Вопросы купли-продажи недвижимости.

[Morron]

Упс. Нашел следующие ответы на данный вопрос:

- 1% пенсионный +1% гос ошлина: на ком обязанность оплаты - на продавце или на покупателе?

Как договоришься. Чаще всего платит покупатель, хоть пошлина и на продавца - он говорит я хочу на руки НН тысяч у.е и все, остальное
ваши проблемы...

- от какой стоимости исчисляются проценты? От стоимости объекта по предыдущему договору купли-продажи? От балансовой? От оценочной? И в каких случаях назначается независимая оценка (если есть такие случаи)?

От той которую заявляет продавец. Оценочная это фикция - как БТИшная так и банковская. Они различаются в разы. Рекомендуют указывать реальную, так как в случае претензий на квартиру возвращать будут указанную в договоре а не реальную.

За ответы спасибо Скрытику

P.S. Вот и пообщался

ЗЫ Кто-то что-то добавить может?

[Anarita]

Пожалуйсто, помогите кто может! Абсолютно запуталась в названиях всех проектов квартир. Что значит "московка, "харьковка", "чешка", "сталинка" и т.п.? Т.к. в агентстве грузят терминами, а понять что это значит я не в состоянии, да и объяснять никто не стремится. Все у них в общих чертах.

[pupsa]

Пожалуйсто, помогите кто может! Абсолютно запуталась в названиях всех проектов квартир. Что значит "московка, "харьковка", "чешка", "сталинка" и т.п.? Т.к. в агентстве грузят терминами, а понять что это значит я не в состоянии, да и объяснять никто не стремится. Все у них в общих чертах.

Иди и смотри всё чем грузят.
Только так ты поймёшь что это за дома и планировки.

[pooshista]

Конечно, нужно идти и смотреть самой.

Но предварительно можно теоретически подковаться

"...«Бельгийки». Дома, построенные по бельгийскому проекту. Они строились в период с 1875 по 1910-е годы.

Имеют характерный фасад в готическом стиле, h = 3,7-4,2 м, как правило, дома эти очень крепкие, 4-5-этажные с лифтом. Изначально строились большие квартиры, около 200 м кв., впоследствии их поделили. Такие дома сосредоточены исключительно в центре города.

«Сталинки». Дома, построенные во времена Сталина, с 1930-х по 1950-е годы.

В основном, очень крепкие дома, делятся на те, которые с ж/б перекрытиями, и те, которые с деревянными балками. Обычно имеют популярный вид парадных: площадка на 4 квартиры. h = 3,2 м, кухня 9 м кв. Распространены 2-, 3- реже 1-, 4-комнатные квартиры. В основном, находятся в Приморском, Центральном районах.

«Хрущевки». Дома, которые проектировали и начали строить во времена Хрущева. Им около 30-50 лет, их еще называют «пятиэтажки», потому что строились они 5-этажными. Хотя есть и 3-, и 4-, и даже 2-этажные дома с планировками, как в «хрущевке».

Бывают кирпичные, блочные и панельные. Такие дома в советское время успели построить во всех районах нашего города.

Характерные особенности: маленькая кухня: 4,5 — 6,5 кв. м, потолки h = 2,5 м.

Планировки квартир подразделяют на:

1-комнатная:
обычная;
с Г-образным коридором.
2-комнатные:
смежно-параллельные («смежки») 17 + 12 кв. м;
«трамвайчик»: 18 + 12 кв. м;
деленный трамвайчик: 16 + 12 кв. м;
мини-«чешка»: 17 + 10 кв. м;
«болгарка»: 17 + 15 кв. м (комнаты по разные стороны кухни);
«московка»: 18 + 15кв. м (раздельные комнаты).
«Московки» (только панельные) — самые большие по метражу 2-комнатные и 3-комнатные квартиры среди «хрущевок». Существуют подобные им планировки в кирпичных домах, так называемых «пароходских домах» (строились по заказу ЧМП по Крымскому проекту). Тоже 5-этажные, h = 2,5 м, на площадке по 2 квартиры: 2- и 3-комнатные, по 2 балкона в квартире.

