Просмотр полной версии : Завышенная стоимость квартиры!?
Хотелось узнать, я знаю что иногда занижают стоимость квартиры в договоре купли-продажи, и это понятно, а вот бывают ли случаи завышения стоимости квартиры в договоре купли-продажи, и какие риски для продовца и как их избежать?
Профессионал
20.08.2007, 13:07
Какой смысл завышать? Да и занижают нынче редко - покупатели хотят иметь элементарную страховку на всякий случай.
Очень просто. Завышают цену покупатели которые берут кредит. Если у них не хватает денег что бы расчитатся со всеми страховками, взносами, агентством. Для продавца нет ни какого риска. А вот если у Вас другой вариант, а не через кредит то напишите подробней!!!
Профессионал
20.08.2007, 16:12
Завышают цену покупатели которые берут кредит.
Поясните, какая зависимость цены приобретения квартиры от выдаваемого кредита? Не думаете ли вы, что банк оценивает квартиру по той стоимости, по которой она продается-покупается?!
Поясните, какая зависимость цены приобретения квартиры от выдаваемого кредита? Не думаете ли вы, что банк оценивает квартиру по той стоимости, по которой она продается-покупается?!
оценщики тоже люди и не все честные, а так и в договоре и в оценке совпадает
Профессионал
20.08.2007, 17:00
оценщики тоже люди и не все честные
У каждого банка свой оценщик. чужую оценку можно в мусор выкинуть.
У каждого банка свой оценщик. чужую оценку можно в мусор выкинуть.
Делают такое. Савсэм недавно было... У банка есть аккредитованные оценщики. Человек пошел в агентсво, в которое направил банк. За 200 уе сверху (+450 гривен официально) получил папочку, гле оценили квартиру не в 50 (как просил продавец), а в 65.
Святослава
20.08.2007, 17:34
Не совсем верно. Не все банки имеют своих собственных оценщиков, чаще работают с независимыми оценщиками. Те иногда совсем не прочь заработать несколько больше, завысив потенциальному заемщику стоимость оцениваемой недвижимости. Довольно частое явление. К примеру кваритра стоит 100 тыс. На руки заемщик в таком случае получит тысяч 80, а остальное - первичный взнос, расходы на получение кредита, страховку, госпошлины и т.д. должен покрывать из собственных средств. Но ежели собственных средств нет, то можно решить эту проблему путем завышения стоимости. Оценщик пишет в экспертном заключении, что квартира стоит 130 тыс, таким образом заемщик получает больше наличных на руки.
В других случаях я не сталкивалась с завышением стоимости, не могу предположить для чего это нужно... Обычно занижали, чтобы меньший налог и пошлины платить...
Расказываю всю историю, я продаю квартиру за 80 штук , покупатель покупает в кредит и говорит что у него нет денег на первый взнос и поэтому хочет завысить цену в договоре купли-продажи на 50 штук . Т.е. я подпишу договор на 130 000$ , а на руки получу 80 000$ . В связи с этим есть несколько вопросов:
1) как застраховаться чтоб мне потом не вернули квартиру и я должен буду отдать 130 000$ ( а по закону в течении 3х лет можно расторгнуть договор купли родажи)
2) Почему нельзя сделать чтоб в договре купли-продажи была цена 80 000$ , а оценщик пусть оценит квартиру в 130 000 и пусть банк дает кредит по оценке ( в этом случае я не подставляюсь) ??
Не совсем верно. Не все банки имеют своих собственных оценщиков, чаще работают с независимыми оценщиками. Те иногда совсем не прочь заработать несколько больше, завысив потенциальному заемщику стоимость оцениваемой недвижимости. Довольно частое явление. К примеру кваритра стоит 100 тыс. На руки заемщик в таком случае получит тысяч 80, а остальное - первичный взнос, расходы на получение кредита, страховку, госпошлины и т.д. должен покрывать из собственных средств. Но ежели собственных средств нет, то можно решить эту проблему путем завышения стоимости. Оценщик пишет в экспертном заключении, что квартира стоит 130 тыс, таким образом заемщик получает больше наличных на руки.
