Анализ тенденций цен на недвижмость

[Wahrheit]

Задумался я как-то (сегодня) об анализе рынка недвижимости. Начал в Яндексе искать что-то подобное, в надежде найти писанину какого-нить блоггера по этому вопросу.
Но нашел очень интересную статью по этой теме. А интересна она тем, что написана в октябре 2007-го года (за 2 года до нашего puke), человеком, проживающем в г. Нью-Йорке (этот город находится в стране, которую называют родиной Мирового Финансового Кризиса).

Его ник Cabaliero. Дальше цитата:
...2.Настроение среди покупателей( не спекулянтов) на рынке недвижимости
Ойй!!!! Рятуйте! Спасите! Геволт! ( что-то неразборчиво на Суахили и Фарси)Грабят!!!Доколе!!! Тварь ли я дрожащая или право имею?! И т.д и т.п.

3. Настроение среди покупателей (спекулянтов)
=Ох. хорошо пошло вверх!! Надо сбрасывать или придержать? А вдруг ещё подымется?
-А вдруг сейчас упадёт? А там уже начало падать.
-- Да ну, не может быть, брешут.
- Да нет, там упало, но там не здесь.
- Естественно, здесь не там.Ой, Ой, Ой, батюшки святы что енто делается процент подскочил. Да как же так ?
- А вот так .
- Енто все из-за войны.
- Нет, это все демократы.
-Да вы поглядите до чего республиканцы страну довели.
-Ой, еще упало. Слива-юуууууую все быстро сеичас .Ну кому? Что значит некому? А дешевше? Вот ты, у тебя глаза добрые иди сюда, по дешевке, как брату отдаю. Куда, куда ты меня послал , собака бешеная...

4. Real Estate ( точнее его работники)
В последние 5 лет был многократно отрепетирован и доведен до совершенства глубокий поцелуй в анус продавца.
Навыки остались, поменялся анус-- целуем покупателя ( отражение изменения тенденции рынка)

5.Аналитики рынка(аналитики)
-Ну , в принципе ничего страшного не произошло , изменилась структура рынка. Рынок недвижимости оказался перегрет, о чем так долго твердили большевики, начиная примерно с начала 2005-го года, и вот мы оказались правы, значит зарплату мы получаем не просто так, мы грамотные специалисты, и посему заслуживаем всяческих прибавок к жалованью, хлеба зрелищ, а за вредность работы кокаин пачками...
-- Ну хорошо, хорошо, вы были правы, ну а когда что-то изменится?
-- Ну в принципе трудно сказать, но принимая во внимание хронологическую гармоничность колебании рынка, и проводя исследование исторических колебании , можно с уверенностью сказать, что в течении 7-ми (семи) лет ситуация изменится.( что в принципе и так ясно любому студенту -экономисту)

6.Ипотечные банки

-Ух как мы лоханулись.....

7. Инвестиционные банки

-А нам татарам по..ть,что бежать наступать, что бежать отступать. Раньше играли на повышение, теперь будем играть на понижение...

8.Хадж Фонды (hadge funds)
-Что вы с нами сделали!!! Как мне теперь новое Bently купить?! Что же я как лох должен и дальше на прошлогодней модели кататься??? Где тут енти мерзавцы с ивестициооных банков??!! Что вы нам продали?
-- Что что? Что заказывали, то и продали.Инвестиции всегда сопряжены с риском.Кто не рискует, тот не пьёт шампанское, кстати, хотите шампанского?
-Ладно, наливай, но, что мне инвесторам сказать?
-Ну не знаю , придумайте что-нибудь.
-- Ведь уволят ,сволочи.
-Могут.Но вы того, заходите, хотите еще шампанского?

