Срочно нужен совет грамотного юриста!

[Natahis]

Здравствуйте!
В связи со сложившейся ситуацией, хотелось бы услышать Ваше мнение по следующему вопросу. Покупка земельного участка (есть гос.акт), с построенным на нём строением (капитальное с фундаментом, 2 этажа, около 40 кв.м) БЕЗ ДОКУМЕНТОВ НА СТРОИТЕЛЬСТВО И ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ. Обязательно ли, для нотариального заверения сделки предоставление справки об отсутствии строений??? Мотивация продавца - невозможность получения этой справки в сельсовете. Наш нотариус без этой справки оформлять сделку отказывается. Нотариуса продавца устраивает то, что в оценке написано: "нулевой уровень строений", очень маленькая площадь участка (около 30 кв.м) и следовательно на ней нельзя построить огромный особняк.
Вопросы:
1. Кто прав? И стоит ли доверять продавцу и его нотариусу?
2. Не нарушает ли требование законодательства нотариус не требуя справку об отсутствии строений? Вероятность признания сделки недействительной? Может есть подобные виды мошенничества?
3. Какие юридические риски для покупателя в дальнейшем при отсутствии данной справки (оформление гос.акта, документов на дом в будущем)?
4. В случае, если оформлять как продажу земли со строением, достаточно ли будет тех.паспорта из БТИ с отметкой о том, что это "самовольное строение", либо нужен будет полный пакет документов, начиная от проекта, различных согласований и заканчивая свидетельством на право собственности?
Заранее огромное спасибо, если у Вас хватит сил ответить на все эти вопросы!

[Кама]

я не юрист, но покупала участок. если есть строение любое, необходим техпаспорт на строение, даже если есть только фундамент.могут возникнуть потом проблемы. лучше делать покупку по всем правилам и законам.

[Natahis]

я не юрист, но покупала участок. если есть строение любое, необходим техпаспорт на строение, даже если есть только фундамент.могут возникнуть потом проблемы. лучше делать покупку по всем правилам и законам.

Вы имеете ввиду проблемы с узаканиванием строения? Если да, то это понятно. Меня больше интересует возможны ли проблемы с оформлением на моё имя гос.акта на землю из-за отсутствия этой справки? И возможность потом поставить под сомнение законность выдачи гос.акта? Большое спасибо.

[Братчик]

1. Кто прав? И стоит ли доверять продавцу и его нотариусу?

С точки зрения закона прав нотариус который требует либо документы на дом ( витяг РБТИ и правоустанавливающие на дом : свидоцтво либо договор отчуждения) ) либо справку об отсутствии строения ( которая страхует нотариуса от того , что в случаи проблем ему есть чем прикрыться , мол вот справка и она не обязана выезжать на место смотреть кто и что там продает , в то же время покупатель видел присусвиие строения на участке .

2. Не нарушает ли требование законодательства нотариус не требуя справку об отсутствии строений? Вероятность признания сделки недействительной? Может есть подобные виды мошенничества?

В законодательстве вообще про подобные справки не чего не говориться , но у нас есть Гражданский и Земельный кодекс , который четко говорит что при переходе права собственности на дом - переходит право собственности на земельный участок .
Данная норма должна сделать не возможной , некоторых хитрых граждан продавать дом и землю по отдельности .
Дом по витягу , землю по госакту .
Что касается вероятности отмены сделки по суду и случая мошеничества , то не думаю что это Ваш случай .
Просто "геморой" с узаконением строения продавцы хотят переложить на крепкие плечи покупателей .

3. Какие юридические риски для покупателя в дальнейшем при отсутствии данной справки (оформление гос.акта, документов на дом в будущем)? !

Госакт Вам сейчас не нужно оформлять , Вам просто поставят отметку в старом акте и зарегистрируют в земресурсах
Что касаеться документов на дом .
То
Если дом построен до 2006 года , это сейчас сделать легче намного и много продавцу и продавать и участок с госактом и дом с доками .
Вам же если провернете сделку в любом случаи со справкой , без справки - для изготовления документов будет необходимо обращаться только в суд .
Просто без вариантов .

4. В случае, если оформлять как продажу земли со строением, достаточно ли будет тех.паспорта из БТИ с отметкой о том, что это "самовольное строение", либо нужен будет полный пакет документов, начиная от проекта, различных согласований и заканчивая свидетельством на право собственности?
Заранее огромное спасибо, если у Вас хватит сил ответить на все эти вопросы!

ВЫ сами ответили на свой вопрос .
нужен будет полный пакет документов, начиная от проекта, различных согласований и заканчивая свидетельством на право собственности?

[Natahis]

Если дом построен до 2006 года , это сейчас сделать легче намного и много продавцу и продавать и участок с госактом и дом с доками .
Вам же если провернете сделку в любом случаи со справкой , без справки - для изготовления документов будет необходимо обращаться только в суд .
Просто без вариантов .

