Недвижимость в Германии

[vалентина]

Как всё делается по законам Германии.

[vалентина]

Какими правами пользуются :
В Германии сейчас иностранцы, как и граждане ФРГ, по немецким законам, пользуются при покупке недвижимости равными правами. При покупке недвижимости никаких авансов, задатков и других платежей делать агентству недвижимости или его представителям не нужно. Агентства показывают объекты бесплатно. Все проверки и все платежи осуществляются только через немецкого нотариуса.

[vалентина]

Как производится процедура покупки?
а) осмотр покупателем объекта недвижимости; показывает агентство, услуга бесплатная;
б) подписание договора у немецкого нотариуса;
в) открытие нотариусом специального счета в немецком банке по этому договору;
г) перевод покупателем стоимости объекта недвижимости на открытый нотариусом счет в банке; при этом покупателеь получает официальный документ в немецком банке о переводе денег нотариусу на покупку конкретного объекта, а также получает нотариально заверенный договор о покупке конкретного объекта у конкретного продавца;
д) наложение нотариусом запрета на все другие операции с объектом и его полная проверка, которая длится 1 - 1,5 месяца;
е) получение покупателем документов на право собственности;
ё) перевод нотариусом оплаты со спецсчета по договору: - продавцу объекта; - финансовым органам (госналог = 3,5% от цены объекта); - агентству недвижимости (комиссия с НДС - от 3,57% до 7,14%, либо фиксированная сумма, если объект недорогой); - нотариусу (нотариальные услуги = 1,5% от цены объекта).
Стоимость объекта недвижимости для уплаты с него налога (оценочную) определяеет государство.
Стоимость объекта при его продаже (она может быть как выше оценочной, так и ниже) определяет владелец объекта недвижимости.
Да, можно приобретать один объект с долевым участием нескольких лиц. Никаких задатков и авансов не платится. Фирмы работают без посредников.

[vалентина]

Что это даёт приобретателю?
1. Покупка недвижимости (квартиры или дома).
Владелец(и члены его семьи) имеет право без приглашения открывать в немецком посольстве годовую многоразовую визу и находиться в Германии от 2 до 6 месяцев в году. Без права трудоустройства.

2. После покупки недвижимости в ФРГ + открытие там своей фирмы.

Это даёт право на получение в Германии ВНЖ (временного вида на жительство) и постоянное проживание (его и членов его семьи)в этой стране(Это не ограничивает передвижение вне Германии). Работать можно только на своей фирме.
Через год ВНЖ продлевают на 1 год, а потом ещё на 1 год.

3. Через 3 года проживания и работе на своей фирме в Германии иностранец имеет право получить ПМЖ - постоянное место жительства и возможность свободного трудоустройства в этой стране.

[vалентина]

Сколько уходит в год на содержание квартиры, например в Лейпциге?

ежегодный налог на недвижимость в Германии 0,1% от стоимости (любой недвижимости)
- пример если 2-х комнатная квартира в центре Лейпцига
площадью 72м2 стоит 56тысяч Эвро
- то единоразовый ежегодный налог = 56(пятьдесят шесть) Эвро.
Содержание 130 - 150 Эвро в месяц.

Сдача в аренду такой квартиры принесёт
300 - 320 Эвро в месяц (содержание в этом случае
оплачивает квартиросъёмщик).

[vалентина]

Примерные расценки на услуги?
Ежегодный налог на недвижимое имущество в Германии объединяется с земельным налогом и составляет
0,1% от кадастровой стоимости жилья. Не облагаются налогом объекты дешевле 120 тыс. евро для физических лиц
и дешевле 20 тыс. евро для юридических лиц.
Кубометр воды в Германии стоит от 1,9 до 2,7 евро,
электричество обходится в 18 центов за киловатт,
газовое отопление – в 4-5 центов за киловатт,
вывоз мусора и уборка территории оценивается в 1,5-2 евро за квадратный метр.
Ежемесячные расходы на квартиру площадью 70 кв. м в Западной Германии составляют около 127,4 евро,
в Восточной – 97,3 евро,
при неэкономном расходе услуг – больше.
Самый дешевый интернет-провайдер (ADSL) обходится в 9,95 евро за месяц
(студентам, обучающиеся в гос Вузах - инет бесплатный).
Подключение стационарного телефона стоит 60 евро, месячная оплата – от 15 до 40 евро
в зависимости от услуг, минута разговора – от 1,6 центов до нескольких евро.
Кроме государственной корпорации Deutsche Telecom услуги связи предоставляет большое количество других компаний.
Минута разговора внутри сети по мобильному телефону оценивается в среднем 15-18 центов,
хотя эта цена зависит тарифа и может ощутимо варьироваться. SMS – 19-20 центов
Основные операторы мобильной сети в Германии: T-Mobile, O2, Vodafone и E-Plus.
Радио обходится в 5,52 евро в месяц, пакет радио плюс кабельное телевидение – 17 евро. Все телевизионное вещание в Германии осуществляется через кабель.