А почему нельзя расделить, чтоб в договре купли-продажи была одна цена, а в оценке была большая сумма , которую и будет давать банк(банк ведь отталкивается от оценки, а не от договра купли-продажи) ?
А почему нельзя расделить, чтоб в договре купли-продажи была одна цена, а в оценке была большая сумма , которую и будет давать банк(банк ведь отталкивается от оценки, а не от договра купли-продажи) ?
а ты думаешь в банках вообще полные лохи сидят....
человек покупает квартиру за 80, а банк ему выдает более того...
к чему бы это...
1) как застраховаться чтоб мне потом не вернули квартиру и я должен буду отдать 130 000$ ( а по закону в течении 3х лет можно расторгнуть договор купли родажи)
Это серьезно? По каким причинам могут вернуть квартиру? А вы можете в течение этого времени забрать свою квартиру обратно?
Это серьезно? По каким причинам могут вернуть квартиру? А вы можете в течение этого времени забрать свою квартиру обратно?
Я узнавал у адвокатов, договор дарения можно расторгнуть в течении года, а договор купли-продажи в течении трех лет. А кто может быть инициатором, я не уточнял, но я предпологаю , что инициатором может быть тоолько покупатель если вскроются какие либо недостатки
ЗЫ: Меня всё же интересует как можно застраховать себя в этой ситуации, чтоб в случае разрыва договора купли-продажи не возвращать сумму большую чем взял (т.е. чтоб не возвращать 130 000, когда за квартиру физически взял только 80 000)чтоб не кинули??
Святослава
20.08.2007, 22:40
Для расторжения договора необходимо обратиться в суд.
Общая исковая давность устанавливается в 3 года.
Исковая давность в 5 лет применяется в случаях, когда сделка совершалась под влиянием насилия или обмана.
По договорам дарения - 1 год.
В следствие признания договора купли-продажи по общему правилу стороны возвращаются в первоначальное состояние. Т.е. продавец квартиры должен получить ее назад, а покупатель - уплаченные за нее деньги.
Абсолютно застраховать себя от судебного разбирательства не может никто, можно только попытаться себя максимально обезопасить, внимательно и дотошно проверять каждую бумажку, каждое действие.
ЗЫ: Меня всё же интересует как можно застраховать себя в этой ситуации, чтоб в случае разрыва договора купли-продажи не возвпащать сумму большую чем взял (т.е. чтоб не возвращать 130 000, когда за квартиру физически взял 80 000) ??
заключить договор на реально полученную сумму.
заключить договор на реально полученную сумму.
Да в том то и дело, они гооворят у них нет денег и поэтому они хтят за счет кредита перекрыть стоимость квартиры
Да в том то и дело, они гооворят у них нет денег и поэтому они хтят за счет кредита перекрыть стоимость квартирыА деньги погашать кредит у них есть? Глупость какая - если нет возможности собрать первый взнос то вряд ли появится возможность погашать такой кредит. ИМХО.
А кто-то слышал о ООО "Интер-Лига-Инвест-Строй" ?
Да в том то и дело, они гооворят у них нет денег и поэтому они хтят за счет кредита перекрыть стоимость квартиры
Вообще это нормальное явление. Некоторые покупатели предпочитают оформить кредит на большую сумму, чем вытаскивать деньги из бизнеса. Все документы проверяются в банке. Договор заключается там же, а следовательно у них нет причин для расторжения договора.
А с кем из агентсв Вы имеете дело?
Вообще это нормальное явление. Некоторые покупатели предпочитают оформить кредит на большую сумму, чем вытаскивать деньги из бизнеса. Все документы проверяются в банке. Договор заключается там же, а следовательно у них нет причин для расторжения договора.