Уважаемый Братчик, большое спасибо за разъяснения. А Вы, случайно, не знаете каким образом определяется, что незаконное строение постройки именно до 01.01.2008? На практике? Бригаду археологов вызывают?
Или отталкиваются от даты гос.акта или договора купли-продажи (как в нашем случае)? Но как тогда, допустим, продавец доказал бы, что построил свой дом именно до 2008 года, и не днём позже? У него гос.акт 2000 года и больше никаких документов нет...
А я не смогу после покупки доказать, что самовольное строение уже было построено до покупки и до 2008 года? Или этим я подставлю нотариуса и прочие организации выдающие справки и пишущие оценку?
Интересен порядок цифр в у.е. за узаконку самовольно построенного дома в Беляевском районе, Нати, кооператив "Хаджибей", в случае, если я его таки куплю.

[Natahis]

...и ещё один маленький вопросик! Как мне определить, что тот земельный участок, с куренем (Нати, в кооперативе "Хаджибей"), который мне показывают и есть тот, который продают по документам?

[Братчик]

Уважаемый Братчик, большое спасибо за разъяснения. А Вы, случайно, не знаете каким образом определяется, что незаконное строение постройки именно до 01.01.2008? На практике? Бригаду археологов вызывают?

Нет , приезжает бригада техник РБТИ , архитектор районной архитектуры и сотрудник ГАИСКА ( лица обладают высшим строительным и архитектурным образованием и в состоянии отличить кладку 2006 года , от свеженькой 2009-2010 года )

Или отталкиваются от даты гос.акта или договора купли-продажи (как в нашем случае)? Но как тогда, допустим, продавец доказал бы, что построил свой дом именно до 2008 года, и не днём позже? У него гос.акт 2000 года и больше никаких документов нет...

Вообще отталкиваются изначально от справки садового товарищества или сельского совета ( где они указывают год постройки)
В случаи если у товарища госакт выдан у 2000 году , то он вообще может за месяц усе сделать и за сущие копейки.
Грузите его пусть вводит дом в эксплуатацию .

А я не смогу после покупки доказать, что самовольное строение уже было построено до покупки и до 2008 года? Или этим я подставлю нотариуса и прочие организации выдающие справки и пишущие оценку?
Интересен порядок цифр в у.е. за узаконку самовольно построенного дома в Беляевском районе, Нати, кооператив "Хаджибей", в случае, если я его таки куплю.

Если Вы начнете такое доказывать , то Вы подставите в первую очередь себя , ибо в договоре ВЫ будет четкий пункт на земельні ділянці відсутня будь яка забудова и вы под ним распишитесь .
А это значит , что Вы приобрели исключительно голый участок , в случаи же заявления Вашего о том что там еще есть дом и построен до перехода права собствености на участок .
То прежний хозяин может легко признать права собственности на этот дом у судовому порядку и будет с ним ходить по судам .

Порядок цифр :
Но для старта где то около 5000-8000 грн. на подготовку уйдет :
Техпаспорт , высновок архитектуры , СЭС , МЧС , экспертиза ., мито .
Ну и сам суд , запросов Беляевских адвокатов и судей я не знаю .

[Братчик]

...и ещё один маленький вопросик! Как мне определить, что тот земельный участок, с куренем (Нати, в кооперативе "Хаджибей"), который мне показывают и есть тот, который продают по документам?

Методом геодезического районирования.

[Natahis]

Нет , приезжает бригада техник РБТИ , архитектор районной архитектуры и сотрудник ГАИСКА ( лица обладают высшим строительным и архитектурным образованием и в состоянии отличить кладку 2006 года , от свеженькой 2009-2010 года )

Значит когда они ко мне потом приедут всей бригадой, они тоже определят, что дому уже около 10 лет. И как тогда быть? Получается, что мне нужно будет им ещё и доплатить, чтобы они мне написали, что дом постройки 2009-2010? (и что я не попадаю на упрощённую процедуру согласования). Кстати, а почему Вы пишите везде 2006 год? Я думала, есть привязка к 2008 году (по упрощённому согласованию домов построенных до 01.01.2008 года)? Или я что-то не так понимаю?

Вообще отталкиваются изначально от справки садового товарищества или сельского совета ( где они указывают год постройки)
В случаи если у товарища госакт выдан у 2000 году , то он вообще может за месяц усе сделать и за сущие копейки.
Грузите его пусть вводит дом в эксплуатацию .

Он говорит, что "это будут уже другие деньги..." если он будет вводить дом в эксплуатацию (+3 тыс. у.е. к стоимости). Может быть проблема в том, что он построил балкон над землёй общего пользования (а именно над проходом между домами)? Подскажите этот балкон вообще реально будет согласовать или нас заставят его снести?

[Natahis]

Методом геодезического районирования.

А не подскажите поподробнее? Где эта операция заказывается и сколько может стоить? Я так понимаю, что геодезическое районирование может заказать на данный момент только продавец?
И не могу ли я пойти, например, в сельсовет вместе с продавцом. Может быть у них там есть общая карта с номерами участков, и мне на карте этого кооператива, грубо говоря, ткнут пальцем в участок, а я уже увижу он это или нет? Или это будет не совсем достоверно?
Плюс к этому, мы видели гос.акты двух его соседей (они тоже продают свои куреня). Пока вроде бы совпадает, но проверить хочется всё до конца. Спасибо.