Одесса: -5°С (вода 9°С)
Киев: -11°С
Львов: -7°С

Тема: Покупка продажа недвижимости для чайника. (*)

Ответить в теме
Страница 1 из 770 1 2 3 11 51 101 501 ... ПоследняяПоследняя
Показано с 1 по 20 из 15399
  1. Вверх #1
    Циничный сисадмин Аватар для andrew
    Пол
    Мужской
    Адрес
    Фан зона "Радио 1000 холмов"
    Сообщений
    11,526
    Репутация
    2937
    Записей в дневнике
    2

    По умолчанию Покупка продажа недвижимости для чайника. (*)

    Натолкнули на создание данной темы меня знакомые - которые хотят продать/купить, но делают это в первый раз или давно и поэтому не знают с какого конца взяться за это дело, и каждому надо объяснять с начала по три раза. Дабы не засорять тему прошу не создавать топы, а писать мне в личку и я буду делать исправления прямо в тексте. Вся инфа взята мною из личного опыта и опыта моих знакомых.
    Еще раз повторяю эта инфа хотя-бы даст вам приблизительный план действия. И это касается только квартир, может быть дальше кто-то допишет про землю, офисы.
    ЗЫ. Текст редактируется по ходу поступающей информации.
    Большое спасибо :
    Chemik и скрытику.
    и спасибо за теплые отзывы. Скоро займусь и покупкой.
    ----------------------------------------------------------------------
    Опитування: Чия допомога потрібна при укладанні угод із нерухомістю?
    Последний раз редактировалось audit_n; 22.10.2013 в 11:08.


  2. Вверх #2
    Циничный сисадмин Аватар для andrew
    Пол
    Мужской
    Адрес
    Фан зона "Радио 1000 холмов"
    Сообщений
    11,526
    Репутация
    2937
    Записей в дневнике
    2
    Процесс продажи: для не ленивых.
    Предисловие: в отличие от предыдущих лет, когда недвижимость улетала в течении недели, пришло время когда срок экспозиции некоторых объектов достиг года. Поэтому если вы таки действительно хотите продать, вам прийдеться немножко поработать. Самое главное - не бойтесь задавать вопросы риэлторам, нотариусам, работникам жэка, и никому не доверяйте - помните что всем надо только заработать на вас, а будут ли у вас деньги на руках в итоге не волнует никого.

    0. Купите себе новую сим карту для того что-бы дать этот номер в объявление и для общения с риэлторами. После продажи квартиры выкиньте ее, а то замучают звонками. Возьмите Life "все просто" там 50 коп на все направления.

    1. Определение приблизительно цены и реклама - если надо продать быстро, то это самый главный пункт. Ибо если цена адекватна (чуть ниже всех вокруг, обычно достаточно 5-10%) риэлторы понимают что продать реально и начинают активно искать клиентов и рекламировать квартиру.

    1.1. Прочесываете сайты aviso.ua и makler.md. Находите в последних выпусках аналогичные объекты. Потом найденные объекты проверяете на длительность продажи - открываете старые подшивки (на сайтах найдете) и изучаете сколько они стоят в продаже (месяц, год и т.д.) - это даст вам возможность узнать примерно цену объекта. Прозванивайте по конкурирующим вариантам - узнайте все плюсы их и минусы, насколько они готовы торговаться.
    1.2. Звоните во все попавшиеся агенства недвижимости и даете им данные по квартире (чем больше, тем лучше).
    1.3. Идете в пассаж - платите и даете объявление в Авизо на месяц вперед - самое главное: в объявление говорите "от хозяина" или "своя" и дайте как можно полное описание объекта.

    Итог: вам должны прозвонить большое число агенств с предложением внести в базу данных - не стесняемся, рассказываем все подробно. Ни в коем случае не привязываемся к одному агенству, чтоб они не говорили, никаких эклюзивных договоров - пусть вам ищут варианты как можно больше агенств.Я думаю за недели 2-3 вы узнаете примерно как обстоит дело с ценами и спросом на ваш объект.

    2. Показы.
    Если начинаю приходить люди - значит таки цена где-то близко к реальной. Если людей нет повторяем П.1. (можно несколько раз)
    Когда приходят покупатели посмотреть обязательно покажите правоустанавливающие документы, паспорт, покажите что все оплачено и т.д. -важно показать что вы адекватный человек. Квартира должна быть аккуратно убрана - по квартире судят о живущих сдесь людях, у вас может не быть ремонта, но обязательно должно быть уютно Торгуйтесь обязательно - человеку приятно что он выторговал хоть 1-2 тыс. - это можеть помочь таки продать. Если человек пришел вначале с агенством, а потом без агенства - не стесняемся радостно встречаем, показываем, договариваемся и к пункту 3. Если будут претензии с агенства - показываете авизо где ваша квартира висит с вашими телефонами. Помните вам надо продать, а не заниматься фигней типа - этот риэлтор хороший, а этот плохой. Нет плохих, нет хороших - есть те которые помогают и те которые только голову морочат.

    3. Задаток.
    Если вы продаете через агенство - собираетесь в агенстве и подписываете договор задатка, обязательно уточняем пункт о не возврате задатка в случае отказа от покупки. Если покупатель согласен - четко обговариваете цену объекта и кто несет какие затраты - МБТИ, нотариус, налог и время освобождения квартиры после сделки. Сумму задатка и стоимость квартиры обязательно прописать прописью.
    Если берете задаток дома - достаете свой паспорт и пишете на бумажке примерно такое: я ФИО взял задаток в счет стоимости квартиры и т.д. число дату и обязательно срок ожидания сделки обычно не больше 1-2 м. Вам свидетели особо не нужны, поскольку вы получаете деньги и рискует покупатель.
    ВАЖНО: Если сделка идет через агенство - выясните точно сколько оно возьмет комиссионных и когда (с аванса, во время сделки) - попутно через какого нотариуса они хотят провести и т.д.