А с кем из агентсв Вы имеете дело?
ООО "Интер-Лига-Инвест-Строй" и покупатель работает в этом же агенстве
Andriano
21.08.2007, 09:35
Вам не стоит рисковать.
Святослава
21.08.2007, 09:41
Да в том то и дело, они гооворят у них нет денег и поэтому они хтят за счет кредита перекрыть стоимость квартиры
Вы думаете о том как себя обезопасить или о том, чтобы войти в положение посторонних людей? Выбор за вами
Святослава
21.08.2007, 09:59
Все документы проверяются в банке. Договор заключается там же, а следовательно у них нет причин для расторжения договора.
Ни банк, ни агентство недевижимости не несут ответственности за соблюдение условий, гарантирующих действительность сделки. В тех же агентских договорах это прямо указывается. Причины для расторжения договора никак не зависят от места заключения его.
Ну вот предположим такую ситуацию, чисто гипотетически.
Сторона 1 продает квартиру. Сторона 2 приобретает, для чего берет кредит в банке, в договоре указывает не истиную сумму 80 000 (которую получает на руки Сторона 1), а для покрытия всех расходов да еще и на ремонт тысяч 140 000у.е. Нотариально подписали договор, сделка состоялась. А через 3 месяца Сторону 1 (продавца) вызывают в суд. Родственники Стороны 2 требуют признать сделку недействительной на том основании, что лицо (покупатель) было признано недееспособным 3 года назад. (например, у него шизофрения, которая может визуально никак не проявляться). И это является безусловной причиной для признания такой сделки недействительной и суд выносит решение вернуть стороны в первоначальное сосотяние. И все бы ничего, Сторона 1 получает свою квартиру назад, но ему придется возвращать не реально полученные 80 тысяч, а 140, под которыми он собственноручно подписался в нотариально заверенном договоре.
Такие ситуации бывают, застраховаться на 100% невозможно, но не стоит же самого себя подставлять по удар.
А почему Вы так держитесь за эту сделку? Они дают больше, чем квартира стоит на самом деле? Чем они могли так заманить, что Вы согласны подписать себе же приговор?
А почему Вы так держитесь за эту сделку? Они дают больше, чем квартира стоит на самом деле? Чем они могли так заманить, что Вы согласны подписать себе же приговор?
текущая рыночная цена квартиры 80 000 , а они дают 79 000, так что дают они не больше, просто найти сегодня покупателя не просто...
Katenika
21.08.2007, 21:50
Это что? Новый вид лохотрона? Или все новое, хорошо забытое старое)))
Класс!!!
Денег у людей нет. Или они свои вообще не вкладывают ))).
Играя на том, что -
текущая рыночная цена квартиры 80 000 , а они дают 79 000, так что дают они не большеБыли бы свои деньги, то торговались бы серьезнее, а так - зачем, еще продавца спугнешь)))
И играя на том, что -
просто найти сегодня покупателя не просто...- скажем так, очень не просто.
Идеально!!! Не вложив не копейки денег, люди спокойно зарабатывают 51 тысячу, минус издержки по кредиту, месяца так за три или пол года.)))
И кто-то говорит, что кредиты не выгодны?
Блин!!! Что б себе замутить, когда вокруг так много рыбы?
Святослава
21.08.2007, 22:12
текущая рыночная цена квартиры 80 000 , а они дают 79 000, так что дают они не больше, просто найти сегодня покупателя не просто...
решение принимать вам, конечно. Но я бы лучше еще несколько месяцев поискала покупателей, чем на несколько лет потерять спокойный сон.
Я думаю что выход может быть в том что просто у натариуса оформить долг на разницу, еслли покупатели не захотят , значит хотели кинуть
Ну вот я когда покупала коммуну ( а продают их в основном по дарственной) так мне оставили расписку в получении от меня определённой суммы за означенную квартиру..... ивсё. Если вдруг( паче чаяния) они бы решили вернуть комнату- у меня есть их расписка в получении денег...
