Одесса: °С (вода °С)
Киев: 8°С

Тема: Расчет окупаемости инвестиций в недвижимость

Ответить в теме
Страница 1 из 2 1 2 ПоследняяПоследняя
Показано с 1 по 20 из 23
  1. Вверх #1
    Частый гость
    Пол
    Мужской
    Адрес
    Odessa
    Сообщений
    881
    Репутация
    298

    По умолчанию Расчет окупаемости инвестиций в недвижимость

    Добрый день всем. Хотел вот тут поднять такую тему.
    Многие используют недвижимость, как источник заработка (аренда).
    Скажем, у меня есть 35 тысяч долларов. И на них я вроде как могу купить однокомнатную квартиру где-то на Черемушках.

    ДЛЯ ПРИМЕРА:
    - Адмиральский пр., 1 ст.Люстдорфской дор., 1/5 блочно- кирпич., 32/18/6, бронир. дверь, с/у облиц., тел., 34 тыс.у.е.
    Тел.: (063) 7359586
    - Бреуса ул., Малиновский рынок, 10/16, 42.76/20/9, с/у разд., автономия. Паркинг. Охраняемый двор. 36.6 тыс.у.е. Рассрочка на 10 лет.
    Тел.: (0482) 428366, (099) 2226745

    Если повезет, то и с ремонтом не придется морочится. НО, сдать-то я ее смогу вряд ли дороже 2000 грн в месяц (а скорее за 1500 или даже еще меньше) - т.е. в лучшем случае - это чуть меньше 9% годового дохода.

    ДЛЯ ПРИМЕРА:
    - Малиновского ул., "Копейка", домофон, евроремонт, каб.ТВ, бойлер, бытовая техника, встроенная кухня. Оплата ежемесячно. 900 грн.
    Тел.: (093) 7335685, (093) 7336623
    - Черемушки, 1 ст.Люстдорфской дор., Космонавтов ул., 2/5, чистое, жилое сост., 2 тыс.грн. ежемес., торг.
    Тел.: (0482) 329770

    При этом, если допустим разделить эту же сумму денег на три валюты (евро, доллары и гривны) и положить в банки в виде депозитов, то я получу, в среднем, 15% годового дохода.

    ДЛЯ ПРИМЕРА:
    http://www.prostobank.ua/depozity/reytingi - тут очень много информации по ставкам банков

    Соответственно, срок окупаемости вклада - менее 5 лет, квартиры - более 8.
    Несомненно, банковский вклад, все-таки, - более рисковое вложение, чем квартира. Хотя везде есть свои ньюансы, к тому же налогов с доходов недвижимости в аренду почти никто не платит, а глядя на действия нашего любимого правительства, можно предположить, что и до этих доходов оно доберется.

    НО, все же не беря во внимание такие вещи, как маратории НБУ и национализацию банков, арендаторов-мошенников или отсутствие арендаторов вообще, падение метеорита и конец света, стоит признать, что банковский вклад - практически в два раза прибыльней, чем покупка квартиры. Возникает вопрос - почему? Думаю, тут дело не только в рисках, но и в переоцененности одесской недвижимости, как таковой. Ведь, к примеру, в Германии, сроки окупаемости инвестиций в недвижимость напротив меньше сроков окупаемости банковских вкладов):
    http://www.europeanproperty.com/sales/de/berlin/ - кто знает англ.яз., прочтет, что предполагаемый годовой доход от сдачи недвжимости в аренду - от 5% до 7%
    https://www.dresdner-privat.de/ - самый большой процент, который я нашел - это 3% годовых при вкладе на 4 года!

    Т.е. получается, что для того, чтобы доходность инвестиций хотя бы сравнялась, необходимо сделать что-то на выбор:
    - увеличить стоимость арендной платы - (думаю, в ближайшие несколько лет это - не реально в виду отсутствия платежеспособного спроса)
    - снизить ставки по депозитам - (думаю, тоже не реально, т.к. деньги в банки и так никто не несет)
    - снизить стоимость квартир еще раза в два (но тут уж продавцы подумают: "да ну нафиг продавать квартиры по такой цене", и продавать их перестанут).

    И ВОТ! Вопросы для экспертов:
    1. Что я не учел?
    2. Как же все-таки будет достигнут баланс?


  2. Вверх #2
    Живёт на форуме Аватар для balanced
    Пол
    Мужской
    Адрес
    Одесса
    Возраст
    42
    Сообщений
    3,499
    Репутация
    1884
    Цитата Сообщение от 54 Посмотреть сообщение
    - снизить стоимость квартир еще раза в два (но тут уж продавцы подумают: "да ну нафиг продавать квартиры по такой цене", и продавать их перестанут).

