Одесса: 2°С (вода 8°С)
Киев: 0°С
Львов: -2°С

Тема: Анализ недвижимости или как оно будет в 2010

Закрытая тема
Страница 1 из 11 1 2 3 ... ПоследняяПоследняя
Показано с 1 по 20 из 207
  1. Вверх #1
    Супер модератор
    Борец за справедливость
    Аватар для commando
    Пол
    Мужской
    Адрес
    Odessa, UA
    Сообщений
    3,125
    Репутация
    1554

    По умолчанию Анализ недвижимости или как оно будет в 2010

    Давно слежу за рынком недвижимости в Приморском районе, и поскольку у самого есть квартира в сталинке, которую потенциально продадим рано или поздно, есть вопросы когда же ее продать? По-моему ожидание на пользу не пойдет, так как уже цены упали. Еще и выборы предстоящие подорвут этокомику, как бы оно все вообще не обвалилось. Нашел еще пару статей не очень приятных, но наводящих на размышление....


    Прогноз на 2010 год: выиграет продавец, который уступит и продаст недвижимость в первом квартале. В конце года придется отдавать значительно дешевле.
    Когда иностранцы узнавали о все возрастающей стоимости жилья в Украине, их удивлению не было предела. Пик этого удивления пришелся на 2006-2008 годы, когда цены зашкалили и взмыли до европейских и американских. Примитивная квартирка в спальном районе Одессы или Харькова стоила, как небольшая квартирка в Кельне или Бостоне. Можно было бы возгордиться, если бы уровень ремонта, обслуживания, всей инфраструктуры, а главное – уровня жизни был хоть немного сопоставим с европейским или американским. Тем не менее, продавцы жилья к заоблачным ценам быстро привыкли. Уж очень им понравилось, что квартиры стали золотыми слитками, которые «всегда в цене», которые так выгодно скупать для перепродажи и для аренды. Это, по понятным причинам, было выгодно агентствам недвижимости, которые имеют весьма солидный процент от продажи. Процент, отметим, абсолютно ничем не оправданный – ведь никакой ответственности за совершаемые сделки они не несут: стоит покупателю что-то недосмотреть, он же и расхлебывать будет. Рост цен на жилье очень умело раздувался теми, кто строил новые дома: «Мол, инвестируйте жилье – это всегда капитал». И, конечно, это было очень выгодно банкам, которые выдавали кредиты, ибо выше цены – выше прибыль. В результате одни заработали по-крупному и даже очень по-крупному, а кто-то вовремя избавился от оставшегося в наследство старого фонда, получив невиданные в мире деньги за продажу паршивенькой квартирки.
    А вот примерно начиная с осени 2008 года цены стали немного ползти вниз. Нет, не к реальным – просто наметилось разумное снижение цены. И рынок тут же замер. Количество сделок резко уменьшилось. Те, кто собирался сорвать на этом бизнесе очередной увесистый куш, потерять свои деньги упорно не соглашались. Некоторые из них и сегодня все еще ждут чуда и утешают себя мыслями о том, что спрос есть. Есть-то он есть. Но не за такие деньги. В то же время по понятным причинным осложнилась и даже зашла в тупик ситуация с кредитами. Кроме того, кризису в стране, где не работает экономика, конца пока еще не видно. И не в том дело, что покупатель жадничает и не хочет больше платить. У основной массы вчерашних потенциальных покупателей существенно снизился уровень доходов. Они бы рады, да выше головы не прыгнешь. Большие накопления, стабильные высокие доходы и готовность влезть в огромные долги, которые непонятно как отдавать, есть не более чем у 3% населения. И нельзя забывать, что этим 3%, как правило, есть, где жить. Они обычно хотят создать для себя больший комфорт или отделить повзрослевших детей. Следовательно, ну сами подумайте, что они будут покупать??? Элитные новые квартиры или (есть еще любители!) просторные старые в крепких царских домах в исторической части города. А на все остальное – как ни верти! – по сегодняшней цене спроса нет и не предвидится.
    Агентства недвижимости, тщательно скрывающие нежелательную для себя информацию, не смогут утаить очевидное. У людей есть друзья, родственники, приятели – они обет молчания не давали. Сегодняшняя реальность такова: если продавец хочет в относительно небольшой срок (за несколько месяцев) продать квартиру, то сделать это он сможет только весьма существенно уступив. Например, если продавец изначально запрашивает за 3-комнатную квартиру с хорошим ремонтом в советской высотке в спальном районе 80 тыс. долларов, то реально отдает ее за 60-65. Понятно, что исключения мы не рассматриваем. Следовательно, цены, которыми пестрят объявления и которые обозначены в компьютерах агентств, завышены примерно на 20-25%.
    Чудо на то и чудо, что оно не повторяется. О прежних высоких ценах на квартиры лучше забыть. Поэтому тот, кто преодолеет навязанный стереотип и уже в начале 2010 года снизит цену, несомненно выиграет – в конце 2010 квартиры придется отдавать гораздо дешевле.
    /dev/php


