Расчет окупаемости инвестиций в недвижимость

[54]

Добрый день всем. Хотел вот тут поднять такую тему.
Многие используют недвижимость, как источник заработка (аренда).
Скажем, у меня есть 35 тысяч долларов. И на них я вроде как могу купить однокомнатную квартиру где-то на Черемушках.

ДЛЯ ПРИМЕРА:
- Адмиральский пр., 1 ст.Люстдорфской дор., 1/5 блочно- кирпич., 32/18/6, бронир. дверь, с/у облиц., тел., 34 тыс.у.е.
Тел.: (063) 7359586
- Бреуса ул., Малиновский рынок, 10/16, 42.76/20/9, с/у разд., автономия. Паркинг. Охраняемый двор. 36.6 тыс.у.е. Рассрочка на 10 лет.
Тел.: (0482) 428366, (099) 2226745

Если повезет, то и с ремонтом не придется морочится. НО, сдать-то я ее смогу вряд ли дороже 2000 грн в месяц (а скорее за 1500 или даже еще меньше) - т.е. в лучшем случае - это чуть меньше 9% годового дохода.

ДЛЯ ПРИМЕРА:
- Малиновского ул., "Копейка", домофон, евроремонт, каб.ТВ, бойлер, бытовая техника, встроенная кухня. Оплата ежемесячно. 900 грн.
Тел.: (093) 7335685, (093) 7336623
- Черемушки, 1 ст.Люстдорфской дор., Космонавтов ул., 2/5, чистое, жилое сост., 2 тыс.грн. ежемес., торг.
Тел.: (0482) 329770

При этом, если допустим разделить эту же сумму денег на три валюты (евро, доллары и гривны) и положить в банки в виде депозитов, то я получу, в среднем, 15% годового дохода.

ДЛЯ ПРИМЕРА:
http://www.prostobank.ua/depozity/reytingi - тут очень много информации по ставкам банков

Соответственно, срок окупаемости вклада - менее 5 лет, квартиры - более 8.
Несомненно, банковский вклад, все-таки, - более рисковое вложение, чем квартира. Хотя везде есть свои ньюансы, к тому же налогов с доходов недвижимости в аренду почти никто не платит, а глядя на действия нашего любимого правительства, можно предположить, что и до этих доходов оно доберется.

НО, все же не беря во внимание такие вещи, как маратории НБУ и национализацию банков, арендаторов-мошенников или отсутствие арендаторов вообще, падение метеорита и конец света, стоит признать, что банковский вклад - практически в два раза прибыльней, чем покупка квартиры. Возникает вопрос - почему? Думаю, тут дело не только в рисках, но и в переоцененности одесской недвижимости, как таковой. Ведь, к примеру, в Германии, сроки окупаемости инвестиций в недвижимость напротив меньше сроков окупаемости банковских вкладов):
http://www.europeanproperty.com/sales/de/berlin/ - кто знает англ.яз., прочтет, что предполагаемый годовой доход от сдачи недвжимости в аренду - от 5% до 7%
https://www.dresdner-privat.de/ - самый большой процент, который я нашел - это 3% годовых при вкладе на 4 года!

Т.е. получается, что для того, чтобы доходность инвестиций хотя бы сравнялась, необходимо сделать что-то на выбор:
- увеличить стоимость арендной платы - (думаю, в ближайшие несколько лет это - не реально в виду отсутствия платежеспособного спроса)
- снизить ставки по депозитам - (думаю, тоже не реально, т.к. деньги в банки и так никто не несет)
- снизить стоимость квартир еще раза в два (но тут уж продавцы подумают: "да ну нафиг продавать квартиры по такой цене", и продавать их перестанут).

И ВОТ! Вопросы для экспертов:
1. Что я не учел?
2. Как же все-таки будет достигнут баланс?

[balanced]

- снизить стоимость квартир еще раза в два (но тут уж продавцы подумают: "да ну нафиг продавать квартиры по такой цене", и продавать их перестанут).

?

- люди умирают, а большинству наследников лишь бы продать (лучше синица в руке...)
- большинство сделок - обмен - продал, доложил, купил. или продал, купил дешевле. и т.д.
есть много других факторов, люди всегда будут продавать недвижку.

[FrogQueen]

И ВОТ! Вопросы для экспертов:
1. Что я не учел?
2. Как же все-таки будет достигнут баланс?

1. Смешали в кучу коней и людей . Аренда и инвестиции несколько разные бизнесы. Соотношение цены аренды к стоимости недвижимости является лишь одним из косвенных критериев определения реальной стоимости актива.
2. Когда Украина станет европейской цивилизованной страной. Похоже, не при нашей жизни

[Carob]

Многие используют недвижимость, как источник заработка (аренда).
Скажем, у меня есть 35 тысяч долларов. И на них я вроде как могу купить однокомнатную квартиру где-то на Черемушках.

