Вопрос к юристу (или нотариусу)

[templar]

спасибо, я в курсе. там два ребенка

[Нот]

Очень актуальный вопрос на сегодня: как отчудить дом, земля под которым не оформлена и кадастровый номер не присвоен?

В связи с последними изменениями законодательства Украины, при отчуждении домов, строений существенным условием договора есть наличие кадастрового номера и площадь земельного участка.

Кадастровый номер – это уникальный номер, присвоенный только одному земельному участку. Обязательным этапом присвоения кадастрового номера является внесение данного номера в электронную базу. Кадастровый номер сохраняется на весь период существования участка как единого целого (как физически, так и юридически). При этом смена собственника земельного участка или его целевого назначения не дает оснований для смены кадастрового номера.

На сегодня, очень много, объектов недвижимости находятся в собственности, а земельные участки под ними не приватизированы (не выкуплены). Для того чтобы продать дом необходимо присвоить кадастровый номер земельного участку. Существует три законных способа присвоения кадастрового номера – это приватизация, выкуп или аренда земельного участка. На это уходит масса времени от нескольких месяцев до нескольких лет. Покупатели в основном не готовы столько ждать. Срочные же пути дорогие (приблизительно от 1500 долларов США)

Что же делать?

Рассматриваю три более-менее вменяемые схемы:

1. Не знаю, за какие деньги, но земельные ресурсы выдают справку о присвоении кадастрового номера и в справке указывают площадь. (Риск есть в том, что при оформлении госакта новый собственник может обнаружить накладки с соседними участками, площадь может быть значительно меньше, чем купил)

2. Отчудить часть дома скажем 1/2, а затем другую часть. (Вдвое дороже, готовится два пакета документов, две сделки и не факт что не нарушение)

3. Обращение к нотариусу с требованием о проведении сделки. Нотариус, ссылаясь на нормы права, выносит постановление об отказе. С постановлением в суд, тот в свою очередь со ссылкой на противоречие законодательства обязывает нотариуса провести сделку. (С судом риск всегда, да и не каждый нотариус согласится).

Других схем пока себе не представляю. Пишите, комментируйте, предлагайте.

[T1m]

1. Не знаю, за какие деньги, но земельные ресурсы выдают справку о присвоении кадастрового номера и в справке указывают площадь. (Риск есть в том, что при оформлении госакта новый собственник может обнаружить накладки с соседними участками, площадь может быть значительно меньше, чем купил)

риск еще в том что "справка" является не той формой, которая должна выдаватся "о присвоении кад. номера"... должен выдаваться "ВИТЯГ з державного реєстру земель про присвоєння кадастрового номера земельній ділянці"

2. Отчудить часть дома скажем 1/2, а затем другую часть. (Вдвое дороже, готовится два пакета документов, две сделки и не факт что не нарушение)

абсолютный бред, это совершенно не законно, т.к. в этом случае действует аналогия закона - если нельзя продавать дом без кад. номера на зем. уч., то нельзя и продавать его часть без того же кад. номера...

ведь смотри, берем простой пример, ГКУ предусмотрена нотариальная форма сделки купли-продажи квартиры, но не уточнено про нотариальную форму договора купли-продажи части квартиры... мы можем принебрегнуть нотариальной формой для части? или тут будет действовать аналогия?

3. Обращение к нотариусу с требованием о проведении сделки. Нотариус, ссылаясь на нормы права, выносит постановление об отказе. С постановлением в суд, тот в свою очередь со ссылкой на противоречие законодательства обязывает нотариуса провести сделку. (С судом риск всегда, да и не каждый нотариус согласится).

1. Врядле какой то нотариус согласится
2. Процедура займет время
3. Суд врядле вынесет подобное решение, "без интереса"... т.к. тут нет противоречия законодательства... тут есть ущемление конституционных прав (немогу продать дом потому что у зем. участка нет "какого то номера" - бред какой то)... а это уже нужно обращатся в КСУ
4. Очень просто обжалуется подобное решение, а заинтересованых лиц тут "до утра", поэтому очень стремно

Вообще формулировка суда в решении должна быть "провести сделку купли-продажи дома без присвоения кадастрового номера", что будет прямо противоречить закону - я с "судебной кухней" знаком не сильно, но я полагаю, что врядле кто то из судей будет макатся в такое ради дома в 50-100 тыс. уе... да и больше тоже очень сомнительно... + покупатель тоже врядле захочет давать денег с возможнымит большими качелями...