  2. Вверх #2
    Супер модератор
    Борец за справедливость
    Аватар для commando
    Пол
    Мужской
    Адрес
    Odessa, UA
    Сообщений
    3,125
    Репутация
    1554
    Как продать сталинку, или почему владельцам сталинок лучше снизить цены уже сегодня
    Еще в начале 2007 года мои приятели захотели продать оставшуюся в наследство от тетки 2-х комнатную сталинку в районе проспекта Шевченко. Меня пригласили посмотреть. Не в качестве оценщика, ибо это не моя профессия, а именно в качестве хорошего знакомого, у которого очень большой круг общения среди людей обеспеченных – вдруг кому-то посоветую. Верхний 4-ый этаж. Лифта, понятно, нет. Всего 54 ка.м, но, правда, кухня неплохая – 9. кв.м. Одна комната выходит на фасад – шумно, проспект. Балкон маленький. Состояние жилое. Они квартиру освежили, подремонтировали, но на приличный ремонт все равно не тянет. Двор маленький, машину поставить негде. Но несмотря на это, за квартиру давали 125 тыс. долларов – был пик ипотечного кредитования. И пик цен. Моим приятелям захотелось больше, обстоятельства их не поджимали, и они дотянули до осени 2008 года. Неожиданно да и непонятно для непосвященных кредитная пирамида пошатнулась и цены на недвижимость начали падать. Неожиданно у меня появляются знакомые, которые готовы были заплатить за эту квартиру 100 тыс. долларов – у обоих работа рядом. Мои приятели обижаются. Даже подозревают меня в личной заинтересованности сбить цену. Сначала это кажется очень обидным. А потом становится интересно. Наблюдаю, как сериал. Уже в начале 2009 года приятелям за эту же квартиру предлагают 95. Они паникуют, но все же не сдаются. В ноябре 2009 года у них меняются семейные обстоятельства. Ничего трагического, даже наоборот: дочь в Киеве вышла замуж, молодые ждут ребенка, к тому же у молодой семьи появляется редкая возможность поменять в своем же доме в очень хорошем районе Киева свою однокомнатную на просторную трехкомнатную с ремонтом. Конечно, с доплатой. Нужно 75 тысяч. Так продайте же, потенциальные дедушка и бабушка! Но память о 125 тысячах не дает моим приятелям покоя. Они ждут. Оно понятно, приятно и детям помочь, и себе ремонт сделать. И вот сегодня, в январе 2010 в агентстве недвижимости стоит новая цена знакомую нам сталинку – 83 тыс. долларов, но реальные покупатели куда-то исчезли. Изредка риэторы приводят немолодых как правило покупателей, а те посмотрят, повздыхают каждый о своем, и пропадают «думать». Им и дорого, и высоко, и под крышей не хочется, и шумно, и площадь маловата…. У моих приятелей, с одной стороны, радость в семье – родился долгожданный внук. Но, с другой стороны, дочка с зятем обиделись, потому что потеряли шанс приобрести столь желанную квартиру в своем же доме. Эта история вызвала у меня желание проанализировать ситуацию и порассуждать о сталинках и о рынке недвижимости.
    Я живу в просторной квартире в добротном царском доме в исторической части города. Но при этом к так называемым сталинкам отношусь не свысока, а даже с некоторой доли симпатии: они не самым плохим образом отражают свою эпоху, они не уродливы и не убоги, как хрущевки и большинство советских девяти- и шестнадцатиэтажек. К сталинкам часто плотно примыкают старые роскошные деревья (а это наш воздух!), между сталинками – милые небольшие дворики. Так что пусть стоят. Их нельзя сносить. Как нельзя сносить памятники – это история. Но как соотносится комфортность этих сталинок и их цена – вот в чем вопрос.