    ?
    - люди умирают, а большинству наследников лишь бы продать (лучше синица в руке...)
    - большинство сделок - обмен - продал, доложил, купил. или продал, купил дешевле. и т.д.
    есть много других факторов, люди всегда будут продавать недвижку.

  3. Вверх #3
    Живёт на форуме Аватар для FrogQueen
    Пол
    Женский
    Сообщений
    4,733
    Репутация
    750
    Записей в дневнике
    1
    Цитата Сообщение от 54 Посмотреть сообщение
    И ВОТ! Вопросы для экспертов:
    1. Что я не учел?
    2. Как же все-таки будет достигнут баланс?
    1. Смешали в кучу коней и людей . Аренда и инвестиции несколько разные бизнесы. Соотношение цены аренды к стоимости недвижимости является лишь одним из косвенных критериев определения реальной стоимости актива.
    2. Когда Украина станет европейской цивилизованной страной. Похоже, не при нашей жизни

  4. Вверх #4
    Посетитель
    Пол
    Мужской
    Возраст
    45
    Сообщений
    306
    Репутация
    67

    По умолчанию кризис инвестирования

    Цитата Сообщение от 54 Посмотреть сообщение
    Многие используют недвижимость, как источник заработка (аренда).
    Скажем, у меня есть 35 тысяч долларов. И на них я вроде как могу купить однокомнатную квартиру где-то на Черемушках.

    Т.е. получается, что для того, чтобы доходность инвестиций хотя бы сравнялась, необходимо сделать что-то на выбор:
    - увеличить стоимость арендной платы - (думаю, в ближайшие несколько лет это - не реально в виду отсутствия платежеспособного спроса)
    - снизить ставки по депозитам - (думаю, тоже не реально, т.к. деньги в банки и так никто не несет)
    - снизить стоимость квартир еще раза в два (но тут уж продавцы подумают: "да ну нафиг продавать квартиры по такой цене", и продавать их перестанут).

    И ВОТ! Вопросы для экспертов:
    1. Что я не учел?
    2. Как же все-таки будет достигнут баланс?
    Ув. 54, как любой инвестор, в первую очередь Вы определяете для себя степень риска и уровень дохода. Это глубоко субъективный процесс - кто-то предпочитает быстро и рисково, кто-то - с меньшим риском, но надежно вложив, кто-то распределяет риски и доходности по разным инструментам, в поисках оптимума.
    В Ваших размышлениях используются только два инвест. инструмента - банковский депозит и рента от недвижимости, классические малорисковые вложения. Только классика эта - западная, и для нашего рынка не применима, тем более в условиях финансового кризиса. Соответственно, их классические схемы инвестирования у нас не работают. И думаю, будет неправильно покупать морально "уставшее" жилье, которое с каждым годом будет только дешеветь. Т.е. Вы не получите дополнительный доход от роста капитальной стоимости, и рентный доход также будет снижаться (в ценностной оценке денег "на сегодня"). Дальше делайте выводы самостоятельно.

    Вкладываться в недвижимость в Европе есть смысл только в тех случаях, если Вы планируете там продолжительное время проживать. Как Вы справедливо заметили, на сдаче в аренду много там не заработаешь. Правда в нескольких странах ЕС можно получить вид на жительство (на Кипре, например), что является несомненно дополнительной нематериальной выгодой.

    Относительно баланса могу сказать следующее - баланс - это миф, в современных условиях он недостижим. Вы можете несколько лет "сидеть" в валюте на банковских счетах в Украине, и спокойно получать проценты большие, чем от ренты, а можете купить строящуюся сейчас недвижку в курортном районе недалеко от центра (но только у выверенного девелопера) по кризисной цене, и через пару лет начать сдавать ее или перепродать на росте. Это сугубо Ваши решения и риски (и дивиденты).
    Удачи!

  5. Вверх #5
    Цитата Сообщение от 54 Посмотреть сообщение

    -
    И ВОТ! Вопросы для экспертов:
    1. Что я не учел?
    2. Как же все-таки будет достигнут баланс?
    Я хоть не эксперт,но думаю вы не учли изменение цены на вашу квартиру.Если она подымется-будете в шоколаде,или наоборот.

  6. Вверх #6
    [QUOTE=balanced;6119507]- люди умирают, а большинству наследников лишь бы продать (лучше синица в руке...)

    А у наследников, вообще-то, рождаются дети и им надо где-то жить.

  7. Вверх #7
    Живёт на форуме Аватар для balanced
    Пол
    Мужской
    Адрес
    Одесса
    Возраст
    42
    Сообщений
    3,499
    Репутация
    1884
    [QUOTE=motilek;6165448]
    Цитата Сообщение от balanced Посмотреть сообщение
    - люди умирают, а большинству наследников лишь бы продать (лучше синица в руке...)