Единственный вариант подождать когда начнут присваивать кадастровый номер, долго этот рынок стоять не может, государству это тоже не выгодно...

[Нот]

В принципе по всем трем вариантам сделки совершались. Меня ни один вариант не устраивает, вариант ждать тоже не очень приемлем.

[T1m]

В принципе по всем трем вариантам сделки совершались. Меня ни один вариант не устраивает, вариант ждать тоже не очень приемлем.

ну как говорится на страх и риск сторон договора и нотариуса...

[Нот]

ну как говорится на страх и риск сторон договора и нотариуса...

Уверен, что есть еще варианты

[T1m]

Уверен, что есть еще варианты

всмысле варианты продажи дома без кад. номера, помимо этих 3х?

[Нот]

всмысле варианты продажи дома без кад. номера, помимо этих 3х?

Да

[T1m]

Да

конечно есть... например оформляем договор займа денег (цена дома)... вернуть типа не можем... через суд взыскиваем этот самый дом

[Нот]

конечно есть... например оформляем договор займа денег (цена дома)... вернуть типа не можем... через суд взыскиваем этот самый дом

[Ауру]

Подскажите, пожалуйста!
В Березовском районе несколько лет назад произошло оформление наследства после смерти родителей только на одного из трех детей. Другие дети подозревают, что завещание составлено не было, и дочь, оформляя наследство, соврала о том, что она одна в семье.
Можно ли это узнать у нотариуса в Одессе или необходимо ехать в Березовку?
И существует ли срок исковой давности по таким делам?

[T1m]

Можно ли это узнать у нотариуса в Одессе или необходимо ехать в Березовку?
И существует ли срок исковой давности по таким делам?

нет, только в березовке и нужно при себе иметь документы доказывающие родство с умершим...
3 года с дня когда стало известно о нарушенном праве

[!!!Raindrop!!!]

Юристі, проконс. пожалуйста, очнь срочно нужно. покупаю участок под садоводство 6 сотк, за 8 тіс у.е..6 даю сразу при сделке,а 2 через 2 мес... продавец не согласна на долговую расписку..только договор к-п с постепенной оплатой..значит заключили договор..я дала ей 6 к., а все документі на землю и акт остаются у нотариуса на срок 2 месяца..через 2 мес. мі приходим..я отдаю еще 2 к,а нотариус мне відает акт на землю. Вопрос в чем, нормально ли то,что у нотариуса остаются док-ті на землю?? получается,что деньги отдаю..а док-ті не на руках..может ли нотариус что-то с ними сделать..какие риски?
Спасибо огромное.

[angel 13]

Юристі, проконс. пожалуйста, очнь срочно нужно. покупаю участок под садоводство 6 сотк, за 8 тіс у.е..6 даю сразу при сделке,а 2 через 2 мес... продавец не согласна на долговую расписку..только договор к-п с постепенной оплатой..значит заключили договор..я дала ей 6 к., а все документі на землю и акт остаются у нотариуса на срок 2 месяца..через 2 мес. мі приходим..я отдаю еще 2 к,а нотариус мне відает акт на землю. Вопрос в чем, нормально ли то,что у нотариуса остаются док-ті на землю?? получается,что деньги отдаю..а док-ті не на руках..может ли нотариус что-то с ними сделать..какие риски?
Спасибо огромное.

Первый раз слышу, что при оформлении договора к/п с отсрочкой платежа нотариус оставляет у себя документы!!!
Меняйте нотариуса, однозначно!!!
Вы, как покупатель, выбираете нотариуса по СВОЕМУ усмотрению, а не того, что советует АН или продавец.
Не устраивает их - "до свиданья"!

