Возможен ли сегодня обмен (мена) квартир ?

[ellinas]

Прошу писать сюда тех кто хочет высказаться по поводу договора Мены или знает об этом что-нибудь интересное. Хочется узнать подводные камни, с чем можно столкнуться и отзывы о реальных сделках (есть ли смысл вообще стараться или лучше продать/купить) ?
Давно пытаюсь обойтись без услуг риэлторов, их часто неквалифицированной и очень дорогой помощи. Есть задача - надо увеличить свою 1-к кв с доплатой до 3-к. Но к реальным хозяевам почти не пробиться: или боятся чего-то, или спрос на такой обмен не развит. Но видимо, главная причина - рынок захвачен риэлторами, просто нет информации. А ведь в советские времена маклеры именно обменами и занимались (см. фильм "по семейным обстоятельствам"). Где те старые маклеры и спрос на услугу ? Как заинтересовать людей именно меной (уменьшаются риски при сделке, меньше вероятность что кинут, не оплачиваются посредники). Кто со мной согласен ?

[кукушка]

Вот-вот и меня этот вопрос интересует

Есть две 2-хкомнатные квартиры.

Одна на проспекте Шевченко/Армейская
5 этаж 5-тиэтажки, парадная чистая, кодовый замок. Хороший кирпичный теплый дом (зимой жарко). В жилом состоянии.
Общая 46,3, жилая 30 (16,9+13,4),кухня 6, с/у совмещенный, балкон, газ колонка, проведен интернет, кабельное и спутниковое ТВ.
2-й дом от дороги, не шумно, зеленая зона (с балкона кормила белку).

Вторая квартира в новом доме на Парковой (от Одесстроя, сдан в 2004) с достаточно хорошей планировкой.
7 этаж 9-тиэтажки, парадная чистая, домофон.
Общая 48,8, жилая 29,6 (17,7+11,9), кухня 6,6, с/у совмещенный, балкон застеклен, приборы учета, современная облицовка, колонка, бронированная дверь, свой тамбур с бронированной дверью, после ремонта, есть разводка под интернет и кабельное ТВ.

Хочу 3(4)-хкомнатную квартиру на проспекте Шевченко (от Гагарина до Армейской). Желательно с ремонтом. Может быть сталинка. +Доплата в районе 22-25, варианты обсуждаемы.
Я так понимаю, что подобный вариант может заинтересовать тех, кто хочет разъехаться. Либо размен с целью дальнейшей сдачи квартир(ы).

[ellinas]

Есть две 2-хкомнатные квартиры.

.

Думаю, одно из первых будет предложение риэлторов: "давайте продадим Ваши 2 2-к кв." При этом из-за недостатков квартир (соответственно, 5-й эт и неудобный р-н), Вы потеряете около 8-10 тыс. на цене, а затем еще 4-5 тыс. заплатите при покупке 4-к. А ведь человек, который имеет свою 4-к и которому необходим разъезд, также вынужден будет 4-к продавать и доплачивать за 2 объекта риэлторам около 5 тыс. Кроме того, все участники рискуют попасть на кидалово.
При прямом обмене без посредников, каждый получит то что ему надо без риска.
Удачи Вам и да здравствует Бартер/Мена.

[irina-nema]

Я бы например пошла бы на размен или обмен, а так к покупателю действительно не пробиться!!!!!!!!!

[ellinas]

Допустим, при равноценном размене 4-к Таирова (80000) на две 1-к Черемушки (по 40000), риэлторы снимают 8000 долл, кроме того вместо одного договора мены - заключается 3 договора купли-продажи. От того они и не заинтересованы в прямой мене, и организовали блокаду информации. К покупателю действительно не пробиться

[choff]

Я двумя руками за обмен. Буду в конце осени менять 2-ку на Таирова на 3-ку. А АН и риэлторы уже задолбали. За две покупки заплатил им в сумме 4550 $.