    4. Сбор документов - для этого лучше взять неделю-две отпуска и запастись карвалолом.
    Самая нервная и нудная часть. Подойдите к любому нотариусу и спросите - что надо чтобы провести сделку - вам скажут список документов (обязательно все запишите). Вы должны получить в жеке две главные справки - справка о прописанных в данной квартире и справку об отсутствии задолженности (для этого надо обойти все организации и если у вас есть счетчики - будут приходить и проверять) И там-же справку о балансовой стоимости.
    Едете в МБТИ (Пушкинская - Троицкая ) и заказываете техпаспорт (к вам приедет инженер для осмотра квартиры) - там же узнаете что еще надо. По последней информации - можно договориться с инженером на месте (В МБТИ ), чтобы он никуда не ехал.
    Пока делается техпаспорт - собираете все справки. У меня этот процесс никогда не занимал меньше 1,2-2 недель.
    Очень важно - не давайте чужим людям ни техпаспорт, ни свой паспорт, ни код - это относится и к покупателю и к риэлторам. У вас агенство попросит эти документы для нотариуса (чтобы подготовить все необходимые документы для сделки) - возьмите адрес нотариуса - сами придите к нему и на ваших глазах пусть все проверит. Лучше перестраховаться.

    5. Сделка.
    Самая важная часть - получение денег.
    Я советую перед сделкой все хорошо продумать по поводу выноса и транспортировки денег заранее. Если сумма небольшая - снимаете банковскую ячейку на месяц-два, и после сделки заносите туда деньги .(очень важно как вы будете это делать).
    Например - напротив рынка Южный есть банк МТБ, там можно снять ячейку и в это-же доме есть нотариус - пусть ваши друзья (родственники) помогут вам, главное что-бы было непонятно кто несет деньги.
    Если сумма большая - сделка в банке - приходите в любой банк и интересуетесь - вам обязательно все расскажут: где, сколько и как Походите по разным банкам, узнайте цены.
    5.1. Выбрав нотариуса - договоритесь с ним.о времени сделки и опять уточнаете все документы для сделки - лучше 2 раза. Все должны быть в оригинале.
    5.2. Продумайте как донести деньги.
    5.3. Научитесь определять фальшивые деньги (ультрафиолетовый детектор есть у натариуса) - любой продавец вам покажет как это делать.
    5.4. Во время сделки читайте все что вы подписываете - хотя-бы на предмет ошибок.
    5.5. В договоре купли-продажи можете указывать балансовую стоимость (меньше налог) - проблем больше у покупателя при попытке расторгнуть сделку (вернуть деньги).
    5.6. Договор купли продажи вы подписываете только ПОСЛЕ пересчета денег. Деньги лучше перечитывайте медленно и по два раза. Очень внимательно просматриваем их на детекторе.

    6. После сделки необходимо заехать на АТС с паспортами и переоформить телефон - цена вопроса зависит от АТС. Делается все за 10-15 минут.

    Данную инструкцию я написал исключительно из личного опыта, поскольку мне приходилось в жизни помогать моим родственникам продавать покупать квартиры. Не воспринимайте ее как истину - в случае вопросов не экономьте 50-100 грн и идите сразу к юристу.
    Удачи всем.
    Последний раз редактировалось andrew; 23.12.2007 в 20:30.

  3. Вверх #3
    Циничный сисадмин Аватар для andrew
    Пол
    Мужской
    Адрес
    Фан зона "Радио 1000 холмов"
    Сообщений
    11,526
    Репутация
    2937
    Записей в дневнике
    2
    Итак - покупка квартиры - буду писать постепенно и по мере прихода мыслей.
    Задача - потратить как можно меньше денег - купить квартиру как можно лучше и при этом не попасть.

    Предисловие: у вас на руках деньги и вам надо приобрести жилплощадь.
    1. Поскольку деньги даете именно вы то и заработать хотят именно на вас.
    2. Покупка - это работа, муторная тяжела работа, результатом которой может стать сэкономленная немалая сумма.
    3. Покупка - это риск - как я считаю намного больший чем при продаже - поскольку проверка денег 15 мин, а проверка квартиры - несколько лет (это время за которое вы таки узнаете все недостатки - юридические и физические ).
    4. Как и при продаже - заведите себе телефонный номер на период покупки, что-бы потом не беспокоили понапрасну.
    5. Не кричите на каждом углу что у вас деньги в кармане - ибо это чревато. Лучше говорите всем что у вас заавансирована ваша квартира и как только вы найдете что купить - сделку проведете в один день в той-же нотариальной конторе.
    6. Станьте параноиком - и перестаньте верить всем. Каждый риэлтор будет пытаться стать своим в доску - чтобы точно уже никуда не убежали и обязательно заплатили за тяжелую и опасную работу риэлтора. Тем более что участие агенства не дает никакой гарантии безопасности - более того, я считаю что риск впаривания даже возрастает.
    7. Если вопрос денег не стоит остро - вопрос сотрудничества с агенством даст вам возможность немного облегчить вам покупку.
    8. Обязательно наймите юриста - для проверки документов на квартиру и продавца.
    9. В случае проблем с документами - лучше не брать квартиру - если конечно у вас дядя не работает в суде - с смысле у вас есть концы решить проблему.
    10. Никуда не спешите - доллар не обвалился (несмотря на крики по всем каналам) и квартир меньше не стало - а стало больше и количество увеличивается с каждым днем. На сегодняшний день - вы хозяин положения - помните об этом (когда эта ситуация поменяется - я отредактирую этот пункт ).

