Идеальная риелторская услуга. Что за зверь?

[ВВК_]

Всем привет!
Хотел бы в этом топике пообщаться с коллегами, клиентами, другими участниками рынка и в доброжелательной манере определить идеальную риелторскую работу.

Мое представление об идеальной риелторской услуге:

1.Правильное позиционирование объекта как на рынке так и в рекламе. Выбор рекламной стратегии.
2. Экспозиция объекта. При покупке квартиры самое главное первое впечатление. Если будет негативно первое впечатление клиент никогда не будет рассматривать ваш вариант к покупке как бы ему объект и не подходил по своим характеристикам. Т.е. как будет преподнесен объект риелтором в предварительной беседе в рекламе своего объекта между коллегами, собственно сам «показ» объекта грамотное подчеркивания плюсов объекта. Или наоборот отмечая явные и скрытые минусы объекта.
3. Переговоры. Постоянно сталкиваясь с вопросами купли-продажи объектов недвижимости хороший, натренированный практикой риелтор всегда найдет действенные аргументы в снижении цены для покупателя или отстаивании цены для продавца. Или в нахождении компромиса в спорной ситуации. Вообщем услуга переговорщика.
4. Проверка покупаемого объекта (скрытые долги, возможное мошеничество и т.п.)
4. Информирование покупателя о скрытых минусах и плюсах представляемых объектов (качество ремонта, дома, комуникаций, репутации строителей, слухах даже).
5. Информирование покупателя о рисках при покупке данного объекта (зона сноса, возможные судебные тяжбы, отсрочки или не сдачи дома вообще при работе с первичкой и т.д.)

-----
К сожалению, последние 2 пункта у нас говорят только родственникам, близким и покупателю с которым ты уверен на 90% что он работает только с тобой и он таки реальный покупатель и можно будет найти ему объект еще лучший чем этот .


Что я вижу для оптимизации риелторских услуг:

А) По тихоньку переводить рынок на разделение риелторского гонорара в равных пропорциях между покупателем и продавцом.
Что это даст?
1. Адекватная работа риелтора с 2-х сторон (отстаивание позиции продавца его цены, его интересов), пока на сегодня так кто платит тот и заказывает музыку.
2. Снижение нагрузки на покупателя (ему бедному и так не сладко особенно сегодня).
3. Общая постепенная цивилизация рынка .
------
К вышеописанному на рынке есть все предпосылки и достаточно во многих сегментах так и происходит, я предполагаю что в течении 5-7 ближайших лет это будет ПРАВИЛО на всех сегментах.

Б) Для защиты посредника от воровства работать только с бумагами (при работе с покупателем и продавцом заключать двухстороннии договора обеспечивающие взаимовыгодную работу).
С этим сложнее, пока у нас люди не готовы к этому + в большей массе недолюбливают риелторов и заранее приходится оговаривать гонорар.
У многих коллег уже сегодня подписывают договора до просмотров по ряду объектов.
-----------

[Aleksey The Greek]

А) По тихоньку переводить рынок на разделение риелторского гонорара в равных пропорциях между покупателем и продавцом.
Что это даст?
1. Адекватная работа риелтора с 2-х сторон (отстаивание позиции продавца его цены, его интересов), пока на сегодня так кто платит тот и заказывает музыку.

при таком раскладе вас "пошёлт" И покупатель И продавец.
не получается в жизни быть хорошим для всех

[ВВК_]

при таком раскладе вас "пошёлт" И покупатель И продавец.
не получается в жизни быть хорошим для всех

в подавляющем большинстве на стороне покупателя один риелтор на стороне продавца другой (окромя Альянса).
Хорошим быть нельзя, можно быть справедливым

[Aleksey The Greek]

обрисую стандартную ситуацию
ВЫ хороший риэлтор, у вас есть продавец и покупатель.

ситуация номер
1. Вы работаете на покупателя, сбиваете цену, быстро производите оформление, покупатель вами ДОВОЛЕН, советует вас кому то из друзей.

2. Вы работаете на продавца, пропизиваете нужную цену, подчеркнув плюсы объекта и завуалировав минус, быстро производите оформление, продавец вами ДОВОЛЕН, советует вас кому то из друзей.

3. Вы работаете на обоих.....и тут нашлись два одиночества, упёрлись в какую то штуку, один не хочет платить, второй уступать, ПРЕДПОЛОЖИМ вы их помирите, но как? предложив альтернативу? в 500 баксов? и кто вами останеться доволен?