А тут получается Договор и есть расписка.....:search:
Но есть же какой-то выход, не может быть, чтоб нельзя было себя застраховать.
В расписке нужно написать сумму в гривнях и эквивалент Так нужно.
Я думаю что выход может быть в том что просто у натариуса оформить долг на разницу, еслли покупатели не захотят , значит хотели кинуть
А вдруг Вы потребуете этот долг по суду. Кто же согласится себя подстовлять? Не мутите. Сами себя запутаете. Расписка о которой я говорила, является достаточным документом для суда. А вот если они не захотят писать, ни в коем случае не подписывайте договор!!!!!!!!
И написать её необходимо правильно.:)
А вдруг Вы потребуете этот долг по суду. Кто же согласится себя подстовлять? Не мутите. Сами себя запутаете. Расписка о которой я говорила, является достаточным документом для суда. А вот если они не захотят писать, ни в коем случае не подписывайте договор!!!!!!!!
И написать её необходимо правильно.:)
Но дело в том что более весомую роль имеет договор купли-продажи, поэтому в этом случае расписка не сработает(к сожалению) а так получается равноправная ситуация, они могут расторгнуть договор , а я могу потребовать долг
миссис Смит
22.08.2007, 17:17
:stop:
Жжжжесть ... я даже не догадывалась о таких "схемах"...я бы не играла в лохотрон на 50 штук...
:stop:
А вааще, "не делай добро-не получишь зла"
В данном случае эта призказка работает на 100 %, т.к. даже если все пройдет без "кидалова", то нервы себе испортишь как минимум на всю оставшуюся жизнь.
Потому что 3 года жить "на измене" и в состоянии постоянного напряга - это перебор...:rtfm:
Но дело в том что более весомую роль имеет договор купли-продажи, поэтому в этом случае расписка не сработает(к сожалению) а так получается равноправная ситуация, они могут расторгнуть договор , а я могу потребовать долг
Вы можете воспользоватся этой распиской и без движений покупателя.
Я бы никогда на такое не пошла. А Вы говорите о расторжении договора, а это значит что они сами захотят признать этот договор неправомерный. Вот тогда их расписка и будет вашим документом в суде. А вообщето если Вы так боитесь так бросьте это дело. А то и хочется и колется...
Чем все закончилось, как оформили разницу?
А такой вариант, как написание доп. соглашения к договору купли-продажи или отдельный договор о том что в случае расторжения договора по требованию одной из сторон или по решению суда, продавец возмещает 80 000 долл.США, не рассматривался???
Хотя Служба Безопасности банка должна проверять и продавца и покупателя в том числе и на дееспособность и на возможные в будущем проблемы с родственниками ( детьми, бывшими женами и т.д.)
А оценщики, которые вот так завышают стоимость недвижимости - очень быстро лишаются аккредитации в банке и как следствие энных обьемов работ, поэтому большинство оценщиков на это не идет.
И кстати уже давно можно взять в наших банков кредит на всю стоимость недвижимости при предоставлении доп. залога,
если у покупателей-заемщиков ничего нет, то я бы 130 000 долл.США им в кредит НЕ ДАЛ бы.
Вобщем ситуация достаточно мутная, и то что покупатель является еще и риэлтором лично меня тоже настораживает.
Я бы лично на это не пошел.
Перефразирую сказанное выше - три года спокойствия дороже чем те пару тысяч на которые вы возможно дешевле продадите эту квартиру другому покупателю.