    Итак по шагам.
    1. Поиск квартиры.
    Как я считаю из свого опыта - давать объявление о покупке не результативное занятие, но вам ничто не мешает это сделать - хуже не будет.
    Начинаете методичный обзвон объявлений - для этого подойдет aviso. При звонке с вероятностью 97% вы попадаете на риэлтора - не пугаемся, выясняем как больше информации и записываем в тетрадку номер телефона и название/фио риэлторской конторы. При сегодняшней огромной базе предложения не спешите выезжать на место - потратите время и деньги. Собирайте статистику по району где вы хотите купить квартиру. Во время разговора с риэлтором вам нужно вытянуть максимальное количество информации по объекту - причем если объект продает несколько агенств - у одного агенства узнаете дом и куда выходят окна, а у другого этаж - примерно в 30% случаях можно точно определить квартиру.
    По полученной информации вы уже примерно будете знать цены - это надо что-бы вас элементарно не уговорили купить квартиру в тридорого - ибо во время разговора с продавцом очень помогает фраза - тут в соседнем доме квартира по такой-же цене только там метраж больше или давайте еще посмотрим. Но ни в коем случае не восхищайтесь - а ходите и причитайте - как тут все плохо и дорого, обязательно с печальным лицом.
    Если вас заинтересовала конкретное объявление: заходите на сайт makler.md и aviso.ua - ищите это же объявление от другой риэлторской фирмы. Откройте на этих сайтах старые подшивки и выясните - сколько данное объявление уже висит - информация необходима для торга.
    Только после подготовительной работы (желательно не меньше недели) вы будете готовы начать неспеша смотреть квартиры. Если информации полученной от риэлторов достаточно то лучше самостоятельно приехать на место и самому найти квартиру и пообщаться с продавцами. Это нужно хотя-бы для того что-бы узнать за сколько реально продают, а не ту цену за которую выставили в агенстве.
    Пока больше по этому пункту писать не буду, ибо много зависит от самих покупателей и от ситуации.

    2. Задаток.
    Как я считаю - самая стремная часть.
    Перед подписанием договора задатка - вы должны проверить необходимы минимум документов по квартире, и узнать максимально данных. Мой совет - не экономьте и приведите с собой юриста, который проверит имеющиеся документы и сможет тут-же выяснить какие-то детали, которые могут помешать сделке.
    В принципе вам необходимо узнать следующее.
    1. Количество прописанных людей.
    2. Паспорта всех прописанных.
    3. Техпаспорт МБТИ.
    4. Не прописан ли ребенок.
    и. т.д. (попозже дополню)
    Я бы советовал не давать задаток до проверки юристом документов на квартиру.
    Очень важно узнать не состоит ли продавец на учете в психушке - ибо тогда вы просто подарите задаток и этот человек ни за что не отвечает (очень частое кидалово).
    Еще одно - узнайте не продавали ли продавцы в этом году еще что-то, а то во время сделки надо будет заплатить налог 5% с суммы написанной в договоре.

    И еще одно но - перед задатком - обговорите с точностью до рубля кто за что несет расходы и договоритесь что в договоре купли продаже будет стоять полная стоимость - это ОЧЕНЬ важно, ибо если позже договор будет расторгнут - вам вернуть стоимость прописанную в договоре купли-продаже.

    И никакой дарственной - только договор купли-продажи. (Моим знакомым этот пункт обошелся в 50 000$).

    Так-же если вы покупаете без агенства - необходимо договорится что пару тыс после продажи остаются у вас (в чем вы дадите расписку продавцу) в качестве залога до освобождения квартиры, выписка всех прописанных и т.д.

    3. Подготовка к сделке.
    Пока продавец готовит все справки - у вас есть время для финальной проверки квартиры. За это время юрист может пробить по своим каналам максимум полезно информации и убедить вас в чистоте сделки. Не мешает подойти к паспортистке в ЖЭК и заплатив необходимую сумму проверить квартиру.


    4. Сделка.
    Для продавца сделка проще с той точки зрения, что деньги назад уже везти не надо, но опасна тем что в случае проблем - деньги вернуть уже нереально .
    Деньги желательно не нести в сумочке - а лучше спрятать в куртку и идти группой в несколько человек - это так на всякий случай.

    5. После сделки.
    После сделки вам надо будет завести договор в МБТИ.
    Подъехать на тефонку и перерегистрировать телефон.

    6. В процессе покупки важно проверить (обычно с помощью знакомого юриста или нотариуса) наличие арестов и запретов на отчуждение недвижимого имущества (причем как по адресу такого имущества, так и по личностям собственников) - и это не новость. Но не все знают, что есть аресты, накладываемые по решению Исполкома, связанные обычно с планирующейся реконструкцией района и соответственно сносом и отселением таких зданий, имеющих указанный в соответствующих решениях адрес.

    В результате таких арестов многие из нынешних многоквартирных домов Таирова имеют тот же адрес, что и снесенные ДО их строительства дома - но арест же остался, адрес тот же. В итоге - нотариус проверяет арест не только по квартире в таком доме, но и по самому дому - и выдает арест, к примеру 1978 г. на основании решения исполкома № 27. Что делать? - "Гипс снимают -клиент уезжает!!!"

    Практика (не совсем правомерная, но какая есть) сложилась таковой - нынешний собственник такой "зависшей" квартиры в таком арестованном доме обращается с заявлением в Управление капитального строительства Одесского горсовета (УКС), в котором просит исполком разрешить сделку по отчуждению квартиры ___ в доме___ по адресу_______, которая принадлежит на основании ___________, к которой прилагает копию Выписки из реестра прав собственности на недвижимое имущество от ОГБТИ и РОН для отчуждения + копию правоустанавливающего документа + копию техпаспорта (выданного вместе с выпиской) + копию паспорта и кода всех собственников. И дальше начинает работать бюрократическая машина - это заявление рассматривает и визирует юридический отдел УКСа, затем начальник УКСа - и лишь после этого оно с проектом разрешения попадает на стол не кого-нибудь, а самого его сиятельства заместителя городского головы М.И. Кучука. Правда к его чести следует отметить, что у него оно обычно не залеживается - подписывается в обычном рабочем порядке без каких-либо рассмотрений - как секретарь подложит...