Т.е. получается, что для того, чтобы доходность инвестиций хотя бы сравнялась, необходимо сделать что-то на выбор:
- увеличить стоимость арендной платы - (думаю, в ближайшие несколько лет это - не реально в виду отсутствия платежеспособного спроса)
- снизить ставки по депозитам - (думаю, тоже не реально, т.к. деньги в банки и так никто не несет)
- снизить стоимость квартир еще раза в два (но тут уж продавцы подумают: "да ну нафиг продавать квартиры по такой цене", и продавать их перестанут).

И ВОТ! Вопросы для экспертов:
1. Что я не учел?
2. Как же все-таки будет достигнут баланс?

Ув. 54, как любой инвестор, в первую очередь Вы определяете для себя степень риска и уровень дохода. Это глубоко субъективный процесс - кто-то предпочитает быстро и рисково, кто-то - с меньшим риском, но надежно вложив, кто-то распределяет риски и доходности по разным инструментам, в поисках оптимума.
В Ваших размышлениях используются только два инвест. инструмента - банковский депозит и рента от недвижимости, классические малорисковые вложения. Только классика эта - западная, и для нашего рынка не применима, тем более в условиях финансового кризиса. Соответственно, их классические схемы инвестирования у нас не работают. И думаю, будет неправильно покупать морально "уставшее" жилье, которое с каждым годом будет только дешеветь. Т.е. Вы не получите дополнительный доход от роста капитальной стоимости, и рентный доход также будет снижаться (в ценностной оценке денег "на сегодня"). Дальше делайте выводы самостоятельно.

Вкладываться в недвижимость в Европе есть смысл только в тех случаях, если Вы планируете там продолжительное время проживать. Как Вы справедливо заметили, на сдаче в аренду много там не заработаешь. Правда в нескольких странах ЕС можно получить вид на жительство (на Кипре, например), что является несомненно дополнительной нематериальной выгодой.

Относительно баланса могу сказать следующее - баланс - это миф, в современных условиях он недостижим. Вы можете несколько лет "сидеть" в валюте на банковских счетах в Украине, и спокойно получать проценты большие, чем от ренты, а можете купить строящуюся сейчас недвижку в курортном районе недалеко от центра (но только у выверенного девелопера) по кризисной цене, и через пару лет начать сдавать ее или перепродать на росте. Это сугубо Ваши решения и риски (и дивиденты).
Удачи!

[Garry70]

-
И ВОТ! Вопросы для экспертов:
1. Что я не учел?
2. Как же все-таки будет достигнут баланс?

Я хоть не эксперт,но думаю вы не учли изменение цены на вашу квартиру.Если она подымется-будете в шоколаде,или наоборот.

[motilek]

[QUOTE=balanced;6119507]- люди умирают, а большинству наследников лишь бы продать (лучше синица в руке...)

А у наследников, вообще-то, рождаются дети и им надо где-то жить.

[balanced]

[QUOTE=motilek;6165448]

- люди умирают, а большинству наследников лишь бы продать (лучше синица в руке...)

А у наследников, вообще-то, рождаются дети и им надо где-то жить.

я делаю выводы по своему кругу знакомых, большинство квартир после бабушек идет на продажу

[Вольный ветер]

В Ваших расчетах Вы ещё не учли коммунальных платежей за квартиру (отопление, СДПТ и прочие "радости"), которые за последние годы значительно выросли и тоже ложатся на плечи хозяев. Мягко говоря, аренда никогда не была высокорентабельным видом бизнеса, а с падением цен на аренду ситуация стала ещё более плачевной. Но с другой стороны и хранить деньги в банке на мой взгляд очень стремное занятие.

[54]

Нда, короче, безрадостные перспективы. Видимо, придется деньги держать пока "под матрацем" и думать над вариантами. Но однозначно, депозит все равно прибыльней, ликвиднее и эффективней, получается, в качестве вложений

[ВВК_]

Нда, короче, безрадостные перспективы. Видимо, придется деньги держать пока "под матрацем" и думать над вариантами. Но однозначно, депозит все равно прибыльней, ликвиднее и эффективней, получается, в качестве вложений

ну вы экстремал батенька... В банк я бы и на неделю деньги не отнес.
З.Ы. На счет кредитных обществ не думали? Там процентная ставка еще лучше!

[Mrs N]

Вся проблема в том, что в нашей стране население, наученное горьким опытом, предпочитает вложение в недвижимость (низкая ликвидность - низкий доход) денежным депозитам (высокая ликвидность - более высокий доход). Это вопрос доверия и национальных особенностей. К сожалению, в нашей стране законы экономики не действуют...

[Вольный ветер]

Вся проблема в том, что в нашей стране население, наученное горьким опытом, предпочитает вложение в недвижимость (низкая ликвидность - низкий доход) денежным депозитам (высокая ликвидность - более высокий доход). Это вопрос доверия и национальных особенностей. К сожалению, в нашей стране законы экономики не действуют...