[vалентина]

Сдача купленного жилья внаём?
Купив недвижимость, некоторые сразу сдают внаём(либо хотят жить в другом городе, либо пока хотят пользоваться
только многоразовыми Шангенскими визами в Евросоюз, а со сдачи внаём иметь доход)
СДАЧА В НАЁМ предположим:
Вы покупаете двухкомнатную квартиру за 60000 евро
от сдачи в наём получаете 6-8% в год от стоимости Например:
вам арендатор платит в месяц чистого дохода 350 евро + коммунальные услуги.
Из этих денег выделяется 50 евро на услуги общего дома управления(10 или 15 евро) + коммунальная касса ( в Германии купив квартиру, каждый владелец платит в среднем 20 - 40 евро в месяц в общую кассу, если что-то надо делать в доме, то эти деньги берутся на ремонт с этой кассы. )
В Германии вы законодательно защищены всегда как владелец квартиры.
Так как если в кассе много денег - то значит в ближайщее время будет сделан большой ремонт.
Если в кассе не много денег - значит в доме был недавно сделан ремонт.
После всех оплат вам остаётся чистыми 200 евро в месяц
Если вы не хотите заниматся всей бугалтерией по аренде, то в этом случаи привлекаются специальные дома управления,
И они, как правило, занимаются всеми вопросами по вашей квартире, а также они переводят вам деньги на ваш счёт по аренде как вы предпочитаете (месячно, по квартально или раз в год)
Вы не обязаны платить эти услуги, если хотите всем сами заниматся.
Если нет, то ваш адвокат предоставит вам после предоплаты пару адрессов этих домов управления.

[vалентина]

КАК ПРИОБРЕСТИ ГРАЖДАНСТВО И ПОСТОЯННО ПРОЖИВАТЬ?

Сначала покупается недвижимость для проживания.
Потом открывается (регистрируется) фирма(GMBH).
Фирму можно открыть по месту проживания (дом, Ваша квартира),это может быть и кафе, ресторан,
мастерская, консультативное бюро и т.д. После этого практически немец - в передвижении
как по Германии, так и по миру не ограничены.

Если для работы фирмы Вы не можете обойтись
без специального или отдельного помещения,
то его можно купить или арендовать. Но это не обязательно.

В последнем случае у Вашей фирмы будет
два официальных адреса: юридический адрес - по месту
регистрации (проживания) и фактический - по адресу
нахождения ( аренды помещения).
после приобретения недвижимости открывается фирма ,
Регистрируется фирма в местных органах власти, где находится Ваше жильё.

Для открытия фирмы в любом банке открывается счёт на имя
вашей же фирмы (это обязательно - подтверждение того, что фирма не бедная)
- 25 000 евро (это ваши же деньги, ими сразу можете распоряжаться
сами по усмотрению: купить мебель, машину. компьютер ...и т.д. для своей фирмы) ,
а вот чем ваша фирма будет заниматься (разрабатывать сайты в отделённом углу вашей комнаты,
консультации, завод или ресторан) это решаете сами.
В больших городах нужно предоставить расчёт, что ваша фирма принесёт вам доход.
Легче и проще это делается в небольших городах, где рады и готовы помочь каждому новому безнесмену,
и не требуют обоснований необходимости открытия такой фирмы.

[Юрец1]

КАК ПРИОБРЕСТИ ГРАЖДАНСТВО И ПОСТОЯННО ПРОЖИВАТЬ?

Сначала покупается недвижимость для проживания.
Потом открывается (регистрируется) фирма(GMBH).
Фирму можно открыть по месту проживания (дом, Ваша квартира),это может быть и кафе, ресторан,
мастерская, консультативное бюро и т.д. После этого практически немец - в передвижении
как по Германии, так и по миру не ограничены.

Если для работы фирмы Вы не можете обойтись
без специального или отдельного помещения,
то его можно купить или арендовать. Но это не обязательно.

В последнем случае у Вашей фирмы будет
два официальных адреса: юридический адрес - по месту
регистрации (проживания) и фактический - по адресу
нахождения ( аренды помещения).
после приобретения недвижимости открывается фирма ,
Регистрируется фирма в местных органах власти, где находится Ваше жильё.