[5had0w]

Всем привет!
Что я вижу для оптимизации риелторских услуг:

Не стоит изобретать велосипед, когда можно позаимствовать и модернизировать чужой. Есть рынки западных стран, где долгие годы вырабатывалась наиболее удачная стратегия риелтора. Работать нужно от клиента (как правило это продавец), связывать договором, деньги брать со всех, с кого только удасться содрать (как правило это оказывается продавец). Есть также и общие правила продаж. Кто-нибудь когда-нибудь слышал о том, чтобы продавец сам указывал на недостатки своего товара? Как это не цинично звучит, но только искусное подчеркивание плюсов и тщательное скрытие минусов позволяет успешно продавать. Цивилизация рынка придет сама, когда риелторы начнут продавать больше услуг за те же деньги. А им придется на это пойти в условиях ужесточающейся конкуренции.

[5had0w]

обрисую стандартную ситуацию
ВЫ хороший риэлтор, у вас есть продавец и покупатель.

Собственно так оно и есть. Нельзя сесть одним седалищем в два кресла. На это способны только таланты от искусства посредничества. Остальным придется выбирать сторону. И тут все зависит от обстоятельств, обязательств и личных качеств.

[Ники]

ВВК

риелтор всегда найдет действенные аргументы в снижении цены для покупателя

Ваши аргументы упрутся в срочность продажи для продавца..

Проверка покупаемого объекта (скрытые долги, возможное мошеничество и т.п.)

Официальная с ответственностью АН на все времена?
А гарантии пощупать можно?
ответ на скрытые долги- бумажечки соответствующих служб,о их отсутствии с синей печатью .
Вот если б ещё риэлтора эти бумажечки собирали

По тихоньку переводить рынок на разделение риелторского гонорара в равных пропорциях между покупателем и продавцом.

Может это и возможно,но только если покупатель и продавец в одном АН.

Адекватная работа риелтора с 2-х сторон (отстаивание позиции продавца его цены, его интересов), пока на сегодня так кто платит тот и заказывает музыку.

Абсолютно нормальная ситуация.Так и должно быть.

Для защиты посредника от воровства работать только с бумагами (при работе с покупателем и продавцом заключать двухстороннии договора обеспечивающие взаимовыгодную работу).

Привязываться только к одному риэлтору?
Заранее себя ограничивать ?
Когда я искала,то тупо периодически обзванивала ВСЕ АН и говорила "я хочу то-то"И мне абсолютно не волнует,что Маня/Таня закрепили меня,как своего покупателя.Пусть сами между собой разбираются если объект мне нашел Петя из того же АН(он же не знает,что меня Маня/Таня, к себе пристегнули).
Не моя это проблема-дележка их %

[ВВК_]

обрисую стандартную ситуацию
ВЫ хороший риэлтор, у вас есть продавец и покупатель.

ситуация номер
1. Вы работаете на покупателя, сбиваете цену, быстро производите оформление, покупатель вами ДОВОЛЕН, советует вас кому то из друзей.

2. Вы работаете на продавца, пропизиваете нужную цену, подчеркнув плюсы объекта и завуалировав минус, быстро производите оформление, продавец вами ДОВОЛЕН, советует вас кому то из друзей.

3. Вы работаете на обоих.....и тут нашлись два одиночества, упёрлись в какую то штуку, один не хочет платить, второй уступать, ПРЕДПОЛОЖИМ вы их помирите, но как? предложив альтернативу? в 500 баксов? и кто вами останеться доволен?

Редко когда работаешь на обоих.
В 3-м случае останутся довольны оба

[5had0w]

Привязываться только к одному риэлтору?
Заранее себя ограничивать ?
Когда я искала,то тупо периодически обзванивала ВСЕ АН и говорила "я хочу то-то"И мне абсолютно не волнует,что Маня/Таня закрепили меня,как своего покупателя.Пусть сами между собой разбираются если объект мне нашел Петя,из того же АН. Не моя проблема-дележка их %

Абсолютно правильно. Если риелторы предлагают одно и тоже, и не могут организовать дележ денег внутри АН, то почему это должно беспокоить покупателя? Для того, чтобы клиент подписал договор, риелтор должен продать себя лучше, чем конкуренты.

[5had0w]

В 3-м случае останутся довольны оба

Далеко не всегда. Один может посчитать что слишком много уступил, а второй - что слишком много заплатил.

[ВВК_]

Не стоит изобретать велосипед, когда можно позаимствовать и модернизировать чужой. Есть рынки западных стран, где долгие годы вырабатывалась наиболее удачная стратегия риелтора. Работать нужно от клиента (как правило это продавец), связывать договором, деньги брать со всех, с кого только удасться содрать (как правило это оказывается продавец). Есть также и общие правила продаж. Кто-нибудь когда-нибудь слышал о том, чтобы продавец сам указывал на недостатки своего товара? Как это не цинично звучит, но только искусное подчеркивание плюсов и тщательное скрытие минусов позволяет успешно продавать. Цивилизация рынка придет сама, когда риелторы начнут продавать больше услуг за те же деньги. А им придется на это пойти в условиях ужесточающейся конкуренции.