    А у наследников, вообще-то, рождаются дети и им надо где-то жить.
    я делаю выводы по своему кругу знакомых, большинство квартир после бабушек идет на продажу

  8. Вверх #8
    В Ваших расчетах Вы ещё не учли коммунальных платежей за квартиру (отопление, СДПТ и прочие "радости"), которые за последние годы значительно выросли и тоже ложатся на плечи хозяев. Мягко говоря, аренда никогда не была высокорентабельным видом бизнеса, а с падением цен на аренду ситуация стала ещё более плачевной. Но с другой стороны и хранить деньги в банке на мой взгляд очень стремное занятие.
    Если хорошенько подумать, то и сказать нечего.

  9. Вверх #9
    Частый гость
    Пол
    Мужской
    Адрес
    Odessa
    Сообщений
    881
    Репутация
    298
    Нда, короче, безрадостные перспективы. Видимо, придется деньги держать пока "под матрацем" и думать над вариантами. Но однозначно, депозит все равно прибыльней, ликвиднее и эффективней, получается, в качестве вложений

  10. Вверх #10
    Официальный рекламодатель
    Пол
    Мужской
    Адрес
    Одесса
    Сообщений
    12,799
    Репутация
    2370
    Цитата Сообщение от 54 Посмотреть сообщение
    Нда, короче, безрадостные перспективы. Видимо, придется деньги держать пока "под матрацем" и думать над вариантами. Но однозначно, депозит все равно прибыльней, ликвиднее и эффективней, получается, в качестве вложений
    ну вы экстремал батенька... В банк я бы и на неделю деньги не отнес.
    З.Ы. На счет кредитных обществ не думали? Там процентная ставка еще лучше!

  11. Вверх #11
    Постоялец форума Аватар для Mrs N
    Пол
    Женский
    Сообщений
    1,824
    Репутация
    1495
    Вся проблема в том, что в нашей стране население, наученное горьким опытом, предпочитает вложение в недвижимость (низкая ликвидность - низкий доход) денежным депозитам (высокая ликвидность - более высокий доход). Это вопрос доверия и национальных особенностей. К сожалению, в нашей стране законы экономики не действуют...

  12. Вверх #12
    Цитата Сообщение от Mrs N Посмотреть сообщение
    Вся проблема в том, что в нашей стране население, наученное горьким опытом, предпочитает вложение в недвижимость (низкая ликвидность - низкий доход) денежным депозитам (высокая ликвидность - более высокий доход). Это вопрос доверия и национальных особенностей. К сожалению, в нашей стране законы экономики не действуют...
    Дело не только в этом. Добавьте сюда, что и фондовый рынок (вложение населением денег в акции предприятий), в отличие от Запада у нас является уделом очень немногих и то, что бизнес у нас криминализован и начинать его можно только при наличии хорошего прикрытия сверху. Вот и получается, что масса людей обладающих немалыми денежными средствами не видят способа их вложения кроме недвижимости. Вот и стоят целые мертвые городки из особняков, в которых никто не живет.
    Если хорошенько подумать, то и сказать нечего.

  13. Вверх #13
    Постоялец форума Аватар для kyznec-
    Пол
    Мужской
    Адрес
    Одесса
    Возраст
    43
    Сообщений
    1,272
    Репутация
    67
    нуно продать хату,и вложить бабки в бизнес!

  14. Вверх #14
    Частый гость
    Пол
    Мужской
    Адрес
    Odessa
    Сообщений
    881
    Репутация
    298
    Цитата Сообщение от ВВК_ Посмотреть сообщение
    ну вы экстремал батенька... В банк я бы и на неделю деньги не отнес.
    З.Ы. На счет кредитных обществ не думали? Там процентная ставка еще лучше!
    Кредитные общества не рассматриваются, т.к. не имеют фонда гарантирования вкладов. А вот для банков такой фонд существует. Большинство крупных системных банков в него входят. И это означает, что даже в случае ликвидациии банка, свои деньги, кажись, до 150 тыс грн я назад получу по-любому. Т.о. получается, что если я разложу 35к долларов на три части, я вполне смогу получить свои деньги назад. Тем более, что сразу три крупных системных банка врядли лопнут. А вот если лопнут одновременно, к примеру, Укрсиб, Приват и Аваль, то, боюсь, экономика Украины вообще хряпнется.

    Но если вернутся к теме разговора, и не рассматривать инвестиции в недвижимость, как спекуляции - "мол, оно вырастет в цене и вы продадите дороже", а именно как средсво постоянного дохода в виде арендной платы...

    Может имеет смысл таки купить какую-то 1-ку и поставить там 8 кроватей и сдавать койкоместо по 50 грн/день или 500 грн в месяц?

