Покупка продажа недвижимости для чайника. (*)

[andrew]

Натолкнули на создание данной темы меня знакомые - которые хотят продать/купить, но делают это в первый раз или давно и поэтому не знают с какого конца взяться за это дело, и каждому надо объяснять с начала по три раза. Дабы не засорять тему прошу не создавать топы, а писать мне в личку и я буду делать исправления прямо в тексте. Вся инфа взята мною из личного опыта и опыта моих знакомых.
Еще раз повторяю эта инфа хотя-бы даст вам приблизительный план действия. И это касается только квартир, может быть дальше кто-то допишет про землю, офисы.
ЗЫ. Текст редактируется по ходу поступающей информации.
Большое спасибо :
Chemik и скрытику.
и спасибо за теплые отзывы. Скоро займусь и покупкой.
----------------------------------------------------------------------
Опитування: Чия допомога потрібна при укладанні угод із нерухомістю?

[Игорь Николаевич]

Добрый день. Не прибегая к услугам риэлторов, нашёл для себя дом от хозяина, договорились о цене, но как оказалось владелец продаёт объект также через АН и настаивает на проведение сделки через это агентство. Должен ли я оплачивать услуги агентства недвижимости (100%, 50/50 или другие варианты), как покупатель? Или стоит уговорить продавца провести сделку без посредников?

нашел сам, хозяин показал, договорились о цене - Вы никому ничего не должны
спросите хозяина за что именно Вы должны что-то кому-то платить, кроме как ему за дом???
он хочет? - пусть и платит он сам
дать хозяину пару дней подумать, сообщив, что если не одумается Вы будете искать другой объект, и прекратить звонить, думаю одумается...

[Наташа1234]

Добрый день. Не прибегая к услугам риэлторов, нашёл для себя дом от хозяина, договорились о цене, но как оказалось владелец продаёт объект также через АН и настаивает на проведение сделки через это агентство. Должен ли я оплачивать услуги агентства недвижимости (100%, 50/50 или другие варианты), как покупатель? Или стоит уговорить продавца провести сделку без посредников?

Если вы все сделали сами, то я и не вижу причин, зачем обращаться к посреднику. Если хозяин выставлял дом от себя лично (как я понимаю, на олх), значит он должен был понимать, что все заморочки по сделке, которые обычно АН берет на себя (оценка, договориться с нотариусом, с банком), придется делать ему. Но сейчас он решил упасть на дурака, в надежде, что вы поведетесь.

Существует практика, когда комиссионные АН платит продавец. Поэтому вы можете смело сказать хозяину дома, что не против провести сделку через АН, раз он на этом настаивает, но комиссионные будет тоже платить он, потому что платит за услугу тот, кому она нужна. Вы сумели обойтись без услуг агентства, а ваш продавец, по-видимому, нет.

[22r]

Добрый день. Не прибегая к услугам риэлторов, нашёл для себя дом от хозяина, договорились о цене, но как оказалось владелец продаёт объект также через АН и настаивает на проведение сделки через это агентство. Должен ли я оплачивать услуги агентства недвижимости (100%, 50/50 или другие варианты), как покупатель? Или стоит уговорить продавца провести сделку без посредников?

Он хочет-пусть сам их услуги оплачивает...

[Michelin]

Спасибо всем большое за ответы.
Наташа1234, хозяин лично не выставлял объявление, он сразу обратился к АН, а я нашёл через своих знакомых - его соседей.

