Вопрос к юристу

[Fresa]

Добрый день, уважаемые юристы подскажите пожалуйста у нас есть подвал в центре города, находящийся в аренде на 5 лет, мы сделали там ремонт, исполком дал на ремонт добро, есть смета, используем его под мастерску.
Вопрос Имеет ли право горисполком отказать нам в продлении аренды, и если да, то какая может быть причина? срок аренды скоро истекает.

[Святослава]

Не видя самого договора, можно строить какие угодно догадки.

[Сантьяга]

Добрый день, уважаемые юристы подскажите пожалуйста у нас есть подвал в центре города, находящийся в аренде на 5 лет, мы сделали там ремонт, исполком дал на ремонт добро, есть смета, используем его под мастерску.
Вопрос Имеет ли право горисполком отказать нам в продлении аренды, и если да, то какая может быть причина? срок аренды скоро истекает.

По общему правилу вы имеете преимущественное право на заключение договора аренды.
Если конечно, исполком пожелает дальше сдавать это помещение в аренду.

[auditor_ya]

Добрый день, уважаемые юристы подскажите пожалуйста у нас есть подвал в центре города, находящийся в аренде на 5 лет, мы сделали там ремонт, исполком дал на ремонт добро, есть смета, используем его под мастерску.
Вопрос Имеет ли право горисполком отказать нам в продлении аренды, и если да, то какая может быть причина? срок аренды скоро истекает.

Стаття 777. Переважні права наймача

1. Наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.
Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.
Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.
2. Наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Стаття 778. Поліпшення наймачем речі, переданої у найм

1. Наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.
2. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення.
3. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.
4. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.
5. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Стаття 781. Припинення договору найму

1. Договір найму припиняється у разі смерті фізичної особи - наймача, якщо інше не встановлено договором або законом.
2. Договір найму припиняється у разі ліквідації юридичної особи, яка була наймачем або наймодавцем.

Стаття 782. Право наймодавця відмовитися від договору найму

1. Наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.
2. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Стаття 783. Розірвання договору найму на вимогу наймодавця

1. Наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо:
1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;
2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;
3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;
4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.
(Кодекс цивільний, ВР України, від 16.01.2003, № 435-IV "Цивільний кодекс України")

Стаття 17. Термін договору оренди

1. Термін договору оренди визначається за погодженням сторін.
2. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
3. Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін. Умови договору оренди на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо умов договору переважне право орендаря на укладення договору припиняється.(Закон, ВР України, від 10.04.1992, № 2269-XII "Про оренду державного та комунального майна")

По-моему все понятно написано.

[Эллика]

Имеют ли право несостоявшиеся покупатели требовать вернуть задаток,если сделка сорвалась по их вине?В агентстве недвижимости был заключен договор об обязательствах сторон,но как оказалось на деле,юридической силы он не имеет...Могут ли эти люди наложить арест на квартиру?Если в судебном порядке решать этот вопрос,на чьей стороне (юридическая) правда?

[auditor_ya]

Имеют ли право несостоявшиеся покупатели требовать вернуть задаток,если сделка сорвалась по их вине?В агентстве недвижимости был заключен договор об обязательствах сторон,но как оказалось на деле,юридической силы он не имеет...Могут ли эти люди наложить арест на квартиру?Если в судебном порядке решать этот вопрос,на чьей стороне (юридическая) правда?

А почему вы думаете что он не имеет юридической силы? В нет существенных условий или он не соответствует законодательству, является фиктивным и т.п. или что? надо смотреть договор, так нельзя ответить. или более детально опишите, какие обязательства сторон в договоре были предусмотрены, какие санкции за нарушения и прочие существенные моменты договора.