3-комнатные:

«распашонка»: 17 + 8 + 8 кв. м (всегда угловая);
«полураспашонка»: 17 + 11 + 12 кв. м (большая комната — проходная);
деленная «полураспашонка»: 15 + 11 + 12 кв. м (комнаты раздельные);
«московка»: 18 + 18 + 9 кв. м (комнаты раздельные).
4-комнатные:

«распашонка» + 1 комната: 17 + 8 + 8 + 11 кв. м.
Семейные общежития — «коммуны». Их строили в советские времена по заказу заводов и фабрик для их сотрудников, как правило, приезжих молодых специалистов. Это единственные в городе дома, в которых изначально строились коммунальные квартиры.

Как правило, это 5-этажки, h = 2,5 м, на этаже находится две квартиры: одна 5-комнатная, другая — 6-ти. В таких домах отсутствуют балконы, поэтому их хорошо видно со стороны.

«Гостинки». Тоже 5-этажные, которым по 30-40 лет. В конце 70-х начали строить 9-этажные. Отличительная особенность — одна парадная на весь дом, длинный коридор и по обе стороны только 1-комнатные квартиры, как в гостинице, кухня 4,5 кв. м, сидячая ванная. Строились такие дома во всех так называемых спальных районах.

Все «гостинки» делятся на 18- и 12-метровые и на те, что с нормальным балконом, и те, что с так называемым «шаговым»:

12/21/4,5 кв. м (Sжил./Sобщ./Sкух.);
18/27/4,5 кв. м (Sжил./Sобщ./Sкух.).
«Харьковки». Построены по Харьковскому проекту. Практически самые первые из 9-этажных домов, которые строились в нашем городе. Им около 25-30 лет, отличительная их особенность — отсутствие балконов с одной стороны дома.

Бывают панельные, бывают кирпичные, h = 2,6 м, комнаты маленькие, кухни практически как в «хрущевках». Расположены везде, за исключением центра города.

1-комнатные: 16/32/6 кв. м;
2-комнатные: 17 + 11/43/6 кв. м (комнаты раздельные);
3-комнатные: 17 + 11 + 9/58/ 6 кв. м (большая комната — проходная).
«Чешки»: Построены по Чешскому проекту и до конца прошлого столетия являлись самыми популярными среди жителей нашего города. Их полюбили за просторные по тем меркам комнаты, большие коридоры и, самое главное, громадные кухни. Массовое строительство этих домов отмечено в конце 70-х — начале 80-х в рамках программы Коммунистической партии СССР: «Каждой советской семье по отдельной квартире к 2000 году». В связи с чем их решили строить панельными, так как это был самый быстрый способ выполнить поставленные задачи.

Такие дома имеют характерный фасад, собранный из квадратных панелей и угловых балконов и лоджий. Строились они 9-этажными, позже стали появляться 10-ти, h = 2,7 м. На этаже 4 квартиры: 1-к. + 2-к. + две 3-к.:

1-комнатные: 18/34/9 кв. м;
2-комнатные: 30/48/7 кв. м;
3-комнатные: 38/64/9 и 40/65/10 кв. м;
есть 4-комнатные — они обычно располагаются на повороте дома, и 5-комнатные, которые всегда торцевые-угловые.
«Чешки-кирпички». Их стали строить немного позже по заказу ЧМП, в основном, квартиры эти получали административные работники и руководящий плавсостав, что сильно возмутило рабочих и грузчиков в порту. Профсоюзы впоследствии добились того, чтобы рабочие тоже получили там квартиры. Поэтому такие дома часто называют «пароходские». Они так же, как и «чешки», 9-этажные и обладают практически теми же параметрами. Но так как стены выкладывались вручную из кирпича, то площади типовых квартир не одинаковы и колеблются в пределах параметров обычных «чешек».