Дело не только в этом. Добавьте сюда, что и фондовый рынок (вложение населением денег в акции предприятий), в отличие от Запада у нас является уделом очень немногих и то, что бизнес у нас криминализован и начинать его можно только при наличии хорошего прикрытия сверху. Вот и получается, что масса людей обладающих немалыми денежными средствами не видят способа их вложения кроме недвижимости. Вот и стоят целые мертвые городки из особняков, в которых никто не живет.

[kyznec-]

нуно продать хату,и вложить бабки в бизнес!

[54]

ну вы экстремал батенька... В банк я бы и на неделю деньги не отнес.
З.Ы. На счет кредитных обществ не думали? Там процентная ставка еще лучше!

Кредитные общества не рассматриваются, т.к. не имеют фонда гарантирования вкладов. А вот для банков такой фонд существует. Большинство крупных системных банков в него входят. И это означает, что даже в случае ликвидациии банка, свои деньги, кажись, до 150 тыс грн я назад получу по-любому. Т.о. получается, что если я разложу 35к долларов на три части, я вполне смогу получить свои деньги назад. Тем более, что сразу три крупных системных банка врядли лопнут. А вот если лопнут одновременно, к примеру, Укрсиб, Приват и Аваль, то, боюсь, экономика Украины вообще хряпнется.

Но если вернутся к теме разговора, и не рассматривать инвестиции в недвижимость, как спекуляции - "мол, оно вырастет в цене и вы продадите дороже", а именно как средсво постоянного дохода в виде арендной платы...

Может имеет смысл таки купить какую-то 1-ку и поставить там 8 кроватей и сдавать койкоместо по 50 грн/день или 500 грн в месяц?

[ВВК_]

Кредитные общества не рассматриваются, т.к. не имеют фонда гарантирования вкладов. А вот для банков такой фонд существует. Большинство крупных системных банков в него входят. И это означает, что даже в случае ликвидациии банка, свои деньги, кажись, до 150 тыс грн я назад получу по-любому. Т.о. получается, что если я разложу 35к долларов на три части, я вполне смогу получить свои деньги назад. Тем более, что сразу три крупных системных банка врядли лопнут. А вот если лопнут одновременно, к примеру, Укрсиб, Приват и Аваль, то, боюсь, экономика Украины вообще хряпнется.

Но если вернутся к теме разговора, и не рассматривать инвестиции в недвижимость, как спекуляции - "мол, оно вырастет в цене и вы продадите дороже", а именно как средсво постоянного дохода в виде арендной платы...

Может имеет смысл таки купить какую-то 1-ку и поставить там 8 кроватей и сдавать койкоместо по 50 грн/день или 500 грн в месяц?

уже не раз расчитывали что если грохнется системный банк то денег фонда нифига не хватит.
Под аренду выгоднее всего коммуна, т.е. общая кухня и несколько комнат. Плюсы:
1. Простаивать не будет, дешевое жилье всегда в спросе.
2. Низкие затраты на ремонт.
3. Высокая ликвидность.

[old_Piligrim]

... А вот если лопнут одновременно, к примеру, Укрсиб, Приват и Аваль, то, боюсь, экономика Украины вообще хряпнется.

Прошу прощения, что это за банк - Аваль? Словечко из нашего лексикона...

[AirMax]

Вот именно потому, что в нашем Гондурасе, куда ни сунься - везде можешь попасть по самое нимагу, более-менее зажиточные люди и выводят деньги туда, где ставки 2-3% годовых, но стабильно и надежно даже во время 2-й Мировой войны.
А людям по-проще - остаются системные банки. Кому какой - выбирайте сами. Только надо помнить, что чем ближе Банк к украинским корням и менталитету - тем выше вероятность возникновения проблем у вкладчиков.

[54]

Прошу прощения, что это за банк - Аваль? Словечко из нашего лексикона...

Почтово-пенсионный банк Украины, затем банк Аваль, затем Райффайзен банк Аваль
Один из крупных украинских банков http://aval.ua/

[Carob]

Т.о. получается, что если я разложу 35к долларов на три части, я вполне смогу получить свои деньги назад.

Абсолютно справедливо для такого бюджета.

Но если вернутся к теме разговора, и не рассматривать инвестиции в недвижимость, как спекуляции - "мол, оно вырастет в цене и вы продадите дороже", а именно как средсво постоянного дохода в виде арендной платы...

Займитесь своим малым бизнесом.

Либо ростощичеством.

[Капитан Врунгель.]

И ВОТ! Вопросы для экспертов:
1. Что я не учел?
2. Как же все-таки будет достигнут баланс?

я храню деньги в банках, на сегодня это выгоднее сдачи квартиры. Пока что выгоднее. Когда рост недвижимости перегонит ставки банков, точнее накануне этого события неплохо бы и купить квартиру