Просмотр полной версии : Независимая экспертная оценка и неузаконенная пристройка
andreyka
06.09.2007, 05:43
Хотим взять кредит на квартиру с пристройкой
Дом кооперативный (кондоминимум), балкон был расширен но не узаконен так как земля выкуплена домом
Теперь есть загвоздка - как это повлияет на получение кредита в банке?
Может ли банк отказать в кредите из-за пристройки?
ЧЕЛОВЕЧИЩЕ
06.09.2007, 13:20
Хотим взять кредит на квартиру с пристройкой
Дом кооперативный (кондоминимум), балкон был расширен но не узаконен так как земля выкуплена домом
Теперь есть загвоздка - как это повлияет на получение кредита в банке?
Может ли банк отказать в кредите из-за пристройки?
Банк вряд ли придерется к вашей неузаконенной площади, просто оценку вашей недвижимости вам сделают исходя из того количества квадратных метров, которое указано в Техническом паспорте. Т.е. если у вас квартира общей площадью 50 кв. м. и плюс еще пристройка на 40 метров, то оценивать вам будут только ваши 50 м., т.е. то, что фигурирует в Техпаспорте и в правоустонавливающих документах. :search:
FrogQueen
07.09.2007, 08:52
Банк вряд ли придерется к вашей неузаконенной площади, просто оценку вашей недвижимости вам сделают исходя из того количества квадратных метров, которое указано в Техническом паспорте. Т.е. если у вас квартира общей площадью 50 кв. м. и плюс еще пристройка на 40 метров, то оценивать вам будут только ваши 50 м., т.е. то, что фигурирует в Техпаспорте и в правоустонавливающих документах. :search:
Интересно, а как удастся получить нормальный тех.паспорт без узаконки? В нем же красными линиями укажут левую площадь и вряд ли банк примет такие документы. в случае невыплат, банк будет иметь слишком большой гимор с продажей такой недвижимости. Сомневаюсь в возможности такой сделки в кредит. Единственный вариант, договориться с БТИ, чтобы в тех.паспорте вообще не фигурировала неузаконенная площадь, потом договориться с оценщиком, чтобы он ее тоже незаметил, но все это малореально.
Профессионал
07.09.2007, 09:34
Кредит могут не дать, так как ваша незаконная пристройка сносится за пол часа экскаватором. Лично наблюдал подобное. После этого, квартира теряет 50% стоимости, т.к. дыры на улицу надо будет как то заделывать.
ЧЕЛОВЕЧИЩЕ
07.09.2007, 10:15
Тысячу раз делала оценку недвижимости с дополнительными неузаконенными площадями. Никаких проблем у людей не возникало. Да и почему бы они возникли, если учитывается только та площадь квартиры, которая и существует документально? Никто же не оценивает то, чего по документам нет. Все законно и нормально. То, что кто-то потратил деньги на эту пристройку и пользуется ею, никого не волнует. Считаются только те метры, которые указаны в документах.
балкон был расширен но не узаконен так как земля выкуплена домом
Теперь есть загвоздка - как это повлияет на получение кредита в банке?
Может ли банк отказать в кредите из-за пристройки?
Мне надо было продать квартиру с пристроенным балконом. Заказала экспертизу где в заключении было сказано, что пристроенный балкон не оказал негативного влияния на конструктивные элементы дома в зоне пристройки. МБТИ выдало паспорт с изменениями и все.
ЧЕЛОВЕЧИЩЕ
07.09.2007, 16:05
Интересно, а как удастся получить нормальный тех.паспорт без узаконки? В нем же красными линиями укажут левую площадь и вряд ли банк примет такие документы. в случае невыплат, банк будет иметь слишком большой гимор с продажей такой недвижимости. Сомневаюсь в возможности такой сделки в кредит. Единственный вариант, договориться с БТИ, чтобы в тех.паспорте вообще не фигурировала неузаконенная площадь, потом договориться с оценщиком, чтобы он ее тоже незаметил, но все это малореально.
Так речь же идет о том, чтоб не делать новый техпаспорт, а получить кредит со старым. :) Если люди хотят получить кредит на площадь, которая получилась вместе с пристройкой, то тогда как раз надо узаконить эту площадь и получить новый техпаспорт. А это ж голову морочить не одну недельку... А если по старому техпаспорту и с новой площадью - то тут уж извините - никто не будет это оценивать, т.к. ни одна оценочная компания не захочет с этим связываться... Максимум, что можно сделать, так это еще прибавить к стоимости квартиры 5-10 % на наличие дополнительной неузаконенной площади. И все. :search:
Странно как то было всё это читать. Заплатить БТИ, оценщику что бы все не увидели пристройки конечно можно, более того очень даже не сложно.
Но это же не правильно!! Липа!! Узаконте пристройку и продайте человеку с чистыми документами. И проблем с банком не будет.
ЧЕЛОВЕЧИЩЕ
07.09.2007, 20:16
Странно как то было всё это читать. Заплатить БТИ, оценщику что бы все не увидели пристройки конечно можно, более того очень даже не сложно.