На этаже часто встречается полный комплект квартир: 1-, 2-, 3-, 4-комнатные.

1-комнатные, как правило, — с «альковом»: 19/40/8 кв. м;
2-, 3- и 4-комнатные — приблизительно, как в обычной «чешке-панельке».
«Малосемейки». Их называют так, потому что в таких домах только однокомнатные квартиры. Хотя они по своей планировке ничем не отличаются от «чешек», но, тем не менее, они дешевле из-за худшего состояния парадных и контингента проживающих там жильцов. Их строили в то же время, когда и «чешки», тоже 9-этажными, и снаружи они отличаются только формой: похожи на перевернутую ступеньку.

На площадке такого дома расположено три двери: посередине дверь в квартиру, по бокам тамбурные двери, одна из которых ведет в тамбур из трех квартир, другая — из пяти.

Все квартиры имеют одинаковую планировку и метраж: 17/34/8 кв. м, кроме торцевых.

Торцевые квартиры: 14/30/8 кв. м.

«Югославки». Строились по Югославскому проекту в начале 80-х годов, впервые строители стали применять технологию монолитного каркаса, и это были самые высокие жилые дома: 14-17 этажей. Позже по их типу стали строить кирпичные дома.

Такие дома имеют две парадные с противоположных сторон дома и два лифта: один пассажирский, другой грузовой; h = 2,6 м, вместо газа — электроплиты.

На этаже два крыла — одно на четыре квартиры, второе на две.

16-этажки — «сотовые». Такое название получили, потому что планировки квартир похожи на пчелиные соты. Строить их начали в середине 80-х, и несмотря на то, что они панельные, каждая из комнат защищена лоджией. Квартиры в таких домах довольно просторные, и их сразу полюбили одесситы и гости нашего города. Их легко определить снаружи, и расположены они, в основном, на Таирова и поселке Котовского. Очень популярны так называемые «газовые 16-этажки». Такое название они получили из-за наличия в доме газа, что было редкостью. Электроплиты не любили из-за того, что часто отключали свет, а отечественные плиты были довольно-таки неудобны в пользовании.

В таком доме одна парадная, на этаже два крыла:
В одном находится — 1-к.+1-к.+4-к. квартиры, а в другом — 2-к.+2-к.+3-к.

1-комнатная — 19/42/7 кв. м — 2 лоджии.
2-комнатная — 31/51/7 кв. м — 3 лоджии; популярнее «торцевые» — выходят окнами на две стороны дома, и нестандартная планировка.
3-комнатные — 41/70/7 кв. м — 3 лоджии.
4-комнатные — 50/85/7 кв. м — 4 лоджии.
12-этажки. Такие же примерно, как и 16-этажки снаружи, только их не строили «свечками», а всегда на несколько парадных, причем не менее 5-6-ти. Планировки немного отличаются, но в целом принцип сот сохраняется.

Спецпроект. Так называют все квартиры и дома, которые не подпадают под вышеописанные планировки и проекты....."
----------------------------------------------
материал взят с сайта «REALTY АКАДЕМИЯ» , сотрудником сего агенства не являюсь

[Anarita]

Конечно, нужно идти и смотреть самой.

Но предварительно можно теоретически подковаться

Спасибо огромное! Думаю так мне будет легче ориентироваться на рынке.

[Vaita]

Дополнение по-поводу "бельгиек". Это не "бельгийский" проект (в то время каждый дом был индивидуальным), а дома построеные "бельгийским обществом" (было такое) И построены они, в основном, в стиле "модерн".

[Morron]

Я выступаю в роли продавца, покупатель берет кредит на часть квартиры. После прочтения темы сложились несколько вариантов расчета покупателей по кредиту:

Цитата: andrew_b - 24.11.2007, 14:06

Сделка проходит интересно - подписали все документы (нотариус пришел в банк) купли продажи, потом после сделки вся информация была отправлена в киев, и спустя 2 часа после сделки, нам дали деньги - так было в ОТП банке в конце лета. Причем до сделки мы дали в банк практически все документы - ксероксы паспортов, техпаспорт, все справки - продавцы, что давал покупатель мы не знаем.
Не пугайтесь давать копии, без них банк не даст кредит.