Не всегда так. Идеальных объектов не бывает практически. Всегда нужно учитывать плюсы и минусы обоих при покупке. В Голандии, например, если риелтор утаил существенный недостаток его могут лишить лицензии (что автоматом лишает его работы и доступа во всеобщую базу).
Указывая и плюсы и минусы продавать можно тоже достаточно успешно, причем этот подход стратегически более перспективен (на сегодняшний день наиболее успешен риелтор к которому приходят по рекомендациям).
На счет цивилизации и конкуренции согласен, она уже к нам идет .

[ВВК_]

Далеко не всегда. Один может посчитать что слишком много уступил, а второй - что слишком много заплатил.

ну тут мы включаем личное обаяние и мастерство переговорщика

[ВВК_]

ВВК
Ваши аргументы упрутся в срочность продажи для продавца..

И такое может быть. При конфликтной ситуации уладить спор прийдя к компромису (что бывает достаточно часто после сделки).

Официальная с ответственностью АН на все времена?:)
А гарантии пощупать можно?:)
ответ на скрытые долги- бумажечки соответствующих служб,о их отсутствии с синей печатью .
Вот если б ещё риэлтора эти бумажечки собирали
Может это и возможно,но только если покупатель и продавец в одном АН.

Гарантии дает только страховые фирмы, у нас другой бизнес :).
Даже если в разных АН что мешает АН покупателя проверить объект продавца?

Абсолютно нормальная ситуация.Так и должно быть.

Я считаю что продавец тоже заинтересованная сторона и эта ситуация не правильна.

Привязываться только к одному риэлтору?:dry:
Заранее себя ограничивать ?
Когда я искала,то тупо периодически обзванивала ВСЕ АН и говорила "я хочу то-то"И мне абсолютно не волнует,что Маня/Таня закрепили меня,как своего покупателя.Пусть сами между собой разбираются если объект мне нашел Петя из того же АН(он же не знает,что меня Маня/Таня, к себе пристегнули).
Не моя это проблема-дележка их %

Вот поэтому вы и не можете получить идеальную риелторскую услугу при таком подходе. Потому как маням, таням и петям нужно спешить показывать вам что не попадя, авось вы купите у них, а не у коли :).
Если бы работал 1 риелтор он бы искал везде подходящий вам объект (по всем АН), а то что ему не нужно спешить показать вам что-нибудь позволит экономить вам время да и средства тоже.
А дележка % это точно не ваша проблема и не должна быть вашей в случае разделения комиссионых в равных долях вы бы знали что заплатите 2,5 % и все :).

[ВВК_]

Абсолютно правильно. Если риелторы предлагают одно и тоже, и не могут организовать дележ денег внутри АН, то почему это должно беспокоить покупателя? Для того, чтобы клиент подписал договор, риелтор должен продать себя лучше, чем конкуренты.

дележ денег вообще никогда не должен касатся клиента и в подавляющем большинстве случаев и не касается.

[Ники]

ВВК

Гарантии дает только страховые фирмы, у нас другой бизнес

.
О! И этим всё сказано.Так в чём проверка?
Это уже обсуждалось и не раз.Слова..слова...слова,

Вот поэтому вы и не можете получить идеальную риелторскую услугу при таком подходе. Потому как маням, таням и петям нужно спешить показывать вам что не попадя, авось вы купите у них, а не у коли .

Когда-то мне хватило парочку таких просмотров,чтобы понять что и как.И с тех пор я "пытаю" риэлторов по телефону обо всех моментах которые важны для меня.
И шагу не сделаю пока всё не выясню.
"Не видел"? Узнавай у того,кто видел.
А потом я решу,стоит мне смотреть или нет.
Поверьте , очень отсекает тех,
кто тащит на то,что есть,а не то что мне надо.
Тем более,что объекты есть у всех АН.

[ВВК_]

ВВК
.
О! И этим всё сказано.Так в чём проверка?
Это уже обсуждалось и не раз.Слова..слова...слова,

Проверка в проверке. А гарантию вам не даст и юрист который проверять будет объект.

Когда-то мне хватило парочку таких просмотров,чтобы понять что и как.И с тех пор я "пытаю" риэлторов по телефону обо всех моментах которые важны для меня.
И шагу не сделаю пока всё не выясню.
"Не видел"? Узнавай у того,кто видел.
А потом я решу,стоит мне смотреть или нет.
Поверьте , очень отсекает тех,
кто тащит на то,что есть,а не то что мне надо.
Тем более,что объекты есть у всех АН.