    Все это удовольствие обычно отодвигает сделку на срок от 4 дней до месяца и/или увеличивает расходы на сумму от 300-500 у.е. до 30-50 у.е. соответственно. И если агентство или юрист не проверили этого заранее - может быть неприятным сюрпризом вплоть до расторжения договора аванса (задатка) и разрыва целой цепочки взаимосвязанных сделок.

    Тема не закончена - буду постепенно добавлять.
    ЗЫ. Не забываем оценивать тему и добавлять отзывы.
    Последний раз редактировалось Скрытик; 06.10.2008 в 08:27.

  4. Вверх #4
    Официальный рекламодатель
    Пол
    Мужской
    Адрес
    Одесса
    Сообщений
    12,695
    Репутация
    2336
    все толково кроме:
    пункта 3.Потому как проблем кинутое АН доставить может очень много .
    2. Действуя по этому алгоритму очень устанете от риелторов

  5. Вверх #5
    Циничный сисадмин Аватар для andrew
    Пол
    Мужской
    Адрес
    Фан зона "Радио 1000 холмов"
    Сообщений
    11,526
    Репутация
    2937
    Записей в дневнике
    2
    1. Если продавец идиот то это надолго. После принятия задатка на все звонки отвечать - мы передумали, умерли и т.д. - это ваше право. Кроме тупого нудения никаких неприятностей - проверено.
    2. Риэлтора в данном случае работают на вас за деньги покупателя - прийдеться смириться, если вы таки хотите продать.
    Так что считаю претензии необоснованными. В дальнейшем прошу писать только по делу, чтобы не засорять топ ненужными вещами. А вообще спасибо за отзыв.
    Просьба BBK и другим риэлторам перестать пугать - проблемы могут быть если подписан эксклюзивный договор - проверено не на одной сделке.

    Огромная просьба НЕ ФЛУДИТЬ - все замечания по конкретным местам мне в личку !!!
    Последний раз редактировалось andrew; 23.12.2007 в 21:10.

  6. Вверх #6
    юрист
    Аватар для мыслитель
    Пол
    Мужской
    Адрес
    Одесса
    Сообщений
    37,973
    Репутация
    10372
    Три года назад давал интервью газете, может что полезное:
    400 сравнительно честных способов отъема денег
    или как не дать себя обмануть при покупке квартиры


    Кто больше рискует при осуществлении сделки по купле – продаже квартиры, продавец или покупатель?
    Больше риска быть обманутым у покупателя. Покупатель передает продавцу реальную сумму денег, а взамен получает бумагу «договор купли – продажи квартиры» и ключи от квартиры. У покупателя существует большая вероятность угрозы вернуть ключи обратно продавцу, либо другому человеку, а вот вернуть деньги, особенно в том же количестве, в котором Вы передали продавцу, большая проблема.
    Возможно ли на 100 % защитить себя от такой угрозы?
    Полностью защитить себя от мошенничества при осуществлении покупки квартиры невозможно, но свести риск к минимуму, исключив хотя бы самые наглые способы, вполне возможно, если за несколько дней до подписания договора купли – продажи квартиры, документы просмотрит юрист, и будут добыты дополнительные сведения о покупаемой квартире.
    А разве нотариус, который заверяет сделку, не проверяет эти документы?
    Конечно, нотариальное заверение сделки, снижает риск умышленного обмана, но полностью проверить законность сделки нотариус не в состоянии. Тем более что были случаи, когда нотариусы сами являлись соучастниками мошенничества. В виду несовершенства закона «О нотариате», привлечь такого нотариуса к ответственности очень тяжело, поскольку, действуя в рамках инструкции Минюста, нотариус способен подыграть мошенникам, и не вдаваться в некоторые детали сделки, которые должны насторожить специалиста в области гражданского и жилищного права.
    В настоящее время большинство сделок происходит при помощи агентств по продаже недвижимости. Несут ли они какую – либо ответственность за последствия сделок, если покупателя обманули?
    Когда Вы обращаетесь в такое агентство, они Вам пообещают все, что угодно, но если Вы прочитаете договор, который они предлагают Вам заключить с ними, то там Вы не увидите ни слова о том, что агентство несет какую либо ответственность перед Вами за последствия сделки. Фактически их роль сводится к подбору вариантов квартир, их оценке, помощи в осуществлении освобождения и выписки из приобретенной квартиры. Меня всегда удивляет, что после подписания договора купли - продажи квартиры, представитель агентства требует вернуть подлинник договора с агентством, якобы для бухгалтерии. Это свидетельствует о том, что в будущем, если возникли какие – либо проблемы с квартирой, Вы вообще не сможете сослаться на договорные отношения с агентством и предъявить к ним какие – либо претензии.
    Всё что в этой жизни доставляет удовольствие - или незаконно, или аморально, или приводит к ожирению!:(

