Недвижимость и цены - вперед или назад?

[ВВК_]

Не ерунда, а факт. Сравнительный это чистая хотелка.

Предположим квартира по доходному методу должна стоить 10 тыс, а на рынке за нее готовы заплатить 30 и какая правильная цена?

[DenisK]

Я тоже в этом вопросе зависаю. Хотя ситуация с ценами на землю, которые все таки летят, показывает сценарий развития. Похоже, что в три раза от пика (60-70 за однушку) цены все таки припадут.

Откуда столько кубышек по 40К, которые готовы потратить на затрапезную однушку?
Я уже писала, что знакомые выставили сотовую однушку на продажу за 45К. Через две недели ее заавансировали\ за 47.

Я уже писал, как знакомая с 50к испугалась статьи в indepenent, и побежала - за несколко дней купила двушку на поскоте под сдачу. Деньги у нее последние и были получены с того же самого РН (продано наследство в другом городе). Лишняя недвижимость ей особо не нужна просто испугалась за накопления.

Полагаю что эти всплески спрос вызваны подобными описанной мной ситуациями. Исчерпание запасов (кубышек) в стране, где нет возможности покупать в кредит, приведет в катастрофическим результатам на многих ресурсоемких рынках. А аленей загоняют красиво.

[balanced]

Считаю , что оценка банком объекта недвижимости , которая бертся в залог при выдаче кредита - и есть на сегодня единственный корректный индекс цен на РН , который можно пощупать .

Авизовские сексхвантазии попадоснегов , не успевших слиться на пике , никакого отношения к ценам не имеют .

сорри, Вам уже ответили, кажись, что банковскую оценку можна сделать какую угодно...

[Ромашка!]

интересно и как изменеться цены на недвижимость ввиду данного курса....

[napTu3aH]

Предположим квартира по доходному методу должна стоить 10 тыс, а на рынке за нее готовы заплатить 30 и какая правильная цена?

это напрямую зависит от количества свободных ресурсов.
Но ... сегодняшние доходные статьи = это завтрашние свободные ресурсы.

Задай себе вопрос, что будет обеспечивать ликвидность рынка в среднесрочной перспективе, если он сам по себе будет нерентабельным ?

[swenslim]

Предположим квартира по доходному методу должна стоить 10 тыс, а на рынке за нее готовы заплатить 30 и какая правильная цена?

При правильно посчитанном доходном разницы в три раза не будет. А если и будет то реальная цена 10 000, а за 30 000 вы будете 5 лет продавать.

[finist]

Как оценщик скажу, оценивать по сравнительному методу как показал практика кризиса это первейший из грехов. С этим согласны и оценщики США. Оценивать нужно исключительно по доходке и затратке. Но учитывая недоразвитость строительной статистики по затратке, оценивать в нашей стране стоит только по доходке.


Как оценка еще жива ?

Об этом речь шла еще на международном съезде в 2007 году, в смысле об адекватности сравнительного. Альтернативы нет. Доходный - хорошо, но ставка капитализации - краеугольный камень. Одни оценщики ставят ее на уровне 10%, другие - 30%. Объект тот же - цена разнится в разы. Затратный хорош, но в нынешние времена, он бывает выше сравнительного. Вывод: в зависимости от наличии адекватной исходной информации (ну Вам ли не знать) + здравый смысл.

[finist]

При правильно посчитанном доходном разницы в три раза не будет. А если и будет то реальная цена 10 000, а за 30 000 вы будете 5 лет продавать.

Правильно посчитанный доходный подход - это смотря кто будет его считать, в смысле чистый субъективизм (как и вся оценка, но это вообще апогей). Какая на Ваш взгляд адекватная ставка капитализации по складам в Одессе?

P.S. Оценщики США по уровню квалификации уступают нашим, у них просто есть доступ к информации, к которой у нас доступа нет

[RJK]

Конечно не понимают.Но и для меня,в некотором смысле,остаётся загадкой,почему цены(пока)не идут вниз!?По всем экономическим законам,цены на РН должны не просто снижаться,они должны лететь.Но этого не происходит.И честно сказать,я не вижу связи между деньгами МВФ и ценами на РН Украины.

Для меня связь видна самая что ни на есть прямая.
Сейчас, как ни крути, но вместе с рестуктуризацией долгов идет банальное проедание этих денег.
И для пересичного украинца ситуация выглядит стабилизировавшейся.
То есть многие считают, что кризис уже проходит, и будет подъем уже в 2010 году.

А раз близок подъем, зачем дешевить, когда можно посидеть на макаронах, а потом быть царём-королём?

И менталитет "терпеть до усёру" у нас огого какой - при отмере земли наш будет три дня скакать, потом два дня бежать, потом в потере сил и падении бросит вперед шапку и закричит, шо цэ пид помидоры.

Вот и сегодня - уже неделю подряд неожиданно резко укрепляется гривна. Многие, наверное, ждут уже курса чуть ли не 7,7.
Но по факту у нас валюта просто берет разбег перед прыжком.

А после проедания денег МВФ и стремительного ухудшения условий придет в народ понимание того, что кризис только в самом начале, и перезимовать на макаронах - макарон не хватит.

Тогда всё и завертится, но это будет невесёлая карусель.

[swenslim]

Уступают именно потому что им не нужно напрягаться, с ихним уровнем статистики это делать гораздо проще.