Но это же не правильно!! Липа!! Узаконте пристройку и продайте человеку с чистыми документами. И проблем с банком не будет.
А зачем платить оценщику за то, чтоб он не увидел этой постройки??? В отчете честно указывается, что "при осмотре объекта оценки было установлено, что имеется незаконно пристроенная жилплощадь. Однако в связи с тем, что в техническом паспорте и правоустанавливающих документах это не отображено, Оценщик принял решение при расчетах принимать только площадь, указанную в документах". И все. Все легально и правильно.
А зачем платить оценщику за то, чтоб он не увидел этой постройки??? В отчете честно указывается, что "при осмотре объекта оценки было установлено, что имеется незаконно пристроенная жилплощадь. Однако в связи с тем, что в техническом паспорте и правоустанавливающих документах это не отображено, Оценщик принял решение при расчетах принимать только площадь, указанную в документах". И все. Все легально и правильно.Я думаю вы все неправильно поняли вопрос. Автор не продает а покупает квартиру с пристройкой и вопрос - может ли банк отказать в кредите.
Думаю что не откажет, вопрос только в том входит ли в стоимость квартиры пристройка. Если она не узаконена то - или не считайте ее, или требуйте узаконить ее до сделки.
Не знаю всех нюансов, но точно помню что при покупке офиса подписывался в том что техпаспорт квартиры соответствует осмотренному мною помещению.
Профессионал
07.09.2007, 22:10
Я бы если и дал кредит - 30-40% оценочной стоимости. При чем тут экспертная оценка? Да вы хоть влюбите в себя эксперта - неужели в банке такие дешевые технологии, что кредитный инспектор глазком даже не глянет?
andreyka
08.09.2007, 13:24
Проблема в том, что продавец квартиры не хочет тратить деньги на узаконку - это ~7000$
Я со своей стороны тоже лезть не хочу. И на счет банковского эксперта - он тоже деньги любит как и независимый :)
При рассмотрении вопроса о возможности принятия в ипотеку недвижимого имущества анализируются следующие документы:
1.Правоустанавливающий документ на недвижимое имущество
2.Выписка из Государственного реестра сделок
3.Технический паспорт на недвижимость оформленный на собственника.
При этом, необходимо учитывать, что данные указанные в техническом паспорте должны соответствовать данным указанным в правоустанавливающем документе и выписке из Реестра прав собственности на недвижимое имущества/справке-характеристике.
В случае расхождения данных необходимо выяснить причины такого расхождения. В случае наличия самовольного (без получения надлежаще оформленных разрешительных документов) изменения строения, клиенту рекомендуется осуществить действия по узакониванию строительных работ, и только после получения нового правоустанавливающего документа возможно дальнейшее рассмотрение вопроса о принятии в ипотеку данного имущества.
4.Документ, подтверждающий регистрацию прав собственности на недвижимое имущество в Реестре прав собственности на недвижимое имущество
5.Выписка из Реестра прав собственности на недвижимое имущество или справка-характеристика
6.Разрешение органа опеки и попечительства на передачу в ипотеку недвижимости (в случае необходимости)
Хотим взять кредит на квартиру с пристройкой
Дом кооперативный (кондоминимум), балкон был расширен но не узаконен так как земля выкуплена домом
Теперь есть загвоздка - как это повлияет на получение кредита в банке?
Может ли банк отказать в кредите из-за пристройки?
Во-первых, кто является потребителем оценки? Потребителем является банк, который берет под залог квартиру и не важно, под какие цели. Поэтому ваши действия должны быть продиктованы отношением к вопросу неузаконки банков. Во-вторых, в любом случае банки не любят "неузаконеных пристроек" и "неузаконеных перпланировок". Поэтому, если в отчете об оценке есть эти словосочетания, то кредитчиков это сразу отпугнет: выход 1-й, накинуть пару баксов оценщикам, чтоб они "не увидели" пристройки. Выход 2-й. В любом случае пристройку надо узаконить. можно за 200-300$ в МБТИ сделать новые доки за неделю. А можно, предварительно договорившись с банком, сделать нотариально заверенные копии всех доков, потом оригиналы отнести в МБТИ, там попросить справку, в которой будет указано, что таки-то документы, для целей узаконения ноходятьса там-то. С копиями и справкой идете к оценщикам. Они честно все пишут и с отчетом идете в банк. При таком расскладе банки пойдут вам на встречу. Единственная возможная проблема - у нотариуса, которому для оформления сделки необходимы оригиналы документов, но и это решаемо.
В любом случае пристройку надо узаконить. можно за 200-300$ в МБТИ сделать новые доки за неделю. В БТИ что совсем идиоты сидят? На каком основании они сделают новые документы? Узаконивание стОит примерно половину от стоимости квадратного метра в районе где расположена квартира. И хорошо если дом не является памятником архитектуры...
В БТИ что совсем идиоты сидят? На каком основании они сделают новые документы? Узаконивание стОит примерно половину от стоимости квадратного метра в районе где расположена квартира. И хорошо если дом не является памятником архитектуры...