    Мои рассуждения должны быть очень интересны и полезны тем владельцам сталинок в Приморском районе Одессы, которые планируют продажу своих квартир и не готовы осознать, что время, когда сталинки считались престижным и ликвидным жильем, безвозвратно проходит. Мне представилась возможность опросить работающих молодых людей, имеющих приличный достаток и планирующих в ближайшие год-два приобрести жилье. Они в основном не столь богаты, чтобы покупать дома, но хотят купить хорошие, чаще двухкомнатные квартиры, отдавая предпочтение Приморскому и Киевскому районам. Примерно 80% опрошенных хваленные сталинки всерьез не рассматривают, планируя покупать исключительно новострой. Им нужны современные планировки, паркинги, хорошие подъезды к домам. Они хотят жить не только в новом доме, но и в новом районе. Остальные 20 % готовы купить временно дешевое жилье, но покупать сталинки по цене новостроя не хочет никто.
    Вот и получается, что сталинки интересны только для стареющего поколения, которое пока мыслит прежними категориями, сердцу которого пока милы старые дома с отдаленными признаками былого могущества. Владельцам еще недавно престижных сталинок следует осознать, что у стареющего поколения денег немного, они не могут заплатить за двушку 80-100 тыс.(это средняя цена на конец 2009 года в зависимости от этажа, площади, состояния, вида из окон, и ряда других факторов). Вот что интересно, покупатели не сбивают цену, не капризничают, а именно не могут. Ведь откуда у большинства из них деньги? От продажи оставшегося в наследство от родителей или других родственников старого фонда или убитых квартир в спальных районах плюс еще немного личных сбережений. А сегодня у них, как правило, минимальный доход и все больше медицинских проблем. Нельзя забывать, что у этого поколения есть дети, которые мыслят другими категориями, они уже сегодня уговаривают родителей купить квартиры в новострое и отказаться от «старья».
    Что же мы видим? Сегодня сталинки-двушки хотя и востребованы, но очень плохо продаются за 80-100 тысяч. Некоторые квартиры по несколько лет пребывают в продаже, их то снимают с продажи, то снова ставят. Продавцов можно понять – еще полтора года назад эти квартиры были на порядок дороже, как, впрочем, и все другие.
    И все-таки сегодня еще есть люди, которые согласны купить сталинки за 75-85 тыс. (опять-таки в зависимости от района, этажа, состояния и проч.). А к концу 2010 года, когда цены неминуемо упадут, эти квартиры придется продавать еще дешевле. Осматривая предлагаемые риэлторами квартиры в новых домах, представители старшего поколения тоже постепенно привыкнут к новострою и проникнутся к нему доверием. Да и строители смогут им объяснить, что привести в приличное состояние убитую сталинку ничуть не дешевле, чем сделать хороший ремонт в новой квартире. Как только большинство покупателей это осознает, престижность сталинок окажется весьма сомнительной.
    Таким образом, в выигрыше останутся те продавцы сталинок, которые быстро и реально оценят ситуацию и уже сегодня уступят. Пока есть покупатели.
    Вернусь к моим приятелям. Если бы они спросили меня, мой совет звучал бы так: продавайте сегодня за 75, потому что к концу года не дадут и этого.
    /dev/php