Серьёзно: Инвестирование в рынок недвижимости, как и инвестирование в рынок ценных бумаг всегда связанно с риском. Недвижимость не падает (поднимается)так стремительно как это делают ценные бумаги, но, с другой стороны реализация недвижимости в наличный капитал занимает больше времени, чем аналогичная реализация ценных бумаг. Спрос на недвижимость и цена на нее в равной степени, как и ценную бумагу определяется инвестиционной ценностью того или другого инструмента. Если сегодня real estate приносит больше возврат на вложеный доллар , чем ценная бумага ,значит он выгоднее ( там есть еше одна интересная фишка-- принцип рычага, но об этом потом, и тем кому интересно). Если наоборот, то происходит перераспределение финансовых потоков и они пойдут на рынок бумаг.При этом анализе я рассматриваю исключительно инвестиционную вероятность, полностью игнорируя естественный спрос ( людям надо где-то жить, но спрос на жилье для "внутреннего потребления" примерно постоянен, у нас же нет демографических бумов)
Если вышеупомянутое перенаправление финансовых потоков произоидет, то цены будут опускаться. Никакие аргументы по поводу цен на строй материалы, раб. силу, стоимость участка земли-не смогут остановить этот процесс. Как долго они будут опускаться? Пока не возникнет необходимое рыночное давление снизу со стороны покупателей, кот. уравновесит этот спуск, другими словами пока цена не покажется приемлемой. Чему могут способствовать многие факторы: понижение себестоимости национальной валюты, инфляция, политические события,резкий экономический рост. и т.д. Если нет альтернативы, т.е рынок ценных бумаг не так развит, то особенно переживать не за что.
С другой стороны было бы не плохо ( и весьма не плохо) произвести анализ рынка и проследить степень насыщения.(Рынок не может все глотать до бесконечности, а если имеет место спекулятивная игра, то рано или поздно, она переместится в верхний сегмент рынка, где реальных покупателей по определению мало, и придётся корректировать цену опять таки в зависимости от потребительского спроса)
Государство не может и не должно наводить в этом порядок. Это не дело государства. Рынок является саморегулируемым организмом.
У вас , говорят, появилось ипотечное кредитование, по простому mortgages. Это хорошо. главное читайте все внимательно и не подписываите пустые (незаполненные) бумаги, что бы и кто бы вам ни говорил. Это нововведение на рынке, безусловно вдохнёт жизнь в рынок real estate , появятся тысячи новых потенциальных покупателей, кот. раньше не могли бы себе позволить купить жилье. С другой стороны, я знаю с кем имею дело, и практически уверен, что как минимум 50% клиентов получающих кредит не должны были бы его получить если бы брокер не зависел от комиссионных. Что в скором времени приведёт к большому кол-ву дефолтов по кредитам, и как следствие падение цен на рынке ( реализация через банковские аукционы).
А так у вас интересно.Можно здорово заработать ))))

P.S. Да, говоря о real estate, мы не можем забыть золотое правило :location, location, location.Каждый дом(квартира) по своему уникальна, и всегда на рынке будут единицы жилья, кот. в силу своей уникальности не попадают под вышепреведеный анализ. Но мы то с вами знаем, что каждое исключение только лишний раз подчеркивает правило."

Источник http://www.odessaonline.com.ua/forum/showthread.php?t=469&page=3

Конечно, все приведено для США, без учета наших особенностей, но общий сценарий тот же. Тут нет конкретных цифр, однако есть трезвое понятие сути вопроса и беспристрастное изложение. Надеюсь Вам будет полезна эта информация.

[Wahrheit]

http://www.kanzas.ua/go/ru/view-index/city/3/viewtype/week/index/cost/from_to/2008-3-05_2009-3-05/

Судя по всему, здесь среднее рассчитывается путем суммирования всех цен и деления на весь метраж. Т.е. получается цена "в среднем по больнице". И это цены, которые продавцы просят. Однако, по-моему, если раньше торг был практически недоступен, то сейчас при реальных торгах часто-густо можно задавить продавца еще на 10-20%. Т.о. кривая реальных сделок выглядит, как еще более крутое падение, еще не достигшее дна.

У кого-то есть возможность найти подобные данные по другим странам? В частности, меня, как украинца интересуют подобные Украине страны-сырьевые придатки, как Бразилия, Австралия и т.п.

[Corsair]

-Ой, еще упало. Слива-юуууууую все быстро сеичас .Ну кому? Что значит некому? А дешевше? Вот ты, у тебя глаза добрые иди сюда, по дешевке, как брату отдаю. Куда, куда ты меня послал , собака бешеная...

4. Real Estate ( точнее его работники)
В последние 5 лет был многократно отрепетирован и доведен до совершенства глубокий поцелуй в анус продавца.
Навыки остались, поменялся анус-- целуем покупателя ( отражение изменения тенденции рынка)

Эта пять
Пат сталом.
Безаговорочный ЗАЧЕТ.

[Corsair]

У кого-то есть возможность найти подобные данные по другим странам? В частности, меня, как украинца интересуют подобные Украине страны-сырьевые придатки, как Бразилия, Австралия и т.п.

Австралия - сырьевой придаток? Интересно чей?

По Аргентине вроде как у них все в норме. Нац. валюта по отношению к баксу почти не упала в сравнении с прошлым годом.
Да и вобще как-то у них кризиса не заметно.

Но это так взгляд постороннего наблюдателя, могу ошибаться.

[Wahrheit]

Австралия - сырьевой придаток? Интересно чей?

Как чей? Мировой! Японии, Америки и прочих стран. Их экспорт более чем наполовину состоит сырья.