В МБТИ не идиоты. В МБТИ люди, которым тоже нужны деньги. Если б все балконы в Одессе, которые узакониваются надо было подтверждать чем-нибудь, то их бы просто не строили, а банки бы не выдавали под такие квартиры кредиты. Узаконение-вещь не сложная. Просто смотрят по факту наличия и ненанесения вреда несущим конструкциям дома и окружающим жильцам. Это, в принципе, бесплатно или почти бесплатно. Платить основные деньги надо за сроки.
апд
если платить 50% за узаконение, то балкон на черемушках, площадью 10 кв.м. стоил бы от 5000 до 8000 у.е.
мыслитель
08.09.2007, 23:01
В МБТИ не идиоты. В МБТИ люди, которым тоже нужны деньги. Если б все балконы в Одессе, которые узакониваются надо было подтверждать чем-нибудь, то их бы просто не строили, а банки бы не выдавали под такие квартиры кредиты. Узаконение-вещь не сложная. Просто смотрят по факту наличия и ненанесения вреда несущим конструкциям дома и окружающим жильцам. Это, в принципе, бесплатно или почти бесплатно. Платить основные деньги надо за сроки.
апд
если платить 50% за узаконение, то балкон на черемушках, площадью 10 кв.м. стоил бы от 5000 до 8000 у.е.
узаканивает не БТИ, а районные администрации выносят решение о принятии в эксплуатацию, после чего БТИ регистрирует и дает новый техпаспорт. с балконом особых проблем нет, если только из соседей никто не возражает. с пристройками сложнее и дороже. опять же согласие соседей. у моего клиента соседка такой гембель устроила при узаконении, закидала жалобами Приморскую администацию, что они от него шарахались.
банк если будет знать о неуказаконеных пристройках, кредит не даст, потому что банк интересует ликвидность объекта, т. е. продажа в кратчайшие сроки, что невозможно при наличии такой пристройки
банк если будет знать о неуказаконеных пристройках, кредит не даст, потому что банк интересует ликвидность объекта, т. е. продажа в кратчайшие сроки, что невозможно при наличии такой пристройки
Говорить о чем-то категорично в Украине нельзя, тем более в финансовой сфере. Конечно, по закону, неузаконенная пристройка вообще не имеет право на существование, и если нет решения соответствующего органа, тогда у суда есть все основания это снести или применить адекватные меры. Но мы в Украине и банкиры "наши люди" и все понимают, как у нас решаются проблемы. Есть банки, котрые очень ревниво относятся к таким вещам, а есть, которые готовы это принимать, как одно из условий нашей действительности. Вторых - боьше. Я не видел ни одного кредитного дела, где залогом является квартира с перепланировкой или неузаконенной пристройкой, и чтоб это создало существенные проблемы. Все решается шелестом купюр.
andreyka
09.09.2007, 13:28
апд
если платить 50% за узаконение, то балкон на черемушках, площадью 10 кв.м. стоил бы от 5000 до 8000 у.е.
Так оно и есть блин. Если по белому.
Если новый техпаспорт не будет совпадать с документом право собственности (метражи) то натариус не будет делать эту сделку. Тут одно или Вы идёте на обман и не показываете эту пристройку, либо продавец обязан её узаконить. Дело не в банке вообще, а в том что нужно сделать договор купли-продажи. Продавец хочет продать то, что ему законно не принадлежит. Это ведь элементарно!! Если он имеет 50метров, то их он и может продать, а не как больше.
мыслитель
12.09.2007, 21:09
Если новый техпаспорт не будет совпадать с документом право собственности (метражи) то натариус не будет делать эту сделку. Тут одно или Вы идёте на обман и не показываете эту пристройку, либо продавец обязан её узаконить. Дело не в банке вообще, а в том что нужно сделать договор купли-продажи. Продавец хочет продать то, что ему законно не принадлежит. Это ведь элементарно!! Если он имеет 50метров, то их он и может продать, а не как больше.
все правильно. но в случаях с кредитом, документы продавца вначале проверяет банк, и к нотариусу уже просто никто не идет
Если новый техпаспорт не будет совпадать с документом право собственности (метражи) то натариус не будет делать эту сделку. Тут одно или Вы идёте на обман и не показываете эту пристройку, либо продавец обязан её узаконить. Дело не в банке вообще, а в том что нужно сделать договор купли-продажи. Продавец хочет продать то, что ему законно не принадлежит. Это ведь элементарно!! Если он имеет 50метров, то их он и может продать, а не как больше.
Думаю, ни для кого не секрет, что МБТИ не самое сладкое место для работы. Людей не хватает и там постоянный аврал. Народ работает в запаре. Поэтому много ошибок, плюс люди постоянно достраивают и перестраивают свои жилища. Из всех документов, которые проходили через мои руки 10% имели расхождения между данными техпаспорта и данными правоустанавливающих документов. Это обычная ситуация в Одессе. И банки и нотариусы это понимают. А еще, нотариусу дела нет до техпаспорта, его волнуют только доки, которые нотариально заверяемые. Поэтому сделки проходят без проблем. Кроме тех когда дикие несовпадения, но это как раз бывает в случаях, когда какая-то афреа крутится и там уже другие правила игры.