Стаття 202. Поняття та види правочинів
1. Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
2. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори).
3. Одностороннім правочином є дія однієї сторони, яка може бути представлена однією або кількома особами.
Односторонній правочин може створювати обов'язки лише для особи, яка його вчинила.
Односторонній правочин може створювати обов'язки для інших осіб лише у випадках, встановлених законом, або за домовленістю з цими особами.
4. Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін.
5. До правовідносин, які виникли з односторонніх правочинів, застосовуються загальні положення про зобов'язання та про договори, якщо це не суперечить актам цивільного законодавства або суті одностороннього правочину.
(Кодекс цивільний, ВР України, від 16.01.2003, № 435-IV "Цивільний кодекс України")

[auditor_ya]

а вообще Вам лучше обратиться в этот раздел:
https://forumodua.com/showthread.php?t=41657&page=25
Там больше юристов, они смогут объяснить что такое предварительный договор, в какой он форме должен заключаться, если основной требует нотариального удостоверения, чем он отличается от договора о намерениях, какие правовые последствия заключения договоров не нотариально, и неисполнения обязательств, в каких случаях и кто может договор разрывать в одностороннем порядке, какое будущее у судебного спора, там много нюансов.
Удачи!

[Эллика]

Речь идет о соглашении (О выдаче задатка для заключения договора),который не был нотариально заверен,все происходило в АН.Продавец обязуется продать,покупатель -- купить.Если продавец откажется продавать -- возвращает задаток в двойном размере,если покупатель передумает -- задаток не возвр.
В данной ситуации -- задаток просят вернуть...Могут ли они отсудить эти деньги?

[auditor_ya]

Речь идет о соглашении (О выдаче задатка для заключения договора),который не был нотариально заверен,все происходило в АН.Продавец обязуется продать,покупатель -- купить.Если продавец откажется продавать -- возвращает задаток в двойном размере,если покупатель передумает -- задаток не возвр.
В данной ситуации -- задаток просят вернуть...Могут ли они отсудить эти деньги?

В кратце если отвечать, то здесь существует по-украински "прогалина", согласно ГК:

Стаття 635. Попередній договір

1. Попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.
Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.
Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.
2. Сторона, яка необгрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.
3. Зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.
4. Договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором.
(Кодекс цивільний, ВР України, від 16.01.2003, № 435-IV "Цивільний кодекс України")

т.е. т.к. у вас был договор заключить сделку в будущем в определенные сроки, но скорее всего не были указаны существенные условия, то этот договор все-таки можно считать предварительным по сути, т.е. порождающим юридические последствия. Но т.к. не соблюдена норма относительно нотариального удостоверния как и основного договора, то его можно считать ничтожным.

Стаття 219. Правові наслідки недодержання вимоги закону про нотаріальне посвідчення одностороннього правочину
1. У разі недодержання вимоги закону про нотаріальне посвідчення одностороннього правочину такий правочин є нікчемним.
2. Суд може визнати такий правочин дійсним, якщо буде встановлено, що він відповідав справжній волі особи, яка його вчинила, а нотаріальному посвідченню правочину перешкоджала обставина, яка не залежала від її волі.
(Кодекс цивільний, ВР України, від 16.01.2003, № 435-IV "Цивільний кодекс України")

Стаття 220. Правові наслідки недодержання вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору
1. У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
2. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

но не всегда! Поэтому я и говорю что это больше к юристам практикам. Здесь решить может только суд. Шансы 50на50, но как по мне у вас меньше.

[Сантьяга]

Речь идет о соглашении (О выдаче задатка для заключения договора),который не был нотариально заверен,все происходило в АН.Продавец обязуется продать,покупатель -- купить.Если продавец откажется продавать -- возвращает задаток в двойном размере,если покупатель передумает -- задаток не возвр.
В данной ситуации -- задаток просят вернуть...Могут ли они отсудить эти деньги?

Могут. Как правило, суды признают такое действие авансом, и обязывают возвратить. Задатком такое действие не является.