  3. Вверх #3
    жестко и правильно
    Инакомыслящие будут уничтожены!

  4. Вверх #4
    Частый гость Аватар для TERAVI85
    Пол
    Женский
    Возраст
    32
    Сообщений
    703
    Репутация
    1021

    По умолчанию Спасибо!

    Хорошая информация!

  5. Вверх #5
    молодец, хорошая статья

  6. Вверх #6
    Постоялец форума
    Пол
    Женский
    Сообщений
    1,038
    Репутация
    215
    Записей в дневнике
    1
    Присоединяюсь. Адекватные мысли.

  7. Вверх #7
    Не покидает форум Аватар для Серж
    Пол
    Мужской
    Адрес
    Одесса
    Возраст
    32
    Сообщений
    14,582
    Репутация
    8616
    Я НЕ стареющее поколение,но мне сталинки нравятся.Хотя бы тем,что мало соседей (максимум 5 этажей).Не люблю новострои.

  8. Вверх #8
    Мелкий просветлённый гешефтер Аватар для Миша КемпFF
    Пол
    Мужской
    Адрес
    Одесский Халифат خليفة‎‎
    Возраст
    42
    Сообщений
    8,148
    Репутация
    15720
    Записей в дневнике
    10
    Так что!?-В 2010 году,БуитТокаДаражать-отменяется?
    Есть многое на свете, друг Горацио, Что и не снилось нашим мудрецам(с)

  9. Вверх #9
    Постоялец форума Аватар для гора
    Пол
    Мужской
    Адрес
    одесса
    Возраст
    51
    Сообщений
    1,952
    Репутация
    186
    Записей в дневнике
    1
    Цитата Сообщение от мишабартон Посмотреть сообщение
    Так что!?-В 2010 году,БуитТокаДаражать-отменяется?
    Вне всяких сомнений !!!!!!!!!!!!!!!!!

  10. Вверх #10
    Не покидает форум Аватар для Ната-ли
    Пол
    Женский
    Адрес
    Одесса
    Сообщений
    5,130
    Репутация
    3505
    Цитата Сообщение от commando Посмотреть сообщение
    Лифта, понятно, нет. Всего 54 ка.м, но, правда, кухня неплохая – 9. кв.м. Одна комната выходит на фасад – шумно, проспект. Балкон маленький. Состояние жилое. Они квартиру освежили, подремонтировали, но на приличный ремонт все равно не тянет. Двор маленький, машину поставить негде.
    Но как соотносится комфортность этих сталинок и их цена – вот в чем вопрос.

    Лично я не рассматриваю старый фонд в принципе…причина проста: К вышеперечисленному даже если я и заменю коммуникации в квартире, то у меня останется вопрос с теми же коммуникациями у соседей…так же крыша, старые перекрытия (особенно старый фонд), стены , межкомнатные, вылепленные из подручного материала (так называемая дранка)..ну и тому подобное …
    Совесть - как хомяк. Или спит или грызет

  11. Вверх #11
    Постоялец форума
    Пол
    Мужской
    Сообщений
    2,614
    Репутация
    512
    А по-моему: очередной загон Аленей (только теперь уже повторный загон загнанных аленей - горе-инвесторов).
    Хотя, против ожидаемого снижения цен на хрущи и старый жилой фонд - не попрешь.

  12. Вверх #12
    Официальный рекламодатель
    Пол
    Мужской
    Адрес
    Одесса
    Сообщений
    12,799
    Репутация
    2370
    Цитата Сообщение от commando Посмотреть сообщение
    Как продать сталинку, или почему владельцам сталинок лучше снизить цены уже сегодня
    Еще в начале 2007 года мои приятели захотели продать оставшуюся в наследство от тетки 2-х комнатную сталинку в районе проспекта Шевченко. .....
    Вы забыли упомянуть один фактор где находятся новострои и качество их постройки.
    А сталинку в хорошем месте я бы не продавал задешево потому как, например в центре, частенько просто нет предложений сталинок к продаже.

  13. Вверх #13
    Не покидает форум Аватар для vado
    Пол
    Мужской
    Сообщений
    18,724
    Репутация
    71287
    Записей в дневнике
    1
    [QUOTE=commando;9011979]Как продать сталинку, или почему владельцам сталинок лучше снизить цены уже сегодня

    Согласен с общим содержанием,но пример сталинки здесь всего лишь частность,это касается практически всей недвижимости.В отношении подъездных путей,придомовых территорий и качества новостроя здесь автор сильно преувеличивает эти все преимущества исчезают в никуда еще на стадии проекта
    Украина победит когда мы поймём-за нашу страну надо не умирать а убивать!