[RoLeX]

квартиру банк не покупает
покупатель берет кредит в банке под залог покупаемой квартиры, покупает и передает квартиру банку в ипотеку, все оформляется одномоментно у нотариуса аккредитованного банком

копии перечисленных Вами документов нужны банку-кредитору и нотариусу сотрудничающему с банком для подготовки к сделке
копии рекомендую передать/переслать электронкой и прямо в банк/нотариусу

в последние несколько лет участились случаи утечки копий документов из риелторских баз, с последующим изготовлением подделок и дальнейшим незаконным использованием, естественно уже в отношении купившего квартиру, поэтому уже несколько лет, в своей практике сопровождения сделок, при подготовке к оформлению собственно купли объекта, я вообще исключил "гуляние" бумажных ксерокопий правоустанавливающих и удостоверяющих личность документов между юристом-покупателем-продавцом-риелтором-нотариусом, тем самым защищая конфиденциальную информацию клиента

зачастую, после сделки риелтор просит у покупателя или у оформлявшего сделку нотариуса копию заключенного договора купли-продажи для внутренней отчетности в АН
лично я не рекомендую покупателю после сделки выдавать риелтору копию оформленного договора купли-продажи, и запретить это делать нотариусу

Не очень понял, а что взять доки кроме как у продавца\покупателя\риэлтора аферистам при желании негде?)
У нас Украина, все к чему может получить доступ оперативник\следователь\банковский сотрудник - может получить и аферист средней руки.


ЗЫ. Подскажите, где почитать актуальную информацию по налогу на землю. Индивидуальное строительство в черте города или рядом с ним...

[Vestna]

Спасибо всем большое за ответы.
Наташа1234, хозяин лично не выставлял объявление, он сразу обратился к АН, а я нашёл через своих знакомых - его соседей.

Так его соседи, ваши общие знакомые, и могут быть вашими поручителями в том, что вы хозяина не кинете, фальшивые деньги не захотите подсунуть.
Хозяин хочет через агентство, чтобы перестраховаться.
Надо сделать так, чтобы вам поверили, что Вы - порядочный человек.)

[Alsaid]

Так его соседи, ваши общие знакомые, и могут быть вашими поручителями в том, что вы хозяина не кинете, фальшивые деньги не захотите подсунуть.
Хозяин хочет через агентство, чтобы перестраховаться.
Надо сделать так, чтобы вам поверили, что Вы - порядочный человек.)

дом купить, денег дать, еще и сделать так, чтоб поверил, что порядочный человек....перебор уже, если честно.
поддерживаю всех, кто написал, что если хозяин хочет через АН, то пусть сам и оплачивает услуги АН.

[EWF]

Так его соседи, ваши общие знакомые, и могут быть вашими поручителями в том, что вы хозяина не кинете, фальшивые деньги не захотите подсунуть.
Хозяин хочет через агентство, чтобы перестраховаться.
Надо сделать так, чтобы вам поверили, что Вы - порядочный человек.)

АН проверяет ? ))

[Vestna]

АН проверяет ? ))

Как договоришься)

[Штирлиц]

...Должен ли я оплачивать услуги агентства недвижимости (100%, 50/50 или другие варианты), как покупатель? Или стоит уговорить продавца провести сделку без посредников?

Услуги АН оплачивают по договоренности, обычно большую часть платит покупатель.
Предложите продавцу оформить без посредников, мотивируя тем, что он (продавец) ничем не рискует, кроме момента расчета. Расчет можно провести в отделении банка, где есть охрана, камеры наблюдения, где в кассе сидят специально обученные люди, у которых есть в наличии техника и т.д.
Умиляют советы убедить незнакомого человека в своей порядочности. Для этого нужно контактировать с кем-то длительное время, вступать с ним (или при нем) в материально-денежные отношения. А незнакомому человеку можно только объяснить его или ваши общие выгоды от таких-то действий, обрисовать возможные проблемы и их преодоление.

[KarmenIo]

Спасибо всем большое за ответы.
Наташа1234, хозяин лично не выставлял объявление, он сразу обратился к АН, а я нашёл через своих знакомых - его соседей.

Слушайте,читаю и завидую белой завистью Вашему продавцу))) Покупатель сам его нашел-денег дает, а он условия ставит)))) Не верю,что при нынешнем огромном и почти мертвом рынке недвижимости нельзя выбрать подобный объект и без всяких условий..... Объясните,как тут справедливо говорят,что при таких сделках больше рисков у покупателя,а у продавца-только один риск-что с ним не рассчитаются...Что Вы -готовы рисковать,а по поводу расчетов,то не только в банках,а у каждого нормального нотариуса уже есть машинка для счета и проверки денег...Не платила бы я АН за лень продавца,ну разве что дом по "бросовой" цене...