[мыслитель]

Первый раз слышу, что при оформлении договора к/п с отсрочкой платежа нотариус оставляет у себя документы!!!
Меняйте нотариуса, однозначно!!!
Вы, как покупатель, выбираете нотариуса по СВОЕМУ усмотрению, а не того, что советует АН или продавец.
Не устраивает их - "до свиданья"!

однозначно! это просто нотариусу лень думать. была сделка с рассрочкой платежа на год. слава Богу, и покупатель, и продавец и сотрудник АН были вменяемые и готовы идти на любые разумные компромиссы, что бы права всех были защищены. продавца волновало, что бы покупатели не произведя окончательный расчет не смогли продать квартиру, а покупателя, что бы полностью ощущать себя собственниками. вначале нотариус подготовила проект договора, по которому право собственности на квартиру переходит к покупателям только с момента полного расчета. это не устраивало покупателей, потому что ни в БТИ не зарегистрируют сделку, ни прописаться им в этой квартире. но главное, на что было обращено внимание нотариуса и продавца, в случае вынесения решения суда о взыскании с продавца большой суммы денег, то эта квартира может быть арестована судом и реализована госисполнителями в счет погашения его долгов, несмотря на то, что она уже продана. нотариус вначале не поверила, сказала, что в этом случае покупатель принесет договор купли-продажи исполнителям, и с квартиры снимут арест. изучили закон "Об исполнительном производстве", которое предусматривает арест и проодажу квартиры и в тайне от должника, и ГК, где написано, что имущество, приобретенное с публичных торгов в порядке исполнения судебного решения, у последнего покупателя не отбирается независимо от причин. потом нотариус позвонила мужу-адвокату, и тот подтвердил, что в таком случае квартира может уйти за долги продавца. мы опять задумались. нашли довольно простое решение. указали в договоре купли-продажи о рассрочке платежей, и об обязанности покупателя зарегистрировать сделку в БТИ и заключить договор залога на эту квартиру до окончательного расчета. в договоре указали, что если покупатель не зарегистрирует сделку в течение 3х дней, то она считается расторгнутой. через три дня покупатель принес вытяг с БТИ на себя, оформили ипотечный залог, нотариус наложила арест на квартиру до конца расчета. и продавец защищен, и покупатель полноценный собственник, и может не бояться, что с квартирой что то произойдет по вине продавца. если расчитается в срок, то арест снимут.стоило это покупателю лишних полторы тысячи гривен. первичный договор купли-продажи, который нотариус подготовила, изменили почти весь. вот что значит нормальное обслуживание нотариусом, риэлтором, и учет интересов всех участников сделки, которые хотят иметь юридическую защиту своих интересов

[T1m]

однозначно! это просто нотариусу лень думать. была сделка с рассрочкой платежа на год. слава Богу, и покупатель, и продавец и сотрудник АН были вменяемые и готовы идти на любые разумные компромиссы, что бы права всех были защищены. продавца волновало, что бы покупатели не произведя окончательный расчет не смогли продать квартиру, а покупателя, что бы полностью ощущать себя собственниками. вначале нотариус подготовила проект договора, по которому право собственности на квартиру переходит к покупателям только с момента полного расчета. это не устраивало покупателей, потому что ни в БТИ не зарегистрируют сделку, ни прописаться им в этой квартире. но главное, на что было обращено внимание нотариуса и продавца, в случае вынесения решения суда о взыскании с продавца большой суммы денег, то эта квартира может быть арестована судом и реализована госисполнителями в счет погашения его долгов, несмотря на то, что она уже продана. нотариус вначале не поверила, сказала, что в этом случае покупатель принесет договор купли-продажи исполнителям, и с квартиры снимут арест. изучили закон "Об исполнительном производстве", которое предусматривает арест и проодажу квартиры и в тайне от должника, и ГК, где написано, что имущество, приобретенное с публичных торгов в порядке исполнения судебного решения, у последнего покупателя не отбирается независимо от причин. потом нотариус позвонила мужу-адвокату, и тот подтвердил, что в таком случае квартира может уйти за долги продавца. мы опять задумались.

это один из вариантов... так сказать "простой и дешевый" вариант

нашли довольно простое решение. указали в договоре купли-продажи о рассрочке платежей, и об обязанности покупателя зарегистрировать сделку в БТИ и заключить договор залога на эту квартиру до окончательного расчета. в договоре указали, что если покупатель не зарегистрирует сделку в течение 3х дней, то она считается расторгнутой. через три дня покупатель принес вытяг с БТИ на себя, оформили ипотечный залог, нотариус наложила арест на квартиру до конца расчета. и продавец защищен, и покупатель полноценный собственник, и может не бояться, что с квартирой что то произойдет по вине продавца. если расчитается в срок, то арест снимут.стоило это покупателю лишних полторы тысячи гривен. первичный договор купли-продажи, который нотариус подготовила, изменили почти весь. вот что значит нормальное обслуживание нотариусом, риэлтором, и учет интересов всех участников сделки, которые хотят иметь юридическую защиту своих интересов

самый верный вариант - имхо... но покупателю прийдется еще выложить денег за договор ипотеки со всеми вытекающими

Юристі, проконс. пожалуйста, очнь срочно нужно. покупаю участок под садоводство 6 сотк, за 8 тіс у.е..6 даю сразу при сделке,а 2 через 2 мес... продавец не согласна на долговую расписку..только договор к-п с постепенной оплатой..значит заключили договор..я дала ей 6 к., а все документі на землю и акт остаются у нотариуса на срок 2 месяца..через 2 мес. мі приходим..я отдаю еще 2 к,а нотариус мне відает акт на землю. Вопрос в чем, нормально ли то,что у нотариуса остаются док-ті на землю?? получается,что деньги отдаю..а док-ті не на руках..может ли нотариус что-то с ними сделать..какие риски?
Спасибо огромное.

у вас нотариус что то выдумывает нотариус районный ?

[Нот]

Юристі, проконс. пожалуйста, очнь срочно нужно. покупаю участок под садоводство 6 сотк, за 8 тіс у.е..6 даю сразу при сделке,а 2 через 2 мес... продавец не согласна на долговую расписку..только договор к-п с постепенной оплатой..значит заключили договор..я дала ей 6 к., а все документі на землю и акт остаются у нотариуса на срок 2 месяца..через 2 мес. мі приходим..я отдаю еще 2 к,а нотариус мне відает акт на землю. Вопрос в чем, нормально ли то,что у нотариуса остаются док-ті на землю?? получается,что деньги отдаю..а док-ті не на руках..может ли нотариус что-то с ними сделать..какие риски?
Спасибо огромное.

Интересная практика, наверное нотариус хочет себя обезопасить. Хотя если покупатель платить не сможет, то что тогда будет делать с документами!? Зачем нотариусу держать документы?! БРЕД.
Обратитесь к другому или попросите этого объяснить свои действия.

[мыслитель]

это один из вариантов... так сказать "простой и дешевый" вариант

дешевый, но самый рискованый для покупателя, потому что в случае чего, продавец может расчитаться со своими долгами уже проданой квартирой.

самый верный вариант - имхо... но покупателю прийдется еще выложить денег за договор ипотеки со всеми вытекающими

я ж и пишу, что выложил дополнительно 1500 грн. не очень большая плата за спокойствие

[T1m]

дешевый, но самый рискованый для покупателя, потому что в случае чего, продавец может расчитаться со своими долгами уже проданой квартирой.

я ж и пишу, что выложил дополнительно 1500 грн. не очень большая плата за спокойствие

никто не спорит... но судя по практике - далеко не все хотят выкладывать 1500 "сверху", особенно покупая недвижимость за не большую сумму...

[мыслитель]

никто не спорит... но судя по практике - далеко не все хотят выкладывать 1500 "сверху", особенно покупая недвижимость за не большую сумму...

ну покупатели тоже долго думали, рисковать или нет. но уж очень их не устраивало, что они год не будут собственниками уже купленой квартиры с риском потерять ее вобще. поэтому раскошелились