[valkiria]

Да,обмен-штука выгодная для самих владельцев квартир,но как это все происходит? Как оформляется сделка с доплатой/без ? Наверняка здесь есть свои подводные камни. В свое время заплатила около 3,5 тыс. у.е. агентству недвижимости Потому что найти что-то от хозяина было невозможно.
Кто лично сталкивался с обменом?Расскажите,как все происходило.

[searcher33]

А вот кто-то сталкивался с вариантом обмена недвижимости?
Сейчас продажи проходят слабо, и есть потребность просто меняться жилплощадью. Может создать базу данных где оставляли бы свои потребности и можно было бы подобрать варианты?
Наверняка у кого то есть надобность совершить размен большой квартиры а у кого то например соединить 2 в 1.

[ellinas]

...Может создать базу данных где оставляли бы свои потребности и можно было бы подобрать варианты?

Вы знаете, а это - ИДЕЯ ! Надо сайт сделать, отдельный. Или если уже есть такой сайт в одесской области - прошу ссылку скинуть сюда.

[ellinas]

Статья в тему:
http://realt.ua/Statti/0_Index.php?idn=39265&idr=1&_k=0

[Аленка_]

Вы знаете, а это - ИДЕЯ ! Надо сайт сделать, отдельный. Или если уже есть такой сайт в одесской области - прошу ссылку скинуть сюда.

есть вот такое http://ool.ua/cat/realestate/ar-exchange/othervariants/
правда там собрана инфа с маклера, Авизо и еще откуда-то.... но зачастую в эти рубрики дают именно хозяева (набирала объявы в газету ))

[Ur]

Работа на эту тему идёт, и главная проблема - нотариат. Дело в том, что далеко не все нотариусы согласны на "договор мены", будучи де-факто налоговыми агентами.

Почему нотариусы ныне превращены в налоговых агентов - разговор отдельный, и когда этого явления не было в эпоху всеобщего бартера - всё было гораздо проще.

А без нотариуса проводить сделку - опасно, в ряде случаев - незаконно.

Нотариусам гораздо проще "договора купли-продажи", меньше суеты с оценкой и налогами, которые по результатам нотариального дела могут запросить с них после.

В свою очередь налогообложение физических и юридических лиц при договорах мены - довольно витиеватая процедура, снова завязанная на оценку, причём "добровольная оценка по согласию сторон" - вещь зыбкая.

Итак - нотариат не работает без явного налогобложения, налогообложение не очевидно без оценки, а оценка должна быть достоверной для нотариата.

Это касается не только квартир, это касается всех видов товарных сделок по договорам "мены", заверяемых нотариально.

Если стороны обмена в цепочке, допустим, из трёх квартир, придут к собственной оценке - им нужно будет чтобы их добровольная оценка совпала с некоей "державной" оценкой, а её - воспринял нотариус.

В квартирных делах есть ещё ключевой фактор регистрации в МБТИ (ведь "собственником" лицо становится лишь после регистрации, а не просто "приобретателем").

Допустим, что вы произвели некую сделку без нотариата. Чтобы она была зарегистрирована в МБТИ - вам нужно ещё и решение суда. Но может оказаться, что МБТИ этого будет маловато, что им нужно будет это согласовывать с юротделом мэрии, мало ли что может ныне порешить суд...В общем - много нюансов.

Вот у меня лежат две "простыни", одна про налогообложение физлиц при бартере, другая - про налогообложение юрлиц. Юристу они обошлись в неделю работы. А таких вот "простыней" для организации сделок мены на любую тему - немало...И каждый из пунктов - требует оргмероприятий, чтобы потом не было конфликтов.

Но это - официоз.