  7. Вверх #7
    юрист
    Аватар для мыслитель
    Пол
    Мужской
    Адрес
    Одесса
    Сообщений
    37,973
    Репутация
    10372
    Какие способы мошенничества с квартирами наиболее распространены?
    Первая группа способов – это явное мошенничество. Вас обманывают либо относительно продавца, т. е. лицо, которое подписывает договор купли – продажи, не имеет на то полномочий, либо относительно самой квартиры, подписывая договор купли – продажи, Вы приобретаете совсем не ту квартиру, которую осматривали. В этом случае, через некоторое время к Вам обращается настоящий собственник приобретенной Вами квартиры, который может быть и в сговоре с мошенниками, и сообщает, что свою квартиру продавать никому не собирался, и дай бог, что бы Вам еще дали время собрать вещи. Естественно, что тех лиц, которым Вы передали деньги, больше никогда не увидите. Конечно, эти действия подпадают под ст. 190 УК Украины «Мошенничество», но мошенников надо еще найти.
    Вторая группа более изощренна. Мошенничества, в смысле Уголовного Кодекса тут нет. Через некоторое время к продавцу предъявляют иск о признании сделки недействительной, суд рассматривает дело в соответствии с Гражданским Кодексом и выносит законное решение, удовлетворяя иск. Основания для удовлетворения иска изложены в Гражданском Коодексе. том случае, продавцу возвращается квартира, а покупателю деньги, которые он уплатил продавцу за квартиру, согласно подписанного договора. Мастерство мошенников заключается в том, что бы искусственно создать ситуацию, при которой суд будет просто обязан вынести такое решение.
    Давайте по подробнее о первых способах мошенничества. Как это можно приобрести квартиру не у собственника, что бы хозяин об этом ничего не знал, или как это можно приобрести квартиру не ту, которую выбрал?
    Очень просто, допустим по поддельному паспорту. Грубо, но иногда срабатывает. Или более юридически изощренно. Лицо, которое подписывает договор на стороне продавца, действует на основании доверенности, выданной собственником. Но потом оказывается, что собственник квартиры на тот момент уже отозвал свою доверенность, а поверенный Вам об этом не сообщил, забыл. Или собственник на момент подписания сделки умер, а доверенность прекращает свое действие со смертью доверителя. Но поверенный опять таки, Вам об этом не сообщил.
    Что касается приобретения не той квартиры, то хочу привести пример мошенничества, который имел место в Москве в начале 90х годов, когда название улиц менялось очень часто. Мошенники прикрепляли вывески на дома, находящиеся в центре Москвы, на которых были указаны улицы окраин. Покупателю, который плохо ориентировался в названии Московских улиц, показывали престижную квартиру, которая стоила например, 300 000 долларов, продавали за 200 000. Оформляли сделку у нотариуса. Позднее выяснялось, что покупатель действительно приобрел квартиру по адресу, указанному в договоре, только улица эта находится на самом краю Москвы и стоит максимум 50 000 долларов. Представьте себе, что на престижном доме по ул. Дерибасовская повесили табличку, что это ул. Добровольского и продали четырех комнатную квартиру по цене ул. Дерибасовской, на самом деле на ул. Добровольского. Причем по документам все будет совершенно законно, нотариус ведь не знал, какую квартиру Вы перед этим осматривали.
    Еще раз повторюсь, эти действия продавцов явно криминальные и влекут уголовную ответственность. Выдает таких продавцов специально созданная атмосфера нервозности, объяснения о том, что продать надо очень быстро, за цену, которая существенно ниже рыночной.
    Теперь по поводу второй группы способов мошенничества. Какие такие ситуации могут повлечь признание сделки недействительной?
    Наиболее рискованные сделки с квартирами, право собственности у продавца, на которые возникло вследствие приватизации. Дело в том, что в приватизации квартиры должны участвовать все лица, которые были прописаны в ней, даже если кто-либо в этот момент там не проживал и временно отсутствовал. Перечень случаев, когда непроживание в квартире считается временным, и за человеком сохраняется право на квартиру, указан в ст. 71 Жилищного Кодекса. Это, например выезд в другой населенный пункт для дневного обучения, срочная служба в армии, нахождение моряка в рейсе, выезд для ухода за больными родителями, нахождение в местах лишения свободы до 6 месяцев и др. Но даже, если отсутствие прописанного жильца в квартире и не является временным отсутствием, то для того, что бы приватизация квартиры проводилась без него, необходимо решение суда о признании его утратившим право на это жилое помещение.
    Если же жильцы, каким-то образом осуществили приватизацию и соответственно продажу квартиры без участия отсутствующего члена семьи, то существует реальная угроза того, что такой человек узнав об этом, предъявит иск в суд о признании приватизации и купли – продажи квартиры недействительной. Нотариусы же проверяют только то, что бы договор купли – продажи подписывали те лица, которые указаны в свидетельстве о праве собственности, а не то, кто участвовал либо не участвовал в приватизации.
    Другие основания для признания сделки недействительной – продавец заявляет, что в момент подписания договора он находился в состоянии, в котором не способен понимать значение своих действий. Т. е. под воздействием, какого – либо лекарственного препарата, наркотика или других веществ. Например, собственником квартиры является пожилой человек, который находится на стационарном лечении. В этом случае, нотариуса привозят в лечебное учреждение, где собственник подписывает договор купли – продажи. В последующем, он подает иск в суд о том, что в момент подписания договора ему кололи лекарство, под воздействием которого он был фактически в состоянии, в котором он не понимал, о чем его спрашивают, что от него хотят, и под чем он подписывается. Нотариус может «не заметить» такого состояния продавца, либо пояснить, что внешне он был нормальным, а в медицине он разбираться не обязан.
    Так же сделка может быть признана недействительной, если продавец докажет, что продать квартиру он был вынужден под воздействием тяжких обстоятельств, например, болезнь близких родственников и другие обстоятельства. Основанием для вынесения решения судом, являются доказательства того, что под воздействием тяжких обстоятельств, продавец заключил сделку на явно невыгодных для него условиях, (заниженная цена сделки), и при отсутствии этих обстоятельств он не заключил бы такую сделку.
    Сделка может быть признана недействительной так же, если продавец судом признан ограничено недееспособным, (а в паспорте об этом отметок не делают), и для осуществления такой сделки необходимо согласие опекуна.
    Если квартира приобретается у юридического лица, обычно это бывает, когда приобретается новое жилье у строительных фирм, то Уставы некоторых фирм содержат ограничения относительно права руководителя такой фирмы, осуществлять сделки на большие суммы. Договор подпишет руководитель фирмы, а потом сама фирма подаст иск в суд о признании сделки недействительной, поскольку руководитель не имел таких полномочий, согласно Устава фирмы.
    Это далеко не полный перечень случаев, когда договор купли – продажи квартиры могут признать недействительным, а только наиболее распространенные. Самое страшное, это то, что даже при наличии умысла продавца на мошенничество, и искусственное создание ситуаций для последующего признания сделки недействительной, его действия не попадают под ст. 190 Уголовного Кодекса Украины. Ведь окончательную точку в споре будет ставить суд, а обращение в суд не наказуемо.
    Всё что в этой жизни доставляет удовольствие - или незаконно, или аморально, или приводит к ожирению!:(