[Штуша-Кутуша]

Речь идет о соглашении (О выдаче задатка для заключения договора),который не был нотариально заверен,все происходило в АН.Продавец обязуется продать,покупатель -- купить.Если продавец откажется продавать -- возвращает задаток в двойном размере,если покупатель передумает -- задаток не возвр.
В данной ситуации -- задаток просят вернуть...Могут ли они отсудить эти деньги?

Нужно видеть текст договора, но в любом случае, у того кто дал задаток,
ситуация похуже чем у того кто взял его.
Скажу честно, лично у меня была аналогичная ситуация, когда я еще юристом не была.
Чтоб Вы только знали как меня "крутили" товарищи из АН на возврат, но я пошла на принцип,
потому как покупатель очень непорядочно повела себя со мной.
Она не просто сказала что так мол и так, что-то не сходится, а начала поливать грязью,
говорить что я завладела квартирой мошенническим путем, документы левые и т.д.,
потом извинилась и говорит, что мол ладно так не вышло, давайте по хорошему...
Я повернулась и ушла пожелала счастья и здоровья, а так же изучать ГК!
На меня подали в суд, на который я даже не ходила, повестки просто выкидывала,
потому как в моем договоре четко было сказано за что и при каких условиях я получила
эту сумму, как она называется, + ссылки на ГК, условия при каких она остается у меня.
Читайте договор, изучайте ГК, делайте выводы.

[Marketer]

Действительно очень много ньюансов. Девушка так и не пояснила досконально Что за такое соглашение? Если оговаривали задаток и передавали деньги - то это Предварительный договор. И применять надо ст. 570 ГК. Если в договоре чёрным по белому написано "ЗАДАТОК" то он таковым и считается и соответственно при расторжении .. по вине покупателя - "сгорает", но без слова "ЗАДАТОК" автоматически подразумевается как "АВАНС" и подлежит возврату.

Конкретно на Ваш вопрос от 16:06:"Имеют ли право несостоявшиеся покупатели требовать вернуть задаток,если сделка сорвалась по их вине?" - НЕТ.

[Сантьяга]

Если оговаривали задаток и передавали деньги - то это Предварительный договор. И применять надо ст. 570 ГК. .

А предварительный договор не должен быть заключен в такой форме как и основной? И что бывает при несоблюдении формы договора?
А задаток, это разве не способ обеспечения обязательства? И разве он не должен фигурировать только в самом договоре купли-продажи, а не отдельным соглашением о задатке?

З.Ы. Вопросы риторические, можете не отвечать.

[auditor_ya]

еще можно добавить:
не в пользу Эллики, что скорее всего сторона противоположная была не полномочна подписывать этот договор о продаже в будущем - нпример, не было согласия мужа, или имущество в совместной собственности, в залоге, не было разрешения по малолетним детям и т.п.
предварительного договора у сторон возникает только одно обязательство – заключить в дальнейшем основной договор на установленных условиях. Каких-либо других, денежных обязательств предварительный договор не порождает. Денежное обязательство (по оплате имущества) появляется после заключения сторонами основного договора (договора купли-продажи). Отсюда видно, что внесение задатка как частичного платежа возможно после возникновения именно денежных обязательств, т. е. после заключения основного договора

[Эллика]