Наталика
04.09.2007, 12:33
А я считаю, что ничего мутного в этой ситуации нет. И то что у человека, приобретающего недвижимость за 130,000 нет первого взноса-тоже абсолютно нормально. Если посчитать расходы по, например, приобретению участка такой стоимости (включая налог 5%) и первый взнос, то получится порядка 30,000. Зачем замораживать такую сумму, когда есть альтернативные способы ее размещения (взять хотя бы 17% годовых в гривне на депозите-это самый скажем консервативный вариант). Я тоже так договаривалась с продавцом однажды при своей покупке. Мы сделали после сделки такое соглашение, в котором прописали, что первоначальная стоимость составляла ... (сумму в договоре) и включала в себя, например, стоимость мебели, в дальнейшем была достигнута договоренность не приобретать мебель и покупателю возвращена сумма (указываем завышение). Ну это в общих чертах.
Во первых - речь идет о квартире а не об участке
Во вторых - кредит дается на приобретение НЕДВИЖИМОГО имущества а не мебели :)
В третьих - если у человека берущего кредит 130 000 долл.США нет ничего, я не говорю не только о деньгах на первый взнос, потому что как я я уже сказал банки дают кредиты на 100% стоимости при доп. залоге, то это вызовет вопросы о целесообразности кредитования у кредитного комитета банка.
В четвертых - в банке тоже не совсем лохи сидят и знают примерно стоимость недвижимости,и если вы принесли оценку на 130 000 квартиры которая стоит 80 000 , вы думаете это пройдет через залоговиков???
Это так, навскидку, мои мысли вслух, не претендующие на 100% процентную правоту
Наталика
04.09.2007, 14:09
Во первых - речь идет о квартире а не об участке
Во вторых - кредит дается на приобретение НЕДВИЖИМОГО имущества а не мебели :)[QUOTE]
В третьих - если у человека берущего кредит 130 000 долл.США нет ничего, я не говорю не только о деньгах на первый взнос, потому что как я я уже сказал банки дают кредиты на 100% стоимости при доп. залоге, то это вызовет вопросы о целесообразности кредитования у кредитного комитета банка.
В четвертых - в банке тоже не совсем лохи сидят и знают примерно стоимость недвижимости,и если вы принесли оценку на 130 000 квартиры которая стоит 80 000 , вы думаете это пройдет через залоговиков???
Это так, навскидку, мои мысли вслух, не претендующие на 100% процентную правоту
1. Я говорю о фактически проведенной сделке.(т.е. через залоговиков такое реально проходит). Вообще все что перечислила относится к фактически проведенным сделкам.
2. Приобретение участка привела для примера как самую затратную по расходам сделку. (чтобы подчеркнуть что кроме 15% взноса , нужна еще большая сумма на налоги и комиссию и пр.)
3. Про мебель сказала, не указывая на цель кредита, а на вариант написания расписки между покупателем и продавцом на сумму завышения.
4. Говорю не со стороны банка, а со стороны кредитозаемщика. (если бы банк все по правилам проверял, то многие бы не могли взять кредит в силу невозможности подтверждения дохода).
5. Тоже не претендую на истину в последней инстанции:).
1. Я говорю о фактически проведенной сделке.(т.е. через залоговиков такое реально проходит). Вообще все что перечислила относится к фактически проведенным сделкам.
2. Приобретение участка привела для примера как самую затратную по расходам сделку. (чтобы подчеркнуть что кроме 15% взноса , нужна еще большая сумма на налоги и комиссию и пр.)
3. Про мебель сказала, не указывая на цель кредита, а на вариант написания расписки между покупателем и продавцом на сумму завышения.
4. Говорю не со стороны банка, а со стороны кредитозаемщика. (если бы банк все по правилам проверял, то многие бы не могли взять кредит в силу невозможности подтверждения дохода).
5. Тоже не претендую на истину в последней инстанции:).
1. - До n-ной суммы кредита заключение залоговиков может быть не нужно;
- до n-ной суммы кредита в некоторых банках возможно принятие решения о предоставлении кредита на уровне кредитного комитета отделения;
Поэтому могу согласится что в некоторых случаях такое имееть быть.
2. Возражений нет.
3. Согласен.
