Анализ тенденций цен на недвижмость
Задумался я как-то (сегодня) об анализе рынка недвижимости. Начал в Яндексе искать что-то подобное, в надежде найти писанину какого-нить блоггера по этому вопросу.
Но нашел очень интересную статью по этой теме. А интересна она тем, что написана в октябре 2007-го года (за 2 года до нашего puke), человеком, проживающем в г. Нью-Йорке (этот город находится в стране, которую называют родиной Мирового Финансового Кризиса).
Его ник Cabaliero. Дальше цитата:
[I]...2.Настроение среди покупателей( не спекулянтов) на рынке недвижимости
Ойй!!!! Рятуйте! Спасите! Геволт! ( что-то неразборчиво на Суахили и Фарси)Грабят!!!Доколе!!! Тварь ли я дрожащая или право имею?! И т.д и т.п.
3. Настроение среди покупателей (спекулянтов)
=Ох. хорошо пошло вверх!! Надо сбрасывать или придержать? А вдруг ещё подымется?
-А вдруг сейчас упадёт? А там уже начало падать.
-- Да ну, не может быть, брешут.
- Да нет, там упало, но там не здесь.
- Естественно, здесь не там.Ой, Ой, Ой, батюшки святы что енто делается процент подскочил. Да как же так ?
- А вот так .
- Енто все из-за войны.
- Нет, это все демократы.
-Да вы поглядите до чего республиканцы страну довели.
-Ой, еще упало. Слива-юуууууую все быстро сеичас .Ну кому? Что значит некому? А дешевше? Вот ты, у тебя глаза добрые иди сюда, по дешевке, как брату отдаю. Куда, куда ты меня послал , собака бешеная...
4. Real Estate ( точнее его работники)
В последние 5 лет был многократно отрепетирован и доведен до совершенства глубокий поцелуй в анус продавца.
Навыки остались, поменялся анус-- целуем покупателя ( отражение изменения тенденции рынка)
5.Аналитики рынка(аналитики)
-Ну , в принципе ничего страшного не произошло , изменилась структура рынка. Рынок недвижимости оказался перегрет, о чем так долго твердили большевики, начиная примерно с начала 2005-го года, и вот мы оказались правы, значит зарплату мы получаем не просто так, мы грамотные специалисты, и посему заслуживаем всяческих прибавок к жалованью, хлеба зрелищ, а за вредность работы кокаин пачками...
-- Ну хорошо, хорошо, вы были правы, ну а когда что-то изменится?
-- Ну в принципе трудно сказать, но принимая во внимание хронологическую гармоничность колебании рынка, и проводя исследование исторических колебании , можно с уверенностью сказать, что в течении 7-ми (семи) лет ситуация изменится.( что в принципе и так ясно любому студенту -экономисту)
6.Ипотечные банки
-Ух как мы лоханулись.....
7. Инвестиционные банки
-А нам татарам по..ть,что бежать наступать, что бежать отступать. Раньше играли на повышение, теперь будем играть на понижение...
8.Хадж Фонды (hadge funds)
-Что вы с нами сделали!!! Как мне теперь новое Bently купить?! Что же я как лох должен и дальше на прошлогодней модели кататься??? Где тут енти мерзавцы с ивестициооных банков??!! Что вы нам продали?
-- Что что? Что заказывали, то и продали.Инвестиции всегда сопряжены с риском.Кто не рискует, тот не пьёт шампанское, кстати, хотите шампанского?
-Ладно, наливай, но, что мне инвесторам сказать?
-Ну не знаю , придумайте что-нибудь.
-- Ведь уволят ,сволочи.
-Могут.Но вы того, заходите, хотите еще шампанского?
Серьёзно: Инвестирование в рынок недвижимости, как и инвестирование в рынок ценных бумаг всегда связанно с риском. [B]Недвижимость не падает (поднимается)так стремительно как это делают ценные бумаги[/B], но, с другой стороны реализация недвижимости в наличный капитал занимает больше времени, чем аналогичная реализация ценных бумаг. Спрос на недвижимость и цена на нее в равной степени, как и ценную бумагу определяется инвестиционной ценностью того или другого инструмента. Если сегодня real estate приносит больше возврат на вложеный доллар , чем ценная бумага ,значит он выгоднее ( там есть еше одна интересная фишка-- принцип рычага, но об этом потом, и тем кому интересно). Если наоборот, то происходит перераспределение финансовых потоков и они пойдут на рынок бумаг.При этом анализе я рассматриваю исключительно инвестиционную вероятность, полностью игнорируя естественный спрос ( людям надо где-то жить, но спрос на жилье для "внутреннего потребления" примерно постоянен, у нас же нет демографических бумов)
Если вышеупомянутое перенаправление финансовых потоков произоидет, то цены будут опускаться. [B]Никакие аргументы по поводу цен на строй материалы, раб. силу, стоимость участка земли-не смогут остановить этот процесс.[/B] Как долго они будут опускаться? [B]Пока не возникнет необходимое рыночное давление снизу со стороны покупателей, кот. уравновесит этот спуск, другими словами пока цена не покажется приемлемой.[/B] Чему могут способствовать многие факторы: понижение себестоимости национальной валюты, инфляция, политические события,резкий экономический рост. и т.д. Если нет альтернативы, т.е рынок ценных бумаг не так развит, то особенно переживать не за что.
С другой стороны было бы не плохо ( и весьма не плохо) произвести анализ рынка и проследить степень насыщения.(Рынок не может все глотать до бесконечности, а если имеет место спекулятивная игра, то рано или поздно, она переместится в верхний сегмент рынка, где реальных покупателей по определению мало, и придётся корректировать цену опять таки в зависимости от потребительского спроса)
Государство не может и не должно наводить в этом порядок. Это не дело государства. Рынок является саморегулируемым организмом.
У вас , говорят, появилось ипотечное кредитование, по простому mortgages. Это хорошо. главное читайте все внимательно и не подписываите пустые (незаполненные) бумаги, что бы и кто бы вам ни говорил. Это нововведение на рынке, безусловно вдохнёт жизнь в рынок real estate , появятся тысячи новых потенциальных покупателей, кот. раньше не могли бы себе позволить купить жилье. С другой стороны, я знаю с кем имею дело, и практически уверен, что [B]как минимум 50% клиентов получающих кредит не должны были бы его получить если бы брокер не зависел от комиссионных. [/B]Что в скором времени приведёт к большому кол-ву дефолтов по кредитам, и как следствие падение цен на рынке ( реализация через банковские аукционы).
А так у вас интересно.Можно здорово заработать ))))
P.S. Да, говоря о real estate, мы не можем забыть золотое правило :location, location, location.Каждый дом(квартира) по своему уникальна, и всегда на рынке будут единицы жилья, кот. в силу своей уникальности не попадают под вышепреведеный анализ. Но мы то с вами знаем, что каждое исключение только лишний раз подчеркивает правило."[/I]
Источник [url]http://www.odessaonline.com.ua/forum/showthread.php?t=469&page=3[/url]
Конечно, все приведено для США, без учета наших особенностей, но общий сценарий тот же. Тут нет конкретных цифр, однако есть трезвое понятие сути вопроса и беспристрастное изложение. Надеюсь Вам будет полезна эта информация.