Этот документ выглядит так:
СОГЛАШЕНИЕ
(О выдаче задатка для заключения договора)
/Далее паспортные данные,адрес проживания;
1.ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ:"Пр-ц" обязуется продать,"П-ль"-купить данную квартиру в срок...
2.ВЫДАЧА ЗАДАТКА:"Пр-ц" подтверждает,что получил денежную сумму,которая принимается во внимание при окончательных расчетах.
3.УСЛОВИЯ ДЕЙСТВИЯ СОГЛАШЕНИЯ
3.1.Если"Пр-ц"откажется продавать указанное имущ.,денежная сумма задатка возвращается в двойном размере.
3.2.При нарушении "П-лем"условий считается,что он отказался от покупки недвиж имущ,задаток не возвращ.
3.3."П-ль"обязуется передать остаток денежной суммы
3.4."Пр-ц"свидельствует,что продаваемое имущ. не заложено,не сдано в аренду,не подарено,в споре и под арестом не состоит.
3.5."П-ль"ознакомлен и удовлетворен техн состоянием,комплектностью и параметрами приобретаемого объекта.Претензий по состоянию квартиры не имеет.
4.ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ СОГЛАШЕНИЯ
4.1.Стороны несут взаимную ответств за выполнение обязательств
4.2.АН не несет ответств за исполнение обязательств между сторонами.
4.3."Пр-ц"предупрежден,что если собственниками или совлад. объекта являются дети,на "Пр-ца"возлагаются обязательства по обеспечению несовершеннолетних жилой площадью согласно КЗОБС Укр,и они несут ответств за неисполнение настоящего требования
4.4.При необходимости получения письменного согласия супруга на отчуждение объекта или отказов совладельцев от права преимущественного приобретения доли объекта совместн собственности,"Пр-ц"обязуется лично представить эти док-ты нотариусу для оформления договора отчуждения.
5.ИЗМЕНЕНИЯ,ДОПОЛНЕНИЯ К УСЛОВИЯМ СОГЛАШЕНИЯ(нет изменений)
6.ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
6.1.За неисполнение или ненадлежащее исполнение,либо уклонение от исполн Соглашения стороны несут ответственность,предусмотренную законодат Укр
6.2.Стороны не несут ответств перед третьими лицами,в том числе по налогообложению,из сумм прибыли,полученной в рез-те действия условий Соглашения.
6.3.Ответственность "Пр-ца"за утрату,недостачу задатка опред-ся действ .законодат-м Укр.
7.СРОК ДЕЙСТВИЯ СОГЛАШЕНИЯ
подписи,печать АН.

[Эллика]

Хочу внести ясность: я не являюсь продавцом этой квартиры,а вот горе-покупатели --близкие мне люди.Мне хочется взглянуть непредвзято на все,но,по возможности,помочь.(двое маленьких детей,эти деньги не были лишними)Их кто-то обнадежил незаконностью этого соглашения,якобы без нотариального подтверждения это -- фикция.Я мало верю в успешность данного предприятия,но хочется узнать мнение профессионалов.

С документами все было в порядке,в последний момент покупатели не рассчитали свои возможности...(не хватило денег на оформл кредита + агентские). Вот и вся проза жизни...

P.S.Простите,если ввела кого-то в заблуждение,относительно собственной причастности.

[Сантьяга]

P.S.Простите,если ввела кого-то в заблуждение,относительно собственной причастности.

Какая разница, вы или не вы. Знакомым своим посоветуйте нанять юриста, шансы выиграть это дело в суде есть и немаленькие.
Удачи.
З.Ы. Сколько уже людей попалось на эту агенскую чушь с "задатками", а все рано и подписывают, и дают, и попадают.

[Эллика]

Какая разница, вы или не вы. Знакомым своим посоветуйте нанять юриста, шансы выиграть это дело в суде есть и немаленькие.
Удачи.
З.Ы. Сколько уже людей попалось на эту агенскую чушь с "задатками", а все рано и подписывают, и дают, и попадают.

Спасибо за пожелания!
Встречный вопрос:"А от агентства удастся ли получить деньги,не имея договора купли-продажи"?

[auditor_ya]

Спасибо за пожелания!
Встречный вопрос:"А от агентства удастся ли получить деньги,не имея договора купли-продажи"?

В смысле от агенства? само агенство получило задаток и должно вам его отдать или за услуги агенству вы заплатили предоплату (аванс)?

[Эллика]

В смысле от агенства? само агенство получило задаток и должно вам его отдать или за услуги агенству вы заплатили предоплату (аванс)?

Совершенно верно,за услуги агентству заплатили предоплату 1тыс.у.е...Договор купли-продажи им вернули...