Есть экслюзивные объекты.
Что доказать пытаешься если не секрет?
А по теме топика есть что сказать?

[GrandTim]

А) По тихоньку переводить рынок на разделение риелторского гонорара в равных пропорциях между покупателем и продавцом.
Что это даст?
1. Адекватная работа риелтора с 2-х сторон (отстаивание позиции продавца его цены, его интересов), пока на сегодня так кто платит тот и заказывает музыку.
2. Снижение нагрузки на покупателя (ему бедному и так не сладко особенно сегодня).
3. Общая постепенная цивилизация рынка .

Хорошая тема поднята, очень хочется цивилизации рынка. И в каком Украинском городе рождаются все инновации, как не в Одессе

Разделение гонорара всё-равно в конечном итоге нагрузит покупателя.. Ведь цена у нас регулируется рынком. Вы предлагаете продавцу оплатить Ваши услуги, на что продавец отвечает "хорошо, добавьте свои услуги к цене на квартиру". Покупатель разницу почувствует лишь на психологическом уровне (типа "о, здесь я плачу риэлтору в 2 раза меньше. Good deal..").

Согласен с 5had0w. Нужно смотреть на запад, как на цивилизованный рынок, но, в то же время, нужно делать поправку на наш менталитет и законодательство. Думаю, самым верным шагом будет в первую очередь смотреть на Москву - и менталитет тот же, и законодательство мало чем отличается.

Ещё такая мысль.. В условиях растущей общедоступности информации и всё большего развития сайтов типа vukraine.com.ua и agent.ua, потребность риэлтора сдвигается в сторону предоставления комфорта для обоих сторон, а не собственно посредничества в нахождении друг друга (т.к. найти друг друга всё проще и проще). Это моё мнение.

Думаю, нужно больше развиваться в сторону именно предоставления комфорта.. Тоесть, продавец позвонил риэлтору, договорились о желаемой стоимости, продавец подписал бумагу, отдал ключи - и уехал. В следующий раз приехал уже к нотариусу - подписать вторую бумагу и забрать деньги. Вот это комфорт со стороны продавца.

Покупателю, в свою очередь, будет комфортно, если риэлтор сам тщательно подберёт наиболее подходящий вариант под (четко установленный и широкий) список требований покупателя. Очень удобно выехать из дома один раз - для финального просмотра объекта.

p.s. сам в конце мая продал квартиру, намучался её показывать по несколько раз в день. В результате продал человеку, который вышел на меня через объявление в интернете.

[Ники]

ВВК

Проверка в проверке. А гарантию вам не даст и юрист который проверять будет объект.

Так зачем вводить в заблуждение заявлением "проверяем"

Что доказать пытаешься если не секрет?
А по теме топика есть что сказать?

Говорю и доказываю,что один риэлтор(хоть и супер-пупер) не перелопатит рынок недвижимости Одессы.Следовательно и поиском и продажей должны заниматься несколько АН
Это наиболее эффективное решение и для продавцов и для покупателей.
Следовательно договор с одним- интересен ТОЛЬКО САМИМ РИЭЛТОРАМ,но никак не основным участникам Договора
А ты пишешь:улучшить/помочь и тд

Кстати,эксклюзивы в каждом АН свои.
Ещё один аргумент для обрвщения в несколько АН (для покупателя)

И платит тот кто заказывает
Нагрузить продавца-не сможите(только если он сам обратился с таким предложение)
А так-куча других агенств.
Да и сам Договор ваш.......
Договор,что только вы будете искать информацию?
Что в уставе АН написано?И что декларируем? А он вообще есть?

[5had0w]

Не всегда так. Идеальных объектов не бывает практически. Всегда нужно учитывать плюсы и минусы обоих при покупке. В Голандии, например, если риелтор утаил существенный недостаток его могут лишить лицензии (что автоматом лишает его работы и доступа во всеобщую базу).
Указывая и плюсы и минусы продавать можно тоже достаточно успешно, причем этот подход стратегически более перспективен (на сегодняшний день наиболее успешен риелтор к которому приходят по рекомендациям).
На счет цивилизации и конкуренции согласен, она уже к нам идет .

В Голландии легализованы легкие наркотики и проституция. А у нас нет ни обязательного лицензирования, ни всеобщей базы. Да и минусы у нас гораздо сложнее узнавать. Как и сложнее риелтору потом доказать, что он не знал об этих минусах. Минусы продать невозможно и никому не нужно, но приходится из-за законодательства.

[FrogQueen]

при таком раскладе вас "пошёлт" И покупатель И продавец.

Точно! Возьмут юриста и проведут сделку с ним, т.к. каждый будет заинтересован съэкономить комиссионные.