  15. Вверх #15
    Официальный рекламодатель
    Пол
    Мужской
    Адрес
    Одесса
    Сообщений
    12,799
    Репутация
    2370
    Цитата Сообщение от 54 Посмотреть сообщение
    Кредитные общества не рассматриваются, т.к. не имеют фонда гарантирования вкладов. А вот для банков такой фонд существует. Большинство крупных системных банков в него входят. И это означает, что даже в случае ликвидациии банка, свои деньги, кажись, до 150 тыс грн я назад получу по-любому. Т.о. получается, что если я разложу 35к долларов на три части, я вполне смогу получить свои деньги назад. Тем более, что сразу три крупных системных банка врядли лопнут. А вот если лопнут одновременно, к примеру, Укрсиб, Приват и Аваль, то, боюсь, экономика Украины вообще хряпнется.

    Но если вернутся к теме разговора, и не рассматривать инвестиции в недвижимость, как спекуляции - "мол, оно вырастет в цене и вы продадите дороже", а именно как средсво постоянного дохода в виде арендной платы...

    Может имеет смысл таки купить какую-то 1-ку и поставить там 8 кроватей и сдавать койкоместо по 50 грн/день или 500 грн в месяц?
    уже не раз расчитывали что если грохнется системный банк то денег фонда нифига не хватит.
    Под аренду выгоднее всего коммуна, т.е. общая кухня и несколько комнат. Плюсы:
    1. Простаивать не будет, дешевое жилье всегда в спросе.
    2. Низкие затраты на ремонт.
    3. Высокая ликвидность.

  16. Вверх #16
    Постоялец форума
    Пол
    Мужской
    Адрес
    Tel Aviv
    Сообщений
    2,128
    Репутация
    96
    Цитата Сообщение от 54 Посмотреть сообщение
    ... А вот если лопнут одновременно, к примеру, Укрсиб, Приват и Аваль, то, боюсь, экономика Украины вообще хряпнется.
    Прошу прощения, что это за банк - Аваль? Словечко из нашего лексикона...

  17. Вверх #17
    Постоялец форума
    Пол
    Мужской
    Сообщений
    2,614
    Репутация
    512
    Вот именно потому, что в нашем Гондурасе, куда ни сунься - везде можешь попасть по самое нимагу, более-менее зажиточные люди и выводят деньги туда, где ставки 2-3% годовых, но стабильно и надежно даже во время 2-й Мировой войны.
    А людям по-проще - остаются системные банки. Кому какой - выбирайте сами. Только надо помнить, что чем ближе Банк к украинским корням и менталитету - тем выше вероятность возникновения проблем у вкладчиков.

  18. Вверх #18
    Частый гость
    Пол
    Мужской
    Адрес
    Odessa
    Сообщений
    881
    Репутация
    298
    Цитата Сообщение от old_Piligrim Посмотреть сообщение
    Прошу прощения, что это за банк - Аваль? Словечко из нашего лексикона...
    Почтово-пенсионный банк Украины, затем банк Аваль, затем Райффайзен банк Аваль
    Один из крупных украинских банков http://aval.ua/

  19. Вверх #19
    Посетитель
    Пол
    Мужской
    Возраст
    45
    Сообщений
    306
    Репутация
    67

    По умолчанию Что делать?

    Цитата Сообщение от 54 Посмотреть сообщение
    Т.о. получается, что если я разложу 35к долларов на три части, я вполне смогу получить свои деньги назад.
    Абсолютно справедливо для такого бюджета.

    Цитата Сообщение от 54 Посмотреть сообщение
    Но если вернутся к теме разговора, и не рассматривать инвестиции в недвижимость, как спекуляции - "мол, оно вырастет в цене и вы продадите дороже", а именно как средсво постоянного дохода в виде арендной платы...
    Займитесь своим малым бизнесом.

    Либо ростощичеством.

  20. Вверх #20
    User banned
    Пол
    Мужской
    Адрес
    Одеса , Україна
    Сообщений
    1,761
    Репутация
    266
    Записей в дневнике
    2
    Цитата Сообщение от 54 Посмотреть сообщение

    И ВОТ! Вопросы для экспертов:
    1. Что я не учел?
    2. Как же все-таки будет достигнут баланс?
    я храню деньги в банках, на сегодня это выгоднее сдачи квартиры. Пока что выгоднее. Когда рост недвижимости перегонит ставки банков, точнее накануне этого события неплохо бы и купить квартиру


Ответить в теме
Страница 1 из 2 1 2 ПоследняяПоследняя

Социальные закладки

Социальные закладки

Ваши права

  • Вы не можете создавать новые темы
  • Вы не можете отвечать в темах
  • Вы не можете прикреплять вложения
  • Вы не можете редактировать свои сообщения