4.1. Говорю сейчас просто со своей стороны :);
4.2. Сумма официального дохода не является сейчас определяющим критерием для принятия решения о кредитовании, большинство банков принимают во внимание и неофициальную часть дохода, если человек может нормально рассказать откуда она берется ( не обязательно это подтверждать справками с печатями );
5. ПОЛНОСТЬЮ С ВАМИ СОЛИДАРЕМ
Чем все закончилось, как оформили разницу?
распиской
Как оформили расписписку, если не секрет?
Как оформили расписписку, если не секрет?
что на руки мы получили такю-то сумму, и что в случае расторжения договора мы должны вернуть такю то сумму
В других случаях я не сталкивалась с завышением стоимости, не могу предположить для чего это нужно... Обычно занижали, чтобы меньший налог и пошлины платить...
Завышение стоимости в договоре может быть в том случае, если кто-то покупает что-то, но не за свои деньги. Например, профильному директору поручено купить квартиру для сотрудника. Если он знает, что его не будут сильно проверять, то он в договоре указывает завышенную стоимость и, конечно, берет на себя все проплаты, которые могут возникнуть у продавца. Единственный минус - если ему поручать вскоре продать эту квартиру по той же цене.
У каждого банка свой оценщик. чужую оценку можно в мусор выкинуть.
гроши берут все оценщики,независимо от банка,а цену квартиры завышают,чтобы взять откат!Например квартира стоит 100 тысяч,,покупатель говорит продавцу,я напишу,в документах,что купил у тебя её за 150,а дам тебе 100.
Ни банк, ни агентство недевижимости не несут ответственности за соблюдение условий, гарантирующих действительность сделки. В тех же агентских договорах это прямо указывается. Причины для расторжения договора никак не зависят от места заключения его.
Ну вот предположим такую ситуацию, чисто гипотетически.
Сторона 1 продает квартиру. Сторона 2 приобретает, для чего берет кредит в банке, в договоре указывает не истиную сумму 80 000 (которую получает на руки Сторона 1), а для покрытия всех расходов да еще и на ремонт тысяч 140 000у.е. Нотариально подписали договор, сделка состоялась. А через 3 месяца Сторону 1 (продавца) вызывают в суд. Родственники Стороны 2 требуют признать сделку недействительной на том основании, что лицо (покупатель) было признано недееспособным 3 года назад. (например, у него шизофрения, которая может визуально никак не проявляться). И это является безусловной причиной для признания такой сделки недействительной и суд выносит решение вернуть стороны в первоначальное сосотяние. И все бы ничего, Сторона 1 получает свою квартиру назад, но ему придется возвращать не реально полученные 80 тысяч, а 140, под которыми он собственноручно подписался в нотариально заверенном договоре.
Такие ситуации бывают, застраховаться на 100% невозможно, но не стоит же самого себя подставлять по удар.
Дополняю.В такой ситуации квартиру вы им должны вернуть,а деньги вы не получите,денег нет,а когда появятся,может отдадим!Таково законодательство и правосудие!
Marketer
11.09.2007, 19:11
Здесь о таком случае уже упоминалось и это правильно. Необходимо к договору составить расписку о получении N-ой суммы. И тогда: "деньги утром, стулья вечером". В исполнительном листе будет написано, что Вы обязаны вернуться на исходные позиции и не факт, что во-первых - освободить квартиру а уж потом, когда-нибудь деньги.
Прим.: А ещё на "западе" при подписании каких либо договоров принято иметь доверенность на подписание именно этого договора, если в нём есть заинтересованные лица: родичи, соинвесторы ит.п.
Мэри_Поппинс
28.09.2007, 10:32
Дополняю.В такой ситуации квартиру вы им должны вернуть,а деньги вы не получите,денег нет,а когда появятся,может отдадим!Таково законодательство и правосудие!
Беззубому правосудию остается только отсасывать. :pardon: