное. Может быть, ради своего спокойствия и уверенности и стоит выехать из центра города в надежный новостной на окраине а то и вообще в области. Оставить дом из ракушняка семерика с метровыми звуконепроницаемыми стенами и даже не знать о том, что можно относительно недорого и быстро заменить перекрытия этажей на более прочные звуконепоницаемые и скрепить между собой стены, и не будет необходимости подпирать дом со всех сторон бревнами; что горячую воду можно получать без всяких дорогостоящих солнечных коллекторов, а просто из нагреваемой солнцем поверхности кровли и стен; что можно накрывать значительные площади без частых опорных элементов и получать полезную площадь там где вроде должны быть стропила...
Может потом об этом еще подробнее напишу, а научусь картинки вставлять - покажу как это все выглядит

[Inover]

Странно, говорю о интересных и недорогих вариантах недвижимости
Про энергосберегающие и энергонезависимые технологии и решения,
вроде, вопросы весьма актуальные, а обсуждение коснулось только организационных моментов...

[.:.SAURON.:.]

Весьма интересная тема если ее развить.

Имеется 4-шка, "харьковка" на 6 ст. Фонтана.

Из минусов: первый этаж, проходная комната 6 метровая кухонька.
Из плюсов: приличный район, абсолютное отсутствие перебоев с электроэнергией. Не отключается никогда.

Состояние на "3+".
Вопрос: как не вкладывая в ремонт поднять привлекательность квартиры...

[Inover]

У

Весьма интересная тема если ее развить.

Имеется 4-шка, "харьковка" на 6 ст. Фонтана.

Из минусов: первый этаж, проходная комната 6 метровая кухонька.
Из плюсов: приличный район, абсолютное отсутствие перебоев с электроэнергией. Не отключается никогда.

Состояние на "3+".
Вопрос: как не вкладывая в ремонт поднять привлекательность квартиры...

Есть одна мысль,
можно не вкладываться в ремонт, но вложиться в красивый дизайн-проект. Сделать в "3д максе" фотографического качества визуализацию того, что можно было бы из этой квартиры сделать, получить к этому предварительную договорную смету, и выложить эту виртуальную фотосессию в продажной объявление. При конкретном разговоре с потенциальным клиентом, озвучить цифры в "готовом" и "первоначальном" виде при условии предоплаты предложить взять функции заказчика ремонта на себя и выполнить этот ремонт за деньги заказчика но обеспечить свое руководство и организацию этого процесса, а также предложить внести заказчику собственные пожелания и дизайнерские решения... Вот, как-то так.

Может и однобоко и опять с уклоном в стройку, но если состояние как вы говорите на 3купить - все равно вопрос ремонта станет не у хозяина,так у покупателя, а думать о красивой покупке все же перспективные и приятнее, чем о вещи " на строчку"

[.:.SAURON.:.]

У

Есть одна мысль,
можно не вкладываться в ремонт, но вложиться в красивый дизайн-проект. Сделать в "3д максе" фотографического качества визуализацию того, что можно было бы из этой квартиры сделать, получить к этому предварительную договорную смету, и выложить эту виртуальную фотосессию в продажной объявление. При конкретном разговоре с потенциальным клиентом, озвучить цифры в "готовом" и "первоначальном" виде при условии предоплаты предложить взять функции заказчика ремонта на себя и выполнить этот ремонт за деньги заказчика но обеспечить свое руководство и организацию этого процесса, а также предложить внести заказчику собственные пожелания и дизайнерские решения... Вот, как-то так.

Может и однобоко и опять с уклоном в стройку, но если состояние как вы говорите на 3купить - все равно вопрос ремонта станет не у хозяина,так у покупателя, а думать о красивой покупке все же перспективные и приятнее, чем о вещи " на строчку"

Спасибо. А то сам бы до такого не додумался. С проектом понятно, но вот как убедить покупателя что из неликвида можно слепить конфетку и за его же деньги, когда полно предложений? Но вариант с дизайн-проектом классный.

[Inover]

Спасибо. А то сам бы до такого не додумался. С проектом понятно, но вот как убедить покупателя что из неликвида можно слепить конфетку и за его же деньги, когда полно предложений? Но вариант с дизайн-проектом классный.