Для открытия фирмы в любом банке открывается счёт на имя
вашей же фирмы (это обязательно - подтверждение того, что фирма не бедная)
- 25 000 евро (это ваши же деньги, ими сразу можете распоряжаться
сами по усмотрению: купить мебель, машину. компьютер ...и т.д. для своей фирмы) ,
а вот чем ваша фирма будет заниматься (разрабатывать сайты в отделённом углу вашей комнаты,
консультации, завод или ресторан) это решаете сами.
В больших городах нужно предоставить расчёт, что ваша фирма принесёт вам доход.
Легче и проще это делается в небольших городах, где рады и готовы помочь каждому новому безнесмену,
и не требуют обоснований необходимости открытия такой фирмы.

если не секрет откуда это мы всё вычитали?

[Юрец1]

Сколько уходит в год на содержание квартиры, например в Лейпциге?

ежегодный налог на недвижимость в Германии 0,1% от стоимости (любой недвижимости)
- пример если 2-х комнатная квартира в центре Лейпцига
площадью 72м2 стоит 56тысяч Эвро
- то единоразовый ежегодный налог = 56(пятьдесят шесть) Эвро.
Содержание 130 - 150 Эвро в месяц.

Сдача в аренду такой квартиры принесёт
300 - 320 Эвро в месяц (содержание в этом случае
оплачивает квартиросъёмщик).

Имею собственность в Нижней Саксонии домик на две семьи 290квадратов жилой площади
за свет плачу 59евро одна квартира и 80 другая,вода 45 евро в месяц,за мусор 170евро в годну и налог за дом360евро,плюс страховка на дом 420 евро.Вот теперь посчитайте

[svetka220]

Интересная тема
vалентина, откуда информация?
Есть интерес подробней почитать.

[vалентина]

Интересная тема
vалентина, откуда информация?
Есть интерес подробней почитать.

Всё в немецких законах. Там нарушать закон нельзя и данные о предыдущих хозяевах объектов, о том из чего построен дом, какие ремонты и кем, и когда были выполнены хранятся столетиями в Грюнбухах , и всё предоставляется новым хозяевам.

[vалентина]

Из чего складывается цена (обсуждение)

Не слухов, для, а кто действительно покупал или пытался.

На цены влияет много факторов:
- экология, немцы помешаны на ней
- город величина (хотя не факт)
- этаж
- вид с окон
- дороги хотя, даже не имея транспорта, из любого масипусенького
населённого пункта добраться пару пустяков, и как, с какими удобствами!
- общественный транспорт?- об этом отдельную тему можно открыть,
минута в минуту отправляется и прибывают - даже трамваи, а удобства в них, ай, ай!
- и т.д.
Иногда пишут в объявлениях 1э стоимость- не верьте, это продажа с торгов, а там будет
реальная цена за объект -столько, сколько хочет хозяин.
Если цена от 10 000э , то это будет, как у нас продажа от строителей - стены крепкие,
но внутри все нужно переделать, либо ремонту уже лет около 20-ти- всё не модное, устаревшее.
На западной или восточной стороне теперь уже общей ФРГ продаются объекты одинаково.
Всё зависит от количества предложений, в восточной части их пока больше, хотя, в городе
Дрездене, например, расценки столичные, иногда и дороже - поскупали всё чехи, они там рядом, и
предложений очень мало.
Уже почти 20 дет прошло после объединения и все силы и средства Германии, самой крепкой страны
в Евросоюзе, были брошены на восстановление, а именно дороги, эскалаторы, магазины (под одним
названием например: "Алди","Карштадт","Лидл", "Пик Клопенбург", "СА"...-цены в них на одни и
те же товары, что в Мюнхене, что в маленьком городишке на востоке одни и те же), транспорт,
и т.д. все сравнялось. Это не по наслышке, бываем там не раз в году, да и 7 лет постоянного проживания.

[vалентина]

Как доехать как добраться.
Сушествует много законных способов:

1. Если есть рабочая виза.
2. Через турфирму- взять индивидуальный тур, разработав с турфирмой маршрут, а в фирме брать минимальные услуги : транспорт, гостиницы
(кстати, если сами заказываете, нужно заранее по интернету заказать).
3. В гости к друзьям, родне (гостевая виза).
4. На посещение различных мероприятий - выставки, спортивные игры, ...и т.д., главное не обманывать в посольстве никого, немцы этого не любят, а доказать им почему Вас заинтересовала именно эта выставка или мероприятие - фотографии своих интересов можно приложить...
В гостиницах обычно присутствует завтрак, так называемый "шведский стол". А в течении дня есть где оттрапезничать. да и продукты(не в сравнение по качеству нашим, можно купить в любом продуктовом супермаркете- дешевле , чем у нас.

[Грач]

А как в Германии работают риэлторы?

[vалентина]

А как в Германии работают риэлторы?

Сначала заочно выбираете объект, потом назначаете время встречи, чтоб риэлтеры могли пригласить хозяина объекта на это время (хозяин даже не всегда живёт в этой стране). Показывают объект, и если принято решение о покупке собираются вместе хозяин , нотариус и покупатель, а далее, как говорилось выше.