  8. Вверх #8
    юрист
    Аватар для мыслитель
    Пол
    Мужской
    Адрес
    Одесса
    Сообщений
    37,973
    Репутация
    10372
    В какой срок к покупателю может быть предъявлен иск о признании сделки недействительной?
    В течение 3х лет, начиная со дня, когда лицо узнало, либо должно было узнать о том, что его права на эту квартиру нарушены. Эта дата может и не совпадать с днем заключения сделки. Например, 3х летняя исковая давность в случае, когда в приватизации не участвовал гражданин, который не проживал в квартире на момент приватизации, начинается не с дня осуществления сделки, а с того дня, когда такой человек узнал о том, что приватизация произошла без него. Например, освободившись с мест лишения свободы, через 10 лет после осуществления сделки.
    Какие же последствия признания договора купли – продажи квартиры недействительным для продавца и покупателя?
    В этом случае, суд выносит решение о том, что покупатель больше не является собственником приобретенной квартиры и подлежит выселению, если успел туда вселится. Одновременно суд обязывает продавца выплатить покупателю стоимость квартиры, указанную в договоре.
    Обычно люди с целью сэкономить на расходах, связанных с оформлением сделки, указывают в договоре сумму, меньшую чем ту, за которую реально продают. Чем это грозит в случае признания сделки недействительной?
    В этом то весь и фокус со стороны мошенников. Суд обязывает продавца вернуть покупателю не ту сумму, за которую реально была продана квартира, а за ту, которую продавец и покупатель указали в договоре. Никакие свидетели, расписки не являются для суда доказательствами того, что, например, продавец получил от покупателя на самом деле 20 000 долларов, а не 7 000 гривен, как указано в договоре. Ведь именно на это и направлен умысел продавца - мошенника, записать в договоре 7 000 грн., взять с Вас 20 000 долларов, а потом вернуть Вам 7 000 грн. Разница в деньгах и составляет его заработок на таких грязных сделках.
    Кстати именно агентства по продаже недвижимости, почему-то, предлагают покупателям указывать в договоре минимальную стоимость квартиры (она определена в справке – характеристике, выдаваемой ГБТИ и РОН, и называется инвентаризационной). Чем старше дом, тем ниже ее величина. В новых домах она может быть даже выше рыночной стоимости. Госпошлина, уплачиваемая нотариусу (2 %) рассчитывается исходя из суммы сделки, но не ниже инвентаризационной стоимости квартиры. Представители агентства предлагают покупателю взять с продавца расписку, о том, что реально квартира была продана за 20 000 долларов. Не ясно, какие цели преследуют агентства, давая такие советы. Хотелось бы верить, что они не вступают в сговор с мошенниками. Но эту расписку нельзя будет предъявлять официально, поскольку у продавца возникают налоговые обязательства на сумму, указанную в расписке. Если же в договоре указали заведомо меньшую сумму, и еще пытаетесь доказать это при помощи расписки, то продавцу необходимо уплатить подоходный налог с суммы, указанной в расписке, который в настоящее время составляет 15%. Если об этом узнает налоговая, то продавец обязан выплатить налог и пеню исходя из размера 120% годовых учетной ставки НБУ за каждый день просрочки. кая расписка свидетельствует так же и о том, что и покупатель, с целью непоступления госпошлины в госбюджет, занизил сумму сделки. Так что наличие такой расписки ничего Вам не даст и не защитит в суде.
    Что же делать гражданину при покупке квартиры, что бы не быть обманутым?
    Самое главное, это указывать в договоре реальную сумму, за которую Вы покупаете квартиру. Сэкономив 200 – 250 долларов на сделке, Вы рискуете потерять 20 000 долларов. Кстати ее совершенно законно можно указывать цену квартиры в гривнах с эквивалентом любой валюты. Если продавец будет знать, что ему придется возвращать реальную стоимость квартиры, то он вряд ли будет подавать в суд иск о признании сделки недействительной, поскольку ему это не выгодно. Поэтому, не поддавайтесь уговорам экономить на уплате госпошлины.
    Если приобретаете приватизированную квартиру, то необходимо добыть у паспортистки ДЭЗа сведения о том, кто был прописан в данной квартире на момент приватизации, если количество прописанных и лиц, которые участвовали в приватизации совпадает, то все нормально, а если кто то из прописанных не является собственником квартиры, то необходимо выяснять, почему он не участвовал в приватизации, где находился в момент приватизации, и имеется ли решение суда о признании его утратившим право на жилое помещение.
    Если собственником квартиры является один человек, то необходимо поинтересоваться состоит ли он в браке.
    Если собственник очень пожилой человек, то необходимо посоветоваться с лечащим врачом о том, какие препараты он принимает, и какие последствия вызывают такие препараты.
    Если же продавец продает квартиру по доверенности от хозяина, то обязательно надо увидеть собственника и убедиться в том, что он жив, и в нормальном психическом состоянии.
    У юридического лица – продавца следует проверить Устав, не содержит ли он ограничений в полномочиях руководителя на продажу квартиры, и имеется ли в этом случае разрешение организации.
    В заключение хочу привести характерный пример из своей практики. Молодая семья (мои клиенты) приобрели 3х комнатную квартиру, на ул. Софиевская, за 22 000 долларов США (события 2003 года) квартира до этого этого была приватизирована продавцом. В договоре, по совместному согласию продавца, и покупателя было указано, что квартира продается за 7 000 грн. (инвентаризационная стоимость). Через пол года собственником дома к продавцу и покупателю был предъявлен иск о признании приватизации и купле – продажи квартиры недействительными, поскольку, оказывается на самом деле квартира не 3х комнатная, а 2х комнатная, а третья комната является незаконно возведенной пристройкой, которая построена вплотную к подстанции, размещенной в этом доме, и препятствует входу в эту подстанцию. Удивительно, что в техническом паспорте на эту квартиру была указана эта пристройка как комната, и приватизация осуществлялась с пристройкой. Интересно, как себя повел в суде продавец, который на вырученные от продажи квартиры денег, уже приобрел себе другую квартиру. Он тут же признал иск полностью и выразил желание вернуться в проданную им квартиру, обязавшись вернуть полученные им деньги (7 000 грн. разумеется, а не 22 000 долларов США). Слава богу, дело закончилось благополучно для всех, но покупателям пришлось сильно попереживать, рискуя получить назад 7 000 грн. и потерять приобретенную квартиру.
    Таким образом, приобретение квартиры всегда сопряжено с риском потерять и большую часть денег и квартиру. Универсальных способов защиты от мошенников нет. Главное, это помнить, что бесплатный сыр только в мышеловке, и не следует зариться на слишком дешевые квартиры, экономить на госпошлине и юристе. Стоимость юридических услуг по сопровождению купли – продажи квартир относительно невысока, но позволяет избежать крупных потерь в будущем.
    Всё что в этой жизни доставляет удовольствие - или незаконно, или аморально, или приводит к ожирению!:(