Цитата: Ники - 05.12.2007, 17:17

Я сталкивалась .Никаких проблем на сделке.
НО и продавец и я хотели.чтобы сделка была в самом банке
Я (покупатель),продавец и нотариус в отдельном кабинете, прямо в банке Всё тихо ,быстро и спокойно
Вначале подписали договор купли-продажи,
тут же нотариус оформила ипотеку и залог Дальше мы с продавцом подошли к кассе, и сразу же получили деньги ( причём ,получала она,
мы так с ней договорились,чтобы не пересчитывать несколько раз,я только расписалась)

затем ,меня уже тут же, ждал страховщик .

Оригиналы купли-продажи и ипотечного договора ,мне отдали сразу
На следующий день,зашла к нотариусу забрала вытяг
Регистрировала в МБТИ сама (по условиям договора в двухнедельный срок предоставить банку копию регистрации )

Мне рассказали следующее, сделка проводится в УкрСибБанке на Среднефонтанской следующим образом, я подписываю договор купли продажи в отдельном кабинете на втором этаже и через полчаса-час(а может и больше) мы с покупателем спускаемся на первый этаж в кассу и получаем там деньги. Все гарантии от агенства сводятся к тому что так уже делали и проблем не было...

Существуют ли юридические/практические механизмы моей защиты от недобросовестного покупателя? (такой вопрос уже звучал но однозначного ответа я не нашел). Кто-то упоминал о сложных механизмах залога? Можно ли правильно написать "расписку-обязательство"?

Может кто-то подсказать с чем связан период ожидания (желательно не догадки). Вот в описаных выше случаях видим что у andrew_b инфа отправлялась зачем-то в Киев, а у Ники "тут же нотариус оформила ипотеку и залог". От чего это зависит?

И самый главный вопрос, кто-то располагает реальными фактами когда покупатель "линял" с купчей не отдав деньги, потому как возможность возможностью, а факты фактами.

И последний вопрос, если не дай бог ЭТО случилось что делать? (вешаться... )
Ну самый и последний вопрос кто-то проводил подобные сделки в УкрСибБанке поделитесь впечатлениями и механизмом.

[Ники]

Зависит от внутренних правил каждого конкретного банка каждого конкретного менеджера по кредитам

Покупатель не слиняет.Не волнуйтесь. Ваш договор будет у нотариусадо момента вашего полного рассчета.( ему ещё в реестр надо всё занести )
И агенство здесь никаким боком!

[Morron]

Зависит от внутренних правил каждого конкретного банка каждого конкретного менеджера по кредитам

Это я так понимаю о времени задержки? Подойду тогда в это отделение банка и попытаюсь узнать что к чему у них с условиями

Покупатель не слиняет.Не волнуйтесь. Ваш договор будет у нотариусадо момента вашего полного рассчета.( ему ещё в реестр надо всё занести )
И агенство здесь никаким боком!

Если документы остаются у нотариуса, который никуда не уходит до конца сделки, то это еще нормально. Но тут же описывали, что расчет вообще производился после того как нотариус сделал ручкой с документами вместе.

[andrew]

Именно так - мы попрощались с нотариусом и фактически со всеми. На пересчет денег нам потом дали отдельный кабинет - но никто не сопровождал нас. Сделка была без агенства недвижимости.

[Marketer]

... Но тут же описывали, что расчет вообще производился после того как нотариус сделал ручкой с документами вместе.

Значит нотариус - флегмат. Решил внести сделку в реестр завтра.
То что он штемпели поставил в договорах - полдела. А после подтверждения расчёта - внесение в реестр.