[Грач]

Получается а Германии риэлтор оказывает платные услуги собственникам недвижимости, а покупатель риэлтору ничего не платит. Так?

[Юрец1]

Сначала заочно выбираете объект, потом назначаете время встречи, чтоб риэлтеры могли пригласить хозяина объекта на это время (хозяин даже не всегда живёт в этой стране). Показывают объект, и если принято решение о покупке собираются вместе хозяин , нотариус и покупатель, а далее, как говорилось выше.

Короче, не всё так гладко бывает как здесь написано.
Как было со мной.Я пошёл в одну маклерскую контору посмотрел объекты потом в другую,выбрал то что понравилось.Да,маклер назначил нам день и время кода мы сможем посмотреть дом,мы приехали посмотрели и нам понравилось,и тогда мы заключили сделку.Потом пошли к натариусу и оформили дом, а потом началось самое интерессное,платежи.Маклеру нужно было заплатить 2% от стоимости дома,когда пришёл от него чек на перевод денег мать оформила платёж,без задней мысли.После натариусу тоже перевели,короче всё оформление дома нам должно было обойтись 21тыс.евро,когда кинулись у нас не совпадает ,получается мы на 8тыс.больше заплатили.Начали пересматривать переводы выяснилось что мы перевели больше положенного маклеру.Позвонили ему он нам ответил что он нам прислал письмо и там всё подробно написано,мы взяли это письмо и прочитали ещё раз и там оказвается он поднял процент.Мы пошли к натариусу и он проверил наши документы ещё раз оказывается он может поднять процент от стоимости дома,но в нашем случае он немного опоздал или решил что проканает,он поднял после сделки с натариусом .Ну что был суд выбиватие денег назад,правда это не долго длилось,суд постоновил в течении десяти дней деньги вернуть и он исправно выплатил

[vалентина]

Обычно в объявлениях указывается стоимость самой недвижимости, что хочет продавец (если не указано, что это цена с оформлением, поэтому нужно приплюсовать:
"ё) перевод нотариусом оплаты со спецсчета по договору: - продавцу объекта; - финансовым органам (госналог = 3,5% от цены объекта); - агентству недвижимости (комиссия с НДС - от 3,57% до 7,14%, либо фиксированная сумма, если объект недорогой); - нотариусу (нотариальные услуги = 1,5% от цены объекта)."
всё нужно сложить - они сразу и расписывают в документе за что, кому и сколько должно быть уплачено, главное внимательно всё прочитать.
Это не такая уж большая сумма (правда смотря какой стоимости объект), а что, Юрец в какой-то стране видел. чтоб не брали госналог, нотариус работал бесплатно, да ещё и бегал с клиентами по банкам и отвечал за их деньги, ) зато там исключена возможность обмана .
То же самое касается строительства или ремонта - заключается договор и все работы выполняются в срок

[chroman]

Что это даёт приобретателю?
1. Покупка недвижимости (квартиры или дома).
Владелец(и члены его семьи) имеет право без приглашения открывать в немецком посольстве годовую многоразовую визу и находиться в Германии от 2 до 6 месяцев в году. Без права трудоустройства.

2. После покупки недвижимости в ФРГ + открытие там своей фирмы.

Это даёт право на получение в Германии ВНЖ (временного вида на жительство) и постоянное проживание (его и членов его семьи)в этой стране(Это не ограничивает передвижение вне Германии). Работать можно только на своей фирме.
Через год ВНЖ продлевают на 1 год, а потом ещё на 1 год.

3. Через 3 года проживания и работе на своей фирме в Германии иностранец имеет право получить ПМЖ - постоянное место жительства и возможность свободного трудоустройства в этой стране.

1. Нет совершенно никаких поблажек на счет того есть ли у вас недвижимость или нет в германии, получение визы- проходит стандартную процедуру.

2. Для открытия фирмы наличие недвижимости не является условием. А вот другой аспект , что просто так открыть все что попало вам не дадут, а надо будет убедить власти в том что ваша фирма пипецц какая фирма, и это даст очень большой + развитию германии. + еще много много условий разных.
Исключением является откртие фирмы+вложение в нее 250 000 евро и создание минимум 5 рабочих мест.

3. Для предпренимателей, после 3х лет , с доказательством того что фирма приносит доход., достаточный для обеспечения всех членов семьи..

Если вы не супер пупер специалист с научными степенями и званиями, международно признанный.
Остальным по общему принципу: 8 лет, при успешном окончании интеграционных курсов -1 год. получается 7 лет.


Есть еще кое-какие условия , где дают раньше , но это к теме покупки недвижимости ну никак не клеится.