А на деле в "цепочке обменов" сделок может быть несколько, и удерживать эту цепочку гораздо сложней для организатора, чем в случае "купли-продажи". Ведь стоит одному из элементов закапризничать во время или после сделки, как вся цепочка сделок ставится под угрозу, что создаёт почву для шантажа, типа "добавьте чуть". А значит должна быть жёсткая оценка и жёсткая процедура обязательств и задатков, что в любом случае вынуждает работать деньгами, хотя и меньшими, чем при "купле-продаже", но всё же - наличными, а это означает невозможность работы "частным маклером", нужна инфраструктура с охраной и т.п.

Кроме того - движения требуют больших формальностей, чем при простой "купле". Возьмём пример казалось бы простейший, земельные участки. Нужно все в цепочке проверить на сервитуты, возможно оценщики упрутся и в бонитет, нужно быстро получить справки, а в момент сделки собрать не две стороны, а несколько, и при этом одномоментно прошерстить госбазы регистрации запросами. Как помнится, агентства по недвижимости и нотариусы порой не располагают даже помещениями, чтобы собрать несколько сторон при расселении.

Короче - не всё так просто, работа на эту тему "организация сделок обмена" - идёт, но сами видите, сколько условностей нужно осмысливать практически, а главное - можете догадаться, сколько условий для работы нужно создать.

Прошу в личку ничего не писать. Пожелания и предложения, мнения и прения, домыслы и помыслы - можно спокойно вывешивать здесь.

[ellinas]

... далеко не все нотариусы согласны на "договор мены", будучи де-факто налоговыми агентами...

...А без нотариуса проводить сделку - опасно, в ряде случаев - незаконно...

...Нотариусам гораздо проще "договора купли-продажи", меньше суеты с оценкой и налогами, которые по результатам нотариального дела могут запросить с них после...

...В свою очередь налогообложение физических и юридических лиц при договорах мены - довольно витиеватая процедура, снова завязанная на оценку, причём "добровольная оценка по согласию сторон" - вещь зыбкая...

Не совсем согласен.
Без нотариуса, конечно - никаких сделок проводить нельзя.
Фактически, для простых сделок мены (типа описанной мною 4=1+1) налогообложение такое же как при их купле-продаже. Разница - тип договора (мена а не купля-продажа)
Нотариуса проще заинтересовать небольшой суммой (например, при подобной сделке стороны могут скинуться по 250 долл, и нотариус даст все консультации по документам бодрее чем агенство за 8000 долл).
При подобной сделке, если она будет признана недействительной, стороны получают обратно свое имущество (попробуйте при отмене договора купли-продажи получить назад деньги)

Да, бартер - это немного не то чем мена, там проблем больше. Ну так не за него речь.
Еще интересно, где хозяева и почему так трудно их заинтересовать прямым обменом.

[searcher33]

ну можно оформлять это как несколько покупок и никаких проболем нет...

[Ur]

Ну дерзайте...

Как удастся найти нотариуса на "договор мены" в любом нотариальном округе Украины...

Или как удастся провести "договор мены" в полном объёме договорной стоимости как цепочку договоров купли - продажи...

Свистните, пожалуйста. Будет интересно обсудить.

[ellinas]

Поднимаю тему вверх и добавляю ссылку на статью - не я один я думаю что количество сделок мены будет расширяться.
http://news.finance.ua/ru/~/1/0/all/2009/07/27/166794

[ellinas]

ап

[кукушка]

Наши маклера категорически утверждают, что обмены у нас не возможны и не реальны. Прошерстила интернет и узнала, что такая форма изменения места жительства становится все более популярной. В России проводятся специальные семинары для маклеров, учитывая тенденции рынка недвижимости.
Кстати, обратила внимание - объявлений на обмен становится все больше... Посмотрим, что будет дальше...

[ellinas]

Что тут гадать... У людей денег нет - обмен рулит А космические цены риэлторов будут сдуваться, однозначно. Да и стремно - продашь за доллар, а он прыгнет неизвестно куда и будешь туалет Франклинами обклеивать. А с обменом спокойнее, и не кинут.

[sim&sim]

Рулит не обмен,а желание... Вот факты оформления нотариальных договоров мены не наблюдаются,не правда ли?