  9. Вверх #9
    юрист
    Аватар для мыслитель
    Пол
    Мужской
    Адрес
    Одесса
    Сообщений
    37,973
    Репутация
    10372
    Опыт общения с АН при подборе мне дома за городом:
    наездил 300 км. пока безрезультатно
    первое: сотрудники АН выезжая на показ не видели дома. их информация основана исключительно на описании со слов продавца. Это как объявления на сайтах знакомств: я, молодая пышногрудая стройная блондинка...(прилагает фото со школьного выпускного бала). Видим полную престарелую брюнетку
    Вот и получается - в объявлении - газ. В доме он в баллоне, но "на разработку проекта сдали деньги).
    Каминный зал - 35 м. - в комнатке 8 кв. м. 35 м. - весь первый этаж. Печное отопление щас называют - котел на твердом топливе
    Даже количество комнат преувеличивают, объясняя при показе, что комнату можно пристроить.
    Сотрудники АН настроены быстрее продать, поэтому подыгрывают продавцам и говорят - берите, хороший вариант, а то завтра его заавансируют другие.
    Совсем возмутительный случай: вчера привозят нас в дом в Холодной Балке. Дорога как на Ай-Петри (серпантин). Дом в 2 этажа, требует ремонта (отделка). Вроде все ничего, но газа нет, но все уже сдали по 300 долларов год назад на разработку проекта. Прошу показать документы на дом и землю. Госакт на землю: для ведения садоводства. СВидетельство о праве собственности на дом - садовый домик (2 этажа), площадь не указана. В техпаспорте не указан правоустанавливающий документ на дом. Акт согласования границ земельного участка с заклееными строчками и сверху наклеены другие. Что там под этими наклейками, прочитать не удалось. Акта ввода дома в эксплуатацию нет. В БТИ дом не зарегистрирован. Т. е. это самовольное строение, а не жилой дом. Но цена 135 000 долларов. Продавец сильно разволновался, сказал, что я придираюсь. РИэлторы в машине долго извинялись, сказали, или он еще не понял, что его кинули, выдавая такие документы на дом, или он осознанно пытается кинуть других.
    Но интересно, за что платить такие деньгм АН, если я сам должен проверять документы. А если покупатель полностью доверится таким риэлторам и купит самоволку по цене узакоеннного жилого дома? Риэлторы - ну вы потом можете через суд узаконить. Так надо целевое назначение земли менять. Экспертиз кучу назначать, в судах платить. Адвоката нанимать. А чего ж вы мне сразу не сказали, что там такие документы? А зачем, главное ж быстрее продать, получив свои 5 - 8 % (за информацию).
    Всё что в этой жизни доставляет удовольствие - или незаконно, или аморально, или приводит к ожирению!:(

  10. Вверх #10
    Не покидает форум
    Пол
    Мужской
    Сообщений
    17,061
    Репутация
    2813
    Цитата Сообщение от мыслитель Посмотреть сообщение
    Что же делать гражданину при покупке квартиры, что бы не быть обманутым?
    Я думаю, что вкратце это можно свести к короткому, но правильному пункту "Пользуйтесь услугами профессиональных юристов, вне зависимости от того, продаете вы или покупаете".

  11. Вверх #11
    Постоялец форума Аватар для Alex_M
    Пол
    Мужской
    Адрес
    Одесса, Украина
    Сообщений
    1,925
    Репутация
    868
    Когда же будет продолжение? с нетерпением ожидаю часть вторую: "Процесс покупки: для не ленивых"

  12. Вверх #12
    Циничный сисадмин Аватар для andrew
    Пол
    Мужской
    Адрес
    Фан зона "Радио 1000 холмов"
    Сообщений
    11,526
    Репутация
    2937
    Записей в дневнике
    2
    Цитата Сообщение от Alex_M Посмотреть сообщение
    Когда же будет продолжение? с нетерпением ожидаю часть вторую: "Процесс покупки: для не ленивых"
    Пару дней - праздники..... И там надо будет выверять больше...
    Бабло побеждает зло !!!

  13. Вверх #13
    Оптимист

    Аватар для Скрытик
    Пол
    Мужской
    Адрес
    Одесса
    Сообщений
    56,643
    Репутация
    27153
    Записей в дневнике
    1
    Не буду открывать новую тему - спрошу тут. (Хотя вроде часто обсуждали).
    Появился интересный вариант квартирки под ремонт. Известное агенство. Квартира не приватизирована. Приватизацию обещают в феврале так как на январь якобы не успевают.
    Самый интересный вопрос в том что просят 30% аванса.
    Что делать? Как подстарховать себя и стоит ли с этим связываться?

