Вопросы купли-продажи недвижимости.

[ВВК_]

Подскажите пожалуйста, как проходит организованная сделка купли-продажи ? Какие типичные ошибки допускают клиенты и к чему это может привести ? Как быть , если в продавцах несколько собственников ?
Должен ли , нотариус при заключении сделки заверить также получаемую долю каждого собственника ?

1. Приходите к нотариусу. Организованно расчитываетесь, подписываете договор .
2. Уже на самой сделке даже не скажу. Все ошибки до сделки.
Единственное что когда пишете расписку пишите что передали сумму не в долларах а в грн. эквивалент такой то суммы в долларах.
3. В договоре купли-продажи прописываются все собственники продающие если совместная собственность (отдельная квартира с несколькими собственниками).
4. В договоре указывается доли и суммы.

[мыслитель]

Единственное что когда пишете расписку пишите что передали сумму не в долларах а в грн. эквивалент такой то суммы в долларах.

если вы думаете, что эта расписка поможет вам с суде в случае оспаривания сделки, то это величайшее заблужение. эта расписка является доказательством того, что вы с продавцом вступили в сговор и составили заведомо неправдивый документ, которым пользуется покупатель. это уже преступление, направленное на уклонение от уплаты обязательных налогов и сборов, если сумма неуплаченных госпошлины и сбора в пенсионный фонд превысит 200 000 грн. (2% от реальной цены сделки минус уплаченные сборы). Если же эта сумма меньше, то налоговая просто доначислит такой налог плюс 120% годовых от учетной ставки НБУ (сейчас 8%), т. е. 9,6% за каждый день просрочки, но не более чем за три года. поэтому суд не примет эту расписку как доказательство реальной цены сделки, а передаст дело в прокуратуру для решения вопроса о возбужении уголовного дела.
так что лучше не рисковать и заплатить лишнюю госпошлину и знать, что нет соблазна подавать в суд о признании сделки недействительной.

[Marina Aleks]

Слышала , что госпошлина платится продавцом только если продаваемый объект не первый в этом году и уже были сделки купли-продажи ранее,
а если сделка первая , то госпошлина вроде не платится?

[andrew]

Слышала , что госпошлина платится продавцом только если продаваемый объект не первый в этом году и уже были сделки купли-продажи ранее,
а если сделка первая , то госпошлина вроде не платится?

5% только со второй продажи в текущем году с суммы указанной в договоре. В случае кредита сумма немалая - ибо в договоре купли-продажи банк обязывает прописывать сумму оценки.
В конце года надо отчитаться в налоговой, взяв у натариуса необходимые бумажки.

[ВВК_]

если вы думаете, что эта расписка поможет вам с суде в случае оспаривания сделки, то это величайшее заблужение. эта расписка является доказательством того, что вы с продавцом вступили в сговор и составили заведомо неправдивый документ, которым пользуется покупатель. это уже преступление, направленное на уклонение от уплаты обязательных налогов и сборов, если сумма неуплаченных госпошлины и сбора в пенсионный фонд превысит 200 000 грн. (2% от реальной цены сделки минус уплаченные сборы). Если же эта сумма меньше, то налоговая просто доначислит такой налог плюс 120% годовых от учетной ставки НБУ (сейчас 8%), т. е. 9,6% за каждый день просрочки, но не более чем за три года. поэтому суд не примет эту расписку как доказательство реальной цены сделки, а передаст дело в прокуратуру для решения вопроса о возбужении уголовного дела.
так что лучше не рисковать и заплатить лишнюю госпошлину и знать, что нет соблазна подавать в суд о признании сделки недействительной.

Есть несудебные методы .
Иногда "лишняя" госпошлина очень даже бьет по карману.

[мыслитель]

Есть несудебные методы .
Иногда "лишняя" госпошлина очень даже бьет по карману.

ну те, кто с несудебными методами, переспективные мои клиенты по уголовному делу в качестве обвиняемого
а вот пожалеть госпошлину конечно хорошо...вначале. а потом можно взад получить денежки в том размере, какой в договоре указан. и биться головой о наружную стену дома, где была твоя квартира, утирая слезы, думая, что лучше бы тогда 500 долларов переплатил

[Посторонний В]

Но перед тем как "выделываться" внимательно почитай договор, в каком состоянии и когда они должны сдавать квартиру, что бы не получилось, что требуешь лишнего. А они мастера так договора составлять, что потом очень удивляешься, как такое мог подписать.

Так вот он, мой договор. Некоторые вещи я конечно заретушировал, пардоньте, но суть сохранилась.
Кстати, п.5.1 и п.7.4 мной были исправлены при подписании договора: про срок возврата после реализации и про "устранить дефекты за свой счет"

[Посторонний В]

По моему субъективному мнению (я не юрист), договор нормальный. Да, сегодня говорил с прорабом по телефону (не с тем мастером, который требует подписать акт приемки) о том, что все счетчики и подоконники отсутствуют. Так он сыграл в дурочку: ты подписывай акт приемки квартиры, потом иди в контору и утрясай финансовые вопросы (они думают получить с меня за к=1), а потом (может быть) мы тебе поставим. Вот такой порядок действий они мне предлагают. Хотя в п.2.2.6 договора указан порядок другой: сначала утрясти финансовые вопросы, а потом уже подписать акт приемки квартиры. Я уже молчу о том, что в п.2.1.5 установка счетчиков/подоконников предусмотрена в любом случае. Ну Бог с ним. Как Вы считаете, на основе моего договора, имеет ли генподрядчик право реализовать квартиру и вернуть мне деньги (сегодня так мне в телефон мастер заявил, после разговора с прорабом.) И еще, проясните плз. Акт приемки дома госкомиссией и Акт ввода дома в эксплуатацию - это те же только в профиль или все-таки две большие разницы ?

[Marketer]

Договор действительно нормальный, но могло быть и лучше.
Можно воспользоваться законом о защите прав потребителей в пар. V, п.5.3. и квалифицировать его как "неравноправный". Вы так можете нести ответственность за просрочку срока платежа, но другая сторона не несёт НИКАКОЙ ответственности за фактически допущенную просрочку ввода дома в..., как Я понял ввод должен был быть в 4 кв. 2006г., но до сих пор не введён.
Далее согласно пар. V договор может быть расторгнут только по "взаимному согласию сторон".
Согласно пар.II, п.2.2.6. сначала фин. вопросы а затем акт...
То, что они хотят применить к=1 к продаже лоджии и соответственно доплату. Можно указать на пар.I, п. 1.4. и пар. VI, п.6.2. Т.е. если не указано в договоре, то пользуетесь действующим законодательством и потому Вам надо найти пункт в ДБН(ГСН), где говориться, что лоджии считаются с понижающим коэф. (точно не помню, но кажется 0,5, а балкон 0,3).
Удачи!

[ВВК_]

Лоджии по 0,5 должны считаться.

[ВВК_]

ну те, кто с несудебными методами, переспективные мои клиенты по уголовному делу в качестве обвиняемого
а вот пожалеть госпошлину конечно хорошо...вначале. а потом можно взад получить денежки в том размере, какой в договоре указан. и биться головой о наружную стену дома, где была твоя квартира, утирая слезы, думая, что лучше бы тогда 500 долларов переплатил

суммы бывают далеко не 500 долларов.
Несудебные я имею ввиду договориться, на совесть надавить опять же .

[Магистер]

Надо 6 соток минимум для получения разрешение на строительство частного дома. Можно купить и по-меньше и строить наглостроем, но потом узаканивать. А это процедура не из легких и не из дешевых.

Участокr 4,8 сотки, ГАСК получили на строительство ДАЧНОГО дома (т.е. там нельзя будет прописаться) осенью прошлого года. Уже почти построили.

[мыслитель]

суммы бывают далеко не 500 долларов.
Несудебные я имею ввиду договориться, на совесть надавить опять же .

ага! имея законную возможность вернуть в 20 раз меньше совесть конечно поможет. особенно в Одессе.
Сколько бы ни было, указание реальной цены сделки в договоре увеличивает расходы, но серьезно уменьшает риск потерять квартиру. все попытки обойти через расписки ни к чему не приводят. нет еще судебной практики, когда суд обязывал выплатить покупателю, возвращая квартиру продавцу, сумму указанную в расписке, а не в договоре. удивляет, что большинство риэлтеров рекомендует такой спосов экономии, которая боком выходит. я ж уже дважды писал о случае с моей клиенткой, у которой три сделки назад квартира была продана по поддельной доверенности. имеет на руках решение суда о том, что мошенник должен ей вернуть 27 000 грн. за 3-комнатную квартиру. расписку судья не захотел приобщать к материалам дела, как сказал: "Иначе я буду вынужден направить дело в прокуратуру для рассмотрения вопроса об уголовной ответственности".

[Магистер]

Лоджии по 0,5 должны считаться.

Прошу прощения, надеюсь кому-то пригодится:
ДБН В.2.2-15-2005. Здания и сооружения. Жилые здания
Приложение В (обязательное)

8.2 Общую площадь квартир определяют как сумму площадей всех помещений квартиры (за исключением входных тамбуров в одноквартирных домах), встроенных шкафов и летних поме щений, подсчитанных со следующими понижающими коэффициентами:
- для балконов и террас - 0,3 ; -лоджий-0,5 ;
- остекленных балконов - 0,8 ;
- веранд, застекленных лоджий и холодных кладовых - 1,0 .

Взято тут http://budinfo.com.ua/content/view/1018/79/1/27/
От себя добавлю, но могу и ошибаться, что строитель в договор может записать ОБЩУЮ площадь, ОБЩУЮ жилую или вообще ПРОЕКТНУЮ (!)!
Насколько это законно я не знаю. Единственно что могу сказать точно - в характеристиках объекта есть два понятия как общая жилая площадь квартир (с учетом коэффициентов) и общая площадь квартир (без учета оных)!

[Посторонний В]

Журнал "Идеи дома" N9 2007 украинское издательство. Статья "Тайны "квартирных" договоров". Стр. 274.
В статье есть кусок о незаконных перепланировках и обсуждается каким образом решить проблему незаконных перепланировок.

Будьте любезны, вот это (незаконная перепланировка) как-то относится к новостроям. Ведь у меня ситуация примерно такая, как Вы описали (к сожалению не имею оригинала статьи) - только я сделал перепланировку квартиры в строящемся доме, а не вторички ? Как я понимаю, в оригинале тех.паспорта, который я рано или поздно получу от подрядчика, будет планировка из проекта, а не полет фантазии моей жены - она мой архитектор и заказчик Уж очень не хочется иметь заведомо неверную планировку в документах на право собственности.

[Посторонний В]

Акт приемки дома госкомиссией и Акт ввода дома в эксплуатацию - это те же только в профиль или все-таки две большие разницы ?

Актуально. Кто-нибудь в курсах ?

[Магистер]

Актуально. Кто-нибудь в курсах ?

Мне кажется вот этот ДБН Вам поможет:

ДБН.А.3.1-3-94 ПРИЙНЯТТЯ В ЕКСПЛУАТАЦІЮ ОБ'ЄКТІВ
3.8. Рішення про введення в експлуатацію видається на закінчені будівництвом об'єкти, які підготовлені до експлуатації, та по яких повністю виконані будівельно-монтажні роботи в обсязі, передбаченому проектом.
3.9. Результатом роботи державної технічної комісії є складання і підписання акта державної технічної комісії (додаток 4), в якому приймається рішення про готовність до введення об'єкта в експлуатацію.
3.10. Акт державної технічної комісії затверджується органом, який призначив комісію.
3.11. Підписаний та затверджений акт державної технічної комісії є рішенням про готовність до введення в експлуатацію об'єкта, підставою для включення даних про його введення в державну статистичну звітність, а також для оформлення права власності на збудований об'єкт.

Полный текст этого ДБН тут:
http://budinform.com/index2.php?option=com_content&task=view&id=124&pop=1&page=0&Itemid=79

[Marina Aleks]

Чем черевато для покупателя покупка комнаты в коммуне через дарственную?

[ВВК_]

Чем черевато для покупателя покупка комнаты в коммуне через дарственную?

налогов больше заплатить придется.

[Marina Aleks]

Дело только в налогах ?
А не опасна ли сама сделка через дарственную? Вроде дарственные оспариваются , вдруг какой нибудь родственник бывшего продавца решит оспорить ? Как покупатель себя может обезопасить ?