Самое обидное что было до кризса в нашей оценке, что хороший умный отчет нахрен никому не нужен был. Не было разницы на сколько большой массив информации обработан, насколько исследованы перспективы рынка.... и все это благодаря банкам которых волновал лишь план увеличения портфеля, чего волноваться, цены то растут на 30-50% в год.... дорослись. А наказания никакого.

[Wahrheit]

AndreyN
я говорю о том откуда берется платежеспособный спрос. Хотелки -это другая тема. Без спроса хотелки сдвигаются. А Мишу и FrogQueen интересовало откуда у людей деньги. Я предложил свою мыслю на рассмотрение.

А как насчёт такого варианта - однушка-самое ликвидное жильё, поэтому пользуются большим спросом. Всякие инвесторы брали в основном однушки - чтоб потом быстрее продать. И все выглядит так:

1. Кубышка (первая кубышка), допустим, в 40к купила однушку.
2. Человек, продавший очередной объект недвижимости (эту однушку) - спекулянт, и больше не вкладывает, вырученные деньги обратно в РН, а хранит их в сейфе, и ищет возможности вложить их с прибылью.

А поскольку прибыли сейчас на РН не подходящие для спекулянта, ждёт лучшего момента. Хотя нет, прибыль сейчас можно получить сбив цену у продавца на 30 % ниже рыночной, а самому выставить в продажу на 20% ниже рыночной. Как-то так....

Да брали не только однушки. И частные дома строили на продажу и т.п.
По поводу этой однушки таки да, так и будет. В общем случае, цепочка будет заканчиваться на:
1. Спекуле.
2. Эмигранте.
3. Банкроте.

Откуда столько кубышек по 40К, которые готовы потратить на затрапезную однушку?
Я уже писала, что знакомые выставили сотовую однушку на продажу за 45К. Через две недели ее заавансировали за 47.

Ну пока кто-то тратил кредитные деньги, другие копили свои. Далеко ходить не надо. С 2004-го года я из нищего студента неплохо поднялся на кредитной волне и свою кубышку еще не тратил.

[5had0w]

Что-то я не совсем врубаюсь. Серьезно - если рынки растут и стали спекулятивными откуда снижение???

Надувалка слабенькая уже. Поэтому полноценного надувания нефти до 300уе., или золота до пяти тысяч за унцию, уже никто не ждет, так, мелкие пузырики.

[yurij33]

И так, видел сегодня камрада Конструктора.
Ну что сказать потеряли мы его, все капец он терь чистый растишка...
ходит с наглым видом по своим двум полноценным этажам, если не ошибаюсь трем туалетам (определиться не может где это делать ему комфортнее) и двум ванным.....
Одел вызывающие по своему виду рабочие джинсы и очень кричащие строительные шузы и страшно сказать, указывает рабочему как ему устанавливать окна)))))))))...., а вид из окон мне лично очень понравился и воздух супер, в округе многоэтажки только на горизонте..........
Вообщем жирный клоп теперь Конструктор, удачи ему с ремонтом ну и счастья на новом месте

[Миша КемпFF]

И так, видел сегодня камрада Конструктора.
Ну что сказать потеряли мы его, все капец он терь чистый растишка...
ходит с наглым видом по своим двум полноценным этажам, если не ошибаюсь трем туалетам (определиться не может где это делать ему комфортнее) и двум ванным.....
Одел вызывающие по своему виду рабочие джинсы и очень кричащие строительные шузы и страшно сказать, указывает рабочему как ему устанавливать окна)))))))))...., а вид из окон мне лично очень понравился и воздух супер, в округе многоэтажки только на горизонте..........
Вообщем жирный клоп теперь Конструктор, удачи ему с ремонтом ну и счастья на новом месте

А хде прикупился Конструктор?

[yurij33]

А хде прикупился Конструктор?

Монечка ты уж прости, надо ж все правильно делать...
Я думаю он Тебе в личку отпишется...
Но оч рекомендую взять рюмку кофе или чего повзрослее, забить ему стрелу и посетить его вигвам, лично мне очень понравилось

[Миша КемпFF]

А,понял!Те 110метров на Глушко у СуперСерёжи.Ну шо-же,молодец.По 650 баков за кв.м.это вполне комильфово

[yurij33]

А,понял!Те 110метров на Глушко у СуперСерёжи.Ну шо-же,молодец.По 650 баков за кв.м.это вполне комильфово

НЕееее не у Сержа, хотя у Сержа тож неплохой бетон в продаже....
Мну у Конструктора больше понравилось у него реально КОШЕРНО!!!!!!!!!!!!!

[AndreyN]

И так, видел сегодня камрада Конструктора.
Вообщем жирный клоп теперь Конструктор, удачи ему с ремонтом ну и счастья на новом месте

молодца Констуктор, так на чем он остановился если не скрет...

[yurij33]

молодца Констуктор, так на чем он остановился если не скрет...

В смысле остановился, он уже в своем пентхаусе ремонт делает, при мне ему окна устанавливали....
ну и он чистый наполеон, стены отшпаклеваны, унитызы и ванные стоят, даж газ плита есть

[Миша КемпFF]

Вот честно.Многие говорят об обвале цен на землю,но проехав по участкам на Чубаевке и Фонтану,я пока что (К своему сожалению)не увидел ничего, хоть близко подходящему к слову обвал
30тка за сотку-это тихтй ужас.Более приемлемое, по полтиннику сотка.
Может червонохуторское и сухолиманское чудо и подешевело,но блин, то шо поближе-нифига.
Хотелки пока выигрывают
...........................................