  14. Вверх #14
    юрист
    Аватар для мыслитель
    Пол
    Мужской
    Адрес
    Одесса
    Сообщений
    37,973
    Репутация
    10372
    Цитата Сообщение от Скрытик Посмотреть сообщение
    Не буду открывать новую тему - спрошу тут. (Хотя вроде часто обсуждали).
    Появился интересный вариант квартирки под ремонт. Известное агенство. Квартира не приватизирована. Приватизацию обещают в феврале так как на январь якобы не успевают.
    Самый интересный вопрос в том что просят 30% аванса.
    Что делать? Как подстарховать себя и стоит ли с этим связываться?
    поскольку в силу профессиональной привычки я в каждом, кому отдаю деньги вижу мошенника, то подумал бы, какие гарантии того, что я заплачу 30% аванса, а меня не кинут.
    квартира не приватизирована. вопрос, а заявление на приватизацию подано? желательно в этом лично убедиться. Это заявление по установленой форме, его должны подписать все, прописанные в квартире, в том числе и временно отсутствующие. поэтому надо пообещать жениться на паспортистке и посмотреть Ф1 (количество прописаных). если кто-то не подписал, то есть риск признания приватизации недействительной (подробнее писал выше). подписи заверяются начальником ДЭЗа (или как он там щас).
    если заявление на приватизацию еще не подано, то давать деньги нельзя, потому что приватизация это право, а не обязанность. заставить в судебном порядке приватизировать нельзя.
    если с заявлением все нормально, то можно заключить предварительный договор, в котором указать сроки продажи (привязать к дате получения свидетельства о собственности), сумму сделки (реальную), факт получения аванса, и предусмотреть штрафные санкции за просрочку заключения сделки (пеня 1% в день от суммы сделки), штраф за отказ в совершении сделки (двойной размер аванса). ну и совсем для гарантии, после того, как продавец получит свидетельство о собственности на квартиру и зарегистрирует ее в БТИ, подать какой-нибудь вымышленный иск о взыскании денег с продавца, и в качестве обеспечения иска наложить арест на квартиру. продавцу об этом не говорить. если все будет нормально, то за день до сделки так же втихаря снять арест. если же захочет кинуть, то сам так просто арест не снимет. (такую услугу долларов за 300 в суде можно сделать).
    Проблема будет, если он откажется приватизировать, отзовет заявление, и больше у него недвижимости нет. аванс тогда через суд взыщут, а решение не будет исполнено, в виду отсутствия имущества у должника.
    Всё что в этой жизни доставляет удовольствие - или незаконно, или аморально, или приводит к ожирению!:(

  15. Вверх #15
    Оптимист

    Аватар для Скрытик
    Пол
    Мужской
    Адрес
    Одесса
    Сообщений
    56,643
    Репутация
    27153
    Записей в дневнике
    1
    Очень познавательно, спасибо!
    Там всплыли еще новые подробности - квартира оказывается ведомственная, поэтому приватизация непростая, хотя и возможная. Но это мне уже меньше нравится - хотя вариант действительно заманчивый

  16. Вверх #16
    юрист
    Аватар для мыслитель
    Пол
    Мужской
    Адрес
    Одесса
    Сообщений
    37,973
    Репутация
    10372
    Цитата Сообщение от Скрытик Посмотреть сообщение
    Очень познавательно, спасибо!
    Там всплыли еще новые подробности - квартира оказывается ведомственная, поэтому приватизация непростая, хотя и возможная. Но это мне уже меньше нравится - хотя вариант действительно заманчивый
    большого значения не имеет ведомственная квартира или в коммунальной собственности, порядок одинаковый, если только дом когда то не был общежитием или квартиру не включали в перечень служебных. в них приватизация запрещена
    Всё что в этой жизни доставляет удовольствие - или незаконно, или аморально, или приводит к ожирению!:(

  17. Вверх #17
    Официальный рекламодатель
    Пол
    Мужской
    Адрес
    Одесса
    Сообщений
    12,695
    Репутация
    2336
    Цитата Сообщение от Скрытик Посмотреть сообщение
    Очень познавательно, спасибо!
    Там всплыли еще новые подробности - квартира оказывается ведомственная, поэтому приватизация непростая, хотя и возможная. Но это мне уже меньше нравится - хотя вариант действительно заманчивый
    В принципе, приватизация если "ускорить" делается за месяц. Но вообще вариант стремный однозначно

  18. Вверх #18
    Оптимист

    Аватар для Скрытик
    Пол
    Мужской
    Адрес
    Одесса
    Сообщений
    56,643
    Репутация
    27153
    Записей в дневнике
    1
    Цитата Сообщение от ВВК_ Посмотреть сообщение
    В принципе, приватизация если "ускорить" делается за месяц. Но вообще вариант стремный однозначно
    Это вариант от вашего агенства

  19. Вверх #19
    Цитата Сообщение от 5had0w Посмотреть сообщение
    Я думаю, что вкратце это можно свести к короткому, но правильному пункту "Пользуйтесь услугами профессиональных юристов, вне зависимости от того, продаете вы или покупаете".
    Полностью поддерживаю. Товарищ недавно купил (и продал свою) квартиру. У него жена - юрист. Она в документах и договорах все до последней буквы проверяла. Так теперь начальство агенства по недвижимости стали их хорошими друзьями Они поняли как надо работать.

  20. Вверх #20
    Официальный рекламодатель
    Пол
    Мужской
    Адрес
    Одесса
    Сообщений
    12,695
    Репутация
    2336
    Цитата Сообщение от Скрытик Посмотреть сообщение
    Это вариант от вашего агенства
    Ну тогда срочно покупайте .
    То что от нашего АН все равно стремно. Хотя риск, говорят, благородное дело .
    Какой ф-л?


Ответить в теме
Страница 1 из 770 1 2 3 11 51 101 501 ... ПоследняяПоследняя

Метки этой темы

Социальные закладки

Социальные закладки

Ваши права

  • Вы не можете создавать новые темы
  • Вы не можете отвечать в темах
  • Вы не можете прикреплять вложения
  • Вы не можете редактировать свои сообщения