[MachuPikchu]

Я выступаю в роли продавца, покупатель берет кредит на часть квартиры. После прочтения темы сложились несколько вариантов расчета покупателей по кредиту:

Цитата: andrew_b - 24.11.2007, 14:06


Цитата: Ники - 05.12.2007, 17:17


Мне рассказали следующее, сделка проводится в УкрСибБанке на Среднефонтанской следующим образом, я подписываю договор купли продажи в отдельном кабинете на втором этаже и через полчаса-час(а может и больше) мы с покупателем спускаемся на первый этаж в кассу и получаем там деньги. Все гарантии от агенства сводятся к тому что так уже делали и проблем не было...

Существуют ли юридические/практические механизмы моей защиты от недобросовестного покупателя? (такой вопрос уже звучал но однозначного ответа я не нашел). Кто-то упоминал о сложных механизмах залога? Можно ли правильно написать "расписку-обязательство"?

Может кто-то подсказать с чем связан период ожидания (желательно не догадки). Вот в описаных выше случаях видим что у andrew_b инфа отправлялась зачем-то в Киев, а у Ники "тут же нотариус оформила ипотеку и залог". От чего это зависит?

И самый главный вопрос, кто-то располагает реальными фактами когда покупатель "линял" с купчей не отдав деньги, потому как возможность возможностью, а факты фактами.

И последний вопрос, если не дай бог ЭТО случилось что делать? (вешаться... )
Ну самый и последний вопрос кто-то проводил подобные сделки в УкрСибБанке поделитесь впечатлениями и механизмом.

В укрсибе есть такой депозит "Активные деньги". Вы его откройте зараннее, а при получении кредита покупателем сумму, причитающуюся вам пусть сразу положат на этот депозит. Не надо будет считать деньги и т.д. Деньги сможете забрать в удобное для вас время, "без шума и пыли"
П.С. Сами так делали.

[Morron]

Спасибо за ответы, а то сделка приближается.

Marketer:

Значит нотариус - флегмат. Решил внести сделку в реестр завтра.
То что он штемпели поставил в договорах - полдела. А после подтверждения расчёта - внесение в реестр.

Можно поподробнее? Мне представляется, что нотариус это тот человек, который должен гарантировать чистоту сделки, то есть это не только подтверждение договора, но и подтверждение выполнения условий этого договора. Или я ошибаюсь? Таким образом нотариус должен присутствовать не только при подписании договора, но и при расчете.

MachuPikchu:

В укрсибе есть такой депозит "Активные деньги". Вы его откройте зараннее, а при получении кредита покупателем сумму, причитающуюся вам пусть сразу положат на этот депозит. Не надо будет считать деньги и т.д. Деньги сможете забрать в удобное для вас время, "без шума и пыли"
П.С. Сами так делали.

Да, я уже обратил на него внимание. Интересует только вопрос с обналичиванием средств. Будет ли взыматься процент за обналичивание с переведенных денег?

Если вы проводили подобную сделку, то не могли бы вы описать как это происходило (когда подписали договор, кто присутствовал, ждал ли нотариус расчета по договору, долго ли ждали поступления средств и почему, как проверяли наличие денег на счету)


To All:
Кто нибуть слышал о том что покупатель-кредитор сбежал не расчитавшись???

[MachuPikchu]

Утром перед сделкой открыли депозит на 10 грн, приехал покупатель оформлять кредит, приехал нотариус. Выдали кредит покупателю (оформили расходный ордер), все ознакамливались пока в присутствии нотариуса с договором купли-продажи, потом оформили приходный ордер от нас на депозит, отдали в окошко кассы (т.е. деньги попали на депозит как бы налом - это условие чтоб потом не брали процент при снятии денег с депозита.) Подписали договор. Правда забрали этот договор у нотариуса на следующий день - она спешила ещё куда-то, не успевала его зарегистрировать. Но это уже было не очень важно, т.к. деньги были на нашем счёте. . К Активным деньгам мы не оформляли карту (не зачем было), а если снимать деньги с этой карты, то тогда берут 1% от суммы снятия. Потом деньги забрали в этом отделении, где оформляли депозит, когда пришло время
П.С. Деньги как таковые (нал) за время операции не покидали кассу банка, так что убежать никто не мог - разве что кассир

[Morron]

Утром перед сделкой открыли депозит на 10 грн, приехал покупатель оформлять кредит, приехал нотариус.

Вы депозит оформляли гривневый? То есть, с вами расчитывались в гривне?

Выдали кредит покупателю (оформили расходный ордер), все ознакамливались пока в присутствии нотариуса с договором купли-продажи, потом оформили приходный ордер от нас на депозит, отдали в окошко кассы (т.е. деньги попали на депозит как бы налом - это условие чтоб потом не брали процент при снятии денег с депозита.) Подписали договор.

То есть, алгоритм сделки был следующий:
1. Покупатель получил кредит (оформил расходный ордер на получение в кассе средств по кредиту)
2. Ознакомились договором купли-продажи
3. Вы получили деньги (пусть через ордер и на счет, но вы их получили)
4. Подписали договор.

Тут один вопрос, покупатель получал кредит под покупаемую недвижимость или под уже имеющуюся. Потому что мне объясняли и на форуме писалось, что кредит не может быть оформлен без подписанного договора купли продажи.

[MachuPikchu]

Вы депозит оформляли гривневый? То есть, с вами расчитывались в гривне?


То есть, алгоритм сделки был следующий:
1. Покупатель получил кредит (оформил расходный ордер на получение в кассе средств по кредиту)
2. Ознакомились договором купли-продажи
3. Вы получили деньги (пусть через ордер и на счет, но вы их получили)
4. Подписали договор.

Тут один вопрос, покупатель получал кредит под покупаемую недвижимость или под уже имеющуюся. Потому что мне объясняли и на форуме писалось, что кредит не может быть оформлен без подписанного договора купли продажи.

Оформляли в гривне, но если хотите, откройте в валюте. Кредит брали под покупаемую квартиру. Кредит оформили, но денег-то из кассы не выдали...Поэтому мы подписали только после передачи в кассу приходного ордера. Особых заморочек по этому вопросу не возникло. Может это потому, что в отделении практически не было клиентов, занимались только нашей сделкой...

[Morron]

Оформляли в гривне, но если хотите, откройте в валюте. Кредит брали под покупаемую квартиру. Кредит оформили, но денег-то из кассы не выдали...Поэтому мы подписали только после передачи в кассу приходного ордера. Особых заморочек по этому вопросу не возникло. Может это потому, что в отделении практически не было клиентов, занимались только нашей сделкой...

Огромное спасибо за ответы! Если не секрет в каком отделении УкрСибБанка проводилась сделка и как давно? Буду пытаться провести сделку так же.

[MachuPikchu]

Огромное спасибо за ответы! Если не секрет в каком отделении УкрСибБанка проводилась сделка и как давно? Буду пытаться провести сделку так же.

Ответил в личку.

[Demmi]

Вы депозит оформляли гривневый? То есть, с вами расчитывались в гривне?


То есть, алгоритм сделки был следующий:
1. Покупатель получил кредит (оформил расходный ордер на получение в кассе средств по кредиту)
2. Ознакомились договором купли-продажи
3. Вы получили деньги (пусть через ордер и на счет, но вы их получили)
4. Подписали договор.

Тут один вопрос, покупатель получал кредит под покупаемую недвижимость или под уже имеющуюся. Потому что мне объясняли и на форуме писалось, что кредит не может быть оформлен без подписанного договора купли продажи.

Правильно сказали. Им деньги дают под залог. А какой залог когда нет собственности.

[Morron]

Правильно сказали. Им деньги дают под залог. А какой залог когда нет собственности.

То есть, вы хотите сказать что такой алгоритм сделки неосуществим? Хотелось бы найти выход, и не отказываться от сделки