  14. Вверх #14
    Постоялец форума Аватар для tabira
    Пол
    Мужской
    Адрес
    Одесса и давно
    Сообщений
    1,356
    Репутация
    540
    Отличная статья! Знаменитые "сталинки" по цене новостроя- путь в никуда для продавцов. И не только в Приморском районе-)

  15. Вверх #15
    Не покидает форум Аватар для Kilopovidla
    Пол
    Мужской
    Сообщений
    9,059
    Репутация
    2117
    Ну-ну-)))
    "На основе опроса знакомых я сделал статвыводы".
    Знакомый путь в никуда.
    По теме - сталинки 50 лет простояли еще 100 простоят.
    Постройку каждого дома тогда институты разрабатывали, с геодезией итп.
    За качество строительства отвечали партбилетом и жизнью.
    А сейчас ЧП (Частный предприниматель!!) купил проект и строит где кусок земли урвет. Ни геодезии, ни розы ветров, ни элементарного представления - а что ж под домом то? А вдруг катакомбы, и высотку тут ни-ни, низзя, продавит?

    Именно поэтому разумные люди и предпочитают бельгийки и сталинки консолям да приморьям.

  16. Вверх #16
    User banned
    Пол
    Мужской
    Адрес
    нэ знаю
    Сообщений
    2,830
    Репутация
    373
    Автор явно недооценивает сталинки. Относительно небольшая этажность одесских сталинок при значительной избыточной прочности, выгодно отличает их от новостроев, многие из которых из-за cвоего нижайшего качества вполне могут претендовать называться говностроями. Последних думается переживут даже добротные хрущевки.

  17. Вверх #17
    Частый гость
    Пол
    Женский
    Возраст
    37
    Сообщений
    722
    Репутация
    261
    А между тем самые низкие цены на недвигу, по моим наблюдениям, были в феврале - апреле 2009 года, и захотят ли упертые продавцы в 2010 году снизить цены хотя бы до этого уровня, неизвестно.

  18. Вверх #18
    Рыцарь Джедай Аватар для MachuPikchu
    Пол
    Мужской
    Адрес
    Татуин
    Сообщений
    4,768
    Репутация
    930
    Цитата Сообщение от vidaloca Посмотреть сообщение
    А между тем самые низкие цены на недвигу, по моим наблюдениям, были в феврале - апреле 2009 года, и захотят ли упертые продавцы в 2010 году снизить цены хотя бы до этого уровня, неизвестно.
    Темп снижения цены прямопропорционален желанию продать.... Кто хочет продать - тот снижает, кто не хочет - ждёт заветного покупателя, который отвалит требуемую сумму именно за этот вариант....
    Да пребудет с нами Сила!

  19. Вверх #19
    Хочется взять пульт и перемотать на "конец 2010", интересно, чем кино закончится ...
    смейся и весь мир будет смеяться вместе с тобой

  20. Вверх #20
    Цитата Сообщение от legal name Посмотреть сообщение
    Хочется взять пульт и перемотать на "конец 2010", интересно, чем кино закончится ...
    известно чем - концом 2010 года
    Инакомыслящие будут уничтожены!


Закрытая тема
Страница 1 из 11 1 2 3 ... ПоследняяПоследняя

Похожие темы

  1. ЧМ-2010 Отборочные матчи.
    от Братчик в разделе Спорт
    Ответов: 1769
    Последнее сообщение: 20.11.2009, 10:29
  2. Бюджетная политика Украины в 2008-2010 годах.
    от Коминтерн в разделе Политика
    Ответов: 26
    Последнее сообщение: 23.09.2009, 10:59
  3. Ответов: 402
    Последнее сообщение: 11.09.2009, 11:31
  4. Выборы-2010
    от Les в разделе Политика
    Ответов: 131
    Последнее сообщение: 23.09.2008, 10:01
  5. Помощь в настройке WinQuest 2010
    от Benedict_ в разделе Телекоммуникации, прочее
    Ответов: 8
    Последнее сообщение: 28.01.2008, 08:12

Социальные закладки

Социальные закладки

Ваши права

  • Вы не можете создавать новые темы
  • Вы не можете отвечать в темах
  • Вы не можете прикреплять вложения
  • Вы не можете редактировать свои сообщения