[Nik_Son]

Скорей всего продавец заключил с АН так назыаемый эксклюзивный договор. АН в таких договорах прописывают обязанность продавца заплатить им комиссию даже в том случае, если жилье продано другим АН или напрямую продавцом.

Если эксклюзив не заключался, то переговорите с продавцом, предварительно сами для себя решив готовы ли вы заплатить комиссию агентству или можете поискать другой объект, более выгодный, на случай, если продавец не захочет продавать без участия агенства и самостоятельно оплатить его услуги..

[Лилия3]

Скорей всего продавец заключил с АН так назыаемый эксклюзивный договор. АН в таких договорах прописывают обязанность продавца заплатить им комиссию даже в том случае, если жилье продано другим АН или напрямую продавцом.

Если эксклюзив не заключался, то переговорите с продавцом, предварительно сами для себя решив готовы ли вы заплатить комиссию агентству или можете поискать другой объект, более выгодный, на случай, если продавец не захочет продавать без участия агенства и самостоятельно оплатить его услуги..

А если вдруг продавец решил не продавать объект, то тоже ему нельзя разорвать эксклюзивный договор?
Пусть скажет, что передумал продавать.

[Nik_Son]

А если вдруг продавец решил не продавать объект, то тоже ему нельзя разорвать эксклюзивный договор?
Пусть скажет, что передумал продавать.

Разорвать можно, по последним договорам, что я видел, после расторжения договора продавец в течение месяца не может продать объект покупателю, которого приводило АН.

[RoLeX]

а по поводу расчетов,то не только в банках,а у каждого нормального нотариуса уже есть машинка для счета и проверки денег...Не платила бы я АН за лень продавца,ну разве что дом по "бросовой" цене...

За комиссию агенства можно купить и ту, и другую

[Michelin]

Да, у продавца договор с АН и условие, что продав дом, они ему подбирают квартиру. Затребовал оплату нотариуса (ок), 2% за дом и 1% за землю (не понятно, что за платежи) и аванс 1000у.е.

[Oleksiy]

Какие последствия нарушения договора с АН? Тюрьма? Расстрел? Или оно в суд подаёт, на отчуждение проданного без них? У кого есть опыт, поделитесь

[Игорь Николаевич]

Да, у продавца договор с АН и условие, что продав дом, они ему подбирают квартиру. Затребовал оплату нотариуса (ок), 2% за дом и 1% за землю (не понятно, что за платежи) и аванс 1000у.е.

Nik_Son - прав, продавец заключил эксклюз. договор с АН, а из такового договора следует, что он и должен оплатить им комиссионные в договорном размере
Ваши обязательные расходы/платежи -
услуги Вашего нотариуса (выбирает нотариуса покупатель)
в ПФ 1% от стоимости дома

остальные расходы касающиеся нотариального оформления - по договоренности:
1% госпошлины от стоимости дома (обычно оплачивает продавец, учитывая 1% в ПФ покупателя)
1% госпошлины от стоимости земли (обычно по 50%, ПФ - не оплачивается)

[Vestna]

Какие последствия нарушения договора с АН? Тюрьма? Расстрел? Или оно в суд подаёт, на отчуждение проданного без них? У кого есть опыт, поделитесь

Порчу может навести на все движимое и недвижимое имущество))

[Michelin]

остальные расходы касающиеся нотариального оформления - по договоренности:
1% госпошлины от стоимости дома (обычно оплачивает продавец, учитывая 1% в ПФ покупателя)
1% госпошлины от стоимости земли (обычно по 50%, ПФ - не оплачивается)

Я вас понял, спасибо.

А как быть с авансом 1000$? Давать/не давать?))