Значит нужно нарисовать и предложить такую "конфетку", каких больше нет среди тех предложений..
А вообще, убеждать никого не нужно, если человек увидел ( пусть и картинку) и захотел это, то главное, чтобы ему подошли: цена, сроки и исполнители.

[Inover]

Часто вижу рекламу про недорогие участки у моря.., бывал на тех участках увидел, что много незастроенных, что обустройство самих территорий не лучшее - дороги не асфальтированы, воду и свет нужно организовывать, заниматься стройкой далеко, проблемно и т.п.
Если бы на этих участках появились домики, в которых можно жить в курортный сезон или же круглый год, которые недорого стоят, занимают не много места и в последствии либо могут остаться как подсобные помещения или гостевгостевые домики, или могут быть проданы и переставлены например на соседний участок. Наличие таких домиков смогло бы сделать участки более продаваемыми или прибыльными путем сдачи этих домиков в курортный сезон (или вообще круглый год)?

[bcman]

Часто вижу рекламу про недорогие участки у моря.., бывал на тех участках увидел, что много незастроенных, что обустройство самих территорий не лучшее - дороги не асфальтированы, воду и свет нужно организовывать, заниматься стройкой далеко, проблемно и т.п.

Чаще всего право собственности на такие участки крайне сомнительно - ну типа лодочный кооператив или дачный массив.
Проконсультируйтесь с хорошим юристом по земельным участкам.

Если бы на этих участках появились домики, в которых можно жить в курортный сезон или же круглый год, которые недорого стоят....Наличие таких домиков смогло бы сделать участки более продаваемыми или прибыльными путем сдачи этих домиков в курортный сезон (или вообще круглый год)?

Строительство жилых домов в прибрежной зоне запрещено, небольшие летние домики - вариант, но можно упереться в проблему коммуникацуй, главное - водоснабжение и канализация.
Попробуйте для сдачи предлагать туристам обычные трейлеры, их можно купить довольно недорого, если б/у, есть много полностью автономных.
Естественно, бачок для сточных вод не решит проблему канализации но как отмазка от СЭС сойдет.
И на зиму можно их забрать и держать на стоянке а не на берегу.

[a67]

какой курортный сезон?если взрывы в городе будут продолжаться,то сюда никто носа летом не сунет!!!!!!!велика инерция мышления реалиями прошлой эпохи у людей!!!а ведь целая эпоха мирной ушла,мирной жизни,курортников итд и тп

[Inover]

Чаще всего право собственности на такие участки крайне сомнительно - ну типа лодочный кооператив или дачный массив.
Проконсультируйтесь с хорошим юристом по земельным участкам.

Строительство жилых домов в прибрежной зоне запрещено, небольшие летние домики - вариант, но можно упереться в проблему коммуникацуй, главное - водоснабжение и канализация.
Попробуйте для сдачи предлагать туристам обычные трейлеры, их можно купить довольно недорого, если б/у, есть много полностью автономных.
Естественно, бачок для сточных вод не решит проблему канализации но как отмазка от СЭС сойдет.
И на зиму можно их забрать и держать на стоянке а не на берегу.

Все ограничения и запреты не такие стопроцентные как кажутся. Например постройка без капитального фундамента не является капитальным строением и при определенном желании - жилым домом тоже. С другой стороны, современные технологии и материалы позволяют строить здания, которые по действующим строительным нормам можно относить ко временным сооружениям, зданиям 3й категории..., но по комфорту и внешнему виду они могут даже превосходить то, что по всем статьям считается настоящими домами.
Водоснабжение и канализация, действительно вопросы первого порядка. Вода, как правило, присутствует или виде водопровода или емкости для привозной; а канализация, за прикрытием накопительной емкости имеет на сегодняшний день вполне цивилизованные решения. )
Короче, домик есть домик. Наверное все же более продвинутая опция, чем трейлер. Да и попробовав прожить сезон на участке, наверное легче принять решение о его покупке, да еще и с готовым жильем. Так получается, что наличие домика все ж таки способно увеличить шансы продажи участка, то есть сделать его более ликвидным.